【正文】 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告會當(dāng)淩 一絕 覽頂眾 山 小泰安市國際會展中心 時代廣場 營銷戰(zhàn)略報告濟南名倫地產(chǎn)機構(gòu)2023年４月 13日泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告前言 泰安市動態(tài)國際會展中心，位處城市經(jīng)濟、政治戰(zhàn)略發(fā)展要地，包括多種高檔商業(yè)物業(yè)，是典型的三線城市大型商業(yè)綜合體；其對城市發(fā)展、對自身開發(fā)的多種效應(yīng)都將隨著開發(fā)的推進逐漸顯現(xiàn)。 本方案解決的招商、營銷主體為本項目會展中心前面、時代廣場的地下商業(yè)部分。在深入研究宏觀趨勢、城市背景和項目自身條件的前提下，從切實可行和多種效益最大化的角度，依托對整個項目多種效應(yīng)的呼應(yīng)和利用，制定本方案。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告匯報思路發(fā)現(xiàn)：背景和環(huán)境思辨：解決重要問題3項目定位4營銷模式5招商銷售6推廣策略7操盤目標項目團隊合作方式泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告 背景關(guān)鍵詞 解讀我們在一個什么樣的環(huán)境和背景下營銷產(chǎn)品 ？1 發(fā)現(xiàn)篇泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告宏觀形勢 城市背景 區(qū)域特征 產(chǎn)品特征+ + + 開發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 宏觀形勢房市不拐，房價不跌 如果說市場的變化是各種作用力的結(jié)果，我們不妨簡單分析一下不同方面的幾種力量對房地產(chǎn)市場的影響，以次判斷宏觀市場的走勢。首先看市場供需層面 市場經(jīng)濟體制下中國房地產(chǎn)市場，首先決定于市場的供需關(guān)系。中國地域廣闊，區(qū)域差異大，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場供需差異更大。 先從城市級別來看，國內(nèi)的大部分一線、二線城市市場主要問題體現(xiàn)在供需比例不平衡上，簡單點說就是有效供給小于剛性需求，城市化進程的加快、農(nóng)村進城的主流、 80后駐城的需求等統(tǒng)統(tǒng)支撐市場的剛性需求。以濟南為例，每年三百萬平方米左右的銷售量也就兩三萬套房子，而濟南每年的新婚數(shù)量就 5萬對以上！購房需求一直在被抑制和后延，供需比例失衡可房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告 見一斑，當(dāng)然很大一部分人買不起房子不代表沒有這個需求。國內(nèi)較發(fā)達地區(qū)的三線、四線城市在 08年以前的地產(chǎn)熱潮中，由于盲目的大批量招商和不理性的投資，造成了供給遠遠大于需求，諸多城市的年供需比例甚至超過 10： 1，但是這部分城市的土地房價比往往很高，土地成本極大的占用了房價下調(diào)的空間，即便市場不景氣，開發(fā)商也會通過調(diào)整開發(fā)節(jié)奏控制有效供給，而不會降價。欠發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場還處在相對落后的階段，大部分城市的供需比例相對穩(wěn)定或者供小于求。所以，從市場的供需關(guān)系來看， 2023年房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)拐點，房價也不會下跌。從政府對房地產(chǎn)市場影響的層面看 中國的股市和房地產(chǎn)市場是受政策面影響最大的兩個市場。這里且不說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱之一、不說房地產(chǎn)對 GDP的貢獻，單說土地收入對財政收入的影響和政府對房地產(chǎn)市場治理的理想目標。 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出土地出讓對地方財政的重要作用，截止 2023年 11月 23日，全國 70個城市土地出讓金收入同比增加超過 100%。排在前 20名的城市土地出讓金總額高達 6210億元，同房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告 比增加 108%，上海以 821億元的土地出讓金收入名列全國第一，北京以 639億元位列第二。如此高的土地出讓金收入，尤其是地方政府財政收入的主要來源之一，這個準則幾乎適用于國內(nèi)的絕大多數(shù)城市，這和 08年金融危機中眾多土地流拍和土地貶值形成鮮明對比。我想政府不希望再回到 08年的歷史。