【正文】 216。 次主力店正式簽約儀式；216。 報(bào)廣宣傳；216。 項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；216。 戶外廣告、電視廣告、樓體廣告等全面更新；216。 報(bào)紙公告對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行答謝。 次主力店簽約。次主力店商家正式簽約216。 時(shí) 間：待定216。 地 點(diǎn)：地址待定216。 目 的：（1）次主力商家的確定；l (2）制造項(xiàng)目口碑宣傳效應(yīng)，為后期開業(yè)做前期宣傳造勢活動(dòng)。216。 形 式：次主力商家簽約儀式+文藝匯演+酒會(huì)216。 參加人員：有關(guān)政府機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)、各大媒體記者、項(xiàng)目合作商、進(jìn)駐主力店商家代表、商戶代表等。216。 活 動(dòng)：大型歌舞文藝匯演、主力商家介紹、邀請(qǐng)客戶互動(dòng)表演等。216。 統(tǒng) 籌：威海高新置業(yè)有限公司、香港順翔216。 工作人員安排：（詳見活動(dòng)具體安排）第七階段 項(xiàng)目開業(yè)(2014年1月1日－2014年5月31日)強(qiáng)勢招商開業(yè)宣傳，最后沖刺。216。 新聞發(fā)布會(huì)（視實(shí)際情況召開）；216。 節(jié)日促銷活動(dòng)；216。 項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；216。 組織已購鋪業(yè)主做聯(lián)誼活動(dòng)，通過口碑宣傳；216。 項(xiàng)目整體開業(yè)典禮籌備；216。 開業(yè)邀請(qǐng)函制作發(fā)放；216。 電視、廣告、DM廣告宣傳；216。 開業(yè)慶典舉行；216。 招商策劃總結(jié)報(bào)告。為本項(xiàng)目商業(yè)順利開業(yè)做好充分準(zhǔn)備。四、項(xiàng)目整合傳播戶外廣告類戶外廣告牌、圍檔廣告及車體廣告。媒體傳播報(bào)紙廣告及廣播傳播。媒體選擇報(bào)紙軟文的選擇與發(fā)布。促銷活動(dòng)實(shí)施公關(guān)活動(dòng)實(shí)施與指導(dǎo)實(shí)施五、招商實(shí)施招商總體戰(zhàn)略及目標(biāo)搶先占領(lǐng)市場主動(dòng)，為整體招商打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，營造商圈氛圍。 招商階段216。 咨詢?cè)囂诫A段216。 正式招商階段216。 集中招商期216。 強(qiáng)化招商期216。 招商掃尾期 招商階段性工作安排216。 選出部分不同單位進(jìn)行市場初探216。 考核商戶對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知216。 租金價(jià)格調(diào)整集中招商期216。 招商掃尾期216。 完成了項(xiàng)目認(rèn)知、價(jià)格初探后，針對(duì)到訪客戶進(jìn)行分類分析，相應(yīng)調(diào)整定位。216。 利用各種媒體渠道，組合推廣，提升本項(xiàng)目的品牌影響力。216。 將招商工作推入第一次高潮。強(qiáng)化招商期216。 充分利用項(xiàng)目形象展示，將招商工作推入第二次高潮。216。 舉行各類公關(guān)活動(dòng)，媒體聯(lián)動(dòng)，刺激市場。216。 結(jié)合招商租金政策給客戶相關(guān)優(yōu)惠。216。 利用主力店開業(yè)造勢余波，完全消化剩余商鋪招商。綜上所述在招商過程中，要求各營銷招商各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相銜，以樹立項(xiàng)目商業(yè)品牌形象為主，穩(wěn)定提升招商面積率，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，都將嚴(yán)重影響后續(xù)整體工作開展。因此，在執(zhí)行過程中，必須嚴(yán)格把握市場形勢，推出時(shí)機(jī)，嚴(yán)格既定的招商進(jìn)度進(jìn)行，不積壓任務(wù)，一旦出現(xiàn)招商瓶頸，及時(shí)調(diào)整營銷思路及手段，使招商工作順暢完成，否則難以按時(shí)按量實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)，影響資金回收和開業(yè)目標(biāo)。第七部分 項(xiàng)目招商條件一、項(xiàng)目合作方式 商鋪?zhàn)再徸誀I、自租、委托租賃投資客購買商鋪后自主經(jīng)營，不受商管公司約束，投資客購買商鋪后自己進(jìn)行租賃經(jīng)營（主要用于已銷售的沿街商鋪）；投資客購買商鋪后委托商管公司租賃經(jīng)營。 聯(lián)營216。 采用營業(yè)額扣點(diǎn)式， 分保底和不保底兩種；216。 部分業(yè)態(tài)可考慮，主要利于形象，便于管理。216。 特殊品牌聯(lián)營，在合作條件上放寬，堅(jiān)持以“放水養(yǎng)魚”的招商原則，吸引客戶。返租經(jīng)營（待定模式）216。 主要針對(duì)于二層以上的商鋪，確保整體業(yè)態(tài)規(guī)劃的統(tǒng)一性和完整性。216。 定價(jià)：通常以銷售價(jià)格6－8%的年回報(bào)率進(jìn)行限期返租定價(jià)，原則上不優(yōu)先考慮。216。 租期以2－3年為單位。自營通常產(chǎn)權(quán)商業(yè)不考慮自營，不到迫不得已不予考慮。根據(jù)市場現(xiàn)有合作方式，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目合作方式為：租賃+聯(lián)營+自營216。 租賃為主，分完全（收銀由商戶自收）和不完全兩種（收銀由商場統(tǒng)一收銀后，集中結(jié)算）；主要針對(duì)對(duì)象為統(tǒng)一管理的賣場以及沿街商鋪。216。 聯(lián)營為輔，主要針對(duì)對(duì)象為次主力店或者餐飲。216。 業(yè)主自購自營，不需要交納租金，客戶買斷產(chǎn)權(quán)自主經(jīng)營，為避免招商以及經(jīng)營管理問題，銷售前對(duì)樓層業(yè)態(tài)定位的準(zhǔn)確性要求較高。