【正文】 帝城大酒店 ★★★★（準） 河西區(qū) 假日飯店 ★★★★ 河北區(qū) 世紀酒店 ★★★★（準） 河西區(qū) 截至到目前為止，天津市內(nèi)六區(qū)五星級酒店共有 4 家，四 星級酒店共有 12 家，其中已通過審批的五星級酒店 3家，四星級酒店 9家。 天津市星級酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021年天津旅游統(tǒng)計資料顯示，目前天津市內(nèi)六區(qū)正式掛牌的星級酒店共有 58家，其中四星級以上酒店 16。經(jīng)濟的發(fā)展、地位的提高 和環(huán)渤海經(jīng)濟圈建設 都促使天津客流量大增，受此拉動作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會展業(yè)必將有較大幅度的增長，同時天津酒店業(yè)也面臨著一次 快速發(fā)展的商機。 、商務客群的未來變動趨勢 2021年 12月，《天津城市總體規(guī)劃 (20212020年 )》方案正式公示。同時，游客在津的平均每人居住天數(shù)也由 1999年的 2021年的 ，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。近年來，天津進出口貿(mào)易日益頻繁，增大了往來天津地區(qū)的客流量，進而也帶動了酒店等行業(yè)的發(fā)展。 2021年 ，天津 國際旅游接待人數(shù) ，實現(xiàn)旅游外匯收入 美元 ， 國內(nèi)旅游接待人數(shù) 4483萬人次，旅游收入 ，旅游業(yè)增加值占到全市 GDP的 %。 二、 酒店市場分析 天津酒店宏觀經(jīng)濟政策分析 天津是四大中央直轄市之一，也是北方最大的工商業(yè)港口城市、全國歷史文化名城和首批中國優(yōu)秀旅游城市。 但是 到商住 SOHO類產(chǎn)品的機會更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與 SOHO兩部分，其中高端 4萬 平米， SOHO2萬平米。 但是，為了保障寫字樓的軟性品質(zhì)，實現(xiàn)更高的銷售價格，有必要由發(fā)展商持 有 1 萬平米的體量 ，引進國際知名企業(yè)，作為高端客戶，提升整體形象，促進相關產(chǎn)業(yè)企業(yè) 入住， 進行招租經(jīng)營。國際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達廣場等項目表明，寫字 樓的銷售狀況正在逐步回暖。但是，由于本案以公建立項，開發(fā)住宅有一定壓力。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項目中，寫字樓項目對此問題的適應能力最優(yōu)。 但是，這一問題不僅 影響寫字樓部分，對酒店、商業(yè)、會展等其它公建設施影響更大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前僅有馬場道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。 、本案寫字樓部分面臨的問題 本案的寫字樓部分主要面臨兩大問題：交通與回款壓力。 通過對寫字樓客戶需求的分析發(fā)現(xiàn)，客戶選擇寫字樓時除租金等必須因素外， 主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設施、軟 性配套與物業(yè)管理。在本區(qū)域建設寫字樓項目更利于在市場競爭中處于領先優(yōu)勢。同時，地區(qū)內(nèi)的凱旋門百貨等商業(yè) 項目的檔次偏低，同樣影響了區(qū)域形象。 當然， 隨著地鐵一號線的通車及市政建設的進一步發(fā)展 ，這一問題有望 得到改善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 高端項目啟動的同時，帶動了較低端商住項目的發(fā)展。 ? 租金得到維持，檔次明顯，入住率高 ? 在售項目較少，高端項目稀缺，依品質(zhì)不同，檔次分化嚴重。如國際大廈、津匯廣場、ICTC 等高檔寫字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶。如房地產(chǎn)公司、信息咨詢公司、物業(yè)代理公司等也在逐漸進駐高檔寫字樓。 主要表現(xiàn)在 與入世概念密切相關的行業(yè)呈現(xiàn)出需求旺勢，例如保險、金融、 IT 等行業(yè)對寫字樓的需求在迅速增加。 而區(qū)域內(nèi)中低租金寫字樓（金皇大廈、濱江萬麗等）租戶則以中小型貿(mào)易 公司、咨詢公司、科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度較高。 、區(qū)域?qū)懽謽强腿悍治? 在小白樓地區(qū)，高端寫字樓的租戶主要以境外公司、國內(nèi)大型貿(mào)易公司為主，如國際大廈，外資企業(yè)占 90％以上，大廈自 1991年開業(yè)至今一直是各國際跨國公司、外資企業(yè)首選辦公及住宿地點，辦公樓主要客戶由各國內(nèi)外知名金融、保險、船務和商貿(mào)企業(yè)等組成。 