北京cbd某項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-04-30 23:18本頁(yè)面
【正文】 內(nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行業(yè)協(xié)會(huì)組織購(gòu)買整層面積（平方米）。目前溫特萊中心已經(jīng)基本竣工，其銷售率達(dá)到。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓鄧鰲鱺貼。目前成交客戶中以座為主，多為投資型客戶，比例高達(dá)以上，成交面積從最小的平方米到最大的平方米，但以——的小面積為主。由于目前項(xiàng)目工期尚未達(dá)到封頂狀態(tài)，目前對(duì)銷售情況影響較大。目前銷售均價(jià)為元平。以下對(duì)主要的銷售寫字樓項(xiàng)目的成交客戶初步分析：另外，央視東遷的消息得到確實(shí)，以及已經(jīng)開工的新北京電視臺(tái)大樓，直接促使了影視、廣告等傳媒企業(yè)開始向聚集，年區(qū)域內(nèi)一些中高檔項(xiàng)目如溫特萊中心、住邦等的主力成交客戶即以傳媒企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其中的大單成交如上海文廣購(gòu)買了陽(yáng)光的寫字樓一個(gè)整棟，深圳電視臺(tái)、湖南電視臺(tái)等也已表露了要在內(nèi)購(gòu)買寫字樓入駐的意向。其中國(guó)內(nèi)大型企業(yè)主要集中一些資金實(shí)力雄厚、擬在京建立總部或區(qū)域總部的公司，該類客戶看重當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位形象優(yōu)勢(shì)，以及中央各部委機(jī)關(guān)的行政資源；投資機(jī)構(gòu)主要瞄準(zhǔn)的是具有最終用戶承租能力強(qiáng)，投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)；而投資客主要關(guān)注的是區(qū)域內(nèi)的高性價(jià)比項(xiàng)目，該類客戶群聚效應(yīng)明顯，成為區(qū)域部分高檔寫字樓的主要消化力量。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻鄶燈鰷軫。但在國(guó)家新出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控措施以后，從目前區(qū)域在建銷售項(xiàng)目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂(lè)觀。除寫字樓以外，商住類項(xiàng)目由于投資門檻低，更容易受到投資客的追捧，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)樓、華貿(mào)中心商務(wù)樓、溫特萊中心等都出現(xiàn)了熱銷的局面，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)樓因?yàn)橥顿Y客占到以上，目前已經(jīng)在考慮設(shè)立租賃中心以便為數(shù)目眾多的小業(yè)主提供統(tǒng)一的租賃服務(wù)。銷售客戶情況分析伴隨著去年向外資開放國(guó)內(nèi)金融、保險(xiǎn)、零售等市場(chǎng)的力度加強(qiáng)，寫字樓租賃市場(chǎng)逐漸趨暖，并直接推動(dòng)了投資者的關(guān)注程度。金融行業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為目前區(qū)域最具潛力的行業(yè)，在目前的寫字樓客戶中也占有相當(dāng)大的比例，其中普華永道租用北京財(cái)富中心—層的大量辦公面積，中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司購(gòu)買銀泰中心一棟寫字樓，都說(shuō)明了現(xiàn)在金融及服務(wù)行業(yè)在區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)崛起，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，而與其相關(guān)的其他咨詢、廣告、旅游等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)也將成為未來(lái)發(fā)展的行業(yè)主流。就行業(yè)特征而言，區(qū)域集中了金融、能源（天然氣、石油）、汽車、生物技術(shù)、律師事務(wù)所、廣告、房地產(chǎn)、旅行、咨詢顧問(wèn)服務(wù)等眾多行業(yè)，其中最具代表的行業(yè)包括：金融行業(yè)以及以律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所為代表的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)；需要強(qiáng)調(diào)的是，較之東二環(huán)區(qū)域的此類咨詢機(jī)構(gòu)，區(qū)域集中了更多的外資或涉外的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)；此外區(qū)域也是國(guó)際知名的跨國(guó)企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域。