【正文】 觀要素需求排名需求度第一位第二位第三位第四位第五位A綠化89%8%0%0%3%B水系6%61%11%20%6%C景觀小品3%15%45%20%15%D音樂(lè)3%7%24%26%39%E燈光環(huán)境0%9%21%34%36%合計(jì)100%100%100%100%100%2．市場(chǎng)趨勢(shì)環(huán)境設(shè)計(jì)是依據(jù)一定建筑形態(tài)、場(chǎng)地條件，在一個(gè)相對(duì)封閉的空間中營(yíng)造的一種建筑、空間、綠化、景觀、人文的氛圍。5）游泳池的維護(hù)水平反映了整個(gè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的品質(zhì)和檔次，也是整個(gè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的難點(diǎn)。如咖啡吧、兒童游戲室、閱覽室等。同策建議：I. 項(xiàng)目的公寓住宅和公寓式酒店是本案會(huì)所的主要消費(fèi)客層；II. 本案的消費(fèi)客層層次較高，建議引進(jìn)知名品牌的會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司；III. 從問(wèn)卷分析中高端客戶(hù)對(duì)會(huì)所功能需求出發(fā)，建議功能定位——“健康”為主題的運(yùn)動(dòng)型會(huì)所；IV. 會(huì)員年費(fèi)制的經(jīng)營(yíng)方式；V. 會(huì)所的規(guī)模：4000m2 。我司建議開(kāi)發(fā)商持有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)，創(chuàng)建高檔次、高管理的會(huì)所。IC卡權(quán)限修改1）IC卡開(kāi)門(mén)、呼梯、用梯權(quán)限管理2）手機(jī)開(kāi)門(mén)權(quán)限管理3）IC卡樓層權(quán)限管理4）直駛授權(quán)管理5）IC卡注銷(xiāo)管理住宅系統(tǒng)數(shù)據(jù)務(wù)份中心按時(shí)自動(dòng)備份相關(guān)的數(shù)據(jù)四、會(huì)所設(shè)置目前，社區(qū)會(huì)所大多處于虧損狀態(tài)，有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)：深圳會(huì)所約８４％虧損，廣州會(huì)所約９０％虧損，北京會(huì)所約６０％虧損。異常通知如果在居室內(nèi)的安全感應(yīng)器（紅外線感應(yīng)器、煙霧感應(yīng)器）檢測(cè)到異常情況時(shí)，會(huì)給指定的業(yè)主移動(dòng)電話發(fā)送短信通知。居室門(mén)沒(méi)有上鎖的時(shí)候，可以通過(guò)移動(dòng)電話對(duì)居室門(mén)上鎖?？照{(diào)控制可以對(duì)室內(nèi)4臺(tái)空調(diào)分別是進(jìn)行模擬量控制照明控制可以對(duì)4路照明分別進(jìn)行開(kāi)關(guān)控制電動(dòng)窗簾控制可以對(duì)室內(nèi)2個(gè)電動(dòng)窗簾分輥進(jìn)行開(kāi)關(guān)控制日程控制可以對(duì)家電（空調(diào)、照明、電動(dòng)窗簾）時(shí)行日程控制1小區(qū)信息發(fā)布可以將小區(qū)公共信息發(fā)送到指定的樓棟信息屏、室內(nèi)住宅對(duì)講機(jī)。安全監(jiān)視在安全感應(yīng)器（紅外線感應(yīng)器、煙霧感應(yīng)器門(mén)磁等）感應(yīng)到異常情況后，向物業(yè)管理中心報(bào)警，并同時(shí)以短信形式向業(yè)主指定的手機(jī)發(fā)信息，且可以區(qū)分報(bào)警的種類(lèi)。業(yè)主回家模式業(yè)主使用指紋打開(kāi)居室門(mén)的電氣鎖后，將自動(dòng)解除安全監(jiān)視模式。即電梯在運(yùn)行中不理會(huì)其它樓層的呼叫，直接將其送至目的層再響應(yīng)其他樓層的呼叫。緊急狀態(tài)遇到消防等緊急狀態(tài)，管理功能解除，大堂門(mén)單元門(mén)可開(kāi)啟電梯服務(wù)認(rèn)證服務(wù)　業(yè)主在單元門(mén)外或電梯廳外刷卡后，可開(kāi)放業(yè)主所在樓層權(quán)限。業(yè)主IC卡讀卡器認(rèn)證開(kāi)鎖業(yè)主在大堂單元門(mén)入口處使用IC卡讀卡器前刷卡，可以打開(kāi)單元門(mén)，呼叫電梯抵達(dá)大門(mén)入口入所在樓層。