合肥住宅項(xiàng)目市場定位2(編輯修改稿)
2025-03-16 22:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和營銷空間O2:消費(fèi)者首要關(guān)注區(qū)域O3:消費(fèi)者價(jià)值觀：重視產(chǎn)品， 實(shí)在，但不乏品味和個(gè)性O(shè)4:寫字樓的發(fā)展空間O5:存在寫字樓潛在客戶發(fā)展威脅（ T）T1:競爭激烈T2:主流客戶單一T3:消費(fèi)者樓型偏好多層O1+O3： 策略一：營銷創(chuàng)新，重建市場標(biāo)準(zhǔn)。S2： 策略二：通過全方位 “社區(qū) ”營造和展示，掀起新一輪的居住革命。S2+O3： 策略三：全方位產(chǎn)品創(chuàng)新，展現(xiàn)小高層的空間優(yōu)勢(shì)，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。驚心動(dòng)魄的全面創(chuàng)新！戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位市場領(lǐng)先者市場追隨者市場補(bǔ)缺者高檔中高檔中檔市場地位 客戶及產(chǎn)品定位市場挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位面向主流客戶，直面多層競爭住宅 其他區(qū)域泛公務(wù)員、私營企業(yè)主（政府、行政機(jī)關(guān)人員 ，稅務(wù)、電信、銀行中高管理人員，學(xué)校教職工 ?????）周遍區(qū)域人士企事業(yè)單位管理人員 游離客戶偶得客戶游離客戶核心客戶客戶定位客戶定位辦公 其他投資人群區(qū)域及周邊地區(qū)具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力并認(rèn)可本項(xiàng)目投資價(jià)值的人。生意人，泛公務(wù)員，企業(yè)中高管理人員等 游離客戶偶得客戶重要客戶核心客戶私營企業(yè)主以生意人自用為主，中小成長型企業(yè)，律師、外貿(mào)、金融、 IT等行業(yè)客戶定位客戶定位核心客戶分析特征描述年齡 30——40 歲，家庭人口 23人，為小型私營企業(yè)主，公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、大型企業(yè)中層管理人員等；家庭年收入約 6萬元以上。工作穩(wěn)定積極，文化背景多元化，心態(tài)開放，對(duì)新事物有較強(qiáng)接受能力，自我意識(shí)強(qiáng)烈，消費(fèi)容易被引導(dǎo)。置業(yè)動(dòng)機(jī)改善居住置業(yè)投資經(jīng)營使用驅(qū)動(dòng)因素優(yōu)美舒適的生活環(huán)境地段及交通便利開發(fā)商實(shí)力和信譽(yù)升值的空間潛力置業(yè)傾向相當(dāng)一部分人具有 “原居住地 ”情結(jié)，有就近置業(yè)的偏好。認(rèn)同小高層。認(rèn)為小高層可以有效地節(jié)約用地，采光效果好，空氣新鮮，既開闊視野又松弛精神，身在其中是一種很好的享受。傾向戶型 “３室２廳２衛(wèi) ”客戶定位客戶定位價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感 購買決定的五個(gè)動(dòng)機(jī)圈消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)橄嘈潘o他們帶來的價(jià)值比同類競爭產(chǎn)品的大消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是為了避免或消除一種與其規(guī)范和價(jià)值相左的內(nèi)心沖突消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)樗麩o意識(shí)地形成了這樣的消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)楫a(chǎn)品幫助他們?cè)谧约汉退嗣媲帮@露出理想的身份消費(fèi)者之所以喜歡你們的產(chǎn)品，是因?yàn)楫a(chǎn)品符合他們的生活理念和追求客戶價(jià)值取向模型 客戶定位客戶定位價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感核心客戶高品味的生活環(huán)境地段好，未來發(fā)展?jié)摿Υ髱硇碌纳罾砟钆c周邊樓盤相比超值不喜歡太張揚(yáng)不愿露富希望家是溫馨的地方而非帶來壓力的 “ 成功居所 ”眼見為實(shí)。