年重慶建工白鶴林項目地塊價值分析與區(qū)域狀況初探地塊價值分析地產(chǎn)價格-預(yù)覽頁
【正文】 景觀描述 近景主要為工廠家屬區(qū)，建筑物陳舊且雜亂，高層遠(yuǎn)景可望見成渝高速路的綿延及中梁山山脈的綠色風(fēng)景線。 中國最大管理資源中心 四、地塊環(huán)境與污染 （一）、水質(zhì)、空氣、土地（污染） 通過對附近居民的調(diào)查了解，地塊位置的自來水來自重慶知名的和尚山水廠，符合國家標(biāo)準(zhǔn)水源，且因附近啤酒廠為用水大戶，必須保證正常的水質(zhì)，長期以來該區(qū)域沒發(fā)生過重大飲水衛(wèi)生事故。 （二）、噪音 工業(yè)區(qū)的狀況因新的城市功能開發(fā)、新的交通干線、商業(yè)業(yè)態(tài)的形成，本地塊的噪音環(huán)境也隨之發(fā)生較大變化，加上傳統(tǒng)工業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)，工業(yè)噪音減弱，交通噪音與日俱增，成為本地塊主要噪音來源。 除南方花園名人苑是封閉管理外，與項目一路之隔的南方花園與華宇花園是均屬半封閉式的治安管理，有自己的保安。對地塊北向退道路紅線綠化帶區(qū)域可作出極富有空間層次的環(huán)境景觀，將有利于傳達(dá)開發(fā)商開發(fā)理念的人文取向，增加地塊項目賣點。因此地塊直入交通狀況形同死路。 地塊區(qū)域非住宅類的城市化發(fā)展步子相對較遲緩，除與高新區(qū)相適應(yīng)的廠房、展覽區(qū)、科研院所的發(fā)展較快，諸如商務(wù)寫字樓，及商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展尤其處在低層次上。 （三）、居住功能 地塊周邊的居住區(qū)，日漸擴(kuò)大，居住人口逐漸增多，居住氛圍漸已濃厚，不僅已成為事實，且得到人們口碑的認(rèn)同。從建筑形態(tài)的存在而言普遍較低檔，形式老舊，稍為新式的建筑 (如南方花園 C3C4C5 區(qū)、一城新界、帝豪名都等 )也在重復(fù)舊有格凋，缺少現(xiàn)代風(fēng)格的浸染。 區(qū)域城市化程度雖高卻體現(xiàn)在較低層面上的城市居住特色，街區(qū)的景觀主要由各個臨街業(yè)主自發(fā)定位裝飾，沒有明顯的主題、定位和街區(qū)的現(xiàn)代城市型景觀規(guī)劃，沒有真正意義上的高尚住宅區(qū)內(nèi)外空間及及環(huán)境的體現(xiàn)。 （五）、城市功能發(fā)展展望 在向高等級城市化發(fā)展的進(jìn)程中，本區(qū)域具備天然優(yōu)勢。 二、地塊區(qū)域研究結(jié)論 在現(xiàn)有開發(fā)項目中居住類的市場狀況好于其他項目，無論從對區(qū)域人口居住認(rèn)可度，還是居住氛圍的現(xiàn)狀看，這里既不具備大型商業(yè)的地塊屬性，又無成型的商務(wù)環(huán)境，在大量的住宅區(qū)即將連城一片時，把握城市化進(jìn)程與城市街區(qū)功能的轉(zhuǎn)型期，維系區(qū)域住宅發(fā)展的主流，使地塊的居住屬性，既從社會口碑上，又從城市發(fā)展進(jìn)程上獲得其必然歸宿。 為達(dá)致本地塊價值的最大化，輔助商業(yè)門面的設(shè)置是同一片區(qū)內(nèi)開發(fā)商均會重點考慮的因素，但地塊位置特征同時制約作商業(yè)經(jīng)營的類別與容量，如何吸引除片區(qū)地塊固有居住人群以外的其他人流，直接影響商業(yè)鋪面的價值與經(jīng)營。 同時，地塊商業(yè)街區(qū)功能不僅要考慮臨近地塊周邊項目的整體商業(yè)氛圍形成的街區(qū)有利條件，而且應(yīng)從屬于居住功能和街區(qū)人流節(jié)點相適應(yīng)的要求，并不擾亂居住區(qū)特色。在前面的分析中已有所提及，這里簡單歸納，以供投資方根據(jù)自身經(jīng)驗及實際，予以權(quán)衡考慮。 住宅區(qū)的連片已成事實。 片區(qū)地塊直 入交通路網(wǎng)需三家開發(fā)商協(xié)調(diào)一致，并且只能在地塊上就地予以解決。 區(qū)域城市配套（包括教育）雖完整，卻無較高檔次，對高層次的吸引力缺少說服力。而中小樓盤如新銳地帶、一城新界、高創(chuàng)錦業(yè)商務(wù)樓等以各自的特色吸引目標(biāo)客戶群。 （一）、物業(yè)定位 中國最大管理資源中心 若從本項目滿足二次購房的物業(yè)檔次而言，中高檔住宅在產(chǎn)品的嚴(yán)謹(jǐn)與合理性上將變得非常重要和突出。 附：典型性類比項目物業(yè)參數(shù)對照 一城新界主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地面積： 23畝， 建筑面積： 10萬㎡ 建面均價： 2600元／㎡（夾層戶型） 郡都彩舍主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地面積： ㎡ 建筑面積： 35500㎡ 套面均價： 2900元（精裝修，送全套家電） 心巢雅居主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地面積： 12365㎡ 建筑面積： 52376㎡ 建面均價： 1950元／㎡ 第四部分、地塊投資價值模擬與建議 一、本項目 投資模擬（參考） 基于以上初步市場研究，并在無細(xì)分市場研究前提下，對地塊投資價值作如下假設(shè)和模擬。 （三）、銷售利潤及投資毛利率 銷售利潤約： 萬元－ 萬元＝ 萬元 投資毛利率： 247。無疑，公司的第一個重要的地產(chǎn)項目“麗水菁苑”，顯然是當(dāng)前以及今后相當(dāng)長時間內(nèi)苦心經(jīng)營的關(guān)鍵，公司市場形象的初步建立，經(jīng)驗、人才、資金等資源的初步積累，都要靠項目的成功運作來達(dá)成；與此同時，積極著手足夠量的可開發(fā)土地儲備也毋庸贅
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