xx房地產(chǎn)項(xiàng)目投資價(jià)值分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 （十二）盈利預(yù)測(cè) 利 潤(rùn) 測(cè) 算 表 （桃花嶺） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 1 銷售收入 0 41220 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0 3 開(kāi)發(fā)建設(shè)總費(fèi)用 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 (33%) 6 稅后利潤(rùn) 注：高爾夫球場(chǎng)的收益未計(jì)算在內(nèi) （十三）總體財(cái)務(wù)測(cè)算表 項(xiàng) 目 總 體 財(cái) 務(wù) 測(cè) 算 表 （桃花嶺） 單位：萬(wàn)元 占地 3750 畝（ 250 公頃），生態(tài)住宅 100 萬(wàn)平米，配套商業(yè)性設(shè)施： 22 萬(wàn)平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑： 28 萬(wàn)平米 編號(hào) 項(xiàng)目 投資金額 說(shuō)明 備注 一 土地費(fèi) 用 七通一平 1 600 畝補(bǔ)償費(fèi) 20 萬(wàn) /畝 2 600 畝出讓金 6 萬(wàn) /畝，可抵扣建二環(huán)路投資 3 3150 畝補(bǔ)償費(fèi) 20 萬(wàn) /畝 4 3150 畝 出讓金 6 萬(wàn) /畝，可抵扣建二環(huán)路投資 5 防洪保安資金 800 元 /畝，可抵扣建路、橋投資 6 土地契稅 4%，可抵扣建路、橋投資 二 二環(huán)路西側(cè)建設(shè)資金 用 土地出讓金、全部的土地稅費(fèi)和報(bào)建費(fèi)逐步抵扣 三 前期費(fèi)用 1 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 2 工程勘察費(fèi) % 3 工程監(jiān)理費(fèi) % 4 報(bào)建費(fèi) 130 元 /平米（含長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)各項(xiàng)收費(fèi)），可抵扣建二 環(huán)路投資 抵扣后應(yīng)繳納報(bào)建費(fèi) 120xx 四 房屋建設(shè)費(fèi) 1 建安費(fèi) 生態(tài)住宅 600 元 /平米，配套商業(yè)性設(shè)施 800 元 /平 米 2 高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑 高爾夫 5000 萬(wàn)元，高爾夫設(shè)計(jì) 300 萬(wàn)元， 休閑農(nóng)業(yè)配套 850 元 /平米 五 公用配套設(shè)施及非營(yíng)業(yè)性公建費(fèi)用 22500 150 元 /平方米 含托幼、中小學(xué)、醫(yī)療中心 六 管理費(fèi) 300 萬(wàn)元 /年 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10% 八 資金成本 1 600 畝土地費(fèi)用、前期費(fèi)用，部分建設(shè)投資 資金成本 開(kāi)發(fā)期 3 年，考慮資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，部分貸款， 貸款利率 % ，復(fù)利 2 建二環(huán)西側(cè)資金成本 因投資成本逐步回收，考慮時(shí)間因素，做保守估計(jì)， 3 年，復(fù)利 九 銷售費(fèi)用 10305 % 總成本（不含兩稅一費(fèi)） 銷售收入 生態(tài)住宅： 2500 元 /平米，配套商業(yè)性設(shè)施： 3300 元 /平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑 3200 元 /平米。因此，上述項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 項(xiàng)目地塊地價(jià)較低，當(dāng)?shù)赝两?、安裝等開(kāi)發(fā)成本也處于較低水平，經(jīng)測(cè)算后，項(xiàng)目利潤(rùn)空間極大。 項(xiàng)目規(guī)模大 ,開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，可能增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。 城市規(guī)劃的影響 城市規(guī)劃建設(shè)十分重視統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。 金融杠桿作用 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，政府通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 環(huán)境因素 項(xiàng)目的自然條件 擬開(kāi)發(fā)土地的地形、地貌、水文地質(zhì)條件等，對(duì)于大型項(xiàng)目顯得尤其重要。 財(cái)政金融狀況影響 政府為控制過(guò)快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，可采取緊縮貨幣、提高利率的措施，控制投資增長(zhǎng)。 工業(yè)商業(yè)發(fā)展的影響 工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生城市，并帶動(dòng)城市的發(fā)展。 （四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)，其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下方面： 企業(yè)自身原因。 國(guó)家大環(huán)境因素。 加強(qiáng)人力資源配置，盡力完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)組織機(jī)構(gòu)； 做好地塊的全面勘查，摸清地質(zhì)狀況，盡量減少投資的不可預(yù)見(jiàn)性； 科學(xué)安排道路建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，盡量保持前期資金穩(wěn)定有序地投入，避免出現(xiàn) 大起大落的局面，以緩解項(xiàng)目融資壓力，減少財(cái)務(wù)成本； 探索新的融資渠道，加強(qiáng)融資能力，保證項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金； 注重宣傳推廣，在項(xiàng)目前期和建設(shè)期即盡快提高項(xiàng)目的透明度、可信度和知名度，以保障后期銷售目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 北京管理總部：劉品 20xx 年 10 月 28 日
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