【正文】 216。 次主力店正式簽約儀式；216。 報廣宣傳；216。 項目網站宣傳；216。 戶外廣告、電視廣告、樓體廣告等全面更新；216。 報紙公告對進駐商家進行答謝。 次主力店簽約。次主力店商家正式簽約216。 時 間：待定216。 地 點：地址待定216。 目 的：（1）次主力商家的確定；l (2）制造項目口碑宣傳效應，為后期開業(yè)做前期宣傳造勢活動。216。 形 式：次主力商家簽約儀式+文藝匯演+酒會216。 參加人員：有關政府機構領導、各大媒體記者、項目合作商、進駐主力店商家代表、商戶代表等。216。 活 動：大型歌舞文藝匯演、主力商家介紹、邀請客戶互動表演等。216。 統(tǒng) 籌：威海高新置業(yè)有限公司、香港順翔216。 工作人員安排：（詳見活動具體安排）第七階段 項目開業(yè)(2014年1月1日－2014年5月31日)強勢招商開業(yè)宣傳，最后沖刺。216。 新聞發(fā)布會（視實際情況召開）；216。 節(jié)日促銷活動；216。 項目網站宣傳；216。 組織已購鋪業(yè)主做聯(lián)誼活動，通過口碑宣傳；216。 項目整體開業(yè)典禮籌備；216。 開業(yè)邀請函制作發(fā)放；216。 電視、廣告、DM廣告宣傳；216。 開業(yè)慶典舉行；216。 招商策劃總結報告。為本項目商業(yè)順利開業(yè)做好充分準備。四、項目整合傳播戶外廣告類戶外廣告牌、圍檔廣告及車體廣告。媒體傳播報紙廣告及廣播傳播。媒體選擇報紙軟文的選擇與發(fā)布。促銷活動實施公關活動實施與指導實施五、招商實施招商總體戰(zhàn)略及目標搶先占領市場主動，為整體招商打下堅實基礎，營造商圈氛圍。 招商階段216。 咨詢試探階段216。 正式招商階段216。 集中招商期216。 強化招商期216。 招商掃尾期 招商階段性工作安排216。 選出部分不同單位進行市場初探216。 考核商戶對項目的初步認知216。 租金價格調整集中招商期216。 招商掃尾期216。 完成了項目認知、價格初探后，針對到訪客戶進行分類分析，相應調整定位。216。 利用各種媒體渠道，組合推廣，提升本項目的品牌影響力。216。 將招商工作推入第一次高潮。強化招商期216。 充分利用項目形象展示，將招商工作推入第二次高潮。216。 舉行各類公關活動，媒體聯(lián)動，刺激市場。216。 結合招商租金政策給客戶相關優(yōu)惠。216。 利用主力店開業(yè)造勢余波，完全消化剩余商鋪招商。綜上所述在招商過程中，要求各營銷招商各個環(huán)節(jié)緊密相銜，以樹立項目商業(yè)品牌形象為主，穩(wěn)定提升招商面積率，任何一個環(huán)節(jié)的失誤，都將嚴重影響后續(xù)整體工作開展。因此，在執(zhí)行過程中，必須嚴格把握市場形勢，推出時機，嚴格既定的招商進度進行，不積壓任務，一旦出現(xiàn)招商瓶頸，及時調整營銷思路及手段，使招商工作順暢完成，否則難以按時按量實現(xiàn)招商目標，影響資金回收和開業(yè)目標。第七部分 項目招商條件一、項目合作方式 商鋪自購自營、自租、委托租賃投資客購買商鋪后自主經營，不受商管公司約束，投資客購買商鋪后自己進行租賃經營（主要用于已銷售的沿街商鋪）；投資客購買商鋪后委托商管公司租賃經營。 聯(lián)營216。 采用營業(yè)額扣點式， 分保底和不保底兩種；216。 部分業(yè)態(tài)可考慮，主要利于形象，便于管理。216。 特殊品牌聯(lián)營，在合作條件上放寬，堅持以“放水養(yǎng)魚”的招商原則，吸引客戶。返租經營（待定模式）216。 主要針對于二層以上的商鋪，確保整體業(yè)態(tài)規(guī)劃的統(tǒng)一性和完整性。216。 定價：通常以銷售價格6－8%的年回報率進行限期返租定價，原則上不優(yōu)先考慮。216。 租期以2－3年為單位。自營通常產權商業(yè)不考慮自營，不到迫不得已不予考慮。根據市場現(xiàn)有合作方式，結合本項目實際情況，建議本項目合作方式為：租賃+聯(lián)營+自營216。 租賃為主，分完全（收銀由商戶自收）和不完全兩種（收銀由商場統(tǒng)一收銀后，集中結算）；主要針對對象為統(tǒng)一管理的賣場以及沿街商鋪。