【正文】 物業(yè)上市的高峰期。 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道通過對全市范圍高價高去化空間的取樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一環(huán)沿線及環(huán)線內(nèi)高層物業(yè)，其空間多屬于邊緣性產(chǎn)品（尤其是公寓型產(chǎn)品更為明顯）此類物業(yè)多居于傳統(tǒng)中心或新商圈附近，主要目標客戶為投資性群體，一般做法通過控制戶型面積以達到控制總價而快速去化的目的。 一環(huán)及環(huán)線內(nèi)住宅平均面積小于60㎡，一層獨立商鋪面積小于30㎡的屬于全城高速去化物業(yè)216。 傳統(tǒng)中心及商圈附近物業(yè)，住宅銷售均價在4300－6800元/㎡ 216。 中小面積、低樓層物業(yè)去化速度明顯快于中大面積、高樓層物業(yè)216。 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線216。（六）市場高價高去化代表樓盤空間特征1．高層投資型公寓金地國際城平層公寓、挑高公寓城市華庭公寓（2房/2廳，通煤氣） 城市華庭公寓（1房型，帶陽臺） 城市華庭公寓（1房型，南向，可通煤氣） 金色地帶UTOWN公寓（1房型，可通煤氣，38㎡） 金色地帶UTOWN公寓（1房型，客廳采光面大、功能完整） 溫莎杰座（1房型，南向帶陽臺） 博澳麗苑（1房型，南向帶陽臺） 天驕國際（1房2廳型，帶陽臺，可通煤氣，臥室寬敞舒適） 金灣龍城（1房2廳型，帶陽臺，主臥朝南）2．商用型辦公寫字樓財富廣場2期（戶型端正，7部高速電梯，每兩層設(shè)空中花園，東西大面積單元帶獨立衛(wèi)生間）3．其他類 東方銀座（2房或3房，緊湊戶型、功能完整） 眾城國際（2房或3房，84－137㎡，框架墻體可拆分）分析：通過對合肥市一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤的取樣研究，存在以下特點：216。216。216。 凝聚在綜合資源優(yōu)勢下的產(chǎn)品空間，是地段優(yōu)勢的集中體現(xiàn)。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點、交通站點、酒店、公眾配套集中在這個區(qū)域中，即商家必爭之地，也是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。環(huán)線內(nèi)分析：216。216。216。 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環(huán)境，該區(qū)域一直是城市開發(fā)的“冷地”，僅僅有鼎好尤其是濉溪路橋段，一直是合肥城市建設(shè)的盲點區(qū)域， 車輛行人更多是經(jīng)過而不停留。西北向分析：216。216。 以安徽置地為代表的開發(fā)企業(yè)，將眼光瞄準商業(yè)寫字樓市場，以財富廣場一期為龍頭，打造真正甲級寫字樓辦公空間。 而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等優(yōu)勢，順理成章的成為正北一環(huán)開發(fā)的熱點區(qū)域。同時北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進程提供了有力的空間保障。隨著工廠企業(yè)的“退一進二”，為城市擴張騰出新的空間后，這里開始煥發(fā)出新的生機。正北向分析：216。216。216。 隨著濱湖新城的啟動，人口和城區(qū)的逐漸擴張，商業(yè)南進，馬鞍山南路將會成為21世紀的長江路，其商業(yè)價值人所共知。 而馬鞍山南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界500強法國家樂福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務(wù)樓等項目夜身價倍增，集中了超高人氣。以新鴻意地產(chǎn)開發(fā)的“新都會”系列為代表，再加上其他項目共同促進，使得區(qū)域率先推動了合肥一環(huán)的真正城市化進程。東南向分析：216。216。 區(qū)域投資型物業(yè)，從住宅型到商住型，從公寓型到辦公型再到商鋪，涵蓋幾乎所有類型。 