同時(shí)實(shí)現(xiàn)了鄰里溝通、休憩的功能n 設(shè)置前臺(tái)登記和保安服務(wù)n 大堂景觀設(shè)計(jì)建議引進(jìn)生態(tài)綠化或局部水景布置我司認(rèn)為，大堂內(nèi)的景觀處理也是比較重要的環(huán)節(jié)，即可以滿(mǎn)足客戶(hù)的身份感，同時(shí)也增加歸家的趣味性。問(wèn)卷中，客戶(hù)對(duì)電梯門(mén)廳面積的選擇上取了下限值，對(duì)電梯廳開(kāi)間的選擇上數(shù)據(jù)非常離散。設(shè)置景觀電梯主要有兩個(gè)原則：n 充分考慮江景資源的利用n 對(duì)部分沒(méi)有江景資源的樓宇，但有社區(qū)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)景觀資源的產(chǎn)品也可以考慮景觀電梯的設(shè)置。三梯兩戶(hù)設(shè)置，傭人梯與客梯區(qū)分，并直接入戶(hù)對(duì)電梯廳作有效分隔，準(zhǔn)一梯一戶(hù)處理電梯轎廂設(shè)置： 本案定位起點(diǎn)較高，因此對(duì)于產(chǎn)品細(xì)節(jié)等處理中除要考慮必要的基本功能滿(mǎn)足外，還應(yīng)考慮使用舒適性。展示了居室中主人的需求第一性。在這一套戶(hù)型中，充分考慮了北向浦東世紀(jì)花園的景觀優(yōu)勢(shì)，將客廳布置在北面，通過(guò)較大的面寬帶來(lái)景觀的開(kāi)闊。充分考慮了客戶(hù)的個(gè)性化需求。5）其他建議：n 利用項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)，建議設(shè)置南北景觀陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)低區(qū)的景觀性，解決景觀均好性問(wèn)題；n 建議北廳在空間布局可行的前提下，做大開(kāi)間處理——5米以上，充分滿(mǎn)足入住客張顯身份和尊貴的心理需求；n 建議主臥做套間設(shè)計(jì)，140160m2函蓋更衣室；180200m2戶(hù)型函蓋更衣室和書(shū)房；張顯主臥大空間、多功能的尊貴氣質(zhì)，滿(mǎn)足客戶(hù)追求舒適、豪華的心理需求；n 玄觀、過(guò)道的設(shè)計(jì)要講究室內(nèi)交通動(dòng)線的流暢組織，不能過(guò)于局促。而同時(shí)，我們也建議把握住另一部分更大、更穩(wěn)健的市場(chǎng)需求，即250300萬(wàn)產(chǎn)品段的客戶(hù)，以盡可能地減低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從本案的定位——進(jìn)入浦東2000025000元/m2高端公寓市場(chǎng)。2）戶(hù)型配比：戶(hù) 型 配 比 圖型號(hào)總面積戶(hù)型戶(hù)型配比A型1401603R60%B1型180200（3+1）R20%B2型4R20%同策觀點(diǎn)：一方面參考了問(wèn)卷中客戶(hù)需求的分析；另一方面從目前市場(chǎng)需求總量來(lái)看，140160面積段的需求量基本在13萬(wàn)方左右，而進(jìn)入180200面積段的需求量在7萬(wàn)左右。根據(jù)我司對(duì)目前陸家嘴居住的外籍客源的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：區(qū)域總?cè)丝跀?shù)所占比例美國(guó)香港韓國(guó)新加坡歐州其它——陸家嘴～2萬(wàn)26%10%12%14%28%10%——同策觀點(diǎn)：本項(xiàng)目客源的定位為高學(xué)歷、高收入的“中上流”中產(chǎn)階級(jí)及歐美客為主流的外籍人士。同策觀點(diǎn)：承受300萬(wàn)到450萬(wàn)元總價(jià)的客源結(jié)構(gòu)具有很大的趨同性。其次則為金融保險(xiǎn)等，這也是上海重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的宗旨息息相關(guān)。他們是整個(gè)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，同時(shí)他們也最有實(shí)力消費(fèi)社會(huì)最優(yōu)質(zhì)、高端的產(chǎn)品。