【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目對(duì)面中介160（2）商鋪已做好裝修，地面和墻面都做好，格局方正。茶莊休閑80（2）錦帛二手房榮譽(yù)世嘉沿街中介50(2)處濟(jì)南路與菏澤路交匯處，緊鄰實(shí)驗(yàn)高中，人流量大，基本滿鋪。棒棰島海參專賣店140（2）健身器材新城花園沿街休閑200（2）周邊高檔社區(qū)多，行政單位集中，高檔消費(fèi)圈。魯房營(yíng)銷中介100（2）臺(tái)球俱樂部休閑300（2）食品超市超市100新市區(qū)高檔社區(qū)，消費(fèi)能力集中。售價(jià)在600010000元/m178。北京益智兒童潛能培訓(xùn)中心城市花園200（3）高檔社區(qū)密集，緊鄰日照港中學(xué)，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。便民超市300備注：濟(jì)南路段是日照市生活居住核心路段，周邊高檔新建住宅多，但社區(qū)入駐率普遍不高，以煙臺(tái)路為界，178。/天，178。/天，消費(fèi)能力比較高；178。/天，緊鄰實(shí)驗(yàn)高中，人流量集中。新建和未滿商鋪主要：信合苑、聚賢佳苑、錦繡前程、安泰國際金融中心，山海天城建開發(fā)的綜合文化中心集中在濟(jì)南路段自向東，對(duì)本案造成一定的威脅，商鋪戶型集中在200300m178。，大部分租售方案未給出。濟(jì)南路段市政府將要籌建市級(jí)最大的綜合文化廣場(chǎng)將對(duì)本案帶來很好的契機(jī)。六、地下室租賃價(jià)格一覽表（表6）名稱路段業(yè)態(tài)面積租金備注紅河谷KTV海濱五路娛樂1200靠火車站附近商圈，交通便利，但因地下體量比較大，租金普遍偏低。東部熱點(diǎn)迪廳黃海二路與海濱五路交匯1000所處位置不靠主路，好時(shí)光KTV海曲路1800處老城利群附近，商業(yè)氛圍濃厚。招租泰安路望海小區(qū)沿街300新市區(qū)新瑪特商圈附近，消費(fèi)檔次高備注：處于商圈附近，交通便利，但因地下體量比較大，租金普遍偏低，地下消防要達(dá)到的要求較高。七、訪談客戶接受信息一覽表（表七）姓名電話經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積m178。租金（元/天）拓展意向（ABCD）可接受情況備注張先生15863353836超市2002層C本項(xiàng)目?jī)r(jià)格在3萬以內(nèi)可以接受李先生15901852612便利店2052層B要風(fēng)水好，物業(yè)管理好，適合做餐飲，最后裝修好地面墻面和卷簾門。王先生13455015675汽車裝飾1502層C價(jià)格比較合理人流多商鋪方正規(guī)整最好是一層。曹善華18606339555健身器材公司2002層C高檔社區(qū)集中地段林東15206330519中介40C最好是單層，商鋪格局好丁先生13863386339餐飲200B適合做餐飲，位置在入口處商業(yè)氛圍濃厚，人流多分析：通過訪談客戶，集中問題是裝修費(fèi)用高，物業(yè)條件格局和物業(yè)費(fèi)收取的不合理，對(duì)目前的商圈價(jià)格較難接受，很多已租的二層又向外招租或分租，滿鋪?zhàn)饨饍r(jià)格高，位置不好求?？珍伾虡I(yè)氛圍匱乏，價(jià)格優(yōu)惠低，戶型好應(yīng)可以接受。八、競(jìng)爭(zhēng)情況：安泰水晶城：處于老城區(qū)海曲路核心地帶，大潤(rùn)發(fā)（世界500強(qiáng)）強(qiáng)勢(shì)入駐，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)餐飲、娛樂休閑與時(shí)尚購物的綜合體，商業(yè)面積11萬體量，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。山海天城建處于濟(jì)南路與煙臺(tái)路交匯處，集餐飲，娛樂、旅游服務(wù)辦公為一體綜合商業(yè)體。商業(yè)面積2萬多平米，在下半年開始正式實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃招商，其競(jìng)爭(zhēng)不可忽視。日照國際金融中心位于日照市新市區(qū)煙臺(tái)路與濟(jì)南路交匯處，由日照安泰集團(tuán)與日照銀行共同投資興建的商務(wù)寫字樓項(xiàng)目，總建筑面積約15萬平方米，由三棟樓座組成，以商務(wù)辦公寫字間為主，輔助商業(yè)配套，為商務(wù)辦公提供銀行、休閑娛樂、餐飲、健身等配套服務(wù)。利華名品商業(yè)街：利華項(xiàng)目現(xiàn)已重新啟動(dòng)招商，廣告力度比較大，招商條件為，租期三年，免一年租金，16——40平方，㎡/天，㎡/天，無業(yè)態(tài)規(guī)劃。