【正文】 隊(duì)）。建議項(xiàng)目引入箸名的物業(yè)管理公司做 顧問，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級(jí)的酒店管理服務(wù)。 物業(yè)管理 如果說規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)各種功能能否完整、日后使用和管理是否便利的先天制約因素，物業(yè)管理則創(chuàng)造成了安全舒適文明和諧的生活環(huán)境和氣氛，它不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用年限，而且可以增加其使用價(jià)值和價(jià)值，樹立發(fā)展商的良好形象，增加住戶對(duì)發(fā)展商的信心，促進(jìn)后銷售工作順利進(jìn)行。但本案別墅住宅的定位在中高檔次，這要求本案在規(guī)劃上力求做到配套齊全、功能完善。 配套設(shè)施 會(huì)所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有 力支撐點(diǎn)。 2）、小區(qū)景觀 一個(gè)好的別墅住宅區(qū)必須具有一個(gè)良好的視覺環(huán)境，使人們對(duì)環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受。微觀的環(huán)境組成了宏觀的生態(tài)系統(tǒng)，綠化功能是美化微觀環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹成蔭、花果滿園、的美麗景象、又能凈化空氣、減弱噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風(fēng)速、改善小氣候。 環(huán)境規(guī)劃 1）、生態(tài)環(huán)境 生態(tài)環(huán)境是提供給予人們的生活的自然環(huán)境。 本案不同建面“功能區(qū)”具體列表如下 功能區(qū) 具體說明 350平米 300平米 250 平米 200230平米 洗衣房 45 m2 45 m2 4 m2 34 m2 傭人房 7 m2 57 m2 5 m2 5 m2 車庫 單車室內(nèi) 單車室內(nèi) 室外停車 室外停車 5）、室外區(qū) 主要包括私家陽臺(tái)、平臺(tái)、墻植 被與花園部分（包括前院、后院、屋頂花園）共相呼應(yīng)，光合作用和人體的呼吸作用使人與植物的 O2和 CO2得到互相吐納的交流，形成良好的生態(tài)循環(huán)和生物氣候調(diào)節(jié)條件，創(chuàng)造田園般舒適怡人的生活環(huán)境。 由于多余空間通常會(huì)用來堆放雜物，建議增設(shè)儲(chǔ)藏室。大面積的別墅，建議劃出兩個(gè)主臥（雙主臥）以體現(xiàn)主人的氣派。 本案不同建面的“交接區(qū)”具體列表如下： 交往區(qū) 350平米 300平米 250 平米 200230平米 餐廳 1520 m2 1218 m2 1218 m2 1215 m2 廚房 （帶早餐室） 2030 m2 1525 m2 1218 m2 1218 m2 3）、私密區(qū) 私密區(qū)是指臥室、衛(wèi)生、盥洗和書房 主人房及共衛(wèi)生間的面積較大，便是如何在主人房這個(gè)重頭戲上作出自已的特色是我們應(yīng)當(dāng)考慮的。 本案不同建面的禮儀區(qū)具體列表如下： 禮儀區(qū) 具體說明 350 平米獨(dú)立別墅 300 平米獨(dú)立別墅 250 平米獨(dú)立別墅 200230 平米雙拼別墅 客廳 2835m2 2530 m2 2530 m2 2028 m2 起居室 2530 m2 2025 m2 2025 m2 1825 m2 門廳 有單獨(dú)門廳及入口門廊 有單獨(dú)門廳及門廊 有門廳 可設(shè)門廳 2）、交往區(qū) 傳統(tǒng)上主要包：早餐廳、餐廳和廚房（帶早餐室）。 這里的起居室和 客廳不同，它是家庭活動(dòng)的舞臺(tái)，有些別墅把客廳和起室合二為一稱為“起居室“，使家庭活動(dòng)與外界社交共用一個(gè)空間，這固然可以說是滿足了交際少或少于社交主人，但就大多數(shù)中高檔別墅的住戶而言，他們需要工作后盡情的放松、愉快地與家人談天、看電視、嬉鬧，而不必?fù)?dān)心影響別人，有客人來也互不干擾?，F(xiàn)在大多數(shù)客廳用平鋪直敘的方式展示空間已為人們接受，但是對(duì)本案建議大面積戶型的客廳可設(shè)計(jì)成由幾個(gè)小凹室構(gòu)成的敞開的大空間，以便不同來訪者的談話不受互相干擾。 本案的住宅在滿足人們居住生活的要 求上，不外乎五大功能區(qū)域，下面按不同單套建議如下： 1）、禮儀區(qū) 別墅的禮儀區(qū)包括客廳、起居室、入口（門廳），也是別墅的多功能空間。漫長(zhǎng)的人進(jìn)化過程也是居所 不斷完善的過程。其中聯(lián)體別墅面積在 200 平方米的所占比例為最高，約控制在50%左右， 230 平方米所占比例約控制在 20%左右，其余視適當(dāng)情形分?jǐn)傆讵?dú)立別墅和多層洋房，并以散落式分布整個(gè)小區(qū)內(nèi)。 物業(yè)形態(tài) 為了實(shí)現(xiàn) 的容積率，以雙拼復(fù)式型聯(lián)體別墅和多層洋房為主，適當(dāng)配以有限量的獨(dú)立式別墅。 產(chǎn)品市場(chǎng)定位 本案不論從小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑形態(tài)設(shè)計(jì)和組合，園藝設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的生活理念方面，包括提 供的物業(yè)管理服務(wù)等諸多方面，均有別于一般的別墅項(xiàng)目，本案將先進(jìn)的概念、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、良好的管理結(jié)合起來，形成中高檔的別墅住宅小區(qū)。 