【正文】 圈財(cái)源街商圈龍?zhí)督稚倘鹘y(tǒng)核心商圈重心轉(zhuǎn)移后的商圈隨著城市在新城大框架下不斷建設(shè)和發(fā)展，泰安城市商業(yè)中心，將會(huì)隨之西移，形成以時(shí)代發(fā)展線和岱廟為中心，兩個(gè)代表不同商業(yè)結(jié)構(gòu)共同構(gòu)成的新的、大的城市商圈。日 北段以低檔餐飲、服飾為主，中段以婚紗攝影、餐飲、精品服飾等為主，南段以低檔服飾、糖酒批發(fā)為主龍?zhí)堵?36日 北段中段以品牌服裝為主，南段以日用品店五金店為主東岳大街 58元 /㎡ 檔服飾為主，東段以五金、家居用品（窗簾布藝）為主通天街 35元 /㎡ 日 西段以低檔服裝飾品、百貨為主，中段以家電、通訊和中 而其他商業(yè)街租金大多維持在 38元，核心效應(yīng)明顯，同時(shí)明顯表現(xiàn)出了核心的單一性，凸現(xiàn)了城市商業(yè)的不成熟。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安傳統(tǒng)商圈相對(duì)集中；業(yè)態(tài)業(yè)種地域性布局明顯受泰安傳統(tǒng)居住和商業(yè)形態(tài)影響，泰安傳統(tǒng)的商業(yè)核心，以岱廟為中心呈放射狀分布，形成了多種業(yè)態(tài)業(yè)種密集相聚的布局?！? 2023年，需求震蕩放量　　由于房地產(chǎn)作為特殊商品，具有資金密集、開發(fā)周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，受 2023年投資萎縮影響，去年以來，泰安市市區(qū)的商品房現(xiàn)售市場(chǎng)出現(xiàn)了相對(duì)時(shí)滯性的低迷，商品房現(xiàn)售一改 2023年較 2023年明顯增長(zhǎng)的趨勢(shì)，成交量震蕩調(diào)整，套數(shù)和面積在前 8個(gè)月出現(xiàn)總量萎縮，自 9月份起總量呈現(xiàn)回升，之后又出現(xiàn)一定萎縮，但成交總量較 2023年和 2023年仍有一定幅度增長(zhǎng)。泰安市房產(chǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展，由于二手住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)政策、住房金融政策的調(diào)整，加之優(yōu)惠政策限期臨近，促使二手房交易高位運(yùn)行、更為活躍，抵押市場(chǎng)大幅增長(zhǎng)，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。泰安房地產(chǎn)， 2023年前持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 是泰山的正面延伸區(qū)域。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國(guó)際旅游城市老城區(qū)西部旅游開發(fā)區(qū)南部高新區(qū)市政府時(shí)代發(fā)展線時(shí)代發(fā)展線，輻射全城的政治、經(jīng)濟(jì)中心泰安新城市規(guī)劃中的主城區(qū)，將建成人口控制在 80萬(wàn)人左右，遠(yuǎn)期 112萬(wàn)人左右的山東中等規(guī)模城市。泰安國(guó)際會(huì)展中心 這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利條件。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響， 2023年有所下降。房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 就目前國(guó)際金融市場(chǎng)來說，尚且沒有從危機(jī)中得到完全修復(fù)，國(guó)內(nèi)短暫的股市、房市好轉(zhuǎn)也不能代表國(guó)內(nèi)市場(chǎng)完全復(fù)蘇。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告 而且是相對(duì)的大風(fēng)險(xiǎn)投資，沒有理由要維持低利潤(rùn)，否則房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)成為慈善機(jī)構(gòu)。 最簡(jiǎn)單的原理是，開發(fā)商作為一個(gè)生意人群體，都有賣高不賣低、越賣越高的想法，并且用十來年的時(shí)間形成一種游戲規(guī)則，一旦出現(xiàn)價(jià)格下跌就論為不正常態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者也接受了這種規(guī)則。 由此，也可以對(duì)年前政府最近連續(xù)四拳出擊房地產(chǎn)市場(chǎng)年后又政策不斷的意圖有一個(gè)正確的理解：第一，其意圖在于壓制目前不理智的房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，盡量使其保持健康向上的發(fā)展，而不是打壓市場(chǎng)使其價(jià)格下跌，誰(shuí)都知道再次下跌意味著什么；其二，政府既然敢于出臺(tái)壓制政策，正是因?yàn)榭礈?zhǔn)了或者認(rèn)為目前的市場(chǎng)上行發(fā)展的力量之大，這些政策不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)不健康的下跌。我想政府不希望再回到 08年的歷史。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出土地出讓對(duì)地方財(cái)政的重要作用，截止 2023年 11月 23日，全國(guó) 70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過 100%。欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在相對(duì)落后的階段，大部分城市的供需比例相對(duì)穩(wěn)定或者供小于求。 先從城市級(jí)別來看，國(guó)內(nèi)的大部分一線、二線城市市場(chǎng)主要問題體現(xiàn)在供需比例不平衡上，簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是有效供給小于剛性需求，城市化進(jìn)程的加快、農(nóng)村進(jìn)城的主流、 80后駐城的需求等統(tǒng)統(tǒng)支撐市場(chǎng)的剛性需求。