項目仍比較稀缺。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 從 的信達廣場與眾多寫字樓產(chǎn)品的巨大價差來看，區(qū)域存量項目中，高端、中高端 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 新推出的信達廣場由于其高端的形象，硬件設施相對完善，在最高的價位實現(xiàn)了市場平均銷售速度，體現(xiàn)了目前天津市場對高端項目的需求。 ? 售價狀況 售價分布1060016000650080009100020214000600080001000012021140001600018000萬順I(yè) C T C 信達廣場 圖書大廈 亞太大廈 恒華大廈 ? 目 前區(qū)域內(nèi)在售項目不多，出現(xiàn)明顯的檔次劃分。 區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨馂? /平米 /天，各寫字樓日租售價格在 — 8元 /平米 /天之間，依個項目品質(zhì)的不同，租金大體上可以分為三個梯度： ? 7元 /平方米 /天以 上為第一梯度； ? 4－ 5元 /平方米 /天為第二梯度； ? 3元 /平方米 /天為以下為第三梯度； 主要表現(xiàn)為 ? 國際大廈、信達廣場是第一梯度； ? 金皇大廈、萬順 ICTC等為第二梯度； ? 其余寫字樓為第三梯度； 可見，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場客戶的梯次分布較明確。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 租金及空置率狀況 注：為比較方便，本司將物業(yè)費攤?cè)胱饨?，進行了修正 區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹂罩脿顩r0246810國際大廈 萬順I(yè) CTC信達廣場 金皇大廈 濱江萬麗 圖書大廈 泰達大廈 亞太大廈 恒華大廈00 . 20 . 40 . 60 . 8租金（元/ 天/ 平米） 空置率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但商住 SOHO 類項目潛在供應不足，也成為本案的機會點之一。 綜上所述，從天津市寫字樓整體市場狀況看，雖然宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和市民投資意識的改善將為寫字樓市場的進一步發(fā)展 帶來機遇，但目前寫字樓銷售的冷淡和潛在供應的集中投放都將對寫字樓的經(jīng)營，尤其是 高端 寫字樓的銷售回款帶來巨大的風險。 同類產(chǎn)品，尤其是大量規(guī)模在 15萬平米以上，與本案產(chǎn)品形式 類似產(chǎn)品短期內(nèi)的集中上市勢必對本案產(chǎn)生劇烈 沖擊。 本案所處的小白樓 CBD區(qū)域不僅自身商務氛圍濃厚，并且與同樣寫字樓密集的南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域相接，是最適宜發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域之一。 ? 供應日趨集中， CBD 優(yōu)勢顯現(xiàn) 無論目前寫字樓存量市場還是潛在市場，小白樓地區(qū)、友誼路沿地區(qū)、南京路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域、鞍山西道沿線都是天津市寫字樓重點分布的區(qū)域。 雖然寫字樓售價相對住宅較低，回報率更高，但銷售速度仍不理想 ，主要仍是企業(yè)自用或基金整體購買。而這些天津市的高端項目的 車位數(shù)量、交通、電梯等基本情況仍很不理想，天津市目前仍缺乏真正意義上的高端寫字樓。 目前天津甲級寫字樓的總供給量僅有 105 余萬平米，尤其缺乏較高端的項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 、天津市寫字樓市場總結(jié) 對天津市寫字樓整體市場環(huán)境的分析表明，目前天津市寫字樓市場有如下特征： ? 存量高端寫字樓供給不足，出租狀況優(yōu)秀 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 潛在項目分布情況 從潛在寫字樓項目的分布看，傳統(tǒng)上寫字樓項目的密集區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為未來寫字樓供應的熱點地區(qū)，友誼路區(qū)域、南京路沿線及鞍山西道區(qū)域為主。 其 中體量較大的有： 20萬平米規(guī)模 和記黃埔寫字樓 國貿(mào)中心 金融街項目 15萬平米規(guī)模 云頂大廈 人才大廈 北洋鋼鐵大廈 這些大型綜合體項目的集中面市將導致市場供應量在短期內(nèi)成倍增長的局面。