我們考察了這個(gè)總價(jià)區(qū)段中的代表樓盤(pán)樣本，分析了他們已購(gòu)客源的構(gòu)成特征。面積140160m2，總價(jià)在300萬(wàn)元左右；面積180200 m2，總價(jià)在400450萬(wàn)元備注：20600元/m2單價(jià)確定的方法：?jiǎn)柧韺?duì)區(qū)域的普遍認(rèn)同均價(jià)20200元/m2高于20000元/m2的市場(chǎng)推導(dǎo)價(jià)，我司認(rèn)為市場(chǎng)推導(dǎo)價(jià)是對(duì)過(guò)去一年的市場(chǎng)供求的論證，在時(shí)間接點(diǎn)上落后于市值，這點(diǎn)已經(jīng)在客戶(hù)問(wèn)卷中得到了印證。在300400萬(wàn)段中由于客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)的不同，出現(xiàn)了兩段主流需求面積——140160m2和180200m2。從上面的餅圖我們看到，單價(jià)的接受度主要落在了2000025000元/m2和1500020000元/m2兩個(gè)連續(xù)的區(qū)段上，分別占到總受訪人群的43%和37%，合計(jì)占到80%。2）區(qū)域的預(yù)期價(jià)值中文問(wèn)卷： 英文問(wèn)卷：市場(chǎng)結(jié)論：該區(qū)域不僅僅具備良好居住性，并且區(qū)域的后市得到相當(dāng)一部分受訪客戶(hù)的認(rèn)可，尤其是外籍人士，純投資型的占到了36%，自住加投資的為16%。3． “專(zhuān)家評(píng)比法”確定項(xiàng)目的市場(chǎng)均價(jià)考慮到浦東大道沿線，缺乏與本案品質(zhì)、客源相近的樓盤(pán)樣本，如東晶國(guó)際的產(chǎn)品客源以投資型的單身公寓為主，與項(xiàng)目存在差異。（2）供需機(jī)會(huì)點(diǎn)的確定最優(yōu)的總價(jià)段——250—300萬(wàn)元、300—350萬(wàn)元和400—450萬(wàn)元最優(yōu)的面積段——140160m160180 m2和180200 m2圖2—1中，我們依據(jù)供求比越小原則，同時(shí)兼顧市場(chǎng)有相對(duì)充足的供需成交量原則，我們確定了三個(gè)市場(chǎng)供需機(jī)會(huì)點(diǎn)PP2和P3，分別落在250—300萬(wàn)元、300—350萬(wàn)元和400—450萬(wàn)元的總價(jià)段上。n 供求比曲線在戶(hù)型面積140200平方米段，整體供求表現(xiàn)平穩(wěn)。n 供求情況，總價(jià)在250450萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品供求曲線波動(dòng)不大，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。價(jià)格是決定客源結(jié)構(gòu)最有效的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。進(jìn)一步，分析浦東均價(jià)15000元/m2以上的公寓市場(chǎng)其中1500020000元/ m2成為浦東新區(qū)的一個(gè)主流高端公寓市場(chǎng)，基本分布在世紀(jì)公園板塊、碧云板塊和陸家嘴板塊內(nèi)；25000元/ m2以上的公寓類(lèi)住宅項(xiàng)目，完全被陸家嘴沿江景觀豪宅壟斷；而均價(jià)2000025000元/ m2正好成為了目前浦東公寓市場(chǎng)的空白點(diǎn)。劣勢(shì)（W）：n 項(xiàng)目周邊多改造項(xiàng)目，周邊配套層次不高，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境不理想；n 軌道浦東大道和民生路交通流量大，噪音污染嚴(yán)重。項(xiàng)目北向景觀的落點(diǎn)位置在西北方，北外灘規(guī)劃段。 具體地，1）項(xiàng)目北向景觀受北面地塊的影響較大，建議在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上，做北外灘重點(diǎn)景觀區(qū)的視野落點(diǎn)分析。隨著未來(lái)兩年浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)已列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目住宅的供應(yīng)量的逐步去化，又加上中心地塊供應(yīng)量的減少，土地稀缺性?xún)?yōu)勢(shì)越來(lái)越大?？