【正文】 圈財源街商圈龍?zhí)督稚倘鹘y(tǒng)核心商圈重心轉(zhuǎn)移后的商圈隨著城市在新城大框架下不斷建設(shè)和發(fā)展，泰安城市商業(yè)中心，將會隨之西移，形成以時代發(fā)展線和岱廟為中心，兩個代表不同商業(yè)結(jié)構(gòu)共同構(gòu)成的新的、大的城市商圈。日 北段以低檔餐飲、服飾為主，中段以婚紗攝影、餐飲、精品服飾等為主，南段以低檔服飾、糖酒批發(fā)為主龍?zhí)堵?36日 北段中段以品牌服裝為主，南段以日用品店五金店為主東岳大街 58元 /㎡ 檔服飾為主，東段以五金、家居用品（窗簾布藝）為主通天街 35元 /㎡ 日 西段以低檔服裝飾品、百貨為主，中段以家電、通訊和中 而其他商業(yè)街租金大多維持在 38元，核心效應(yīng)明顯，同時明顯表現(xiàn)出了核心的單一性，凸現(xiàn)了城市商業(yè)的不成熟。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安傳統(tǒng)商圈相對集中；業(yè)態(tài)業(yè)種地域性布局明顯受泰安傳統(tǒng)居住和商業(yè)形態(tài)影響，泰安傳統(tǒng)的商業(yè)核心，以岱廟為中心呈放射狀分布，形成了多種業(yè)態(tài)業(yè)種密集相聚的布局?！? 2023年，需求震蕩放量　　由于房地產(chǎn)作為特殊商品，具有資金密集、開發(fā)周期較長等特點，受 2023年投資萎縮影響，去年以來，泰安市市區(qū)的商品房現(xiàn)售市場出現(xiàn)了相對時滯性的低迷，商品房現(xiàn)售一改 2023年較 2023年明顯增長的趨勢，成交量震蕩調(diào)整，套數(shù)和面積在前 8個月出現(xiàn)總量萎縮，自 9月份起總量呈現(xiàn)回升，之后又出現(xiàn)一定萎縮，但成交總量較 2023年和 2023年仍有一定幅度增長。泰安市房產(chǎn)交易市場健康發(fā)展，由于二手住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費政策、住房金融政策的調(diào)整，加之優(yōu)惠政策限期臨近，促使二手房交易高位運行、更為活躍，抵押市場大幅增長，三項指標均創(chuàng)歷史新高。泰安房地產(chǎn)， 2023年前持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展泰安國際會展中心 泰安國際會展中心 是泰山的正面延伸區(qū)域。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市老城區(qū)西部旅游開發(fā)區(qū)南部高新區(qū)市政府時代發(fā)展線時代發(fā)展線，輻射全城的政治、經(jīng)濟中心泰安新城市規(guī)劃中的主城區(qū)，將建成人口控制在 80萬人左右，遠期 112萬人左右的山東中等規(guī)模城市。泰安國際會展中心 這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有利條件。受經(jīng)濟危機影響， 2023年有所下降。房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 就目前國際金融市場來說，尚且沒有從危機中得到完全修復，國內(nèi)短暫的股市、房市好轉(zhuǎn)也不能代表國內(nèi)市場完全復蘇。 時代廣場營銷策劃報告 而且是相對的大風險投資，沒有理由要維持低利潤，否則房地產(chǎn)開發(fā)商將會成為慈善機構(gòu)。 最簡單的原理是，開發(fā)商作為一個生意人群體，都有賣高不賣低、越賣越高的想法，并且用十來年的時間形成一種游戲規(guī)則，一旦出現(xiàn)價格下跌就論為不正常態(tài)勢，消費者也接受了這種規(guī)則。 由此，也可以對年前政府最近連續(xù)四拳出擊房地產(chǎn)市場年后又政策不斷的意圖有一個正確的理解：第一，其意圖在于壓制目前不理智的房價瘋長，盡量使其保持健康向上的發(fā)展，而不是打壓市場使其價格下跌，誰都知道再次下跌意味著什么；其二，政府既然敢于出臺壓制政策，正是因為看準了或者認為目前的市場上行發(fā)展的力量之大，這些政策不會導致市場出現(xiàn)不健康的下跌。我想政府不希望再回到 08年的歷史。 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出土地出讓對地方財政的重要作用，截止 2023年 11月 23日，全國 70個城市土地出讓金收入同比增加超過 100%。欠發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場還處在相對落后的階段，大部分城市的供需比例相對穩(wěn)定或者供小于求。 先從城市級別來看，國內(nèi)的大部分一線、二線城市市場主要問題體現(xiàn)在供需比例不平衡上，簡單點說就是有效供給小于剛性需求，城市化進程的加快、農(nóng)村進城的主流、 80后駐城的需求等統(tǒng)統(tǒng)支撐市場的剛性需求。 