216。 聯(lián)營為輔，主要針對對象為次主力店或者餐飲。216。 業(yè)主自購自營，不需要交納租金，客戶買斷產權自主經營，為避免招商以及經營管理問題，銷售前對樓層業(yè)態(tài)定位的準確性要求較高。二、項目招商周期 本項目開盤前期的策略招商； 項目開業(yè)前的集中招商； 項目開業(yè)后招商工作長期進行。三、項目招商細則（詳見后期招商執(zhí)行方案）第八部分 項目招商收益預測項目招商租金等費用測算項目招商年費用測算費用類別面積單價收益項（元/年）支出項（元/年）總額（元）招商費用（不含主力店）166533㎡5%/年租1，447，7761，447，776主力店租金86101㎡商鋪租金80432㎡30元/㎡月28，955，52028，955，520稅金80432㎡18%（投資人承擔部分占一半）2，605，2，605，水電空調費166533㎡經營者承擔管理費用166533㎡經營者承擔委托費用166533㎡150萬元/年1，500，0001，500，000年收益合計（主力店另計）23，401，747備注說明： 此測算是按照面積100%招商率計。 在招商洽談過程中與商戶及業(yè)主交流總結后，根據市場反應情況進行價格定位調整，最終以招商執(zhí)行案為主。 潛在收益（包括商戶超出保底銷售額的銷售提成、商品展銷、促銷等到公共場地出租、項目內廣告位出租、商鋪租賃押金、一次性預交租金、統(tǒng)一收銀現(xiàn)金流等），尚未統(tǒng)計在內。第九部分 項目招商管理一、項目招商操作程序 主力店商家、次主力店資源籌備。 熟悉本招商項目的相關內容，客戶問詢的準備，培訓的準備。 收集行業(yè)的相關資料，進行分類、分區(qū)整理。 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體、展會發(fā)布信息及口碑宣傳，對招商進行前期滲透。 充分認知本項目優(yōu)勢，協(xié)助做好有吸引力、影響力的招商手冊、表格等及相關宣傳資料。 建立一個良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調支持招商工作。 策劃一些主題活動及媒體座談會等活動，擴大項目影響力，提高項目的知名度。 建立目標客戶數據庫，對招商過程中的電話聯(lián)系、走訪、跟進、簽約等，實時做好記錄。每周上報招商情況，分析、總結、交流招商經驗和心得，處理客戶反饋信息，適時調整招商策略。二、項目招商后期管理客戶足以影響到項目商業(yè)的后續(xù)發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在項目商業(yè)經營，整體商業(yè)必須努力經營，獲取商戶的信賴。維護進駐經營的商戶，對于項目在營運、財力、管理、品質、發(fā)展上有莫大的影響，應當加強與商戶的聯(lián)系，及時解決其所提出的問題。項目每年都可能會喪失若干商戶，因此要采取計劃性客戶儲備與拓展及補位。培養(yǎng)忠誠客戶，使其產生持續(xù)的租賃行為，并幫助項目向外宣傳，建立口碑。對客戶做未來分析，包括客戶數量，類別等情況的未來發(fā)展趨勢。第十部分 招商團隊建設及人員培訓一、招商團隊組建（共計8名）招商總監(jiān)1名 次主力店招商 經理1名 助理1名餐飲休閑娛樂招商 經理1名 助理1名家居、百貨招商 經理1名 助理1名招商文員1名二、人員培訓216。 專業(yè)培訓216。 技巧培訓216。 項目知識培訓216。 商場知識培訓216。 商品知識培訓216。 現(xiàn)場知識培訓216。 接待培訓216。 表格及合同培訓216。 流程培訓216。 客戶管理培訓綜 述本項目招商策劃報告的制定依據市場調研報告、項目定位報告、項目的形態(tài)、項目的規(guī)模、項目所處地段優(yōu)勢、開發(fā)商綜合因素、項目管理模式等，采取“放水養(yǎng)魚”的政策，以營造品牌效應為戰(zhàn)略目標，以打造威海商業(yè)航母、引領威海主流生活為思想，把項目建成真正的集購物、休閑、文化娛樂、餐飲、運動時尚為一體的城市綜合體。再次感謝高新置業(yè)對我們的支持！香港順翔威海高新城市廣場項目組 2011年12月19日54 / 54