大型物流配送集中、綜合交通運輸成本低、外來經(jīng)商投資人群居多、實力企業(yè)的品牌影響力（元一、沃爾瑪）都成為這個區(qū)域投資的重要支點。隨著時代廣場和希爾頓酒店的開業(yè)，形成以臨近勝利路與鳳陽路交叉口建筑為代表的現(xiàn)代綜合商圈。216。 東北一環(huán)是新站區(qū)板塊的焦點區(qū)域，火車站、汽車、市政廣場、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側(cè)。 沿街一層商業(yè)銷售均價3萬元/㎡,辦公住宅均價在6500元/㎡,去劃較快產(chǎn)品集中在中小面積區(qū)間。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時間的角度上看，這兩個物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪住宅型向高檔次辦公商用型群體的過渡，從另一個層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價高回報空間的認知更加理性。216。216。216。 西南一環(huán)是合肥市傳統(tǒng)的人群集聚中心，也是城市重要交通站點。分析：2006年合肥市人均GDP達到2975美元，依據(jù)人均生產(chǎn)總值劃分寫字樓市場的方法，合肥市寫字樓市場處于第三級市場，其基本特征是住宅市場基本供求關(guān)系還沒有達到平衡，主力投資還在住宅方面，寫字樓開發(fā)要慎重，這點同樣適用于本項目。第四級市場其他城市目前這部分市場還沒有開始發(fā)育。第三級市場西安、太原、武漢等省會城市2000＜GDP＜3000美元，目前基本上是住宅市場占主導，其他市場產(chǎn)品還沒有細分出來，住宅市場基本的供求關(guān)系還沒有達到平衡。啟示五：全國寫字樓市場劃分及特征寫字樓市場分類主要代表城市特征描述第一級市場北京、上海、廣州等GDP＞5000美元，住宅有高、中、低檔之分，寫字樓也有高、中、低檔之分，分別是甲、乙、丙三級。另一種是純寫字樓，以財富廣場、CBD廣場為代表的，定位準確贏得投資買家的青睞。啟示四：市場期待新型寫字樓的出現(xiàn)合肥市目前寫字樓有兩種主要類型：一種是邊緣性寫字樓，以商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，或者是經(jīng)過住宅改造的。寫字樓項目作為商業(yè)地產(chǎn)的一種，最終還是要回到持續(xù)經(jīng)營這個永恒的主題上面，事實上不是什么人都有足夠?qū)嵙M行持續(xù)經(jīng)營。啟示三：資金壓力、需求轉(zhuǎn)移、持續(xù)經(jīng)營難以平衡合肥寫字樓市場能清晰的反映一個城市的經(jīng)濟活躍程度，在過渡期到蓬勃發(fā)展期間，部分寫字樓開發(fā)定位模糊，采取商住結(jié)合的方式， 一方面這是由于寫字樓的資金壓力較大，必須采取以售為主的開發(fā)方式來降低風險；另一方面2000－2004年合肥市場處于住宅消費的鼎盛時期，大量住宅物業(yè)是整個市場的關(guān)注點，部分住宅成為辦公場所的替代品，擠壓了真正寫字樓市場需求。合肥市寫字樓市場以商圈的形式被細化之后，企業(yè)更明確了置業(yè)的選擇——進入所屬行業(yè)的商圈。啟示二：企業(yè)置業(yè)目標明確——進入所屬行業(yè)的商圈寫字樓服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟，是區(qū)域經(jīng)濟的載體。如金城大廈是省農(nóng)業(yè)銀行、安徽服裝進出口總公司集中辦公的需要。專業(yè)商務(wù)型、特色服務(wù)型、地段投資型物業(yè)成為合肥寫字樓市場的新亮點，各個區(qū)域呈遍地開花之勢，大大提高了合肥寫字樓的品質(zhì)。經(jīng)過幾年的摸索和發(fā)展，以財富廣場為典范已經(jīng)開始進入形象商務(wù)辦公時代。蓬勃發(fā)展期2004年以來，是合肥寫字樓的蓬勃發(fā)展期，這一時期的市場特征是：老城區(qū)，以環(huán)城東路、環(huán)城西路、環(huán)城北路和長豐路圍合的老城核心及其周邊區(qū)域，寫字樓成“井噴”狀涌現(xiàn)，而且體量龐大，如壽春路的徽商國際大廈、古井百花大廈，淮河路市府廣場附近的香港廣場、天徽大廈，長江中路的仁和大廈、CBD中央花園、春天花園等、濉溪路上的財富廣場等； “合肥的寫字樓有過熱傾向”的言論在這一年曾一度甚囂塵上。