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 未來一到兩年內(nèi)， 天津市 將要動工的寫字樓或以寫字樓為主的綜合體項目將超過 123 萬平米，仍以寫字樓部分占總建 66%統(tǒng)計，則預估 08— 09 年，寫字樓 推出量為 88萬平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以下是本司統(tǒng)計的可能推向市場的寫字樓潛在項目： 所在區(qū)域 大廈名稱 建筑規(guī)模 開發(fā)商 和平區(qū) 和記黃埔寫字樓 和記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司 北洋鋼鐵大廈 北京復地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 津匯廣場二期 天津澳中發(fā)展有限公司 人才大廈 天津北方人才港股份有限公司 中聯(lián)商務中心 天津亞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金融街海河廣場項目 20萬平方米 北京金融街 河西區(qū) 云頂大廈 16萬平方米 集賢房地產(chǎn)公司 君誼大廈 天津建工集團房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 萬順大廈 天津萬順置業(yè)有限公司 冶金大廈 （復工） 國貿(mào)中心 23萬平方米 （停工） 龍都商務大廈 天津龍都置業(yè)投資集團有限公司 創(chuàng)展大廈 天津廣達房地產(chǎn)開發(fā)公司 南開區(qū) 地鐵大廈 天津地鐵總公司 榮華時代廣場二期 天津信誠開發(fā)實業(yè)有限公司 南方科技 廣場 華洋實業(yè)公司 賽德廣場 天津協(xié)恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天津金橋物業(yè)科技有限公司 世貿(mào)中心 11萬平方米 天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司 河東區(qū) 冠福大廈 天津美東房地產(chǎn)開發(fā)公司 鼎泰大廈 天津河東區(qū)建委 河北區(qū) 海河大道 天津樂康置業(yè) 奧式商務區(qū) 天津開發(fā)區(qū)天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 紅橋區(qū) 泰達城 7萬平方米 天津泰達城市開發(fā)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而這一情況隨著經(jīng)濟水平的改善和對外交流的加強，在未來有極大可能得到改善。 以企業(yè)購買自用為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 并且 ，從目前市場看，雖然投資寫字樓的回報率遠遠高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數(shù)量仍遠遜于前者，購買客戶仍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但是，從銷售情況看，除信達廣場售價 16000 元 /平米外，大部分寫字樓項目均價在80009000元 /平米之間，僅比同區(qū)域住宅售價高出 500－ 1000元 /平米，銷售 速度也與高端公寓相似。而金皇大廈、國際經(jīng)濟貿(mào)易中心、津匯廣場等在天津市知名度較高、形象較好的寫字樓入住率甚至能超過 90%，同時保證超過 /天 /平米的租金水平。 各區(qū)寫字樓分布比例45%22%12%9%8% 4%河西 和平 南開 河東 河北 紅橋 存量項目中，河西區(qū)比重最大，占 45%，其次是和平區(qū)，為 22%，河東十一經(jīng)路區(qū)域和南開鞍山西道區(qū)域同樣有寫字樓集中分布， 紅橋河北寫字樓相對分散。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案所處小白樓 CBD 區(qū)域，向西與南京路相連，向北與十一經(jīng)路相接，并有國際經(jīng)濟貿(mào)易中心、金皇大廈等天津市內(nèi)最高端寫字樓項目作為形象支撐，出于寫字樓建設集聚效用的考慮，正是最適合發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。友誼路沿線、工業(yè)展覽館及天津樂園周邊地區(qū)近年來成為寫字樓后起之秀，發(fā)展勢頭迅猛 , 聚集了 大量的金融企業(yè)和銀行總部。以濱江萬麗酒店為圓心 公里為半徑 的的一個圓形商務中心，是云集天津最高檔寫字樓和商務配套的集中地 。 、存量 市場分析 ? 存量寫字樓分布 南京路沿線、友誼路區(qū)域、小白樓 CBD區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域以及鞍山西道沿線是寫字樓，尤其是甲級寫字樓密集的區(qū)域，區(qū)域的特點主要集中在交通便利，周邊商務配套相對齊全。 至目前為止，天津共有高、中、低檔寫字樓 100 多座。租金在保持了 2－ 3年的“剛性”之后，呈現(xiàn)出緩慢上行的趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年、 2021 年寫字樓市場整體需求一直處