年重慶建工白鶴林項(xiàng)目地塊價(jià)值分析與區(qū)域狀況初探地塊價(jià)值分析地產(chǎn)價(jià)格-免費(fèi)閱讀
【正文】 無疑，公司的第一個(gè)重要的地產(chǎn)項(xiàng)目“麗水菁苑”，顯然是當(dāng)前以及今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)苦心經(jīng)營的關(guān)鍵，公司市場形象的初步建立，經(jīng)驗(yàn)、人才、資金等資源的初步積累，都要靠項(xiàng)目的成功運(yùn)作來達(dá)成；與此同時(shí)，積極著手足夠量的可開發(fā)土地儲備也毋庸贅言。 附：典型性類比項(xiàng)目物業(yè)參數(shù)對照 一城新界主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地面積： 23畝， 建筑面積： 10萬㎡ 建面均價(jià)： 2600元／㎡（夾層戶型） 郡都彩舍主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地面積： ㎡ 建筑面積： 35500㎡ 套面均價(jià)： 2900元（精裝修，送全套家電） 心巢雅居主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地面積： 12365㎡ 建筑面積： 52376㎡ 建面均價(jià)： 1950元／㎡ 第四部分、地塊投資價(jià)值模擬與建議 一、本項(xiàng)目 投資模擬（參考） 基于以上初步市場研究，并在無細(xì)分市場研究前提下，對地塊投資價(jià)值作如下假設(shè)和模擬。而中小樓盤如新銳地帶、一城新界、高創(chuàng)錦業(yè)商務(wù)樓等以各自的特色吸引目標(biāo)客戶群。 片區(qū)地塊直 入交通路網(wǎng)需三家開發(fā)商協(xié)調(diào)一致，并且只能在地塊上就地予以解決。在前面的分析中已有所提及，這里簡單歸納，以供投資方根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際，予以權(quán)衡考慮。 為達(dá)致本地塊價(jià)值的最大化，輔助商業(yè)門面的設(shè)置是同一片區(qū)內(nèi)開發(fā)商均會重點(diǎn)考慮的因素，但地塊位置特征同時(shí)制約作商業(yè)經(jīng)營的類別與容量，如何吸引除片區(qū)地塊固有居住人群以外的其他人流，直接影響商業(yè)鋪面的價(jià)值與經(jīng)營。 （五）、城市功能發(fā)展展望 在向高等級城市化發(fā)展的進(jìn)程中，本區(qū)域具備天然優(yōu)勢。從建筑形態(tài)的存在而言普遍較低檔，形式老舊，稍為新式的建筑 (如南方花園 C3C4C5 區(qū)、一城新界、帝豪名都等 )也在重復(fù)舊有格凋，缺少現(xiàn)代風(fēng)格的浸染。 地塊區(qū)域非住宅類的城市化發(fā)展步子相對較遲緩，除與高新區(qū)相適應(yīng)的廠房、展覽區(qū)、科研院所的發(fā)展較快，諸如商務(wù)寫字樓，及商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展尤其處在低層次上。對地塊北向退道路紅線綠化帶區(qū)域可作出極富有空間層次的環(huán)境景觀，將有利于傳達(dá)開發(fā)商開發(fā)理念的人文取向，增加地塊項(xiàng)目賣點(diǎn)。 （二）、噪音 工業(yè)區(qū)的狀況因新的城市功能開發(fā)、新的交通干線、商業(yè)業(yè)態(tài)的形成，本地塊的噪音環(huán)境也隨之發(fā)生較大變化，加上傳統(tǒng)工業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)，工業(yè)噪音減弱，交通噪音與日俱增，成為本地塊主要噪音來源。高層景觀可看到陳庹路快速干道 （四）、西面景觀描述 近景主要為工廠家屬區(qū)，建筑物陳舊且雜亂，高層遠(yuǎn)景可望見成渝高速路的綿延及中梁山山脈的綠色風(fēng)景線。 地質(zhì)條件 : 地質(zhì)條件憑知覺觀察與重慶其他地區(qū)相比無特殊性（粘土為主），最后以相關(guān)勘測單位提供的資料為準(zhǔn)。若需改變其 用途，必須作競價(jià)公示。南向與熱水瓶 廠垃圾堆之間有一道污水排放溝，最大相 對高差約 10 米。 （二）、北面景觀描述 北面主要是華宇花園與南方花園 D 區(qū)的住宅區(qū)，近處為成渝高速公路隔離，高層遠(yuǎn)景有石橋鋪以遠(yuǎn)的城市景觀，不過 20 層以上有可能見到較遠(yuǎn)處的火葬場高煙囪。 由于地塊相對熱水瓶廠略低，若非超高層建筑，民用水的水壓和抽水設(shè)備因無多大問題；地塊南面、西 面廠區(qū)綠化較好，同時(shí)與周邊標(biāo)高落差相對不大，場地較為開闊，地塊空氣流通通暢。尤其是本地塊稍顯掉角，距離區(qū)域警力稍遠(yuǎn)，其治安維護(hù)將重點(diǎn)依賴于自身配套和封閉式物業(yè)管理。這將是本地塊交通動(dòng)線組織必須考慮的重點(diǎn)課題。 可以說這是城市功能得以完善的基礎(chǔ)。應(yīng)該說，就居住者與現(xiàn)狀而言，較高檔次分布在大石路沿線及南方花花園片區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)仍然從建筑本身找不到高檔次城市化特征，這與居民經(jīng)濟(jì)狀況強(qiáng)弱的總體分布形成反差 (這里聚集了重慶市的較高收入階層 )。 也即，住宅 是主流，城市景觀為重要輔助屬性，適當(dāng)?shù)纳虅?wù)與適度的社區(qū)（生活）商業(yè)配套是其補(bǔ)充。 綜上所述，地塊的街區(qū)功能主要設(shè)在地塊的北面，以大眾休閑商業(yè)街區(qū)為主要特色功能。 臨近交通便捷，區(qū)域城市配套完善。 區(qū)域內(nèi)城市配套距離地塊在 800 米以外范圍。而項(xiàng)目位置、規(guī)模、景觀、配套、環(huán)境、物管等均將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。 萬元＝ % 二、地塊投資價(jià)值建議 盡管在以上理想化的假設(shè)情形下，該地塊能贏得 25％以上的投資毛利率，但實(shí)際操作過程中尚有諸多不確定因素如：區(qū)域城市規(guī)劃及相鄰其它 建設(shè)項(xiàng)目情況的不確定性、建筑最終審批容積率、轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)后的最終出讓價(jià)格、相鄰項(xiàng)目在物業(yè)定位和目標(biāo)市場選擇上的
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