時代廣場營銷策劃報告宏觀形勢 城市背景 區(qū)域特征 產(chǎn)品特征+ + + 開發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景泰安國際會展中心 在深入研究宏觀趨勢、城市背景和項目自身條件的前提下，從切實可行和多種效益最大化的角度，依托對整個項目多種效應(yīng)的呼應(yīng)和利用，制定本方案。 時代廣場營銷策劃報告會當淩 一絕 覽頂眾 山 小泰安市國際會展中心 時代廣場 營銷戰(zhàn)略報告濟南名倫地產(chǎn)機構(gòu)2023年４月 13日泰安國際會展中心 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 宏觀形勢房市不拐，房價不跌 如果說市場的變化是各種作用力的結(jié)果，我們不妨簡單分析一下不同方面的幾種力量對房地產(chǎn)市場的影響，以次判斷宏觀市場的走勢。以濟南為例，每年三百萬平方米左右的銷售量也就兩三萬套房子，而濟南每年的新婚數(shù)量就 5萬對以上！購房需求一直在被抑制和后延，供需比例失衡可房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 所以，從市場的供需關(guān)系來看， 2023年房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)拐點，房價也不會下跌。排在前 20名的城市土地出讓金總額高達 6210億元，同房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 所以對于政府來說，其對房地產(chǎn)市場的理想目標應(yīng)該是：房價穩(wěn)定有序的上漲，在目前房價瘋漲之后、能將房價較長期的穩(wěn)定在一個區(qū)間內(nèi)。房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 在這樣的規(guī)則下，開發(fā)商可以不約而同的 “ 團結(jié)起來 ” 去維護這個規(guī)則，可以利用各種專業(yè)團隊去維護這個規(guī)則；而購房者作為消費個體卻沒有意識也難有力量去打破這種規(guī)則，或者團結(jié)起來與這種規(guī)則抗爭。由此，可以理解一個在泡沫上運行的房地產(chǎn)經(jīng)濟也在情理之中之中，不過因為房地產(chǎn)關(guān)系了民生、關(guān)系到國家的經(jīng)濟支柱，關(guān)系到資金的大流動而更受人關(guān)注；相信在糧食像房子一樣有限并供不應(yīng)求的時候，可能人們就更多的關(guān)注糧食了。貨幣流動性的充裕性，是導致今年下半年房地產(chǎn)價格暴漲和股市暴漲的主要原因。所以政府適言： 2023年依然保持適度的貨幣寬松政策。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，經(jīng)濟發(fā)展強勁支撐房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展從 GDP增長看，泰安市近年來的增 近年來，泰安市的 GDP增長率一直高于全國平均水平，即使 2023年經(jīng)濟危機期間，增長率也達到了 %，高出全國 。u第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明泰安還處于城市發(fā)展的初期，而這個階段正是城市快速發(fā)展期。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，環(huán)山布局下全區(qū)域發(fā)展新的泰安，將以市政府為新城中心，環(huán)泰山向西、向南全區(qū)域發(fā)展，老城區(qū)只是一個成熟的商業(yè)圈部分。其中以市政府為核心的時代發(fā)展軸將成為輻射全城的政治、經(jīng)濟中心，成為泰安新城形象的代表。東南城郊區(qū)本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設(shè)施。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安市房地產(chǎn) 2023年前保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展，投資穩(wěn)中有升，表現(xiàn)了穩(wěn)定健康的上行趨勢和良好的勢頭，是持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的良性投資城市。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景2023年，泰安房地產(chǎn)積累需求集中釋放 宏觀政策促使二手房交易成市場主角　 　房產(chǎn)交易規(guī)模全面上揚　　 2023年，共實際成交各類房產(chǎn) 8903套、 115萬平方米、 32億元，分別較 2023年增長 61%、 36%、 96%。