由于其優(yōu)惠的租金政策以及與主力店利群相鄰，屬于成熟商圈，利用利群的號(hào)召力可能將會(huì)帶走一部分餐飲、娛樂商戶，與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。1項(xiàng)目狀況及條件分析121 項(xiàng)目區(qū)位122 項(xiàng)目狀況123 主要交通道路121 項(xiàng)目區(qū)位樂活大道項(xiàng)目位于位于日照市濟(jì)南路的主干線兩側(cè)，是日照市中央居住區(qū)的核心地段，北靠高新科技園區(qū)，東接沙潡河風(fēng)光帶，緊臨日照市最大的綜合文化廣場(chǎng)。周邊高檔社區(qū)鄰立如：城建沁園、安泰榮城世家、龍?zhí)丶偃諡场㈠\繡前程、東辰皓星園、德潤(rùn)福臨等等眾多樓盤，而且將來濟(jì)南路打通以后，濟(jì)南路將是連接新老城區(qū)的城市大動(dòng)脈，項(xiàng)目前景為眾多投資者看好。122 項(xiàng)目狀況樂活大道所在項(xiàng)目的總建筑面積為21萬平方米，其中商業(yè)面積3萬多平米（底商部分），整個(gè)項(xiàng)目的總投資為人民幣億元 。共設(shè)有300多個(gè)停車位，是目前日照市內(nèi)規(guī)模和檔次最高的住宅和商業(yè)街區(qū)。 樂活大道是由風(fēng)景水岸項(xiàng)目和格林藍(lán)天項(xiàng)目的底商組成，兩個(gè)項(xiàng)目分別位于城市主干線——濟(jì)南路的南北兩側(cè)，相互遙相對(duì)應(yīng)，由12棟商業(yè)建筑群（沿街部分）組成，共有86間商鋪（不含負(fù)一層、GG6），項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)雅，建筑品質(zhì)高檔，高檔的大理石外立面更是彰顯了項(xiàng)目的品味。，打造獨(dú)特的創(chuàng)意空間。實(shí)現(xiàn)了建筑藝術(shù)、時(shí)尚生活與商業(yè)的完美統(tǒng)一，恰如其分地創(chuàng)造出別具一格的商業(yè)環(huán)境，成就了獨(dú)特的樂活文化。123 主要交通道路項(xiàng)目位于日照市城市生活新干線濟(jì)南路的中央位置，西臨兗州路，東靠沙墩河風(fēng)景帶，南臨城市中央干線海曲路，來往四通八達(dá)，交通十分便利。主要公共交通可達(dá)：7路，30路1Strengths——優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目處于日照市濟(jì)南路中心位置，是未來日照新城文化商業(yè)中心，周邊高檔社區(qū)密集，環(huán)境優(yōu)越，推廣主題豐富有利于迅速提升知名度。項(xiàng)目位于新老城區(qū)交匯地帶，輻射日照新老城區(qū)。該項(xiàng)目是日照市政府扶持工程，具有良好的開發(fā)背景；本項(xiàng)目商業(yè)量體適中，可塑性較強(qiáng)。Weakness——劣勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)域，商業(yè)基礎(chǔ)較差，配套設(shè)施不夠完善；項(xiàng)目所在地總體上缺乏商業(yè)基礎(chǔ)，所屬位置商業(yè)及配套設(shè)施匱乏；目前項(xiàng)目臨街的濟(jì)南路段以車流為主，公交車輛僅為兩條，人流量稀少，不利于本項(xiàng)目的未來發(fā)展；項(xiàng)目長(zhǎng)期未啟動(dòng)招商而帶來的負(fù)面影響；項(xiàng)目?jī)?nèi)單體物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，面積使用率低，對(duì)項(xiàng)目招商有一定的影響。Opportunities——機(jī)會(huì)政府對(duì)永發(fā)石業(yè)的政策扶持；日照人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，消費(fèi)能力進(jìn)一步提升；日照餐飲娛樂市場(chǎng)缺乏規(guī)?；牟惋媻蕵沸蓍e綜合場(chǎng)所；日照目前餐飲娛樂休閑整體的服務(wù)水平還不夠高，需要一個(gè)專業(yè)公司打造一個(gè)標(biāo)志性的項(xiàng)目；項(xiàng)目具有超前意識(shí)，今后商業(yè)增值空間大，項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)日照來說是個(gè)高檔時(shí)尚的商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)整個(gè)日照商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都具有一定的影響力。