【正文】 平方米 3200元 /㎡ 兩房 90— 100㎡ 三房 125— 140㎡ 90% 多層、聯(lián) 排 浪漫之都 大梁路與金 明大街 4萬(wàn)平米 3200元 /平米 22/90平米 32/120平米 復(fù)式 200平米左右 95% 多層、小 高層 榮勛 ?花園 金明大街與 晉安路 22萬(wàn)平米 3000元 /㎡ 32/138158平米 42/161174平米 80% 多層、小 高層 開(kāi)元名都 鄭開(kāi)大道與 金明大道 金池名郡： 13萬(wàn)平米 4000元 /㎡ 三房 140㎡ 以上 多層 90% 多層、聯(lián) 排 莊園 ?碧麗國(guó)都 漢興路、金 明西街 18萬(wàn)㎡ 3200元 /㎡ 兩房 115㎡ 三房 126— 155㎡ 排號(hào) 100多 小高層、 高層 龍城 ?香榭里 金明池南 24萬(wàn)㎡ 2800元 /㎡ 兩房 90㎡ 三房 115— 130㎡ 三期 90% 多層 項(xiàng)目名稱 地址位置 規(guī)模 均價(jià) 主力戶型 銷售率 建筑類型 宋城雅居 ?尚郡 金明大道與 宋城路 9萬(wàn)㎡ 3200元 /平方米 兩房 85— 95㎡ 三房 126— 142㎡ 60% 高層 金馬雅苑 黃河路與晉 安路 ㎡ 3000元 /㎡ 兩房 90、 111㎡ 三房 12 140㎡ 10% 高層 希爾斯 ?天翼 漢興路 46號(hào) 13萬(wàn)平方米 3200元 /㎡ 一室一廳 ㎡ 兩室兩廳 ㎡ 三室兩廳 ㎡ ㎡ ㎡ 60% 高層 長(zhǎng)城雅苑 宋城路 80號(hào) 1． 8萬(wàn)平米 2700元 /㎡ 22/90㎡ /18戶占比30%， 21/68㎡ /18戶占比 30%， 32/120130㎡ 24戶占比 40% 95% 多層 未來(lái)美好家園 西關(guān)北街與 梁苑路 10萬(wàn)平米 2500元 /㎡ 80－ 90平方米為兩室； 110平米為三室 排號(hào) 500組 多層 星城國(guó)際（中牟） 中牟 總 100萬(wàn)㎡規(guī)劃 小高層2300元 /㎡ 65－ 107為兩室；130－ 140為三室 8號(hào)樓50% 多層、小高層、高層 宏田 ?水岸鑫城三期 中牟 84萬(wàn)㎡ 未定，預(yù)計(jì)2800元 /㎡ 80－ 90 ㎡ 兩房，136－ 140㎡ 三房 排號(hào) 500組 小高層、 高層 從樓盤(pán)對(duì)比表中可以了解到： 多層均價(jià)集中在 2500—— 2800元 /㎡ ； 高層均價(jià)集中在 3000—— 3200元 /㎡ 戶型兩房 90㎡ 左右，三房 120— 130㎡ 左右 高層建筑已經(jīng)成為主流住宅產(chǎn)品 鑒于本項(xiàng)目的特殊地理位置及開(kāi)發(fā)商的品牌知名度等，從眾多樓盤(pán)中挑選出重點(diǎn)樓盤(pán)加以研究對(duì)比，以期為本項(xiàng)目的整體規(guī)劃及營(yíng)銷戰(zhàn)略找到啟發(fā)點(diǎn)。 重點(diǎn)項(xiàng)目研究 隨著開(kāi)封市城市的發(fā)展及鄭汴一體化進(jìn)程的加快，開(kāi)封市涌現(xiàn)了大量的樓盤(pán)。 □ 鄭汴一體化促使汴西新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。 □ 商品房成交均價(jià)列河南第三位 。 ☆ 購(gòu)房客層分析 鄭州投資客、自住客戶將占據(jù)較大比重，開(kāi)封市上流社會(huì)人群也會(huì)占一定比重。 河西區(qū) ☆ 區(qū)域界定 開(kāi)封市馬家河以西區(qū)域。 ☆ 項(xiàng)目示例 開(kāi)元名都 希爾斯天翼 美墅館 龍城香榭里 金色陽(yáng)光 ☆ 項(xiàng)目品質(zhì) 高端樓盤(pán)云集，別墅、高層建筑較多。自 2022年鄭汴一體化開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，開(kāi)封市政機(jī)關(guān)已經(jīng)向西區(qū)搬遷，從而帶動(dòng)西區(qū)市政配套設(shè)施的完善和人氣的聚集。 汴西新區(qū) ☆ 區(qū)域界定 西環(huán)路以西，馬家河以東區(qū)域。 ☆ 項(xiàng)目示例 宋都皇城 錦繡皇城 財(cái)富公館 聚福園 ☆ 項(xiàng)目品質(zhì) 品質(zhì)檔次中等靠上，宋韻風(fēng)味濃厚。 中心區(qū)區(qū) ☆ 區(qū)域界定 龍庭北路以南，西環(huán)路以東，濱河路以北，東環(huán)路以西區(qū)域。 ☆ 項(xiàng)目示例 九鼎頌園 天下城 宋韻雅庭 ☆ 項(xiàng)目品質(zhì) 大盤(pán)較多，品質(zhì)檔次中等靠上。占有豐富的公共配套資源，例如楊家湖、清明上河園、森林公園等，生態(tài)條件好，人文氣息濃厚，適合居住。 ☆ 購(gòu)房客層 南區(qū)購(gòu)房客層主要是周邊區(qū)域的購(gòu)房者，其他區(qū)域的購(gòu)房者很少來(lái)南區(qū)置業(yè)。一方面南區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到鐵路限制，另一方面，南區(qū)是老國(guó)有企業(yè)的分布區(qū)域。 ☆ 購(gòu)房客層 該區(qū)域購(gòu)房客層以東區(qū)國(guó)有企事業(yè)單位職工二次置業(yè)和家庭裂變購(gòu)置新居為主，有部分中心城區(qū)的置業(yè)客群。