【文章內(nèi)容簡介】 目對面中介160（2）商鋪已做好裝修，地面和墻面都做好，格局方正。茶莊休閑80（2）錦帛二手房榮譽世嘉沿街中介50(2)處濟南路與菏澤路交匯處，緊鄰實驗高中，人流量大，基本滿鋪。棒棰島海參專賣店140（2）健身器材新城花園沿街休閑200（2）周邊高檔社區(qū)多，行政單位集中，高檔消費圈。魯房營銷中介100（2）臺球俱樂部休閑300（2）食品超市超市100新市區(qū)高檔社區(qū)，消費能力集中。售價在600010000元/m178。北京益智兒童潛能培訓中心城市花園200（3）高檔社區(qū)密集，緊鄰日照港中學，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。便民超市300備注：濟南路段是日照市生活居住核心路段，周邊高檔新建住宅多，但社區(qū)入駐率普遍不高，以煙臺路為界，178。/天，178。/天，消費能力比較高；178。/天，緊鄰實驗高中，人流量集中。新建和未滿商鋪主要：信合苑、聚賢佳苑、錦繡前程、安泰國際金融中心，山海天城建開發(fā)的綜合文化中心集中在濟南路段自向東，對本案造成一定的威脅，商鋪戶型集中在200300m178。，大部分租售方案未給出。濟南路段市政府將要籌建市級最大的綜合文化廣場將對本案帶來很好的契機。六、地下室租賃價格一覽表（表6）名稱路段業(yè)態(tài)面積租金備注紅河谷KTV海濱五路娛樂1200靠火車站附近商圈，交通便利，但因地下體量比較大，租金普遍偏低。東部熱點迪廳黃海二路與海濱五路交匯1000所處位置不靠主路，好時光KTV海曲路1800處老城利群附近，商業(yè)氛圍濃厚。招租泰安路望海小區(qū)沿街300新市區(qū)新瑪特商圈附近，消費檔次高備注：處于商圈附近，交通便利，但因地下體量比較大，租金普遍偏低，地下消防要達到的要求較高。七、訪談客戶接受信息一覽表（表七）姓名電話經(jīng)營業(yè)態(tài)面積m178。租金（元/天）拓展意向（ABCD）可接受情況備注張先生15863353836超市2002層C本項目價格在3萬以內(nèi)可以接受李先生15901852612便利店2052層B要風水好，物業(yè)管理好，適合做餐飲，最后裝修好地面墻面和卷簾門。王先生13455015675汽車裝飾1502層C價格比較合理人流多商鋪方正規(guī)整最好是一層。曹善華18606339555健身器材公司2002層C高檔社區(qū)集中地段林東15206330519中介40C最好是單層，商鋪格局好丁先生13863386339餐飲200B適合做餐飲，位置在入口處商業(yè)氛圍濃厚，人流多分析：通過訪談客戶，集中問題是裝修費用高，物業(yè)條件格局和物業(yè)費收取的不合理，對目前的商圈價格較難接受，很多已租的二層又向外招租或分租，滿鋪租金價格高，位置不好求?？珍伾虡I(yè)氛圍匱乏，價格優(yōu)惠低，戶型好應可以接受。八、競爭情況：安泰水晶城：處于老城區(qū)海曲路核心地帶，大潤發(fā)（世界500強）強勢入駐，經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲、娛樂休閑與時尚購物的綜合體，商業(yè)面積11萬體量，競爭優(yōu)勢明顯。山海天城建處于濟南路與煙臺路交匯處，集餐飲，娛樂、旅游服務(wù)辦公為一體綜合商業(yè)體。商業(yè)面積2萬多平米，在下半年開始正式實行統(tǒng)一規(guī)劃招商，其競爭不可忽視。日照國際金融中心位于日照市新市區(qū)煙臺路與濟南路交匯處，由日照安泰集團與日照銀行共同投資興建的商務(wù)寫字樓項目，總建筑面積約15萬平方米，由三棟樓座組成，以商務(wù)辦公寫字間為主，輔助商業(yè)配套，為商務(wù)辦公提供銀行、休閑娛樂、餐飲、健身等配套服務(wù)。