【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 功能，在今后的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中適時(shí)建立與完善，發(fā)揮其功能作用，為企業(yè)提供更好更全面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。第四節(jié) 靖燁科技園招商靖燁科技園招商運(yùn)作要以極具優(yōu)勢(shì)的建筑功能、建筑產(chǎn)品、保障服務(wù)、政策資源、地理位置等客觀因素，充分展現(xiàn)科技園的功能性、完整性、舒適性和經(jīng)濟(jì)性，使目標(biāo)客戶認(rèn)識(shí)到靖燁科技園能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展、快速成長(zhǎng)的目標(biāo)。與此同時(shí)要充分運(yùn)用市場(chǎng)價(jià)格策略，以靈活多樣的宣傳推廣方式，有效配合科技園招商與銷(xiāo)售，發(fā)揮企業(yè)職工的主觀能動(dòng)性，與客戶群體實(shí)現(xiàn)情感互動(dòng)，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲望，以期達(dá)到縮短銷(xiāo)售周期、提高銷(xiāo)售利潤(rùn)的目的。一、招商銷(xiāo)售策略靖燁科技園招商與銷(xiāo)售要實(shí)現(xiàn)周期短、售價(jià)高的目標(biāo)，主要體現(xiàn)在宣傳推廣和銷(xiāo)售策略方面，在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員要熟練掌握并運(yùn)用銷(xiāo)售方法，加強(qiáng)與客戶之間的溝通，讓業(yè)主對(duì)科技園功能和保障服務(wù)等內(nèi)容達(dá)到充分了解，激發(fā)企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)欲望，進(jìn)一步促成企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)行為，實(shí)現(xiàn)科技園的順利招商與銷(xiāo)售。建筑功能策略靖燁科技園在功能配置上融入了科研孵化、綜合辦公、生產(chǎn)制造、金融商業(yè)、生活居住和餐飲娛樂(lè)等六大功能，體現(xiàn)了靖燁科技園功能齊全、配套完善和服務(wù)周到的經(jīng)營(yíng)理念，使園區(qū)功能與環(huán)境自成一體?？梢詾槿雸@企業(yè)提供全方位的保障服務(wù)，滿足企業(yè)在生產(chǎn)、生活等方面的需求。建筑產(chǎn)品策略靖燁科技園在建筑設(shè)計(jì)上突出了建筑產(chǎn)品的功能性、多樣性和靈活性的特點(diǎn)，體現(xiàn)了建筑產(chǎn)品公攤面積小、出房率高的優(yōu)勢(shì)，購(gòu)買(mǎi)此廠房可以大大減少企業(yè)的一次性投資。另外單元廠房面積從50平方米到上千平方米不等，同時(shí)可以對(duì)現(xiàn)有廠房的面積進(jìn)行合理拆分或合并，全面滿足企業(yè)對(duì)建筑面積的不同需求。企業(yè)可以用最小的投入獲得最滿意的工業(yè)廠房，從而使企業(yè)將有限的資金用于更需要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。（1）單元式廠房?jī)?yōu)勢(shì)單元廠房面積從50㎡150㎡不等，適合創(chuàng)業(yè)型企業(yè)研發(fā)辦公和居住同時(shí)使用；（2）連通式廠房?jī)?yōu)勢(shì)單元廠房面積從300㎡600㎡不等，通過(guò)拆分或組合，最小廠房面積可以達(dá)到150㎡左右，最大廠房面積可以達(dá)到1200㎡以上，這種規(guī)模的廠房適合研發(fā)、辦公、生產(chǎn)與銷(xiāo)售一體化中等規(guī)模及以下企業(yè)使用；（3）庭院式廠房?jī)?yōu)勢(shì)最小單層面積275㎡，最小單幢面積825㎡。最大單層面積523㎡，最大單幢面積1556㎡，通過(guò)合理分割或組合可使庭院式廠房實(shí)現(xiàn)單層銷(xiāo)售，多層銷(xiāo)售或整幢銷(xiāo)售。（4）綜合式廠房?jī)?yōu)勢(shì)單元面積從30㎡150㎡不等，通過(guò)拆分與組合，可適用于不同規(guī)模的研發(fā)辦公、服務(wù)外包、中介服務(wù)等企業(yè)使用；保障服務(wù)策略靖燁科技園已經(jīng)具備物業(yè)、商務(wù)、孵化等保障服務(wù)功能，在科技園運(yùn)營(yíng)初期可以滿足大多數(shù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求。隨著園區(qū)功能的進(jìn)一步完善，金融、營(yíng)銷(xiāo)、人力資源等服務(wù)平臺(tái)也將在適當(dāng)時(shí)機(jī)建立健全，以完善園區(qū)的保障服務(wù)功能，為企業(yè)的發(fā)展提供更有力、更全面的服務(wù)支持。政策資源策略 靖燁科技園有與滄州市、開(kāi)發(fā)區(qū)以及創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心相同的優(yōu)惠政策，孵化基金、科技基金以及稅收減免等政策， 會(huì)使企業(yè)得到發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的支持。