東區(qū)分布著國(guó)有企事業(yè)單位，如十一化建、化肥廠等，這些企業(yè)大多建有自己的家屬院，對(duì)商品房需求量較小 ☆ 項(xiàng)目示例 宏達(dá) 依據(jù)開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，將開(kāi)封市市場(chǎng)劃分為 6個(gè)版塊： 東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、中心區(qū)、汴西新區(qū)、河西區(qū) 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年加大 。而成交均價(jià)上，1829元 /㎡ 僅次于鄭州市和洛陽(yáng)市 。 □ 對(duì)本項(xiàng)目影響較大。 □ 物權(quán)法頒布實(shí)施。 □ 第 二套商品房標(biāo)準(zhǔn)以家庭為單位。 影響： 有效打擊開(kāi)發(fā)商屯地行為，壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，更有利于政府部門(mén)控 制樓盤(pán)入市時(shí)間。 稅收政策 ■ 關(guān)鍵詞：土地增值稅 概述： 2022年 2月 1日，國(guó)稅總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 執(zhí)行的第一天。今后如果申請(qǐng)人提供虛假證明材料會(huì)被各地銀 行業(yè)協(xié)會(huì)的“黑名單”登記在案，被所有銀行拒絕放貸。 影響：在 《 物權(quán)法 》 出臺(tái)實(shí)施的連鎖反應(yīng)下， 《 住宅法 》 、增收物業(yè)稅等相關(guān) 政策的出臺(tái)明顯加快腳步，進(jìn)一步 保障公民私有財(cái)產(chǎn) 。 影響：這一政策不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大 打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地 的行為 ，自此開(kāi)發(fā)商靠買房人的錢滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的歷史將一去不復(fù)返。 影響：將減少流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的資金量，從而給這兩個(gè)市場(chǎng)降降 溫， 有效打擊房地產(chǎn)投資行為 。 影響： 提高二套房貸款首付和利率將會(huì)有效地抑制非剛性購(gòu)房需求， 有效地減 少投資性購(gòu)房 ，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有較大沖擊 。 而受加息影響的不只是購(gòu)房者，大批仍然沒(méi)有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)正在面臨越來(lái)越大的 還貸壓力 以及信貸收緊環(huán)境下的 資金緊缺 。 影響：五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，累計(jì)增加成本開(kāi)始明顯。 金融政策 ■ 關(guān)鍵詞：加息 概述： 2022年，中央銀行六次調(diào)整銀行利率。 房地產(chǎn)新政策解讀 2022年，各相關(guān)政府部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定了一系列的政策。 □ 旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增長(zhǎng)較快。 □ 交通便利。 鄭開(kāi)輕軌 按照輕軌 100公里 /小時(shí)的速度，鄭州市中心火車站至開(kāi)封市中心， 70公里僅需 40分鐘，真正實(shí)現(xiàn)鄭汴融城！ 第三部分小結(jié) □ 開(kāi)封市位于河南省中部。 鄭汴規(guī)劃 在鄭開(kāi)大道南側(cè)，預(yù)留有 30米的軌道線位，用于建設(shè)鄭汴城際輕軌交通線，線路西起 鄭州城市地鐵 1號(hào)線 ，東至開(kāi)封城區(qū)，連接鄭州中心城區(qū)、白沙組團(tuán)、官渡組團(tuán)、汴西組團(tuán)、開(kāi)封市區(qū)。 ★ 官渡組團(tuán)被定義為 循環(huán)經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) ，重點(diǎn)布局科技研發(fā)、現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居住社區(qū)等。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展選擇，各組團(tuán)工業(yè)應(yīng)有所側(cè)重，突出特色。設(shè)計(jì)時(shí)速 80公里 /小時(shí) ，從鄭州市區(qū)到開(kāi)封僅需 30分鐘（開(kāi)封汴西新區(qū)位置到鄭州鄭東新區(qū)位置） 。 鄭開(kāi)大道，原名鄭汴快速城市通道，是一條連接中國(guó)河南省鄭州市和開(kāi)封市的高速公路， 2022年 11月 19日正式通車 。 2022年 10月，鄭州開(kāi)封兩地電信同價(jià)， 取消或降低長(zhǎng)途費(fèi)用 。在這次座談會(huì)上，中原城