利華名品商業(yè)街：利華項目現(xiàn)已重新啟動招商，廣告力度比較大，招商條件為，租期三年，免一年租金，16——40平方，㎡/天，㎡/天，無業(yè)態(tài)規(guī)劃。由于其優(yōu)惠的租金政策以及與主力店利群相鄰，屬于成熟商圈，利用利群的號召力可能將會帶走一部分餐飲、娛樂商戶，與本項目形成競爭關(guān)系。1項目狀況及條件分析121 項目區(qū)位122 項目狀況123 主要交通道路121 項目區(qū)位樂活大道項目位于位于日照市濟南路的主干線兩側(cè)，是日照市中央居住區(qū)的核心地段，北靠高新科技園區(qū)，東接沙潡河風光帶，緊臨日照市最大的綜合文化廣場。周邊高檔社區(qū)鄰立如：城建沁園、安泰榮城世家、龍?zhí)丶偃諡?、錦繡前程、東辰皓星園、德潤福臨等等眾多樓盤，而且將來濟南路打通以后，濟南路將是連接新老城區(qū)的城市大動脈，項目前景為眾多投資者看好。122 項目狀況樂活大道所在項目的總建筑面積為21萬平方米，其中商業(yè)面積3萬多平米（底商部分），整個項目的總投資為人民幣億元 。共設(shè)有300多個停車位，是目前日照市內(nèi)規(guī)模和檔次最高的住宅和商業(yè)街區(qū)。 樂活大道是由風景水岸項目和格林藍天項目的底商組成，兩個項目分別位于城市主干線——濟南路的南北兩側(cè)，相互遙相對應，由12棟商業(yè)建筑群（沿街部分）組成，共有86間商鋪（不含負一層、GG6），項目環(huán)境優(yōu)雅，建筑品質(zhì)高檔，高檔的大理石外立面更是彰顯了項目的品味。，打造獨特的創(chuàng)意空間。實現(xiàn)了建筑藝術(shù)、時尚生活與商業(yè)的完美統(tǒng)一，恰如其分地創(chuàng)造出別具一格的商業(yè)環(huán)境，成就了獨特的樂活文化。123 主要交通道路項目位于日照市城市生活新干線濟南路的中央位置，西臨兗州路，東靠沙墩河風景帶，南臨城市中央干線海曲路，來往四通八達，交通十分便利。主要公共交通可達：7路，30路1Strengths——優(yōu)勢項目處于日照市濟南路中心位置，是未來日照新城文化商業(yè)中心，周邊高檔社區(qū)密集，環(huán)境優(yōu)越，推廣主題豐富有利于迅速提升知名度。項目位于新老城區(qū)交匯地帶，輻射日照新老城區(qū)。該項目是日照市政府扶持工程，具有良好的開發(fā)背景；本項目商業(yè)量體適中，可塑性較強。Weakness——劣勢項目所在區(qū)域，商業(yè)基礎(chǔ)較差，配套設(shè)施不夠完善；項目所在地總體上缺乏商業(yè)基礎(chǔ)，所屬位置商業(yè)及配套設(shè)施匱乏；目前項目臨街的濟南路段以車流為主，公交車輛僅為兩條，人流量稀少，不利于本項目的未來發(fā)展；項目長期未啟動招商而帶來的負面影響；項目內(nèi)單體物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，面積使用率低，對項目招商有一定的影響。Opportunities——機會政府對永發(fā)石業(yè)的政策扶持；日照人均可支配收入逐年增長，消費能力進一步提升；日照餐飲娛樂市場缺乏規(guī)?；牟惋媻蕵沸蓍e綜合場所；日照目前餐飲娛樂休閑整體的服務(wù)水平還不夠高，需要一個專業(yè)公司打造一個標志性的項目；項目具有超前意識，今后商業(yè)增值空間大，項目的開發(fā)對日照來說是個高檔時尚的商業(yè)地產(chǎn)，對整個日照商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都具有一定的影響力。