功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。 6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部 小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路 ，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。 居住區(qū)西南緣圈合形成盡端空間，東北向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，東向敞開，有利于引入東風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。 4）親水環(huán)境 —— 柔性空間 利用小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)人工水景體系，采用水體景觀 廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。將綠化引入室內(nèi)，形成內(nèi)外融合的生態(tài)居住環(huán)境 2）居住空間私密性 適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。由于基地面積較大，可考慮 部分組團(tuán)景觀做起伏地面處理，以豐富景觀的層次性和增強(qiáng)住戶的私密性。居住的生存空間將大為擴(kuò)展，快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。從整體上來 說，充足和良好的空間環(huán)境搞好一個(gè)現(xiàn)代別墅區(qū)首先必須具備的條件。 項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn) 本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。 建議獨(dú)立別墅銷售單價(jià)設(shè)定在均價(jià) 5000元左右 /平方米，其單棟總價(jià)控制在 100萬 — 150萬元之間；建議雙拼聯(lián)體別墅的銷售單價(jià)，以均價(jià) 4000元左右 /平方米入市，其單套總 價(jià)控制在 70 萬 — 110萬元之間。 5）、價(jià)格定位 本案獲得的土地成本相對(duì)而言是比較低，在這樣的地塊上，若能開發(fā)中、高檔別墅物業(yè)，銷售單價(jià)一般都達(dá)到 4000 元 /平方米以上，而且這類物業(yè)的價(jià)值還在不斷的提升之中，其形成的市場(chǎng)也正在悄悄地在升溫，對(duì)此形成的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 3）、成熟型 戶型： A） 4房 2 廳（客廳挑高） 3衛(wèi) 1工 1廚， B） 4房、 5 房 3廳（或2廳客廳挑高） 3 衛(wèi) 1工 1廚 面積： A） 280－ 320 平米， B） 320－ 350 平米 比例： A） 30％， B） 30％； 4）、豪華型 戶型： 5房 3廳（或 2廳客廳挑高） 4衛(wèi) 1工 1廚 面積： 350平 米以上。 1）、經(jīng)濟(jì)型 ? 戶型： 4房 2廳 3衛(wèi) 1廚 ? 面積： 230－ 250平米 ? 比例：占 10％。 ◆ 而豪華型戶型對(duì)物業(yè)的自然環(huán)境要求比較高，從這一點(diǎn)上看，與所在區(qū)域的其它樓盤比較，非但沒有優(yōu)勢(shì)而言，甚至可以說遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到令這群消費(fèi)者滿意的標(biāo)準(zhǔn)。 ◆ 若開發(fā)經(jīng)濟(jì)型的戶型和豪華型戶型，情況就會(huì)截然不同。 4）心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析 戶型比定位 考慮到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素： A、 首期單位的市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)后期信心的影響； B、 首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性； C、 首期組團(tuán)在規(guī)劃和景觀實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和景觀效果的差異； D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。 所以，維也納森林沒有必要走入“非文化人不嫁”的狹窄客戶層定位，反而要以“虛懷若谷”的心態(tài)接納任 何希望靠攏西海岸文化的?？趶V大市民。 目前市場(chǎng)上有種說法：購買西海岸別墅的很多人都是海南當(dāng)?shù)氐囊恍┍┌l(fā)戶，也就是說與維也納森林高文化層次的客戶定位有一些偏差，這種現(xiàn)象不是沒有，但卻無傷大雅。 消化維也納森林主力戶型的客戶家庭月收入在 3000— 6000元之間，屬海口中等或中高等收入階層，隨著西海岸產(chǎn)品的不斷成熟，價(jià)格也將隨之上漲，西海岸的門檻抬高會(huì) 使家庭收入在 3000 元以下的客戶將逐漸退出購買行列，所以，在現(xiàn)階段?？