以新華大廈為代表集辦公、住宅為一體的新型商住樓的出現(xiàn)，更加活躍了合肥寫字樓市場。該工程榮獲2000年中國建筑工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程），繼而成為當時合肥寫字樓市場的引領(lǐng)者，今天依然是合肥高端的寫字樓代表之一。探索期1997～2000年合肥寫字樓的探索期，這一時期的特點是一批以單位需求為主的專用職能寫字樓隆重登場，出現(xiàn)了以金城大廈、郵電大廈、盛安廣場等為代表的項目，這一時期的發(fā)展探索也基本奠定了如今合肥老城區(qū)商務(wù)格局。萌芽期寫字樓的產(chǎn)生是一個城市經(jīng)濟發(fā)展活躍程度的直接反映。按照時間延續(xù)和空間延展，我們將合肥市寫字樓分為六個周期：起步期起步于1993年，和國內(nèi)發(fā)達城市相比，起步較晚。改革開放前，我國實行計劃經(jīng)濟體制，在這種體制下，城市辦公機構(gòu)主要由政府部門、國營企事業(yè)單位組成，基本上都是通過國家分配方式取得辦公樓或由行政劃撥取得土地，興建自用辦公樓、辦公活動不太活躍，因而合肥商務(wù)辦公空間(寫字樓)幾乎完全不存在。新商圈成員應(yīng)在發(fā)揮自身特點的同時，努力融合其他成員之優(yōu)勢，共同促進大繁榮商圈的形成。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。但是，這一切離城市新商圈的真正繁榮還有很長的一段距離，盡管，工商業(yè)項目的基礎(chǔ)設(shè)施、購物環(huán)境上，新商圈拉開了與老商圈之間的距離，盡管傳統(tǒng)商圈還存在這樣那樣的弊端，消費者消費和交通方面的習慣還需要時間培養(yǎng)，消費者對傳統(tǒng)商圈的依賴還需要新商圈增添更多的專業(yè)化運營手段。五、新商圈增強居民消費的便利性，滿足了居民消費的多元化需求。四、新商圈的品牌意思明顯增強。像元一時代廣場的影院就釋放了這么一個信號。三、新商圈更注重新興業(yè)種的豐富。新商圈商業(yè)地產(chǎn)項目對其具有一定關(guān)聯(lián)性的商業(yè)類項目有相當明顯的推動作用。特色商圈是新商圈形成過程中某業(yè)種的品類聚合。啟示四：從目前情況分析，合肥城市新商圈呈現(xiàn)如下特征：一、新商圈向社區(qū)靠近，向特色靠近，社區(qū)商業(yè)的梯度開發(fā)呈現(xiàn)“標準業(yè)態(tài)社區(qū)購物中心－社區(qū)標超－社區(qū)便利店”模式。啟示三：新商圈繁榮呼喚專業(yè)營銷在城市目前的三級商圈里，城市商業(yè)中心是相對成熟的商圈，作為副中心和居住商圈，由于新興商業(yè)地產(chǎn)項目介入程度愈深，則所面對的情況越為復(fù)雜多變，隨之風險也愈大。再次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的市場開發(fā)培育上，開發(fā)商缺乏足夠的認識，在不同類型的城市新商圈里。不同業(yè)態(tài)、不同商圈都來做精品、做時尚、人為加劇了市場的競爭。首先，在商業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃上，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是從商圈實際情況出發(fā)制定戰(zhàn)略目標，而是只根據(jù)自身的情況希望在最短的時間內(nèi)攫取最大的商業(yè)利潤。殊不知，高額回報與商圈責任，是城市新商圈里新興商業(yè)地產(chǎn)項目的兩條腿，一榮俱榮、一損俱損。啟示二：新商圈的崛起命系開發(fā)商鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當一部分屬于葉公好龍式的。在未來的城市發(fā)展中有可能裂變成為新型特色的旅游商業(yè)。如淮河路步行街交通節(jié)點，以良好的交通條件匯集人流，都是城市新商圈相成乃至繁榮的關(guān)鍵所在。如安徽大市場、白馬服裝城、紅旗建材市場、東方商城等商業(yè)街區(qū)，以不同類型的商業(yè)街，步行街為城市新商圈相成的市場主體，將居住區(qū)與商業(yè)區(qū)有機的結(jié)合在一起。從現(xiàn)有的方式看，合肥成就新商圈的主要有這么幾種新型的商業(yè)形態(tài)：復(fù)合型商業(yè)建筑，主力形態(tài)以百貨店和購物中心為主，以其鮮明的業(yè)態(tài)劃分，業(yè)種豐富性及業(yè)態(tài)與業(yè)種的對比，在城市新商圈的形成過程中充當領(lǐng)頭羊的角色。