【正文】 面積之比為 ： 1，較 2023年的 ： 1和 2023年的 ： 1有較明顯上升，說明二手房交易表現(xiàn)更為活躍，成為房產(chǎn)交易增長的主要支撐點，交易套數(shù)、面積、金額分別增長 101%、 46%、 190%?！? 2023年，需求震蕩放量　　由于房地產(chǎn)作為特殊商品，具有資金密集、開發(fā)周期較長等特點，受 2023年投資萎縮影響，去年以來，泰安市市區(qū)的商品房現(xiàn)售市場出現(xiàn)了相對時滯性的低迷，商品房現(xiàn)售一改 2023年較 2023年明顯增長的趨勢，成交量震蕩調(diào)整，套數(shù)和面積在前 8個月出現(xiàn)總量萎縮，自 9月份起總量呈現(xiàn)回升，之后又出現(xiàn)一定萎縮，但成交總量較 2023年和 2023年仍有一定幅度增長。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安市房地產(chǎn)住宅市場，已經(jīng)漸趨成熟；中低高檔以區(qū)域劃分明顯；高層、小高層、多層因開發(fā)時間表現(xiàn)較為明顯。泰安房地產(chǎn)，住宅市場趨于成熟泰安房地產(chǎn)住宅市場板塊劃分西部開發(fā)區(qū)中高檔板塊北部近山高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊旅游開發(fā)區(qū)中高檔板塊西部開發(fā)區(qū)中高檔板塊泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安傳統(tǒng)商圈相對集中；業(yè)態(tài)業(yè)種地域性布局明顯受泰安傳統(tǒng)居住和商業(yè)形態(tài)影響，泰安傳統(tǒng)的商業(yè)核心，以岱廟為中心呈放射狀分布，形成了多種業(yè)態(tài)業(yè)種密集相聚的布局。泰安主要商業(yè)區(qū)分布圖光彩大市場易初蓮花溫州商業(yè)街中百百貨寶龍城市廣場規(guī)劃沃爾瑪項目 四家銀座商城銀座東湖店本項目核心商圈次級商圈邊緣商圈泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景商業(yè)聚集明顯，核心單一；凸現(xiàn)城市商業(yè)不成熟性，拓展空間大泰安主要商業(yè)街區(qū)租金最高的是在中百附近的財源街、火車站銀座店，租金水平最高達(dá)到 1015元 /㎡ 日。而其他商業(yè)街租金大多維持在 38元，核心效應(yīng)明顯，同時明顯表現(xiàn)出了核心的單一性，凸現(xiàn)了城市商業(yè)的不成熟。對于一個快速發(fā)展的城市來說，這種唯一一個商業(yè)核心的時代將很快被更新，多個商業(yè)核心的城市商業(yè)格局將取而代之。商業(yè)區(qū) 租金 業(yè)態(tài)財源街 512元 /㎡ 日 西段以低檔服裝飾品、百貨為主，中段以家電、通訊和中 檔服飾為主，東段以五金、家居用品（窗簾布藝）為主通天街 35元 /㎡ 日 以服裝、小吃、旅游紀(jì)念品等為主的休閑一條街青年路 48元 /㎡ 日 北段中段以品牌服裝為主，南段以日用品店五金店為主東岳大街 58元 /㎡ 日 以通訊、電子器材、醫(yī)藥、服裝及食品餐飲為主校場街 36元 /㎡ 日 北段以低檔餐飲、服飾為主，中段以婚紗攝影、餐飲、精品服飾等為主，南段以低檔服飾、糖酒批發(fā)為主龍?zhí)堵?36元 /㎡ 日 餐飲、禮品、服飾泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告火車站商圈青年路商圈財源街商圈龍?zhí)督稚倘鹘y(tǒng)核心商圈重心轉(zhuǎn)移后的商圈隨著城市在新城大框架下不斷建設(shè)和發(fā)展，泰安城市商業(yè)中心，將會隨之西移，形成以時代發(fā)展線和岱廟為中心，兩個代表不同商業(yè)結(jié)構(gòu)共同構(gòu)成的新的、大的城市商圈。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景大型商場規(guī)模不大，寡頭競爭明顯，喜憂兩重天泰安目前大型商場大多規(guī)模不大，除銀座東岳店和中百外較大外，一般在 12萬平方米。目前形成了以銀座和中百為主的寡頭競爭，其他商家難以與之抗衡，百貨大樓、紅樓都在重整旗鼓，易初蓮花則奄奄一息。