凡進(jìn)入滄州開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)，企業(yè)所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅等采取依法征收，開(kāi)發(fā)區(qū)將區(qū)財(cái)政留成部分按比例獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。（1）企業(yè)所得稅： 一般生產(chǎn)性企業(yè)，自投產(chǎn)之日起，區(qū)財(cái)政留成部分前三年按100%的比例獎(jiǎng)勵(lì)，第46年按50%的比例獎(jiǎng)勵(lì)；經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，自投產(chǎn)之日起，區(qū)財(cái)政留成部分前兩年按100%獎(jiǎng)勵(lì)，第36年按50%的比例獎(jiǎng)勵(lì)。六年后在原產(chǎn)品技術(shù)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)將延長(zhǎng)三年按50%的比例獎(jiǎng)勵(lì)；新辦固定資產(chǎn)投資在400萬(wàn)元以上的服務(wù)型、娛樂(lè)型等非生產(chǎn)性企業(yè)，自經(jīng)營(yíng)之日起，前三年按50%的比例獎(jiǎng)勵(lì)，第45年按30%的比例獎(jiǎng)勵(lì)。（2）增值稅：一般生產(chǎn)性企業(yè)，自投產(chǎn)之日起，三年內(nèi)按地方留成部分的100%給予獎(jiǎng)勵(lì)；經(jīng)省有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)品出口企業(yè)，自投產(chǎn)之日起，前五年按地方留成部分100%予獎(jiǎng)勵(lì)；進(jìn)區(qū)投資工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的企業(yè)，土地增值稅按100%的比例獎(jiǎng)勵(lì)。 （3）營(yíng)業(yè)稅：非生產(chǎn)性企業(yè)，從開(kāi)業(yè)之日起，3年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅按區(qū)留成部分的50%給予獎(jiǎng)勵(lì)。（4）地方所得稅、耕地占用稅、契稅：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)性企業(yè)暫時(shí)免征地方所得稅、耕地占用稅、契稅。（5）免征費(fèi)項(xiàng)目：將根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)減免。地理區(qū)位策略靖燁科技園坐在落滄州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心位置，并與開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)相鄰，政務(wù)環(huán)境得天獨(dú)厚。周邊工業(yè)、商業(yè)、金融、居住、商務(wù)和其他配套環(huán)境相對(duì)完善，可滿足園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)辦公及經(jīng)營(yíng)的需求，對(duì)于科技園具備住宅功能建筑的銷(xiāo)售將形成環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)。銷(xiāo)售價(jià)格策略靖燁科技園銷(xiāo)售價(jià)格具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，工業(yè)科技園相對(duì)于住宅和商業(yè)具有低成本優(yōu)勢(shì)，所以銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)較低。在科技園招商銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)充分利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)，打開(kāi)滄州市工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展之門(mén)，合理的開(kāi)盤(pán)價(jià)格將是吸引企業(yè)和居民注意力的關(guān)鍵。銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)采取低開(kāi)高走價(jià)格策略，分階段制定出不同的價(jià)格走勢(shì)，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。在銷(xiāo)售控制、價(jià)格控制和時(shí)間控制上實(shí)現(xiàn)三者的緊密結(jié)合、相互協(xié)調(diào)，這是引導(dǎo)業(yè)主產(chǎn)生銷(xiāo)售行為的營(yíng)銷(xiāo)策略。二、招商銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格的制定方式有租金返算法、市場(chǎng)平均法和成本利潤(rùn)法三種，主要以成本利潤(rùn)法計(jì)算獲得銷(xiāo)售價(jià)格，以租金返算法或市場(chǎng)平均法進(jìn)行驗(yàn)算和修正。