【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告核心思辨 — 業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心 +超市購(gòu)物中心 +超市 步行街需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特征適合容易快速形成人氣經(jīng)營(yíng)管理成本高有市場(chǎng)支撐和需求有市場(chǎng)支撐和需求經(jīng)營(yíng)管理成本低短期收益較高短期收益高營(yíng)銷(xiāo)成本高營(yíng)銷(xiāo)成本較低泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告核心思辨 — 最高利潤(rùn)思辨提高附加值 +快速回款如果就單純做項(xiàng)目而言，一般有兩個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)：推過(guò)推廣增加產(chǎn)品附加值； 住宅拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，等待升值；商業(yè)物業(yè)增值空間大的情況下，持有收取租金。本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)租金目前不高，但增值空間較大，相對(duì)來(lái)說(shuō)持有收取租金可實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)。但鑒于企業(yè)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金需求、節(jié)省小部分產(chǎn)品后期經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用和精力，以及項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)需要快速聚集人氣、提升市場(chǎng)信心方面，則考慮快速回款并快速聚集市場(chǎng)信心，對(duì)項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)的裨益及帶來(lái)的間接經(jīng)濟(jì)效益則成為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) “ 最高利潤(rùn) ” 主要訴求點(diǎn)。附加值 +快速回款 最高利潤(rùn)泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告核心思辨 — 產(chǎn)權(quán)出售與出租出售產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的思辨出售使用權(quán)的優(yōu)劣優(yōu)勢(shì)：價(jià)格相對(duì)較低 便于與購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)或租賃的主力店合作劣勢(shì)：難以取得買(mǎi)方信任 購(gòu)買(mǎi)面積?。讳N(xiāo)售操作難度大，推廣費(fèi)用高 在一定程度上對(duì)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)依賴(lài)程度較高出售產(chǎn)權(quán)的優(yōu)劣優(yōu)勢(shì)：常規(guī)銷(xiāo)售，容易被市場(chǎng)接受 營(yíng)銷(xiāo)操作相對(duì)容易 買(mǎi)方可以貸款，購(gòu)買(mǎi)面積相對(duì)較大，物業(yè)分割容易劣勢(shì)：相對(duì)出售使用權(quán)價(jià)格較高解決之道強(qiáng)化推廣，提高客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的信任度，尤其強(qiáng)化項(xiàng)目體量、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目等多重宏觀優(yōu)勢(shì)；通過(guò)計(jì)算以符合出售使用權(quán)的價(jià)格銷(xiāo)售，并適當(dāng)采用合理的價(jià)格策略；引進(jìn)主力店，強(qiáng)化客戶(hù)信任度；采用合理的營(yíng)銷(xiāo)策略面積化小，采取靈活面積銷(xiāo)售策略；增加客戶(hù)信任度的其他手段。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告一個(gè)城市商業(yè)綜合體的最大價(jià)值需要全方位整合才能得到最大釋放；項(xiàng)目具有城市最佳經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和最具投資價(jià)值產(chǎn)品的條件，可操作空間較大；最適合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)是購(gòu)物中心 +超市；提高項(xiàng)目的附加值和快速回款是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)的途徑；采取合理的手段，可以規(guī)避只出售使用權(quán)的弊端。我們?nèi)绾慰创?xiàng)目表現(xiàn)出來(lái)的幾個(gè)利害關(guān)系 ？泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 項(xiàng)目 定位我們向客戶(hù)推銷(xiāo)什么樣的項(xiàng)目 ？3 項(xiàng)目定位泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位產(chǎn)品物理性狀 自身配套城市配套 面臨的機(jī)會(huì)與威脅+ + +Swot分析自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) +市場(chǎng)定位形象定位初步價(jià)格定位泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 產(chǎn)品物理性狀一定限制下的定制地產(chǎn)產(chǎn)品可利用物業(yè)為單層大空間商業(yè)；產(chǎn)品尚未進(jìn)入實(shí)體施工階段，再紅線可控制范圍內(nèi)，產(chǎn)品可根據(jù)目標(biāo)商家細(xì)節(jié)要求做定制地產(chǎn)，最大程度滿足目標(biāo)商家對(duì)物業(yè)的要求，更大程度上為項(xiàng)目的招商和營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造了良好條件。地上為大規(guī)劃下的時(shí)代廣場(chǎng)；地下兩層為建面 33000平米的商業(yè)空間；地下二層為與會(huì)展中心共用的停車(chē)場(chǎng)。