商場 經(jīng)營面積 開業(yè)時間 對外租金 物業(yè)租賃 /買斷 樓層 檔次銀座東岳店 2萬平方米 2023年 1月 廣場商業(yè)街 310元 /平 /日 部分租賃部分自有 地下兩層， 地上六層 中高銀座東湖店 2萬余平方米 2023年 12月 —— 租賃 地上四層 中檔銀座花園店 2023年 6月 —— 租賃 地上三層 中檔銀座齊魯?shù)?2萬平方米 2023年 1月 —— 租賃 地上五層 中高中百商城 2023年 進(jìn)場費 +提點，入口商鋪租金 租賃 地下一層， 地上五層 中高易初蓮花 2023年 8月 36元 /平 /日 租賃 地下一層 中低百貨大樓 裝修完畢正在招商37元 /平 /日 —— 地上五層 中檔紅樓百貨 2023年 11月 510元 /平 /日 買斷 地下一層，地上五層 中檔泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景商場項目個案分析基本信息位置 火車站東臨開發(fā)商 銀座地產(chǎn)規(guī)模 總建筑面積 9000平米 戶型 30126㎡，共計 112套價格 一期一層 1700025000，二層 1000011000商城商業(yè) 2500033000，二層 1400016000共建商業(yè)一層 20230，二層 12023開盤時間 2023年底入住時間 2023年銷售狀況 2023年售出 73套，銷售面積 5900㎡；目前已售罄。銀座城市廣場位于火車站附近，包括商業(yè)和住宅兩部分。項目在銀座商城東臨，緊鄰東岳大街，商業(yè)氛圍濃厚。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 區(qū)域特征政治中心、交通便捷、新老城核心、人口快速增長 政治中心北面緊鄰市政府，東西與泰山區(qū)政府、岱岳區(qū)政府距離均在 3公里左右，且在一條直線上；是當(dāng)之無愧的政治中心區(qū)位?！?　交通便捷　　東岳大街、泰山大街、長城路（ 104國道）共同構(gòu)成了項目周邊密集寬闊的交通網(wǎng)，是整個城市的交通紐帶位置；又處于泰安汽車站、火車站、京滬高鐵站的中心位置，成為泰安對外交通的樞紐?！? 新老城核心　　在泰安市的新規(guī)劃中，項目所處區(qū)位，將成為連接泰山、岱岳兩區(qū)、南部開發(fā)區(qū)的重心位置和發(fā)展核心，中心聚集效應(yīng)將很快從城市建設(shè)中得到印證。 人口快速增長　 項目周邊 3公里范圍內(nèi)，成熟住宅區(qū)多大為 3年前的建筑，人口大約在 5萬人左右；由于區(qū)域內(nèi)可改造空間大、空域用地多，目前在建產(chǎn)品較多：中高檔住宅、寫字樓、酒店、娛樂等多種符合中高端人群生活、辦公、消費的物業(yè)產(chǎn)品正在快速開發(fā)中，未來 3年項目周邊中高端人群將會再快速增加 5萬人左右。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告未來 3年區(qū)域內(nèi)人口將超過 10萬泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 產(chǎn)品特征核心地段的大型商業(yè)綜合體，與城市發(fā)展互相助益；城市新名片，門戶客廳 項目的特點不僅僅是 50萬平米的大體量、處于城市的核心位置；更是多項城市高端功能的綜合開發(fā)、整合、發(fā)揮與利用，并與整個城市的多項功能空間進(jìn)行組合，建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，形成統(tǒng)一的城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化核心，對城市功能進(jìn)行大劑量的彌補與快速升級；成為城市精神的結(jié)晶與發(fā)散，成為城市的象征和徽章。 所以，從更準(zhǔn)確地角度來說，開發(fā)這個項目便是運營城市，需要充分考慮項目開發(fā)與城市發(fā)展的時空關(guān)系。開發(fā)這樣一個項目是城市發(fā)展的必須和必然，同時具有唯一性和獨特性。 所以，項目注定要依托城市、改變城市，構(gòu)建新的城市發(fā)展框架，成為城市發(fā)展的里程碑，必將聚焦整個城市的眼光，吸引每一位來到泰安的人和吸引更多的人來到泰安。 要營銷，我們必須認(rèn)識到這個高度。 國際會展中心、五星級酒店、高檔寫字樓、大型綜合商城的匯聚在一個項目；我們可以參考同時可以想象其對一個三線城市所產(chǎn)生的震撼！ 會展經(jīng)濟(jì)、五星級酒店帶動效應(yīng)、商業(yè)集群效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)、運營城市 …… 一系列關(guān)于項目的關(guān)鍵詞都將提上項目開發(fā)的研究日程！泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 產(chǎn)品特征33000㎡地下兩層層商業(yè) +地下二層停車場本方案目標(biāo)物業(yè)，為會展中心前廣場下的商業(yè)，包括地下一層、二層 33000平米的商業(yè)，和地下二層停車場。