綜合銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算 （1）成本利潤(rùn)法成本利潤(rùn)法確定銷(xiāo)售價(jià)格是在科技園建設(shè)成本的基礎(chǔ)上加上一定的利潤(rùn)值形成的銷(xiāo)售價(jià)格。靖燁科技園的成本如下；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）平米單價(jià)（元/㎡）土地費(fèi)用前期費(fèi)用直接費(fèi)用建安費(fèi)用園區(qū)配套費(fèi)用間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用0不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用總計(jì)毛利潤(rùn)額度的計(jì)算按市場(chǎng)規(guī)則一般控制在成本價(jià)的3550%之間，靖燁科技園成本估算價(jià)格為2207元/㎡，毛利潤(rùn)應(yīng)在7751100元/㎡之間，㎡。（2）租金返算法開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)目前沒(méi)有出租的房屋可以參考，㎡/天，廠房租價(jià)按照4050%的下降幅度，㎡/天，靖燁科技園的房屋銷(xiāo)售均價(jià)為35042920元/㎡。因此，靖燁科技園的銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)確定在3000元/㎡。單體廠房銷(xiāo)售價(jià)格靖燁科技園銷(xiāo)售均價(jià)3000元/㎡，根據(jù)建筑功能的不同分別計(jì)算各個(gè)廠房的銷(xiāo)售價(jià)格。各個(gè)單體廠房銷(xiāo)售價(jià)格為：（1）單元式廠房123樓銷(xiāo)售價(jià)格；3000元/m2（2）庭院式廠房4567樓銷(xiāo)售價(jià)格；3375元/ m2（3）綜合式廠房8樓銷(xiāo)售價(jià)格；3150元/ m2（4）連通式廠房910樓銷(xiāo)售價(jià)格；2850元/ m2科技園銷(xiāo)售收入，其中：（1）123樓銷(xiāo)售收入：（2）4567（3）8（4）910附科技園銷(xiāo)售收入表樓號(hào)銷(xiāo)售面積（㎡）銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）1232486130004567638233758147223150910268342850合計(jì)727993000三、招商銷(xiāo)售方式房屋銷(xiāo)售靖燁科技園的房屋銷(xiāo)售是滄州市第一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，綜合銷(xiāo)售方式是靖燁科技園成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵，采取一次性付款、按揭貸款、分期付款、以租代買(mǎi)、房屋或者土地置換等銷(xiāo)售方式，特別是開(kāi)通按揭貸款渠道將會(huì)提高人們的購(gòu)買(mǎi)力，大大加快靖燁科技園的房屋銷(xiāo)售進(jìn)度。一次性付款：對(duì)于一次性付款者可以給予一定比例的優(yōu)惠，鼓勵(lì)采取一次性付款和按揭貸款方式。最高可給予5%的優(yōu)惠。分期付款：簽訂協(xié)議時(shí)先付總房款的40%,一年內(nèi)付清余款。按揭貸款：首付額度取決于當(dāng)?shù)劂y行貸款額度和比例,決定首付額度。按揭貸款分為個(gè)人按揭貸款和企業(yè)法人按揭貸款。以租代售：業(yè)主交納房屋租賃費(fèi)用累計(jì)成為房款的銷(xiāo)售方式，科技園與業(yè)主簽訂固定期限的租賃合同，租賃期滿辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。房屋或土地置換：需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的評(píng)估，具有同等價(jià)值或潛在價(jià)值的房屋或土地進(jìn)行置換。房屋租賃產(chǎn)權(quán)出租資本回收周期長(zhǎng)，投入多，見(jiàn)效慢，靖燁科技園將以園區(qū)建筑面積的10%用于租賃，租賃形式有短期和長(zhǎng)期租賃。（1）短期租賃：一般限定2年及以內(nèi)時(shí)間為短期租賃，短期租賃無(wú)優(yōu)惠政策。（2）長(zhǎng)期租賃：2年以上為長(zhǎng)期租賃，隨租期的增長(zhǎng)，可適度減少租費(fèi)、減免物業(yè)費(fèi)。房屋合作靖燁科技園將以房屋租費(fèi)合作為主要的合作形式，減少風(fēng)險(xiǎn)投資所造成的損失，最大限度地保障合作零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于擁有新技術(shù)、市場(chǎng)前景好、具備一定規(guī)模的企業(yè)可以考慮產(chǎn)權(quán)合作。房屋合作的企業(yè)類(lèi)型包括高新技術(shù)企業(yè)、生產(chǎn)加工型企業(yè)、服務(wù)外包企業(yè)等。其中生產(chǎn)加工型企業(yè)可合作的利潤(rùn)空間有限，對(duì)于具有新技術(shù)但無(wú)資金來(lái)源的初創(chuàng)型、創(chuàng)新型企業(yè)，他們?cè)谄髽I(yè)發(fā)展初期缺少辦公地點(diǎn)和啟動(dòng)資金，科技園可利用自身的產(chǎn)權(quán)及園區(qū)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，與他們合作