Threat ——威脅與障礙未來日照大量商業(yè)面積的釋放及日趨發(fā)展完善，以目前的情況看來，安泰水晶城項(xiàng)目由于大型主力店大潤(rùn)發(fā)的入駐，其時(shí)尚購物、餐飲娛樂美食的集客能力將比本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯；賓館、酒店及餐飲、休閑中心都集中在老城和石臼特定商業(yè)街、美食街區(qū)附近，未來較有消費(fèi)能力的客源更可能集中于該地；目前日照現(xiàn)有商業(yè)街對(duì)本案具有一定的威脅，未來日照餐飲、休閑娛樂業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。1總結(jié)141 存在的問題和矛盾142 項(xiàng)目發(fā)展的利好因素143 項(xiàng)目發(fā)展存在的阻力144 項(xiàng)目可行性研討及結(jié)論141 存在的問題和矛盾商鋪：內(nèi)部機(jī)構(gòu)不規(guī)整，立柱多，有平臺(tái)（具體情況見“商鋪物業(yè)情況一覽表”）。廣場(chǎng)：沒有明確的廣場(chǎng)，在推廣和主題設(shè)計(jì)上難以形成焦點(diǎn)，不便于做市場(chǎng)推廣；負(fù)一層開口：現(xiàn)有GG3地下負(fù)一層的出入口設(shè)計(jì)部符合商業(yè)規(guī)劃，對(duì)后期招商形成阻力；物業(yè)配套：目前規(guī)劃無暖氣、天然氣、排風(fēng)、排煙、化油池設(shè)計(jì)；停車場(chǎng)：地上停車位不夠充足；噪音：建成后的定位為娛樂業(yè)態(tài)的樓房與項(xiàng)目居住區(qū)距離過緊，將來的噪音問題不可避免。周邊：周邊基本為新蓋樓盤，入住率不高，商業(yè)配套嚴(yán)重匱乏。交通：公交線路僅為2條，基本要靠消費(fèi)者自行帶車前往。142 我們的利好因素風(fēng)景水岸和格林藍(lán)天項(xiàng)目是日照市政府重點(diǎn)工程，得到了市政府的大力扶持，同時(shí)濟(jì)南龍駿顧問公司擁有豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和龐大的客戶群；日照是一個(gè)消費(fèi)城市， 餐飲和休閑娛樂業(yè)（尤其是餐飲）比較發(fā)達(dá)， 市場(chǎng)前景廣闊；日照整個(gè)城市在餐飲消費(fèi)增長(zhǎng)率一直是最高的，日照在餐飲、休閑、娛樂上仍有很大的潛力；日照目前雖有利華商業(yè)街、太陽城市場(chǎng)、石臼市場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，但專業(yè)度不足；濟(jì)南路周邊區(qū)域中高檔餐飲、娛樂、休閑市場(chǎng)幾乎空白。143 項(xiàng)目發(fā)展存在的阻力目前日照的休閑娛樂市場(chǎng)尚處于萌芽階段，絕大部分餐飲休閑業(yè)態(tài)發(fā)展良莠不齊，小型投資商的經(jīng)營(yíng)理念未必能符合樂活大道的定位要求； 樂活大道由于是住宅部分的底商，大量的承重柱導(dǎo)致與商業(yè)用房存在較大沖突， 給將來招商帶來了很大難度； 從商家訪談所收集到的訪問資料來看，本項(xiàng)目所處并非最好地段，但如果有政府的支持和后期的品牌管理，商家認(rèn)為還是非常有發(fā)展前途的； 普遍認(rèn)為提出租金價(jià)格不宜過高，需要市場(chǎng)培育。144 項(xiàng)目可行性研討及結(jié)論日照目前的商業(yè)市場(chǎng)狀況猶如春秋戰(zhàn)國時(shí)代，高檔時(shí)尚消費(fèi)街區(qū)能否異軍突起，這座古老的城市是否能接納吸收如此時(shí)尚、現(xiàn)代的商業(yè)文化元素？日照是個(gè)旅游城市、休閑城市，但畢竟是二、三線城市，新的消費(fèi)觀念及模式是否能引爆，帶動(dòng)商機(jī)呢？商業(yè)研究分析結(jié)論當(dāng)前市場(chǎng)存在的幾個(gè)主要問題：　　物業(yè)設(shè)計(jì)細(xì)部有待提高；　　整體經(jīng)營(yíng)布局有待市場(chǎng)驗(yàn)證；　　高端消費(fèi)潛力巨大；　　日照市的高端消費(fèi)群體雖然比例很小，但消費(fèi)潛力巨大，日照市現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境和水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足他們的品位?！　」δ芊植紲笥诂F(xiàn)代消費(fèi)理念。據(jù)調(diào)查，日照市的消費(fèi)模式依然停留在老式的“消費(fèi)=購物”的簡(jiǎn)單模式上，從日照市的商場(chǎng)物業(yè)都暫時(shí)不能提供一個(gè)當(dāng)今普遍流行的都市消費(fèi)新模式，即消費(fèi)應(yīng)該是購物、娛樂、休閑、美食為一體的綜合行為，可以表述為：消費(fèi)=娛樂+購物+游戲+休閑+美食　給日照的普通消費(fèi)者引導(dǎo)一個(gè)全新的消費(fèi)理念，這是本市商業(yè)的空白點(diǎn)。