所以對于政府來說，其對房地產(chǎn)市場的理想目標應(yīng)該是：房價穩(wěn)定有序的上漲，在目前房價瘋漲之后、能將房價較長期的穩(wěn)定在一個區(qū)間內(nèi)。這樣既可以不影響房地產(chǎn) 市場發(fā)展的良好勢頭，也削弱了房價過快上漲對民生的影響以及泡沫過快發(fā)生導(dǎo)致的市場風(fēng)險。這樣的結(jié)論同樣適用于濟南政府對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度。 由此，也可以對年前政府最近連續(xù)四拳出擊房地產(chǎn)市場年后又政策不斷的意圖有一個正確的理解：第一，其意圖在于壓制目前不理智的房價瘋長，盡量使其保持健康向上的發(fā)展，而不是打壓市場使其價格下跌，誰都知道再次下跌意味著什么；其二，政府既然敢于出臺壓制政策，正是因為看準了或者認為目前的市場上行發(fā)展的力量之大，這些政策不會導(dǎo)致市場出現(xiàn)不健康的下跌。房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告 從供需雙方的力量較衡來看 供給方就是開發(fā)商，需求方就是購房者。除了 2023年的金融危機供需雙方都是弱者，近 10年來的房地產(chǎn)買賣，幾乎購房者一直是弱勢群體，在對未來房價的漲跌控制上，買者仍然還是弱勢群體。 最簡單的原理是，開發(fā)商作為一個生意人群體，都有賣高不賣低、越賣越高的想法，并且用十來年的時間形成一種游戲規(guī)則，一旦出現(xiàn)價格下跌就論為不正常態(tài)勢，消費者也接受了這種規(guī)則。在這樣的規(guī)則下，開發(fā)商可以不約而同的 “ 團結(jié)起來 ” 去維護這個規(guī)則，可以利用各種專業(yè)團隊去維護這個規(guī)則；而購房者作為消費個體卻沒有意識也難有力量去打破這種規(guī)則，或者團結(jié)起來與這種規(guī)則抗爭。他們也不可能抗爭，因為目前供需不平衡的市場背景下他們看到：即便他們不買，開發(fā)商的房子也在賣、而且是越賣越貴。從成本變化來看各種跡象和數(shù)據(jù)顯示：通脹已成定局，各種房地產(chǎn)原材料鋼筋、水泥也在漲價，尤其主要 “ 原材料 ” 土地價格也在不斷呈現(xiàn)上漲之勢，中國最大的商家 —— 政府，以土地不可再生等種種理由，土地越賣越貴，促使很多項目的土地房價比超過 30%甚至 50%，房子的價格沒有理由要越來越低；尤其房地產(chǎn)的運作模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)的開發(fā)必須是大資金的流動，必須是大資源的整合，房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告 而且是相對的大風(fēng)險投資，沒有理由要維持低利潤，否則房地產(chǎn)開發(fā)商將會成為慈善機構(gòu)。由此，可以理解一個在泡沫上運行的房地產(chǎn)經(jīng)濟也在情理之中之中，不過因為房地產(chǎn)關(guān)系了民生、關(guān)系到國家的經(jīng)濟支柱，關(guān)系到資金的大流動而更受人關(guān)注；相信在糧食像房子一樣有限并供不應(yīng)求的時候，可能人們就更多的關(guān)注糧食了。從貨幣政策來看貨幣流動性的充裕性，是導(dǎo)致今年下半年房地產(chǎn)價格暴漲和股市暴漲的主要原因?；鶞世实脑偃抡{(diào)、貸款政策的放松和各種優(yōu)惠、四萬億的政策救市、外資包括各種熱錢的涌入直接豐富了對資金強烈需求的房地產(chǎn)市場，促使其快速恢復(fù)元氣。寬松貨幣政策對市場的良性刺激在和政府通脹憂慮并列的時候，政府將在這之間權(quán)衡并適度調(diào)整，選擇盡量兩者兼顧的策略。就目前國際金融市場來說，尚且沒有從危機中得到完全修復(fù)，國內(nèi)短暫的股市、房市好轉(zhuǎn)也不能代表國內(nèi)市場完全復(fù)蘇。所以政府適言： 2023年依然保持適度的貨幣寬松政策。換言之，在盡量控制通脹的前提下，依然以相對寬松的貨幣政策鼓勵市場發(fā)展為主。 由以上力量較衡分析可以看出， 2023年中國的房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)上行發(fā)展，起碼保持在現(xiàn)有水平上穩(wěn)定發(fā)展，泰安也不例外。房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，經(jīng)濟發(fā)展強勁支撐房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展從 GDP增長看，泰安市近年來的增 長率都保持在 13%以上的高位，但 受經(jīng)濟危機影響， 2023年有所下降。近年來，泰安市的 GDP增長率一直高于全國平均水平，即使 2023年經(jīng)濟危機期間，增長率也達到了 %，高出全國 。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰山繼續(xù)推動泰安成為國際旅游城市u自 2023年以來，泰安三大產(chǎn)業(yè)都有較快增長， 2023年第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別達到 、 。