紤]到上海海事大學(xué)07年搬遷，加上合理的開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)到2010年其上市的住宅體量不會(huì)超過(guò)20～25萬(wàn)平方米。其未來(lái)的住宅供應(yīng)量的比重不會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目中占到很大的比重，預(yù)計(jì)2010年前上市的住宅量10余萬(wàn)方。9NO地塊占地面積建筑面積（住宅）屬性最早使用時(shí)間1源深路1號(hào)4萬(wàn)以上綜合2009年以后2歇浦路以西、浦東大道以北、洋涇浜以東7萬(wàn)未知（最大供應(yīng)量預(yù)估）2009年以后3錢(qián)倉(cāng)路以東昌邑路以北未知（按一半住宅用地預(yù)估）2009年以后4海事大學(xué)原址27萬(wàn)2025萬(wàn)綜合2009年以后5上海船廠約10萬(wàn)辦公商業(yè)住宅合計(jì)90萬(wàn)2008年以后9中歐地塊（?。┳≌⑸虡I(yè)2008年以后小計(jì)（浦東大道沿線）6濰坊新村街道245街坊23宗地塊商業(yè)金融2萬(wàn),2008年以后7恒升名邸酒店、住宅2008年以后8原上菱電器廠16萬(wàn)未知（最大供應(yīng)量預(yù)估）2008年以后合計(jì)新增供應(yīng)量的分析主要針對(duì)浦東內(nèi)環(huán)線內(nèi)，通過(guò)項(xiàng)目周邊地塊的排摸和政府網(wǎng)站上出讓地塊控制性規(guī)劃和出讓情況的公示，我們列出了上述對(duì)本案住宅市場(chǎng)可能帶來(lái)影響的項(xiàng)目地塊。A 名門(mén)濱江D 上海灘花園洋房B 東晶國(guó)際E 東方新座C 巨洋豪園本案3年以上二手房3年以下的次新房5．項(xiàng)目周邊未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的供應(yīng)分析——，預(yù)計(jì)未來(lái)2年中，即本項(xiàng)目上士時(shí)基本消化完畢。本案無(wú)論在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是地塊的規(guī)模上享有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。2）南外灘的住宅市場(chǎng)南外灘作為世博規(guī)劃板塊，目前區(qū)域內(nèi)的居住氛圍不理想，新盤(pán)供應(yīng)體量較少，只有耀江花園一個(gè)新盤(pán)在售。4． 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 本案 已售 在售A 耀江花園 H 東方新座 B 外灘99 I 名門(mén)濱江 C 耀江國(guó)際廣場(chǎng) J 東晶國(guó)際 D 浦江名邸 K 上海灘花園洋房均價(jià)26000元/m2 E 白金府邸 F 中虹明珠苑 L 國(guó)際華城 G 旭園 均價(jià)13000元/m2 M 山水國(guó)際 均價(jià)16500元/m21）北外灘的住宅市場(chǎng)目前，北外灘在售以及次新景觀房中，主要有白金府邸、耀江國(guó)際廣場(chǎng)、浦江名邸、中虹明珠苑、旭園等。 項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了較為成熟的住宅氛圍，但目前的商業(yè)、生活等基礎(chǔ)配套設(shè)施層次不高。目前浦東外籍人口的比重區(qū)域總?cè)丝跀?shù)所占比例美國(guó)香港韓國(guó)新加坡歐州其它——陸家嘴～2萬(wàn)26%10%12%14%28%10%——美國(guó)德國(guó)法國(guó)日本韓國(guó)新加坡其它金橋～37%16%13%6%2%3%23%數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研展部3． 區(qū)域交通及周邊的配套中、小學(xué)校本案醫(yī)院郵局大型超市A 昌邑路小學(xué) C 浦東第二中心小學(xué)E 易初蓮花B 建平中學(xué) D 公利醫(yī)院F 郵局(洋涇街道)浦東大道使項(xiàng)目與陸家嘴核心區(qū)一線連接，交通可達(dá)性極強(qiáng)。陸家嘴地區(qū)2005年2008年2010年金融、銀行業(yè)1000多家