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告宏觀形勢(shì) 城市背景 區(qū)域特征 產(chǎn)品特征+ + + 開發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景泰安國(guó)際會(huì)展中心 在深入研究宏觀趨勢(shì)、城市背景和項(xiàng)目自身?xiàng)l件的前提下，從切實(shí)可行和多種效益最大化的角度，依托對(duì)整個(gè)項(xiàng)目多種效應(yīng)的呼應(yīng)和利用，制定本方案。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告會(huì)當(dāng)淩 一絕 覽頂眾 山 小泰安市國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng) 營(yíng)銷戰(zhàn)略報(bào)告濟(jì)南名倫地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2023年４月 13日泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 宏觀形勢(shì)房市不拐，房?jī)r(jià)不跌 如果說市場(chǎng)的變化是各種作用力的結(jié)果，我們不妨簡(jiǎn)單分析一下不同方面的幾種力量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以次判斷宏觀市場(chǎng)的走勢(shì)。以濟(jì)南為例，每年三百萬(wàn)平方米左右的銷售量也就兩三萬(wàn)套房子，而濟(jì)南每年的新婚數(shù)量就 5萬(wàn)對(duì)以上！購(gòu)房需求一直在被抑制和后延，供需比例失衡可房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 所以，從市場(chǎng)的供需關(guān)系來看， 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)也不會(huì)下跌。排在前 20名的城市土地出讓金總額高達(dá) 6210億元，同房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 所以對(duì)于政府來說，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想目標(biāo)應(yīng)該是：房?jī)r(jià)穩(wěn)定有序的上漲，在目前房?jī)r(jià)瘋漲之后、能將房?jī)r(jià)較長(zhǎng)期的穩(wěn)定在一個(gè)區(qū)間內(nèi)。房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 在這樣的規(guī)則下，開發(fā)商可以不約而同的 “ 團(tuán)結(jié)起來 ” 去維護(hù)這個(gè)規(guī)則，可以利用各種專業(yè)團(tuán)隊(duì)去維護(hù)這個(gè)規(guī)則；而購(gòu)房者作為消費(fèi)個(gè)體卻沒有意識(shí)也難有力量去打破這種規(guī)則，或者團(tuán)結(jié)起來與這種規(guī)則抗?fàn)?。由此，可以理解一個(gè)在泡沫上運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也在情理之中之中，不過因?yàn)榉康禺a(chǎn)關(guān)系了民生、關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱，關(guān)系到資金的大流動(dòng)而更受人關(guān)注；相信在糧食像房子一樣有限并供不應(yīng)求的時(shí)候，可能人們就更多的關(guān)注糧食了。貨幣流動(dòng)性的充裕性，是導(dǎo)致今年下半年房地產(chǎn)價(jià)格暴漲和股市暴漲的主要原因。所以政府適言： 2023年依然保持適度的貨幣寬松政策。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國(guó)際旅游城市泰安，經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁支撐房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展從 GDP增長(zhǎng)看，泰安市近年來的增 近年來，泰安市的 GDP增長(zhǎng)率一直高于全國(guó)平均水平，即使 2023年經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，增長(zhǎng)率也達(dá)到了 %，高出全國(guó) 。u第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明泰安還處于城市發(fā)展的初期，而這個(gè)階段正是城市快速發(fā)展期。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國(guó)際旅游城市泰安，環(huán)山布局下全區(qū)域發(fā)展新的泰安，將以市政府為新城中心，環(huán)泰山向西、向南全區(qū)域發(fā)展，老城區(qū)只是一個(gè)成熟的商業(yè)圈部分。其中以市政府為核心的時(shí)代發(fā)展軸將成為輻射全城的政治、經(jīng)濟(jì)中心，成為泰安新城形象的代表。東南城郊區(qū)本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設(shè)施。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安市房地產(chǎn) 2023年前保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展，投資穩(wěn)中有升，表現(xiàn)了穩(wěn)定健康的上行趨勢(shì)和良好的勢(shì)頭，是持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的良性投資城市。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景2023年，泰安房地產(chǎn)積累需求集中釋放 宏觀政策促使二手房交易成市場(chǎng)主角　 　房產(chǎn)交易規(guī)模全面上揚(yáng)　　 2023年，共實(shí)際成交各類房產(chǎn) 8903套、 115萬(wàn)平方米、 32億元，分別較 2023年增長(zhǎng) 61%、 36%、 96%。泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安主要商業(yè)區(qū)分布圖光彩大市場(chǎng)易初蓮花溫州商業(yè)街中百百貨寶龍城市廣場(chǎng)規(guī)劃沃爾瑪項(xiàng)目 四家銀座商城銀座東湖店本項(xiàng)目核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈泰安國(guó)際會(huì)展中心 對(duì)于一個(gè)快速發(fā)展的城市來說，這種唯一一個(gè)商業(yè)核心的時(shí)代將很快被更新，多個(gè)商業(yè)核心的城市商業(yè)格局將取而代之。元 /㎡ 泰安國(guó)際會(huì)展中心 510元 /平 /日 買斷 地下一層，地上五層 中檔泰安國(guó)際會(huì)展中心 項(xiàng)目在銀座商城東臨，緊鄰東岳大街，商業(yè)氛圍濃厚。北面緊鄰市政府，東西與泰山區(qū)政府、岱岳區(qū)政府距離均在 3公里左右，且在一條直線上；是當(dāng)之無(wú)愧的政治中心區(qū)位。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 產(chǎn)品特征核心地段的大型商業(yè)綜合體，與城市發(fā)展互相助益；城市新名片，門戶客廳 項(xiàng)目的特點(diǎn)不僅僅是 50萬(wàn)平米的大體量、處于城市的核心位置；更是多項(xiàng)城市高端功能的綜合開發(fā)、整合、發(fā)揮與利用，并與整個(gè)城市的多項(xiàng)功能空間進(jìn)行組合，建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成統(tǒng)一的城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化核心，對(duì)城市功能進(jìn)行大劑量的彌補(bǔ)與快速升級(jí)；成為城市精神的結(jié)晶與發(fā)散，成為城市的象征和徽章。 要營(yíng)銷，我們必須認(rèn)識(shí)到這個(gè)高度。定位為地下商超或者商城，滿足項(xiàng)目自身?xiàng)l件、周邊市場(chǎng)需求和整體項(xiàng)目的物業(yè)配套組合。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 開發(fā)企業(yè)全國(guó)性運(yùn)營(yíng)集團(tuán)公司，具有成熟的會(huì)展經(jīng)濟(jì)和城市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告 關(guān)于項(xiàng)目及營(yíng)銷的 核心思考我們?nèi)绾慰创?xiàng)目表現(xiàn)出來的幾個(gè)利害關(guān)系 ？2 思辨篇泰安國(guó)際會(huì)展中心 項(xiàng)目綜合價(jià)值 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告核心思辨 — 最高利潤(rùn)思辨提高附加值 +附加值 +快速回款 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告一個(gè)城市商業(yè)綜合體的最大價(jià)值需要全方位整合才能得到最大釋放；項(xiàng)目具有城市最佳經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和最具投資價(jià)值產(chǎn)品的條件，可操作空間較大；最適合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)是購(gòu)物中心 +超市；提高項(xiàng)目的附加值和快速回款是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)的途徑；采取合理的手段，可以規(guī)避只出售使用權(quán)的弊端。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 產(chǎn)品物理性狀一定限制下的定制地產(chǎn)產(chǎn)品可利用物業(yè)為單層大空間商業(yè)；產(chǎn)品尚未進(jìn)入實(shí)體施工階段，再紅線可控制范圍內(nèi)，產(chǎn)品可根據(jù)目標(biāo)商家細(xì)節(jié)要求做定制地產(chǎn)，最大程度滿足目標(biāo)商家對(duì)物業(yè)的要求，更大程度上為項(xiàng)目的招商和營(yíng)銷創(chuàng)造了良好條件。整個(gè)項(xiàng)目的所有城市高端商業(yè)配套，必然會(huì)無(wú)形中提高人們對(duì)地下商業(yè)部分檔次的認(rèn)識(shí)，大力提升這部分商業(yè)的市場(chǎng)力。享用城市商業(yè)綜合體多重效應(yīng)； 享用 新城規(guī)劃戰(zhàn)略核心價(jià)值； 享用 外部?jī)?yōu)越的政治、交通、人口配套；城市處于快速發(fā)展軌道，市場(chǎng)潛力大，容易被市場(chǎng)認(rèn)可；大項(xiàng)目全為城市高端商業(yè)配套，產(chǎn)品高端定位市場(chǎng)切入速度快；政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，可享受更多政策支持并被容易獲得消費(fèi)者信任；未來會(huì)展經(jīng)濟(jì)可極大帶動(dòng)此商業(yè)經(jīng)營(yíng)；城市的旅游經(jīng)濟(jì)可為此商業(yè)帶來階段性高收益；產(chǎn)品具有充足的停車位； 營(yíng)業(yè)面積 ，大小合適，符合三線城市高檔商城的要求。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 —SWOT 分析機(jī)會(huì)分析（ Opportunities） +威脅分析（ Threats） 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位我們?cè)紤]過的面對(duì)眾多機(jī)會(huì)、眾多資源，我們有太多的想法和期望。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 形象定位泰城中央，首席中央購(gòu)物中心什么是項(xiàng)目形象？由于項(xiàng)目要求快速招商銷售快速回款，所以項(xiàng)目的招商、營(yíng)銷周期就要盡量短。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 形象定位泰城泰山，首席中央購(gòu)物中心中央?yún)^(qū)位中央?yún)^(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值戰(zhàn)略價(jià)值會(huì)展經(jīng)濟(jì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)旅游經(jīng)濟(jì)旅游經(jīng)濟(jì)大型商業(yè)大型商業(yè)綜合體綜合體豐沛客群豐沛客群巨大