诮?jīng) 濟(jì)發(fā)展水平條件下，隨著價(jià)格的逐步拉升客戶層面將越窄。 西海岸的環(huán)境很適宜老年人居住和養(yǎng)生。 豪華型及成熟型 海外人士 海外華僑 、外資企業(yè)投資者 多為家人購置或自購度假養(yǎng)老 實(shí)用型及成熟型 通俗點(diǎn)說，買得起維也納森林住房的絕大部分是 35歲以上， 50歲以下的客戶。 經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型 證券投資行業(yè)、 IT行業(yè)及部分自由職業(yè)者 工作場(chǎng)所、時(shí)間相對(duì)自由 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 實(shí)用型及成熟型 灰色收入者 行政單位 滿巢階段或空巢階段。 成熟型及豪華型 企業(yè)高級(jí)管理人員 外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè) 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 F. 消費(fèi)特征： 家庭購買， 80%以上為二次置業(yè)，部分為二次以上置業(yè)，以改善居住生活為主要目的，部分考慮老人居??；不拘泥于 地域概念，觀念較為超前，看重并追求品牌，或者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感已弱化了區(qū)域的不足；大部分家庭擁有私家車或擁有使用方便的汽車； 3）目標(biāo)人群構(gòu)成描述 主力客戶群體 職業(yè)特征 家庭結(jié)構(gòu) 可能購樓類型 私營(yíng)企業(yè)主 各行業(yè) 滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。 D. 購買決策動(dòng)因： 原則上以男女主人公的個(gè)性傾向與需求來決定，聽取朋友們及專 家的建議，項(xiàng)目的人性設(shè)計(jì)與廣告形象會(huì)在一定程度上影響購買決策動(dòng)因，但關(guān)鍵是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)的內(nèi)容的認(rèn)同，是滿足主人在生活上的心理需求。 消費(fèi)行為主觀趨向性極強(qiáng)，價(jià)格不是其考慮購買與否的第一要素； B. 生活形態(tài)： 尤其重視樓盤小區(qū)的環(huán)境建設(shè)及小區(qū)的物業(yè)服務(wù)； C. 居住環(huán)境期望： 有一些人原居住在金貿(mào)區(qū)市中心，對(duì)原來的居住條件不滿意，希望居住環(huán)境高綠化率，具有花園、草坪、親子樂園、老年交誼活動(dòng)區(qū)，晨練步道、亭臺(tái)樓閣等綠意景觀，沒有繁囂和污染，只有水和綠的悠閑享受，能使身心有所益處，以滿足其生活質(zhì)量的要求。）： 年收入： 1520 萬元； 健康、音樂、品味 豪華型（ 230m178。） 月收入： 4000— 6000元；年收入： 5— 7 萬元 實(shí)用型（ 130160m178。 地域來源 ： 在“穩(wěn)?？?、輻射全島、開拓島外”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大島外客戶地域?qū)用?，特別是東北地區(qū)和江淅地區(qū)的客戶 要大力發(fā)掘。 年項(xiàng)目 形象 定位 ： 主力客戶群定位 維也納森林首期不可能僅靠 當(dāng)?shù)乜蛻暨M(jìn)行消化，所以，維也納森林的客戶群需要從全省范圍內(nèi)進(jìn)行挖掘，并且要吸納來海南置業(yè)的島外人士。 2022 年西海岸詮釋高尚生活的內(nèi)涵需要以維也納森林精神中 “和諧、團(tuán)結(jié)、友愛、尊重、理解” 等一系列高尚情操為出發(fā)點(diǎn)，舉行高尚活動(dòng)、制造精神境 融會(huì)“音樂、體育、健康”的品牌藝術(shù)生活社區(qū) “音樂藝術(shù)生活一步到位”的音樂主題社區(qū) 界，讓維也納森林在更純粹的“純凈生活”中成為藝術(shù)與友誼的象征，成為三大生活的交流平臺(tái)。而且，教育氛圍的營(yíng)造也是顯現(xiàn)文化生活的一個(gè)最直接渠道。 生態(tài)生活 —— 生態(tài)不是緊跟潮流，生態(tài)的真諦是回歸自然的純樸與灑脫，與自然和平共處，維也納森林 詮釋音樂藝術(shù)生活的內(nèi)涵靠的是藝術(shù)調(diào)劑生活的真色彩， 靠的是生態(tài)家居時(shí)代的自然情調(diào)，強(qiáng)調(diào)的是與國(guó)際居住潮流同步的精神領(lǐng)域 文化生活 —— 文化不是華麗外衣，文化是滲透于社區(qū)內(nèi)部的一種氛圍、一種感悟。這是維也納森林占領(lǐng)市場(chǎng)、占領(lǐng)買家心靈陣地的市場(chǎng)形象定位深化層次。有鑒于此，海口西海岸花園的市場(chǎng)形象定位也應(yīng)該從更高的起點(diǎn)立足，隨著時(shí)間的變化而不斷深化和 升華。 參照ISO9002物管服務(wù)體系進(jìn)行小區(qū)管理。首個(gè) 寬 TOWNHOUSE 音樂藝術(shù)別墅 維也納森林音樂藝術(shù)別墅 西海岸旅游度假區(qū)也 正因?yàn)榫S也納森林產(chǎn)品是“適度超前”的產(chǎn)品，所以，我們的市場(chǎng)形象定位也應(yīng)該是“適度超前”的定位。何況概念的提法實(shí)際上是提出一種全新的生活方式，成功人士追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項(xiàng)目一種生命力。 1. 塑造“西海岸旅游