某住宅項目發(fā)展定位中期報告(編輯修改稿)
2025-02-07 13:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 –配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則25XH/020514/SHDISC(2023GB)根據(jù)中原對高檔樓盤客戶的需求調(diào)查，并以麥肯錫的消費者調(diào)查結(jié)果作調(diào)整 , 得出初步的房型比例及面積兩房三房四房復(fù)式戶型 面積（平米） 比例30%初步供討論兩房一廳一衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一個半衛(wèi) (小房型 ）四房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)50%12%8%5%25%10%30%8%5%3%90100115125160175190210210250100110資料來源 :中原地產(chǎn) 。小組分析三房兩廳兩衛(wèi) (更衣間 ）三房兩廳兩衛(wèi) (更衣間 , 工人房 ）四房兩廳兩衛(wèi) 17519010%4%130145145160723251142986534189030大約套數(shù)1,04626XH/020514/SHDISC(2023GB)216。總價方面， 100—120 萬是選擇的峰值，其次是 120—150 萬，該價格區(qū)間是高檔市場的主力客戶需求216。70—80 、 80—90 、 90—100 萬各區(qū)段的數(shù)量接近，總量較大，構(gòu)成總價需求的第二梯隊216。150萬元以上的總價區(qū)段也有一定的市場需求216。由于調(diào)查樣本樓盤較多的集中在上海南區(qū)，本項目實際定位應(yīng)弱于該調(diào)查值，本案的市場主力總價可確定為 100120萬元。單價均價在 7,7008,275元 /平米之間資料來源 :中原地產(chǎn)中原根據(jù)現(xiàn)時市場狀況對總價及單價作出了評估 27XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標(biāo)客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例–配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則28XH/020514/SHDISC(2023GB)開發(fā)商為購房者提供裝修套餐，將為雙方帶來最大的靈活性，信虹應(yīng)考慮為其中一部分單位提供此服務(wù)全毛坯簡裝修預(yù)購單價 6,000元 /平方米以上 (86)購買房內(nèi)的裝修類型百分比廚衛(wèi)裝修，其它毛坯全部裝修開發(fā)商提供多種裝修套餐，裝修另費投資者 (87) 上海小資 (72)資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 29XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應(yīng)根據(jù)不同房型，提供接近消費者平均值的裝修套餐，供購房者作選擇10萬元以下1020萬元總體 (89)毛坯房裝修預(yù)計金額百分比2030萬元30萬元以上單價 6,000元 /平方米以上兩房 (26) 三房 (42) 四房 (20)16萬元平均值 13萬元 18萬元 18萬元資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 30XH/020514/SHDISC(2023GB)?現(xiàn)高檔樓盤都具備智能化系統(tǒng)，以科技吸引年青一代的購房人士?房展會中，大多數(shù)高檔樓盤都標(biāo)榜具備以下設(shè)施–寬帶上網(wǎng)? 基本上網(wǎng)是必備條件，世茂樓盤更以 “十兆入樓，一兆入屋 ”之高速連接為賣點–有線電視 /衛(wèi)星電視? 提供多頻道選擇，針對 “海歸入士 ”及境外購房者的要求–智能保安系統(tǒng)? IC卡辨識，閉路電視，指模門鎖等–住戶內(nèi)聯(lián)網(wǎng)? 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)為住客提供會所資訊、 VOD（Video On Demand)及網(wǎng)上購物等服務(wù)樓盤設(shè)施智能化為大勢所趨?信虹項目應(yīng)緊貼此趨勢而配備此類設(shè)施?具體系統(tǒng)的選擇應(yīng)與物業(yè)管理公司及此方面的專家共同研究挑選31XH/020514/SHDISC(2023GB)多元化的配套設(shè)施為中高檔樓盤不可缺少的一部分五月房展會均價 7,000元 /平米以上樓盤，宣傳將提供的設(shè)施百分比中高檔樓盤一般會所設(shè)施? 健身房? 會所餐廳 /咖啡吧? 桌球室? 視聽室? 兒童游樂場? 本項目必須配備的設(shè)施更高檔樓盤會所設(shè)施? 室內(nèi)溫水 /室外游泳池? 網(wǎng)球場? 壁球場? 室內(nèi)多功能運動場? 桑拿浴室? 高爾夫球練習(xí)場? 能作為項目具差異化的賣點? 應(yīng)考慮成本、運作及土地利用而決定是否興建健身房兒童游樂場溫水游泳池網(wǎng)球場桑拿浴室室內(nèi)多功能場館壁球場高爾夫球練習(xí)場總數(shù) =22個資料來源 :小組分析32XH/020514/SHDISC(2023GB)針對兒童的設(shè)施可作特別賣點，另應(yīng)考慮其它特色設(shè)施已婚有小孩或計劃 2年內(nèi)有小孩的百分比投資者 都市小資? 目標(biāo)客戶群一半以上都將有小孩，會所設(shè)施亦應(yīng)特別針對此點? 建議與此方面設(shè)計專家合作，以能提供益智安全的兒童游樂區(qū)作為其中一個賣點其它特色設(shè)施? 高爾夫練習(xí)場–高爾夫熱潮在高收入 /管理階層有增無減，推薦練習(xí)場、練習(xí)網(wǎng)、甚至電腦投影模擬都可作考慮設(shè)施? 攀石墻–于國外流行于專業(yè)人士階層，現(xiàn)有上海樓盤罕有的設(shè)施? 會所小型電影院–提供小型影院給住客租用，作為住戶家庭 /朋友聚會的場地，為業(yè)主添一份氣派? 園藝溫室–一方面作為小區(qū)綠化一部分，亦為較年長住戶提供消閑活動資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析將繼續(xù)收集國外樓盤特色設(shè)施以作參考 , 以上海獨一無二的設(shè)施作賣點 33XH/020514/SHDISC(2023GB)住客停車位數(shù)不必要在太高水平消費者擁有客車的百分比已有車車位數(shù)對比單位數(shù)可定在60%左右*以 % 的年增長率計算 , % 為上海市過去五年客車的年平均增長率資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；上海統(tǒng)計年鑒 。 麥肯錫分析單價 6,000元 /平方米以上之后七年的預(yù)計增長 *初步估算34XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應(yīng)考慮聘用國際物業(yè)管理公司以提高樓盤競爭力國際物業(yè)管理公司 樓盤例子戴德梁行仲量聯(lián)行第一太平洋戴維斯怡高物業(yè)? 文錦大廈? 丹楓苑? 晶采名人大廈? 世茂湖濱花園? 新外灘花園? 東方雅苑? 世茂濱江花園? 中凱城市之光? 上海五月天? 榮軒? 現(xiàn)時為數(shù)不少的高檔樓盤都聘請國際性的物業(yè)管理公司作管理? 有些樓盤如嘉里華庭，東方巴黎等
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