某某房地產(chǎn)項目地塊投資分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 成，, 2004年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96181平米之間，得房率8590%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。n 引領(lǐng)市場發(fā)展本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。n 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。強調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實力的雄厚性。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍；216。 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；216。比較項目ABC比較系數(shù)比較價格420042004000市場參考價格4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低200元/平方米。 建設(shè)投資估算投資估算表序號項目金額（元）單價（元/m2）計算面積(m2)備注一、土地費用211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費182,156,700 1,275 142,868 85萬/畝，215畝契稅5,464,701 土地使用金10,000,760 142,868 70年，1元/年/m2帶征地費用13,420,000 22萬/畝，61畝二、前期費用69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費52,175,460 332 157,155 前期工程費用13,043,865 83 157,155 其他前期費用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程47,146,500300157,155四、公共基礎(chǔ)配套費1,885,860 12 157,155 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費54,689,940 348 157,155 六、后期成本5,343,270 34 157,155 小計514,979,931 七、間接費用40,910,006 不可預(yù)見費15,449,398 (一)——(六)的3%財務(wù)費用25,460,608 60%,一年,8%利率八、合計555,889,937 3,537 157,155 u 財務(wù)費用按照建設(shè)總成本的60%的貸款額度，貸款利率8%，貸款一年計算。因此，本項目的風(fēng)險性較大。損益表序號項目金額（元）一、銷售收入658,784,392 二、建設(shè)總投資555,889,937 三、銷售稅金及附加36,891,926 四、稅前利潤66,002,529 五、所得稅21,780,835 六、稅后利潤44,221,695 七、投資收益率%14 / 14
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