年重慶建工白鶴林項(xiàng)目地塊價(jià)值分析與區(qū)域狀況初探地塊價(jià)值分析地產(chǎn)價(jià)格(完整版)
【正文】 ，富裕階層與失業(yè)階層相混合，城巾化進(jìn)程正處在發(fā)展初期，個(gè)別區(qū)域呈小片區(qū)狀或線狀成熟化，大片區(qū)域 (特別是高速公路沿線 )還待高新區(qū)的發(fā)展而發(fā)展。 中國(guó)最大管理資源中心 第二部分 地塊區(qū)域?qū)傩苑治? 一、區(qū)域城市功能狀況 （一）、綜合城市功能 地塊區(qū)域?qū)傩杂兄青l(xiāng)結(jié)合部的亞城市化特征；是現(xiàn)已成熟的高新區(qū)與正在建設(shè)中的二郎高新技術(shù)城的連接區(qū)，隨著高 新區(qū)核心區(qū)域城市建設(shè)用地的枯竭，這里將成為新城功能擴(kuò)展的第一線。 （四）、公共功能區(qū) 該區(qū)域環(huán)境狀況，雖經(jīng)近年來(lái)大量開(kāi)發(fā)，卻未明顯改善， 特別是對(duì)公共功能區(qū)在營(yíng)造城市景觀，為市民提供休閑環(huán)境方面沒(méi)有任何突破。據(jù)環(huán)境檢測(cè)部門公布的數(shù)據(jù)，本區(qū)域空氣環(huán)境指數(shù)基本上維持在國(guó)家、二級(jí)水平，適合居民居住與人們?nèi)粘敉饣顒?dòng)需要。脈的綠色風(fēng)景線。 地塊現(xiàn)狀 : 地塊無(wú)拆 遷，由原市政工程棄土自然堆砌，但 西、南、 北三面均有較大的土石方回填；除北面有 高速公路防護(hù)鐵絲網(wǎng)隔離外，南面與熱水 瓶廠呈自然緩坡隔離、西面為臨近廠區(qū)道 路及圍墻隔離。 中國(guó)最大管理資源中心 重慶建工白鶴林項(xiàng)目 地塊價(jià)值分析與區(qū)域狀況初探 主題：地塊價(jià)值分析 委托方：重慶建工集團(tuán)有限責(zé)任公司 執(zhí)行方：重慶東禾廣告有限公司 報(bào)告完成時(shí)間： 2020 年 6 月 22 日 中國(guó)最大管理資源中心 第一部分 地塊特征分析 一、地塊位置 二、地塊土地性質(zhì)綜述 （一）、項(xiàng)目參數(shù) 項(xiàng)目用地紅線圖： 土地性質(zhì)： 該地塊現(xiàn)為工業(yè)出讓。 地塊上無(wú)特色植被，上空無(wú)高壓電網(wǎng)，南面有熱水瓶廠廢棄煙囪。 （三）、南面景觀描述 南面近處 主要是已經(jīng)停產(chǎn)的熱水瓶廠區(qū)，建筑雜亂無(wú)章，舊老建筑較多為主 中國(guó)最大管理資源中心 要視覺(jué)抗性。 地塊土質(zhì)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)挖棄土，在地塊上，部分莊稼植物生長(zhǎng)良好，土質(zhì)狀況正常無(wú)污染。這促使本區(qū)域城市感與居住歸宿感顯得蒼白。 當(dāng)然就城市功能的當(dāng)然，就城市功能的其他方面，如教育配套、醫(yī)療配套、金融配套，特別是餐飲娛樂(lè)業(yè)的發(fā)達(dá)程度，相對(duì)重慶其他主城副中心區(qū)已經(jīng)非常成熟，可以用中等城市化來(lái)描述本區(qū)域的城市功能發(fā)展現(xiàn)狀。 就住宅本身功能而言，成熟度已形成。本區(qū)域商業(yè)特色吸納了區(qū)域內(nèi)和外區(qū)域的居民，甚至更遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊市民前往消費(fèi)。 因項(xiàng)目在距離陳家坪方向（主要直入交通要道），分別還有大川傲達(dá)項(xiàng)目、一城項(xiàng)目，同處于成渝高速公路一側(cè)，都面臨退道路紅線 66 米綠化帶的規(guī)劃約束，這意味著本地塊的街區(qū)功能屬性不應(yīng)各自為政地孤立考慮，成熟的做法應(yīng)當(dāng)是站在共同市場(chǎng)的角度，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，相互呼應(yīng)自成體系，達(dá)到規(guī)劃一片、開(kāi)發(fā)一片、美化一片的城市經(jīng)營(yíng)境界，方有利于社會(huì)效益和經(jīng) 濟(jì)效益的雙贏。 五、區(qū)域良性、抗性分析 綜上所述，區(qū)域發(fā)展與現(xiàn)實(shí)有諸多對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不同良性互補(bǔ)與抗性阻礙，是項(xiàng)目可行性研究中需要重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。 ．．．．．． （二）、區(qū)域抗性 現(xiàn)有交通動(dòng)線與人流動(dòng)線規(guī)劃與管理混亂。 隨著新老品牌大盤的先后入駐，高新區(qū)房市的活躍分子越來(lái)越多，除了老牌的南方集團(tuán)、華宇集團(tuán)（華宇名都城）繼續(xù)在該區(qū)擴(kuò)大規(guī)模外，同創(chuàng)集團(tuán)（韻動(dòng)時(shí)代）、珠江實(shí)業(yè)（珠江華軒）也將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，憑借其規(guī)模和品牌效應(yīng)參與區(qū)域角逐，進(jìn)而在高新區(qū)內(nèi)形成新的“四大名旦”。 由此可見(jiàn)，本地塊住宅價(jià)格水平相對(duì)于市場(chǎng)可接受程度而言 ，清水房建面均價(jià)當(dāng)在1800 左右；商務(wù)公寓均價(jià)也難超過(guò) 2300 元／㎡；商業(yè)門面價(jià)格水平在 3200 元左右。對(duì)于這樣的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 不但要求有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃，而且步履要?jiǎng)?wù)實(shí)穩(wěn)健，有階段性的工作重點(diǎn)。 中國(guó)最大管理資源中心 因此，即使本地塊在經(jīng)過(guò)審慎的可行性研究后予以投資，但 20 畝的占地面積，體量最多 5 萬(wàn)方，其規(guī)模和營(yíng)銷時(shí)間上均不足以對(duì)建工房產(chǎn)的企業(yè)品牌所在及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生戰(zhàn)略性影響。 （一）、總投資（假設(shè)） 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（成本假設(shè)）： 1200 元／㎡ 土地成本： 40 萬(wàn)元／畝 （土地性質(zhì)由工業(yè)用地改變?yōu)樽≌玫兀偯娣e 20 畝，約合 800 萬(wàn)元。 目前，高
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