【正文】 —現(xiàn)狀多為首次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)承受能力不高，大多選擇按揭付款?；咎卣?——大多受訪者為私企中等收入群體，購房能力一般。n月收入分析：月收入在 20232500元的客戶占總比例的 70%。家庭結(jié)構(gòu)基本特征 ——高素質(zhì)、高學(xué)歷的小家庭將成為置業(yè)中堅(jiān)力量。n學(xué)歷構(gòu)成：大學(xué)以上學(xué)歷占整體比例的 %,文化層次較高 。11. 如果有大型點(diǎn)的購物中心認(rèn)為可以考慮。5. 對(duì)常德漢壽市場看法 ——6. 漢壽市一般單位職工基本都有幾套房子，但住房檔次不是很高，大部分是多層；7. 現(xiàn)多層房都在 16001800元每平米， 政府不允許自建房；8. 認(rèn)為縣城購房需求量大，普遍品質(zhì)一般。 朱小姐 年 名 業(yè) 南灣美樹銷售 常德漢壽生活時(shí)長 常德漢壽人現(xiàn)居住地 漢壽老城 區(qū) 現(xiàn)有物業(yè) 父母自建 房 是否與家人同 住 是 置業(yè)需求 /意向居住地 新城區(qū) 意向物業(yè) /面積 / 新置業(yè)后是否 與家人同住 / 意向總價(jià) /對(duì)常德漢壽市場的看法：漢壽市場情況較好，南灣美樹每天上課量基本維持在 15批左右，特別是在下半年；周邊樓盤都買的不錯(cuò)，每月大約去化 40套左右，開盤基本都銷售 80%；漢壽人多數(shù)喜歡多層房，但電梯房消費(fèi)觀正在逐漸改變；客戶主要來源是周邊政府機(jī)構(gòu)，學(xué)校，醫(yī)生，年底有很多回鄉(xiāng)客戶上門；新城區(qū)道路狀況雖好，但交通還是不便利；各樓盤都推出 VIP辦理活動(dòng)，但很多樓盤不需要交預(yù)定金；很多樓盤都是尾盤， 11房源主要來自 “ 云鼎公館 ”“ 南灣美樹 ” 和 “ 芙蓉世紀(jì)城 ”樓盤價(jià)格都在漲，但漲幅不大；各樓盤都有一定綠化，但沒什么特色；姓 齡 22歲 職 對(duì)新城區(qū)購房顧慮配套不夠完善；周邊無大型商業(yè)，無蔬菜市場，生活不方便；新城區(qū)交通線路較少，家人出入受到影響。業(yè) 出租車司機(jī) 常德漢壽生活時(shí)長 常德漢壽人現(xiàn)居住地 漢壽老城區(qū) 現(xiàn)有物業(yè) 自建房 是否與家人同住 是 置業(yè)需求 三房意向居住地 新城區(qū) 意向物業(yè) /面積 120㎡左右 新置業(yè)后是否與 家人同住 是 意向總價(jià) 35W左右考慮購房的因素漢壽房價(jià)比 09年上漲了 400多，大城市房價(jià)再漲，害怕漢壽房價(jià)上漲。齡 35歲 職 業(yè) 地產(chǎn)營銷部經(jīng)理 常德漢壽生活時(shí)長 28年現(xiàn)居住地 常德漢壽 現(xiàn)有物業(yè) 2套物業(yè) 是否與家人同住 是 置業(yè)需求 暫看意向居住地 常德漢壽 意向物業(yè) /面積 / 新置業(yè)后是否與 家人同住 / 意向總價(jià) 適當(dāng)控制總價(jià)對(duì)常德漢壽市場看法 ——，常德漢壽人民偏愛于多層樓梯房，主要因素是出于總價(jià)低，物業(yè)管理費(fèi)較便宜，電梯房消費(fèi)觀念還有待改變；： 110—135㎡的三房成為常德漢壽主力產(chǎn)品戶型；，只要產(chǎn)品做得好， 60—80㎡緊湊型兩房或 100㎡以內(nèi)的緊湊小三房都是可以的；，對(duì)項(xiàng)目工程要求較嚴(yán)；，主要為常德漢壽本地居民消化，剛需為主，很少人投資，但一般都會(huì)有兩套至三套物業(yè)；，戶型建議 34房，面積控制在 100—140㎡；，以及縣城本身居名；，老城區(qū)商業(yè)單面積最高達(dá)到 6W/平米，新城區(qū)基本維持在 1W左右；，一般車位 67W/個(gè)。齡 28 職 姓 業(yè) 規(guī)劃局業(yè)務(wù)股 常德漢壽生活時(shí)長 邵陽人現(xiàn)居住地 漢壽老城 現(xiàn)有物業(yè) 2套房 是否與家人同住 否 置業(yè)需求 暫無意向居住地 暫看 意向物業(yè) /面積 / 新置業(yè)后是否與 家人同住 / 意向總價(jià) 價(jià)格合理對(duì)購房需求 ——1. 目前沒有購房需求2. 對(duì)常德漢壽市場看法 ——3. 常德漢壽的消費(fèi)很高，茶樓、休閑、洗浴等生意火暴；4. 開發(fā)物業(yè)品質(zhì)和開發(fā)商品牌很重要；5. 常德漢壽目前已經(jīng)沒什么地了，老城區(qū)沒有土地供應(yīng)，主要是拆改。齡 40歲左右 職 飄窗，增大使用面積各樓盤銷售產(chǎn)品情況總結(jié)，有少量多層 +小高層。W左右小區(qū)公共配套 沿街商業(yè)優(yōu)惠措施 無折扣客戶描述營銷描述與分析戶型配比情況（二期）典型住宅個(gè)案分析本樓盤去化速度前期較慢，去化主要集中在 10年下半年?板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光俱佳?戶型布局合理，分區(qū)明顯?雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，簡約實(shí)用?主臥帶 270176。