是本項目所有物業(yè)中自主定位空間較大、可靈活運營的部分。定位為地下商超或者商城，滿足項目自身條件、周邊市場需求和整體項目的物業(yè)配套組合。地下二層如果全部作為僅僅作為地下一層商業(yè)的配套停車場，存在面積浪費，應(yīng)地下一層商業(yè)的可拓展空間更為合理。項目只能出售 50年使用權(quán)，而不能出售產(chǎn)權(quán)。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 開發(fā)企業(yè)全國性運營集團(tuán)公司，具有成熟的會展經(jīng)濟(jì)和城市運營經(jīng)驗中促聯(lián)發(fā)國際投資 (集團(tuán) )有限公司是經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)成立的（國）字號無轄區(qū)登記的全國性運營集團(tuán)公司，注冊資本金 1億元人民幣，旗下 21個全資子公司，總股本 ，分布于北京、上海、廣東、山東、河南、內(nèi)蒙等地，擁有四星級以上酒店 5個。中促聯(lián)發(fā)集團(tuán)，是在中國國際經(jīng)濟(jì)文化合作促進(jìn)會（以下簡稱 “中促會 ”） 和中促企業(yè)聯(lián)盟領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)下的骨干企業(yè)，承擔(dān)著中促企業(yè)聯(lián)盟 136家以城市建設(shè)、運營和地產(chǎn)開發(fā)為主的專業(yè)化聯(lián)盟企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和帶頭作用，是一家專業(yè)從事城市運營、項目策劃項目投資和項目投資管理、項目建設(shè)與工程管理、項目工程技術(shù)咨詢、項目代理建設(shè)、城市運營和建設(shè)科研、房地產(chǎn)開發(fā)、 IT數(shù)碼城市研發(fā)的多元化的綜合建設(shè)開發(fā)和運營服務(wù)型企業(yè)。 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告宏觀背景大落大期后趨于穩(wěn)定；泰安城市在大規(guī)劃框架下快速發(fā)展；一個處于城市重要戰(zhàn)略區(qū)位的大性商業(yè)綜合體；將與城市互動式經(jīng)營發(fā)展。地下商業(yè)部分，可操作空間大，方式靈活；但是地下商業(yè)部分只能出售 50年使用權(quán)，不能出售產(chǎn)權(quán)。我們在一個什么樣的環(huán)境和背景下營銷產(chǎn)品 ？泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告 關(guān)于項目及營銷的 核心思考我們?nèi)绾慰创椖勘憩F(xiàn)出來的幾個利害關(guān)系 ？2 思辨篇泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目核心價值思辨城市綜合體價值利用點最高利潤的思辨產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位思辨+ + +項目及營銷五大核心思辨出售產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的思辨+泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告核心思辨 — 核心價值思辨泰安最具價值的經(jīng)營場所和投資產(chǎn)品 最具價值經(jīng)營場所 最具價值投資產(chǎn)品實力商家進(jìn)駐新城市核心會展經(jīng)濟(jì)支撐政治經(jīng)濟(jì)核心消費市場之稱大型項目支撐商業(yè)戰(zhàn)略要地升值潛力巨大穩(wěn)定投資回報實力企業(yè)信譽地標(biāo)產(chǎn)品重點招商引資項目泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告核心思辨 — 城市綜合體價值利用點信譽、實力、規(guī)模、潛力；影響力、形象力、關(guān)注度、市場力利用點一： 大盤效應(yīng)的信譽、實力、規(guī)模，包括推廣與開發(fā)的大手筆；以大帶小，以小推大，不可無限制的利用大盤效應(yīng)而忘記在小 的方面為大盤做推廣積累。利用點二： 綜合體影響力、關(guān)注度、市場力是地下部分營銷過程中的主要利用點。利用點三： 在相對獨立的基礎(chǔ)上把地下部分統(tǒng)籌到整盤操作中，節(jié)省成本。項目綜合價值 項目規(guī)模價值