泰安國際會展中心 泰安主要商業(yè)區(qū)分布圖光彩大市場易初蓮花溫州商業(yè)街中百百貨寶龍城市廣場規(guī)劃沃爾瑪項目 四家銀座商城銀座東湖店本項目核心商圈次級商圈邊緣商圈泰安國際會展中心 對于一個快速發(fā)展的城市來說，這種唯一一個商業(yè)核心的時代將很快被更新，多個商業(yè)核心的城市商業(yè)格局將取而代之。元 /㎡ 泰安國際會展中心 510元 /平 /日 買斷 地下一層，地上五層 中檔泰安國際會展中心 項目在銀座商城東臨，緊鄰東岳大街，商業(yè)氛圍濃厚。北面緊鄰市政府，東西與泰山區(qū)政府、岱岳區(qū)政府距離均在 3公里左右，且在一條直線上；是當之無愧的政治中心區(qū)位。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 產(chǎn)品特征核心地段的大型商業(yè)綜合體，與城市發(fā)展互相助益；城市新名片，門戶客廳 項目的特點不僅僅是 50萬平米的大體量、處于城市的核心位置；更是多項城市高端功能的綜合開發(fā)、整合、發(fā)揮與利用，并與整個城市的多項功能空間進行組合，建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，形成統(tǒng)一的城市經(jīng)濟、政治、文化核心，對城市功能進行大劑量的彌補與快速升級；成為城市精神的結(jié)晶與發(fā)散，成為城市的象征和徽章。 要營銷，我們必須認識到這個高度。定位為地下商超或者商城，滿足項目自身條件、周邊市場需求和整體項目的物業(yè)配套組合。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 開發(fā)企業(yè)全國性運營集團公司，具有成熟的會展經(jīng)濟和城市運營經(jīng)驗泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告 關(guān)于項目及營銷的 核心思考我們?nèi)绾慰创椖勘憩F(xiàn)出來的幾個利害關(guān)系 ？2 思辨篇泰安國際會展中心 項目綜合價值 時代廣場營銷策劃報告核心思辨 — 最高利潤思辨提高附加值 +附加值 +快速回款 時代廣場營銷策劃報告一個城市商業(yè)綜合體的最大價值需要全方位整合才能得到最大釋放；項目具有城市最佳經(jīng)營場所和最具投資價值產(chǎn)品的條件，可操作空間較大；最適合項目的業(yè)態(tài)是購物中心 +超市；提高項目的附加值和快速回款是項目實現(xiàn)最高利潤的途徑；采取合理的手段，可以規(guī)避只出售使用權(quán)的弊端。 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 產(chǎn)品物理性狀一定限制下的定制地產(chǎn)產(chǎn)品可利用物業(yè)為單層大空間商業(yè)；產(chǎn)品尚未進入實體施工階段，再紅線可控制范圍內(nèi)，產(chǎn)品可根據(jù)目標商家細節(jié)要求做定制地產(chǎn)，最大程度滿足目標商家對物業(yè)的要求，更大程度上為項目的招商和營銷創(chuàng)造了良好條件。整個項目的所有城市高端商業(yè)配套，必然會無形中提高人們對地下商業(yè)部分檔次的認識，大力提升這部分商業(yè)的市場力。享用城市商業(yè)綜合體多重效應(yīng)； 享用 新城規(guī)劃戰(zhàn)略核心價值； 享用 外部優(yōu)越的政治、交通、人口配套；城市處于快速發(fā)展軌道，市場潛力大，容易被市場認可；大項目全為城市高端商業(yè)配套，產(chǎn)品高端定位市場切入速度快；政府重點招商引資項目，可享受更多政策支持并被容易獲得消費者信任；未來會展經(jīng)濟可極大帶動此商業(yè)經(jīng)營；城市的旅游經(jīng)濟可為此商業(yè)帶來階段性高收益；產(chǎn)品具有充足的停車位； 營業(yè)面積 ，大小合適，符合三線城市高檔商城的要求。 時代廣場營銷策劃報告項目定位 —SWOT 分析機會分析（ Opportunities） +威脅分析（ Threats） 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 市場定位我們曾考慮過的面對眾多機會、眾多資源，我們有太多的想法和期望。 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 形象定位泰城中央，首席中央購物中心什么是項目形象？由于項目要求快速招商銷售快速回款，所以項目的招商、營銷周期就要盡量短。 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 形象定位泰城泰山，首席中央購物中心中央?yún)^(qū)位中央?yún)^(qū)位戰(zhàn)略價值戰(zhàn)略價值會展經(jīng)濟會展經(jīng)濟旅游經(jīng)濟旅游經(jīng)濟大型商業(yè)大型商業(yè)綜合體綜合體豐沛客群豐沛客群巨大