價(jià)格 均價(jià)： 2150元最高價(jià)：起價(jià) 1888元 /㎡ 代理公司 長沙楚函地產(chǎn)顧問有限公司承建公司 中國新興建設(shè)開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位 湖南方圓建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所 價(jià)格 待定南灣美樹 —— 巴厘島皇家園林私邸戶型 面積區(qū)間（㎡） 戶數(shù) 比例 銷售率3房 2廳 127— 60% 待售4房 2廳 154—157 40% 待售合計(jì) 127—157 100% 待售客戶來源 購買動(dòng)機(jī)本地 外地 剛需 改善型居住 投資客所占比例 約 90% 約 10% 約 60% 約 35% 約 5%消化速度 待售 消化率暢銷戶型及理由 一期推出主要以三房，四房為主滯銷戶型及理由 四房相對(duì)三房難走價(jià)格描述 待定（預(yù)計(jì)起價(jià)在 2100元 /平米，均價(jià) 2300左右主要賣點(diǎn) 內(nèi)部綠化配套商業(yè)描述及價(jià)格情況 高層沿街商帝，價(jià)格在 小區(qū)公共配套 沿街商業(yè)，中心花園，水景，休閑廣場優(yōu)惠措施 按揭 99，一次性 98客戶描述營銷描述與分析戶型配比情況（二期）典型住宅個(gè)案分析?板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光俱佳?戶型布局合理，分區(qū)明顯?雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，簡約實(shí)用?主臥帶大飄窗，增大景觀視野?大面積陽臺(tái)贈(zèng)送，增加使用面積?戶型干濕，動(dòng)靜分區(qū)明顯?餐廳配陽臺(tái)，增加戶型適用性?主次臥帶大飄窗，增大景觀視野開發(fā)商 湖南中城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位 龍陽路，東南抵銀水湖 物業(yè)屬性 商業(yè)裙樓，小高層基本資料 總占地 55畝，共 700多戶配套 漢壽 9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣 人民政府代理公司 新捷豹地產(chǎn) 大飄窗，增大使用面積，享受景觀優(yōu)勢；?雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增大使用面積；開發(fā)商 湖南飛鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價(jià)格 10年均價(jià) 2100元 /㎡，芙蓉世紀(jì)城 ——領(lǐng)袖生活，坐享受其 “ 城 ”戶型 面積區(qū)間（㎡） 戶數(shù) 比例 銷售率2房 2廳 16% 85%3房 2廳 101— 50% 92%4房 2廳 — 25% 78%5房 2廳 8% 64%合計(jì) 135—— 100% 80%客戶來源 購買動(dòng)機(jī)本地 外地 剛需 改善型居住 投資客所占比例 約 95% 約 5% 約 65% 約 30% 約 5%消化速度 40套 /月 消化率 89%暢銷戶型及理由 二房小三房，面積適中，總價(jià)不高，戶型周正，景觀好，小區(qū)規(guī)模漢壽最大。物業(yè)屬性 多層、小高層基本資料 總占地 120畝，總建筑面積 18W平米配套 漢壽 9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣人 民政府代理公司 長沙原野地產(chǎn) 價(jià)格描述 起價(jià) 1800元 /㎡，均價(jià) 2100元 /㎡，最高價(jià) 2380元 /㎡，樓層差 30元 /㎡，主要賣點(diǎn) 配套較齊全，銷售較早商業(yè)描述及價(jià)格情況 高層沿街商帝，價(jià)格在 小區(qū)公共配套 沿街商業(yè)，內(nèi)部水景優(yōu)惠措施 按揭 99，一次性 98客戶描述營銷描述與分析戶型配比情況（二期）典型住宅個(gè)案分析典型樓盤 —— 芙蓉世紀(jì)城開發(fā)商 漢壽縣世紀(jì)鑫城地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價(jià)格 均價(jià) 2100元 /㎡，天湖御景 ——首席公園式美景尊邸戶型 面積區(qū)間（㎡） 戶數(shù) 比例 銷售率3房 2廳 135— 58% 90%4房 2廳 132—181 36% 90%復(fù)式 6% 83%合計(jì) 135—— 100% 89%客戶來源 購買動(dòng)機(jī)本地 外地 剛需 改善型居住 投資客所占比例 約 65% 約 35% 約 60% 約 40% 約 0%消化速度 40套 /月 消化率 89%暢銷戶型及理由 小三房與小四房，面積適中，總價(jià)不高，戶型周正，景觀好。物業(yè)公司 建基物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位 湖南省建筑建材設(shè)計(jì)院推出產(chǎn)品 三室二廳為主， 2381 供需2 價(jià)格市場個(gè)案分析芙蓉大道龍陽大道本案 龍澤苑 格林積家長陽路芙蓉世紀(jì)城南岳路瓏園君臨天下天湖御景南灣美樹清華園龍池漢壽樓盤分布云鼎新貴典型樓盤 —— 天湖御景開發(fā)商 湖南天湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 漢壽商品房拖放量與銷售量之比為 1： ，商品房銷售市場火熱房地產(chǎn)市場分析總結(jié)漢壽整體供應(yīng)量較大，但 11年隨著一部分中型項(xiàng)目退出市場，預(yù)計(jì) 11年商品房供應(yīng)量將會(huì)有所下降