二、項(xiàng)目招商周期 本項(xiàng)目開盤前期的策略招商； 項(xiàng)目開業(yè)前的集中招商； 項(xiàng)目開業(yè)后招商工作長期進(jìn)行。三、項(xiàng)目招商細(xì)則（詳見后期招商執(zhí)行方案）第八部分 項(xiàng)目招商收益預(yù)測項(xiàng)目招商租金等費(fèi)用測算項(xiàng)目招商年費(fèi)用測算費(fèi)用類別面積單價(jià)收益項(xiàng)（元/年）支出項(xiàng)（元/年）總額（元）招商費(fèi)用（不含主力店）166533㎡5%/年租1，447，7761，447，776主力店租金86101㎡商鋪?zhàn)饨?0432㎡30元/㎡月28，955，52028，955，520稅金80432㎡18%（投資人承擔(dān)部分占一半）2，605，2，605，水電空調(diào)費(fèi)166533㎡經(jīng)營者承擔(dān)管理費(fèi)用166533㎡經(jīng)營者承擔(dān)委托費(fèi)用166533㎡150萬元/年1，500，0001，500，000年收益合計(jì)（主力店另計(jì)）23，401，747備注說明： 此測算是按照面積100%招商率計(jì)。 在招商洽談過程中與商戶及業(yè)主交流總結(jié)后，根據(jù)市場反應(yīng)情況進(jìn)行價(jià)格定位調(diào)整，最終以招商執(zhí)行案為主。 潛在收益（包括商戶超出保底銷售額的銷售提成、商品展銷、促銷等到公共場地出租、項(xiàng)目內(nèi)廣告位出租、商鋪?zhàn)赓U押金、一次性預(yù)交租金、統(tǒng)一收銀現(xiàn)金流等），尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。第九部分 項(xiàng)目招商管理一、項(xiàng)目招商操作程序 主力店商家、次主力店資源籌備。 熟悉本招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的準(zhǔn)備，培訓(xùn)的準(zhǔn)備。 收集行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分類、分區(qū)整理。 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體、展會(huì)發(fā)布信息及口碑宣傳，對(duì)招商進(jìn)行前期滲透。 充分認(rèn)知本項(xiàng)目優(yōu)勢，協(xié)助做好有吸引力、影響力的招商手冊(cè)、表格等及相關(guān)宣傳資料。 建立一個(gè)良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。 策劃一些主題活動(dòng)及媒體座談會(huì)等活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，提高項(xiàng)目的知名度。 建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對(duì)招商過程中的電話聯(lián)系、走訪、跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時(shí)做好記錄。每周上報(bào)招商情況，分析、總結(jié)、交流招商經(jīng)驗(yàn)和心得，處理客戶反饋信息，適時(shí)調(diào)整招商策略。二、項(xiàng)目招商后期管理客戶足以影響到項(xiàng)目商業(yè)的后續(xù)發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營，整體商業(yè)必須努力經(jīng)營，獲取商戶的信賴。維護(hù)進(jìn)駐經(jīng)營的商戶，對(duì)于項(xiàng)目在營運(yùn)、財(cái)力、管理、品質(zhì)、發(fā)展上有莫大的影響，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與商戶的聯(lián)系，及時(shí)解決其所提出的問題。項(xiàng)目每年都可能會(huì)喪失若干商戶，因此要采取計(jì)劃性客戶儲(chǔ)備與拓展及補(bǔ)位。培養(yǎng)忠誠客戶，使其產(chǎn)生持續(xù)的租賃行為，并幫助項(xiàng)目向外宣傳，建立口碑。對(duì)客戶做未來分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來發(fā)展趨勢。第十部分 招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)及人員培訓(xùn)一、招商團(tuán)隊(duì)組建（共計(jì)8名）招商總監(jiān)1名 次主力店招商 經(jīng)理1名 助理1名餐飲休閑娛樂招商 經(jīng)理1名 助理1名家居、百貨招商 經(jīng)理1名 助理1名招商文員1名二、人員培訓(xùn)216。 專業(yè)培訓(xùn)216。 技巧培訓(xùn)216。 項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn)216。 商場知識(shí)培訓(xùn)216。 商品知識(shí)培訓(xùn)216。 現(xiàn)場知識(shí)培訓(xùn)216。 接待培訓(xùn)216。 表格及合同培訓(xùn)216。 流程培訓(xùn)216。 客戶管理培訓(xùn)綜 述本項(xiàng)目招商策劃報(bào)告的制定依據(jù)市場調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目定位報(bào)告、項(xiàng)目的形態(tài)、項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目所處地段優(yōu)勢、開發(fā)商綜合因素、項(xiàng)目管理模式等，采取“放水養(yǎng)魚”的政策，以營造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目標(biāo)，以打造威海商業(yè)航母、引領(lǐng)威海主流生活為思想，把項(xiàng)目建成真正的集購物、休閑、文化娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)時(shí)尚為一體的城市綜合體。再次感謝高新置業(yè)對(duì)我們的支持！香港順翔威海高新城市廣場項(xiàng)目組 2011年12月19日54 / 54