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 自身配套直接影響城市的純高端配套整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、高檔公寓和大型展館，均屬于城市高端商業(yè)配套。整個(gè)項(xiàng)目的所有城市高端商業(yè)配套，必然會(huì)無(wú)形中提高人們對(duì)地下商業(yè)部分檔次的認(rèn)識(shí)，大力提升這部分商業(yè)的市場(chǎng)力。建議：可在地上廣場(chǎng)中央，設(shè)具有代表意義的雕塑，與項(xiàng)目北端的標(biāo)志呼應(yīng)，形成廣場(chǎng)明顯標(biāo)識(shí)，成為廣場(chǎng)、項(xiàng)目、城市的明顯標(biāo)志，作為城市名片之一。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 —SWOT 分析優(yōu)勢(shì)分析（ Strengths） 享用城市商業(yè)綜合體多重效應(yīng)； 享用 新城規(guī)劃戰(zhàn)略核心價(jià)值； 享用 外部?jī)?yōu)越的政治、交通、人口配套；城市處于快速發(fā)展軌道，市場(chǎng)潛力大，容易被市場(chǎng)認(rèn)可；大項(xiàng)目全為城市高端商業(yè)配套，產(chǎn)品高端定位市場(chǎng)切入速度快；政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，可享受更多政策支持并被容易獲得消費(fèi)者信任；未來(lái)會(huì)展經(jīng)濟(jì)可極大帶動(dòng)此商業(yè)經(jīng)營(yíng)；城市的旅游經(jīng)濟(jì)可為此商業(yè)帶來(lái)階段性高收益；產(chǎn)品具有充足的停車(chē)位； 營(yíng)業(yè)面積 ，大小合適，符合三線城市高檔商城的要求。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 —SWOT 分析劣勢(shì)分析（ Weakness） 區(qū)域內(nèi)商業(yè)尚且不成熟，城市人口尚且沒(méi)有形成到此區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣；此商業(yè)目前相對(duì)孤立，難以借助商業(yè)的聚集效應(yīng)；區(qū)域內(nèi)居住人口分布較散，難以形成主流消費(fèi)人群；易初蓮花作為區(qū)域內(nèi)較失敗項(xiàng)目，在一定程度上打擊商家和消費(fèi)者信心；產(chǎn)品為兩層地下，不符合一般大型商城的物業(yè)形式；廣場(chǎng)下的地下商業(yè)，在一定程度上限制了某些業(yè)種的入駐，如餐飲；南北兩側(cè)大量工程的長(zhǎng)時(shí)間施工，將在一定程度上影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)；產(chǎn)品只能出售一定年限的使用權(quán)；泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 —SWOT 分析機(jī)會(huì)分析（ Opportunities） +威脅分析（ Threats） 機(jī)會(huì)分析（ Opportunities） 可引進(jìn)品牌主力商家，提升市場(chǎng)信心；可通過(guò)大力推廣，提高市場(chǎng)預(yù)期；可在一定范圍內(nèi)優(yōu)化業(yè)態(tài)業(yè)種，提高市場(chǎng)接受力和競(jìng)爭(zhēng)力；可優(yōu)化招商、銷(xiāo)售模式，使之更適合熱場(chǎng)；中心商業(yè)圈大量商場(chǎng)入駐，勢(shì)必造成中心商圈商家過(guò)度飽和，造成中心商圈商家利潤(rùn)降低，無(wú)論主力店還是普通商家畢竟尋求突圍之道威脅分析（ Threats） 市場(chǎng)對(duì)只出售使用權(quán)的抗性；中心商圈新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)商家的分流；地下商場(chǎng)部分商業(yè)面積較小，推廣之初卻要承擔(dān)托起整個(gè)項(xiàng)目推廣高度的責(zé)任和費(fèi)用，推廣費(fèi)用較高。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位我們?cè)紤]過(guò)的面對(duì)眾多機(jī)會(huì)、眾多資源，我們有太多的想法和期望。高檔商場(chǎng)？酒店？批發(fā)城？服裝城？ 電子城？綜合商業(yè)街？ 專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)？布藝城 ……美食街？但我們必須通過(guò)周密系統(tǒng)而務(wù)實(shí)的思考來(lái)辨別我們所面對(duì)的機(jī)會(huì)和資源與限制條件，以確保產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的利潤(rùn)最大化和風(fēng)險(xiǎn)最低以及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的成敗。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位我們把握的原則與市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)機(jī)會(huì) 威脅消費(fèi)者需求經(jīng)營(yíng)者需求投資者需求開(kāi)發(fā)商需求最好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)定位高檔商城，內(nèi)含主力商超周邊市場(chǎng)需求便于旺場(chǎng)資金快速回籠，獲得較高回報(bào)便于后期管理投資者更有信心便于提升項(xiàng)目品牌產(chǎn)品比較適合泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 形象定位泰城中央，首席中央購(gòu)物中心什么是項(xiàng)目形象？項(xiàng)目的形象，就是賦予項(xiàng)目產(chǎn)品之上的豐富內(nèi)涵，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)伊始主動(dòng)給予受眾的項(xiàng)目的綜合形象，以便引導(dǎo)他們對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)、檔次、價(jià)格、價(jià)值產(chǎn)生正確的認(rèn)識(shí)和聯(lián)想，使項(xiàng)目產(chǎn)生良好的傳播效果，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的口碑和目標(biāo)商家的入駐、目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為，也就是所謂的形象力。