xx房地產(chǎn)項(xiàng)目投資價(jià)值分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 49 % 總成本（不含兩稅一費(fèi)） 銷售收入 小高層 2200 元 /平米，多層公寓 2800 元 /平米，聯(lián)排別墅 3300元 /平米，獨(dú) 立別墅 4200 元 /平米。 五、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目采用墊資建設(shè)市政工程，政府給予土地回報(bào)的方式操作，滿足了政府和開(kāi)發(fā)商的不同要求，因此只要關(guān)系處理得當(dāng)，政府的支持力度會(huì)較大，基本可保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施； 合作方智邦集團(tuán)是 “湖南房地產(chǎn)品牌企業(yè)十強(qiáng)”和“湖南省私營(yíng)企業(yè)十大行業(yè)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，具備一定的實(shí)力，其 在湖南省進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多年，擁有較多的政府資源和廣泛的社會(huì)資源，同時(shí)也積累了很多房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn) ； 長(zhǎng)沙市作為湖南省的省會(huì)以及中南地區(qū)的文化、交通、旅游和經(jīng)濟(jì)中心城市，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量較大，加之經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，使得項(xiàng)目的銷售前景較好； 長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于發(fā)展的初期階段，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)位居全國(guó) 34個(gè)大、中城市的倒數(shù)第二位，高檔樓盤數(shù)量其少。 項(xiàng)目地質(zhì)條件相對(duì)復(fù)雜，給規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑施工帶來(lái)許 多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期性變化，本項(xiàng)目應(yīng)注意掌握和預(yù)測(cè)金融市場(chǎng)的變化規(guī)律。這些措施必然要影響到房地產(chǎn)的供給與需求，反之亦然。 主要指信遠(yuǎn)集團(tuán)首次以控股方的身份進(jìn)入湖南市場(chǎng)，對(duì)各面情況不太熟悉，如公共關(guān)系、招商組識(shí)等，可能對(duì)項(xiàng)目實(shí)際操控能力帶來(lái)影響。 加強(qiáng)營(yíng)銷管理，采取完全公平的收費(fèi)策略，強(qiáng)化管理以期降低成本，同時(shí)精心策劃組織營(yíng)銷工作，早日回籠資金，降低資金成本，爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間。 注意協(xié)調(diào)好與當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)及人員的關(guān)系，盡最大可能取得政府的最大支持。 存在的其他限制因素 該項(xiàng)目具有投資大、收益高的特點(diǎn)，從項(xiàng)目的籌劃、立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工，到交付使用、管理收費(fèi)等，操作環(huán)節(jié)多、難度大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 周期長(zhǎng)；房屋質(zhì)量主要取決于施工質(zhì)量，建設(shè)企業(yè)不能對(duì)施工質(zhì)量直接控制，這些都可能成為最終影響項(xiàng)目收益的限制性因素。應(yīng)當(dāng)把握現(xiàn)時(shí)和將來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)作出準(zhǔn)確的判斷。稅收調(diào)節(jié)方法 時(shí)效性強(qiáng)、突變的特點(diǎn)明顯，應(yīng)引起高度重視。 地塊所在區(qū)域生活配套設(shè)施相對(duì)缺乏，對(duì)項(xiàng)目本身的配套工程提出了較高的要求。若項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中能在銀行或其他金融機(jī)構(gòu)融資，則其收益率還將大大提高。 所有稅費(fèi)全部由道路建設(shè)資金抵扣，經(jīng)測(cè)算，最后還須交納 3400 萬(wàn)元稅費(fèi)。 3. 本項(xiàng)目作為企業(yè)能夠通過(guò)不斷自我補(bǔ)償和更新 ， 使其資產(chǎn)持續(xù)使用 ，經(jīng)營(yíng)保持連續(xù)， 并保證其獲利能力 。 6. 資金回籠渠道暢通， 銷售收入完全實(shí)現(xiàn) 7. 無(wú)其它人力不可抗拒的重大影響。（獨(dú)立別墅周邊花園長(zhǎng)沙按800 元 /平米出售，考慮花園面積難以估算暫不考慮） 兩稅一費(fèi) 銷售毛利 單方成本 總建筑面積 萬(wàn)平方米 單方成本（含稅費(fèi)） 成本利潤(rùn)率 36% （八）現(xiàn)金流量 全 部 投 資 現(xiàn) 金 流 量 表 （城市花都） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一季度 二季度 三季度 四季度 1 現(xiàn)金流入 240945 0 0 0 0 38692 59486 95178 47589 出讓金返還 3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 銷售收入 237945 0 0 0 0 95178 47589 2 現(xiàn)金流出 190894 6948 10097 9124 14819 43721 32925 51331 21930 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 164320 6948 10097 9124 14819 43721 32925 40795 5893 750 畝土地費(fèi)用 20250 4948 7124 0 0 0 0 711+88 畝土地費(fèi)用 23970 0 0 0 7191 0 建造橋路投資 27000 20xx 20xx 20xx 20xx 19000 0 0 0 建設(shè)費(fèi)用 61225 0 0 0 9310 11638 26313 0 其他費(fèi)用 15680 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 銷售費(fèi)用 6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 財(cái)務(wù)費(fèi)用 10032 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 所得稅 23174 0 0 0 0 3 凈現(xiàn)金流量 50051 6948 10097 9124 14819 5029 2
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