表：區(qū)域重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目客戶構(gòu)成情況分析表項(xiàng)目名稱外資合資中資客戶其它合計(jì)數(shù)量比例數(shù)量比例京廣中心國(guó)貿(mào)中心嘉里中心漢威大廈招商局大廈數(shù)碼大廈中服大廈華彬國(guó)際大廈贏嘉中心住總大廈艾維克大廈（數(shù)據(jù)來(lái)源；中原地產(chǎn)寫字樓部）據(jù)上表顯示，目前區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目中因項(xiàng)目差異呈現(xiàn)出不同的客戶構(gòu)成特征，其中以國(guó)貿(mào)中心為代表的區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目外資客戶比例超過(guò)％；而以贏嘉中心、艾維克大廈為代表的區(qū)域內(nèi)二類項(xiàng)目外資客戶比例維持在％左右。、客戶情況分析租賃客戶情況分析為更加明確區(qū)域的客戶構(gòu)成，中原地產(chǎn)對(duì)區(qū)域具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行客戶構(gòu)成的專項(xiàng)分析，典型項(xiàng)目包括：國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、招商局大廈、京廣中心、中服大廈、數(shù)碼大廈、漢威大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈等。上述銷售價(jià)格水平也進(jìn)一步反映了區(qū)域內(nèi)盡管供應(yīng)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品差異較大，真正能夠達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目相對(duì)較少。通過(guò)對(duì)區(qū)域發(fā)售項(xiàng)目銷售價(jià)格整體測(cè)算，顯示區(qū)域銷售的寫字樓項(xiàng)目的算術(shù)平均價(jià)格為元平方米，加權(quán)平均價(jià)格為元平方米。銷售價(jià)格 表：區(qū)域?qū)懽謽卿N售價(jià)格情況表項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 銷售率 備注藍(lán)堡國(guó)際中心 溫特萊中心尚都國(guó)際大廈座中國(guó)第一商城尚未開盤尚都富爾大廈已經(jīng)開始放租 東方梅地亞中心尚未開盤萬(wàn)通中心華平國(guó)際大廈整棟銷售北京財(cái)富中心世紀(jì)財(cái)富中心項(xiàng)目轉(zhuǎn)手中環(huán)世貿(mào)中心座說(shuō)明:；上述項(xiàng)目銷售率情況為發(fā)展商提供，僅供參考； 針對(duì)區(qū)域整體寫字樓銷售價(jià)格而言，分為以下不同層次：以中環(huán)世貿(mào)中心、北京財(cái)富中心為代表的高品質(zhì)物業(yè)，銷售價(jià)格均超過(guò)美金平方米；以富爾大廈、尚都國(guó)際大廈為代表的中檔產(chǎn)品，此類項(xiàng)目分布較為廣泛，其銷售價(jià)格基本維持在平方米之間；驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊針嚨鯤鏵。此外，還包括以數(shù)碼大廈、藍(lán)堡國(guó)際中心為代表的商住類項(xiàng)目，此類項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，成交價(jià)甚至低于美金，且客戶也多以中小型公司為主。通過(guò)研究區(qū)域存量項(xiàng)目現(xiàn)有的租金情況，顯示區(qū)域的整體租金水平盡管高居各大主力商圈之首，但由于各項(xiàng)目品質(zhì)、客戶差異較大，租金也分為不同的檔次：蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅籜葦繯頹鯛潔。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部門的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，除個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格外，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目的租賃價(jià)格大都保持在租賃報(bào)價(jià)為：美金月平方米、成交租金在美金月平方米的水平，區(qū)域市場(chǎng)加權(quán)平均報(bào)價(jià)租金在美金月平方米，加權(quán)平均成交價(jià)租金在美金月平方米。由于項(xiàng)目自身產(chǎn)品使用年限、產(chǎn)品品質(zhì)、市場(chǎng)形象、客戶資質(zhì)等多方面因素的影響，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)目的租金水平存在較大差異。；。其余項(xiàng)目均為建筑面積計(jì)租。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)贏無(wú)貽鰓閎。表：區(qū)域內(nèi)主要寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況表項(xiàng)目數(shù)量寫字樓面積租售銷售不詳如表所示，預(yù)計(jì)年區(qū)域僅在售的寫字樓項(xiàng)目就將超過(guò)萬(wàn)平方米，這個(gè)供應(yīng)水平已經(jīng)超過(guò)自年以來(lái)的整體供應(yīng)水平。圖：區(qū)域年規(guī)劃項(xiàng)目竣工情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：管委會(huì)）說(shuō)明：
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