由于項(xiàng)目要求快速招商銷(xiāo)售快速回款，所以項(xiàng)目的招商、營(yíng)銷(xiāo)周期就要盡量短。所以要求項(xiàng)目的形象力要強(qiáng)，具有快速傳播、快速穿透、并讓目標(biāo)客戶(hù)快速反應(yīng)的特點(diǎn)。形象推廣與品牌推廣、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)直接相關(guān)。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 形象定位泰城泰山，首席中央購(gòu)物中心中央?yún)^(qū)位中央?yún)^(qū)位戰(zhàn)略?xún)r(jià)值戰(zhàn)略?xún)r(jià)值會(huì)展經(jīng)濟(jì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)旅游經(jīng)濟(jì)旅游經(jīng)濟(jì)大型商業(yè)大型商業(yè)綜合體綜合體豐沛客群豐沛客群巨大潛力巨大潛力時(shí)代廣場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)時(shí)代廣場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)+ + + + 投資少投資少風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)高回報(bào)高+優(yōu)良配套優(yōu)良配套泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 形象定位泰城泰山，首席中央購(gòu)物中心基于對(duì)產(chǎn)品所處環(huán)境、產(chǎn)品各項(xiàng)屬性的認(rèn)識(shí)和 SWOT分析，以及我們對(duì)形象力的要求，可以給產(chǎn)品這樣的形象定位：泰城泰山，首席中央購(gòu)物中心 （以城市為坐標(biāo)，凸現(xiàn)城市與名山，將項(xiàng)目的定位拉到最高端）城市中央，首席購(gòu)物中心 （ 借用老商圈概念，引導(dǎo)新城市中央商圈） 泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)形象定位泰城，首座體驗(yàn)式購(gòu)物廣場(chǎng)定位原則：定位鐵三角 —— 贏得市場(chǎng)的法寶創(chuàng)造第一表現(xiàn)差異 引導(dǎo)需求泰城，首座生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)方式，第三代投資法則。 最流行的主題購(gòu)物方式， 最有前景的投資產(chǎn)業(yè)。首席中央購(gòu)物中心從商業(yè)形態(tài)上，做泰安首家生活式購(gòu)物中心，顛覆了原有的商業(yè)形態(tài)。形成了第一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、健身、休閑為一體的國(guó)際化商場(chǎng)， 強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者購(gòu)物過(guò)程中感官的立體享受， “ 讓消費(fèi)者在新奇中體驗(yàn)購(gòu)物與休閑的樂(lè)趣 ” 。 泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告產(chǎn)品定位 — 初步價(jià)格定位價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系 價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系 ◆ 商品的價(jià)格在一定程度上體現(xiàn)商品的真實(shí)價(jià)值?！? 在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，價(jià)格一直高于產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值；又因商業(yè)地產(chǎn)操作的方式 不同，價(jià)格高出價(jià)值的幅度又有不同?！? 但是，任何一種操作方式所制定的價(jià)格，都是建立在產(chǎn)品相對(duì)真實(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)之 上的?！? 所以，我們首先依據(jù)項(xiàng)目目前的周邊市場(chǎng)行情，和商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)的諸多原則，確 定項(xiàng)目的相對(duì)真實(shí)價(jià)格。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告產(chǎn)品定位 — 初步價(jià)格定位成本加價(jià)法成本加價(jià)法是在項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上增加常規(guī)的利潤(rùn)所確定的售價(jià)，最終要以市場(chǎng)接受度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng) 目 金 額 單 位面 積 成本與 單 位面 積 售價(jià)土地、建筑、財(cái)務(wù) 及前期成本元可售面 積 33000㎡則單 位面 積 成本 為 ： 元247。33000㎡ =6200元 /㎡按照投 資 回 報(bào) 率 30%計(jì) 算， 則單 位面 積 售價(jià) 應(yīng)為 ：6200*（ 1+30%） /（ %） =8530元/㎡（扣除 %營(yíng)業(yè) 稅）如果扣除 30%所得稅， 則應(yīng)該 售價(jià)9400元 /㎡（ 銷(xiāo) 售 總額 分 別為 ： 元、 億 元）推廣成本 750萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo) 成本 1000萬(wàn)元辦 公成本 1250萬(wàn)元合 計(jì) 泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告產(chǎn)品定位 — 初步價(jià)格定位租金回報(bào)法市場(chǎng)比較、租金回報(bào)法，是參考周邊類(lèi)似商業(yè)的租金水平、根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)年投資回報(bào)率 812%的方法計(jì)算目前應(yīng)售價(jià)格。目前周邊商場(chǎng)、商鋪?zhàn)饨鸹咀饨鸨３衷?34元 / ㎡ /天。則本項(xiàng)目可售價(jià)格可定為： （ 34） 元 /㎡ /天 *365天 *（ 812年） =876017500元 / ㎡鑒于本項(xiàng)目不能出售產(chǎn)權(quán)，則項(xiàng)目的可售價(jià)格為：（ 876017500 ）元 / ㎡ *（ %） =730014600元 / ㎡取平均值為 11000元 /㎡