這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有利條件。u第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明泰安還處于城市發(fā)展的初期，而這個階段正是城市快速發(fā)展期。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告日本，富士山 美國，舊金山 瑞士，阿爾卑斯山 中國，泰山 與世界其他以山文明的城市相比，泰安的發(fā)展顯得基礎(chǔ)薄弱，但是同時昭示了巨大的空間。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，環(huán)山布局下全區(qū)域發(fā)展新的泰安，將以市政府為新城中心，環(huán)泰山向西、向南全區(qū)域發(fā)展，老城區(qū)只是一個成熟的商業(yè)圈部分。新城市將構(gòu)建大格局、新格局，形成新的、多個重點發(fā)展區(qū)域。東岳大街泰山大街長城路環(huán)山路擬建高鐵客站泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市老城區(qū)西部旅游開發(fā)區(qū)南部高新區(qū)市政府時代發(fā)展線時代發(fā)展線，輻射全城的政治、經(jīng)濟中心泰安新城市規(guī)劃中的主城區(qū)，將建成人口控制在 80萬人左右，遠期 112萬人左右的山東中等規(guī)模城市。其中以市政府為核心的時代發(fā)展軸將成為輻射全城的政治、經(jīng)濟中心，成為泰安新城形象的代表。其核心意義將隨著城市發(fā)展逐漸體現(xiàn)。北部近山環(huán)山區(qū)嚴禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展，主要以居住、旅游觀光業(yè)為主，并輔以一定的商務(wù)、商業(yè)功能。是泰山的正面延伸區(qū)域。東南城郊區(qū)本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設(shè)施。中部主城區(qū)兼具行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、旅游接待、教育科研和生活居住職能 旅游風(fēng)景區(qū)市政府西遷之后發(fā)展明顯，取代中部區(qū)域成為泰安的政治中心；自然環(huán)境好，適于居住，發(fā)展?jié)摿Υ竽喜啃鲁菙M建以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，生活服務(wù)設(shè)施完善的綜合新區(qū)。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安市房地產(chǎn) 2023年前保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展，投資穩(wěn)中有升，表現(xiàn)了穩(wěn)定健康的上行趨勢和良好的勢頭，是持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的良性投資城市。2023年泰安房地產(chǎn) 投資 ,較2023年增加 % ，但僅占固定資產(chǎn)投資的 5%左右，房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。泰安房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2023年 施工面積 ，竣工面積 ，受整體市場影響，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)不同比例的下降。泰安房地產(chǎn)， 2023年前持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景2023年，泰安房地產(chǎn)積累需求集中釋放 宏觀政策促使二手房交易成市場主角2023年，泰安市市區(qū)房產(chǎn)交易市場總量呈明顯增長趨勢，企穩(wěn)回暖跡象明顯，交易結(jié)構(gòu)趨于合理成熟，沒有出現(xiàn)大起大落。泰安市房產(chǎn)交易市場健康發(fā)展，由于二手住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費政策、住房金融政策的調(diào)整，加之優(yōu)惠政策限期臨近，促使二手房交易高位運行、更為活躍，抵押市場大幅增長，三項指標均創(chuàng)歷史新高?！?　房產(chǎn)交易規(guī)模全面上揚　　 2023年，共實際成交各類房產(chǎn) 8903套、 115萬平方米、 32億元，分別較 2023年增長 61%、 36%、 96%。新建商品房現(xiàn)房成交套數(shù)、面積、金額分別增長 17%、 19%、 12%。二手房成交面積與商品房現(xiàn)房成交