今天，我們無法否認家樂福進入安徽市場，寄居于一種新型的商業(yè)業(yè)態(tài)——購物中心之中，成為五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推動力。3．商圈興衰沉浮對本項目之啟示啟示一：新商業(yè)造就新商圈我們習慣上用新商圈的形成來描述新興商業(yè)地產(chǎn)項目對周邊商業(yè)氛圍的營造達到何種程度。一般而言，商業(yè)網(wǎng)點的黃金商圈輻射半徑在一公里左右，在這個區(qū)域里，顧客總數(shù)占整個客源的55％－70％，大約60％－70％的銷售額是這部分顧客創(chuàng)造的，而白銀商圈的輻射半徑達到了3－4公里，25％的銷售額來自此商圈。像安居苑、琥珀山莊、西苑小區(qū)、新加坡花園城等社區(qū)商業(yè)形成的商圈即屬于功能性商圈。在次商圈是由餐飲、休閑等業(yè)種聚會而成的商圈，被稱為特色商圈。相比較而言，地處城市特別是中心或城市次中心，由某類品牌或某種商品聚合不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種的商圈，稱之為次商圈。回歸本源，市場才是真正的指揮棒！2．合肥商圈之劃分廣義商圈劃分：核心商圈、次商圈、特色商圈、功能商圈簡略的說，泛指商圈即廣義上的商圈，指的是城市商業(yè)集中形成的一個地理范疇，通常城市中心的商業(yè)區(qū)，由一些不同類別的商業(yè)建設(shè)聚集在一起，便形成城市黃金商圈、核心商圈，又因為這類商圈一般是城市商業(yè)繁榮程度的標志，是城市消費水平的指南針，是城市社會面貌和經(jīng)濟面貌的綜合體現(xiàn)，此核心商圈又被稱為形象商圈，代表所在城市的整體形象。遺憾的是三孝口商圈的榮譽光環(huán)只戴了9年就又被摘掉而被四牌樓所替代。而一個好商圈的形成要具備三個條件：首先是城市的發(fā)展，其次是要有領(lǐng)軍企業(yè)，再次就是要有恰當?shù)膽?zhàn)略。應(yīng)該說，商場經(jīng)營管理不善、商品檔次不高、特色不明顯，再加上促銷手段落后，這些都是造成紅旗百貨、龍圖商廈這批企業(yè)無法繼續(xù)維持下去的重要原因。隨后，合家福購物廣場開始追求一種為社區(qū)服務(wù)、融合小康家居和現(xiàn)代購物的經(jīng)營理念，法國家樂福合肥一店搶灘三里庵，家樂福二店聯(lián)手新都會打造新型購物中心概念占領(lǐng)東南區(qū)商圈至高地，元一時代廣場入駐交通要道勝利路，風氣漸成。大中型超市購物中心90年代末以來，大中型綜合超市逐步興起，大型購物中心摩爾商城的概念開始出現(xiàn)，城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系進入完善時期，商業(yè)的集聚開始有序地從市級商業(yè)中心走向城市內(nèi)部的樞紐型區(qū)域、居住區(qū)組團。這段時期還對城市中心商業(yè)“精華中的精華”地段進行了成片開發(fā)，興建淮河路步行街和大型商業(yè)建筑群綠都商城。上世紀90年代中后期，紅旗百貨大樓、龍圖商廈等這一批綜合百貨商場因為經(jīng)營不善，效益逐年下滑，三孝口的商業(yè)氛圍大不如前。此時，三孝口商圈在合肥城市商業(yè)發(fā)展中擔當極為重要的角色，也因此成為當時合肥最具活力的“黃金商圈”。三孝口商圈80年代初，合肥長江中路、金寨路進行了改造，拆遷沿街住宅、拓寬修整道路，以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈隨之崛起。上世紀70年代，合肥商業(yè)繁榮的地帶主要在淮河路、十字街、安慶路、合肥百貨大樓。兩個周期總體上經(jīng)歷了內(nèi)環(huán)的形成，也就是80年代－90年代末的聚集期，以及城市開始由內(nèi)向外擴散，從2000年至今的擴散期。因為在上個世紀80年代，合肥城市建設(shè)以舊城改造為主，且主要集中在老城區(qū)內(nèi)，并以長江路和金寨路沿線開發(fā)為主，因此，合肥的商業(yè)網(wǎng)點也多集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是四牌樓、三孝口地區(qū)更為集中。特征綜述：一個中心，同步發(fā)展，兩個周期一個中心久居合肥的人知道合肥的城