居住上傾向獨(dú)立，一般為三口之家。非常關(guān)注下一代的教育、對(duì)學(xué)校教育要求。講究實(shí)用，同時(shí)追求個(gè)性對(duì)戶型的要求：三房、三房、 100～～ 150平方米的戶型平方米的戶型購房希望一次性到位喜歡房內(nèi)空間上有層次感，可實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)講究品味，希望社區(qū)凸顯精英身份和尊貴感安全健康環(huán)境品味與內(nèi)涵本項(xiàng)目客戶價(jià)值取向 客戶定位客戶定位困困 局局小高層如何與多層競爭。突破！方向的切合度評(píng)估客戶定位完全差異化單純小戶型直面競爭 通過營銷造勢(shì)和產(chǎn)品絕對(duì)優(yōu)勢(shì)展示贈(zèng)送面積撥高成為頂級(jí)豪宅超低價(jià)回避競爭功能改變（商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、辦公或公寓）客戶定位相同或接近市場競爭 消費(fèi)者 項(xiàng)目條件全市高端物業(yè)（包括別墅）量少，要求高 無特殊資源規(guī)模過大競爭較少 未形成大量成熟群體；價(jià)格承受力有限規(guī)模過大土地成本較高競爭較少但消化量有限存在該群體 延后開發(fā)成熟更高產(chǎn)品和營銷有操作空間主流消費(fèi)者 區(qū)域 +社區(qū) +形象提升競爭較少 大量消費(fèi)者 土地成本較高競爭較少 大量消費(fèi)者 容積率提升空間不大競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略客戶定位完全差異化單純小戶型直面競爭 通過營銷造勢(shì)、產(chǎn)品絕對(duì)優(yōu)勢(shì)展示贈(zèng)送面積撥高成為頂級(jí)豪宅超低價(jià)回避競爭 C功能改變（商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、辦公或公寓）客戶定位相同或接近競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略高容積率面臨低容積率競爭時(shí)的核心策略容積率允許的情況下可部分采納沿街部分采納沿街部分采納管理費(fèi)和實(shí)用率是現(xiàn)實(shí)問題，很難教育市場接受，故反其道， 說 “ 闊綽 ”， 營銷上要撥高形象 ： 例星河 /元一。 此外，在產(chǎn)品和服務(wù)上一定要提高品質(zhì)，讓其感受到付出管理費(fèi)和實(shí)用率是值得的。成功關(guān)鍵因素成功關(guān)鍵因素南方模式：規(guī)模大 +密度低反其道的思想： 撥高形象可借鑒點(diǎn)：? 用 12層的印象銷售 18層為主的建筑。? 通過高檔 泛會(huì)所 五星級(jí)酒店、 高檔 辦公形成檔次感 標(biāo)桿 。? 顯示氣勢(shì)、注重營銷、乃至于家喻戶曉?，F(xiàn)場展示到位。? 八大革命承諾，沖擊市場，形成傳播。? 產(chǎn)品的細(xì)部設(shè)計(jì)：戶型均好性極強(qiáng)，外觀、集中園林 彰 顯大氣。? 天井、凸窗（包括洗手間）贈(zèng)送 面積 。案例。1合肥元一時(shí)代(R: )?南方模式：?規(guī)模大 +密度低?反其道的思想：管理費(fèi)和實(shí)用率是現(xiàn)實(shí)問題，很難教育市場接受，故反其道，營銷上要撥高形象 “我的地位、我的品味、我的情調(diào) ”；此外，在產(chǎn)品和服務(wù)上一定要提高品質(zhì)，讓其感受到付出 管理費(fèi)和實(shí)用率是值得的。?可借鑒點(diǎn)：用 12層的印象銷售 18層為主的建筑。五星級(jí)酒店（形成檔次感）?定位：定位于主流需求（中高檔需求），與相鄰樓盤在營銷、產(chǎn)品上形成氣勢(shì)差異： 為了形成住宅檔次，不建臨街商業(yè)。 成功關(guān)鍵因素案例。2濟(jì)南陽光 100新城(R:2與 1競爭 )與周邊項(xiàng)目的比較樓盤區(qū)位 規(guī)模物業(yè)類型主力戶型價(jià)格（元/m2）銷售情況 主力客戶 宣傳賣點(diǎn) 備注泉景臥龍花園一期槐蔭區(qū)，青龍山腳下用地 22萬m2，總建20萬 m2多層住宅，別墅約 10棟左右2* 3* 4*2，面積為 90180 m2，
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