Threat ——威脅與障礙未來日照大量商業(yè)面積的釋放及日趨發(fā)展完善，以目前的情況看來，安泰水晶城項目由于大型主力店大潤發(fā)的入駐，其時尚購物、餐飲娛樂美食的集客能力將比本項目優(yōu)勢明顯；賓館、酒店及餐飲、休閑中心都集中在老城和石臼特定商業(yè)街、美食街區(qū)附近，未來較有消費能力的客源更可能集中于該地；目前日照現(xiàn)有商業(yè)街對本案具有一定的威脅，未來日照餐飲、休閑娛樂業(yè)競爭將日趨激烈。1總結(jié)141 存在的問題和矛盾142 項目發(fā)展的利好因素143 項目發(fā)展存在的阻力144 項目可行性研討及結(jié)論141 存在的問題和矛盾商鋪：內(nèi)部機構(gòu)不規(guī)整，立柱多，有平臺（具體情況見“商鋪物業(yè)情況一覽表”）。廣場：沒有明確的廣場，在推廣和主題設(shè)計上難以形成焦點，不便于做市場推廣；負一層開口：現(xiàn)有GG3地下負一層的出入口設(shè)計部符合商業(yè)規(guī)劃，對后期招商形成阻力；物業(yè)配套：目前規(guī)劃無暖氣、天然氣、排風、排煙、化油池設(shè)計；停車場：地上停車位不夠充足；噪音：建成后的定位為娛樂業(yè)態(tài)的樓房與項目居住區(qū)距離過緊，將來的噪音問題不可避免。周邊：周邊基本為新蓋樓盤，入住率不高，商業(yè)配套嚴重匱乏。交通：公交線路僅為2條，基本要靠消費者自行帶車前往。142 我們的利好因素風景水岸和格林藍天項目是日照市政府重點工程，得到了市政府的大力扶持，同時濟南龍駿顧問公司擁有豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗和龐大的客戶群；日照是一個消費城市， 餐飲和休閑娛樂業(yè)（尤其是餐飲）比較發(fā)達， 市場前景廣闊；日照整個城市在餐飲消費增長率一直是最高的，日照在餐飲、休閑、娛樂上仍有很大的潛力；日照目前雖有利華商業(yè)街、太陽城市場、石臼市場等商業(yè)項目，但專業(yè)度不足；濟南路周邊區(qū)域中高檔餐飲、娛樂、休閑市場幾乎空白。143 項目發(fā)展存在的阻力目前日照的休閑娛樂市場尚處于萌芽階段，絕大部分餐飲休閑業(yè)態(tài)發(fā)展良莠不齊，小型投資商的經(jīng)營理念未必能符合樂活大道的定位要求； 樂活大道由于是住宅部分的底商，大量的承重柱導致與商業(yè)用房存在較大沖突， 給將來招商帶來了很大難度； 從商家訪談所收集到的訪問資料來看，本項目所處并非最好地段，但如果有政府的支持和后期的品牌管理，商家認為還是非常有發(fā)展前途的； 普遍認為提出租金價格不宜過高，需要市場培育。144 項目可行性研討及結(jié)論日照目前的商業(yè)市場狀況猶如春秋戰(zhàn)國時代，高檔時尚消費街區(qū)能否異軍突起，這座古老的城市是否能接納吸收如此時尚、現(xiàn)代的商業(yè)文化元素？日照是個旅游城市、休閑城市，但畢竟是二、三線城市，新的消費觀念及模式是否能引爆，帶動商機呢？商業(yè)研究分析結(jié)論當前市場存在的幾個主要問題：　　物業(yè)設(shè)計細部有待提高；　　整體經(jīng)營布局有待市場驗證；　　高端消費潛力巨大；　　日照市的高端消費群體雖然比例很小，但消費潛力巨大，日照市現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境和水平已遠遠不能滿足他們的品位?！　」δ芊植紲笥诂F(xiàn)代消費理念。據(jù)調(diào)查，日照市的消費模式依然停留在老式的“消費=購物”的簡單模式上，從日照市的商場物業(yè)都暫時不能提供一個當今普遍流行的都市消費新模式，即消費應該是購物、娛樂、休閑、美食為一體的綜合行為，可以表述為：消費=娛樂+購物+游戲+休閑+美食　給日照的普通消費者引導一個全新的消費理念，這是本市商業(yè)的空白點。