年重慶建工白鶴林項(xiàng)目地塊價(jià)值分析與區(qū)域狀況初探地塊價(jià)值分析地產(chǎn)價(jià)格-全文預(yù)覽
【正文】 期客戶儲(chǔ)備，入市后還可能遇到意想不到的銷售阻力。 （一）、總投資（假設(shè)） 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目開發(fā)成本（成本假設(shè)）： 1200 元／㎡ 土地成本： 40 萬元／畝 （土地性質(zhì)由工業(yè)用地改變?yōu)樽≌玫兀?，總面積 20 畝，約合 800 萬元。而項(xiàng)目位置、規(guī)模、景觀、配套、環(huán)境、物管等均將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。 目前，高新區(qū)可供開發(fā)的地塊較少，在景觀環(huán)境的營(yíng)造上缺乏條件，因此，建筑檔次、配套設(shè)施、價(jià)格及地理位置將是未來樓盤競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。 區(qū)域內(nèi)城市配套距離地塊在 800 米以外范圍。 區(qū)域無完整或有品位、有層次的城市景觀或優(yōu)美的大面積綠色景觀。 臨近交通便捷，區(qū)域城市配套完善。 （一）、區(qū)域良性 高新區(qū)的現(xiàn)實(shí)與未來期望值。 綜上所述，地塊的街區(qū)功能主要設(shè)在地塊的北面，以大眾休閑商業(yè)街區(qū)為主要特色功能。參照現(xiàn)代城市發(fā)展與現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)理論，本地塊只有立足于城市休閑商業(yè)文化區(qū)的功能定位，形成區(qū)域的城市公共功能區(qū)別，在人流駐流、聚集方面，靠新的人氣與公共活動(dòng)空間形成獨(dú)具一格的新的城市街區(qū)功能才具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。 也即，住宅 是主流，城市景觀為重要輔助屬性，適當(dāng)?shù)纳虅?wù)與適度的社區(qū)（生活）商業(yè)配套是其補(bǔ)充。謝陳路、石橋鋪立交橋、大公館立交、鵝公巖大橋，打通了大坪、石橋鋪、陳家坪、楊家坪區(qū)域的交通瓶頸；將形成城市居住、商務(wù)、商業(yè)的最佳 區(qū)域，最容易形成城市受歡迎的住宅區(qū)。應(yīng)該說，就居住者與現(xiàn)狀而言，較高檔次分布在大石路沿線及南方花花園片區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)仍然從建筑本身找不到高檔次城市化特征，這與居民經(jīng)濟(jì)狀況強(qiáng)弱的總體分布形成反差 (這里聚集了重慶市的較高收入階層 )。建筑功能單 — ，或缺乏有機(jī)的聯(lián)系。 可以說這是城市功能得以完善的基礎(chǔ)。從調(diào)查結(jié)果中反映出的城市景觀、公共功能區(qū)的極度水平，與這里長(zhǎng)期在城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展階段有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，這個(gè)意義 上講，與高新區(qū)的整體形象極不相符。這將是本地塊交通動(dòng)線組織必須考慮的重點(diǎn)課題。 五、地塊周圍交通條件與直入交通狀況 中國最大管理資源中心 從地塊出行的公共交通比較方便，陳家坪轉(zhuǎn)盤附近集中了 10 余公交線路，可達(dá)市區(qū)各地，站點(diǎn)距離基本在 1000 米以內(nèi)。尤其是本地塊稍顯掉角，距離區(qū)域警力稍遠(yuǎn)，其治安維護(hù)將重點(diǎn)依賴于自身配套和封閉式物業(yè)管理。特別是成渝高速公路，雖然作為零公里的起點(diǎn)處， 尚未形成真正意義的高速，其對(duì)住宅項(xiàng)目的噪音干擾卻不容忽視。 由于地塊相對(duì)熱水瓶廠略低，若非超高層建筑，民用水的水壓和抽水設(shè)備因無多大問題；地塊南面、西 面廠區(qū)綠化較好，同時(shí)與周邊標(biāo)高落差相對(duì)不大，場(chǎng)地較為開闊，地塊空氣流通通暢。 （五）、地塊周邊人文環(huán)境 從地塊周邊的社會(huì)環(huán)境勘查結(jié)果看，人文環(huán)境原以廠礦家屬區(qū)為主，但近年來正在發(fā)展中的高新區(qū)住宅區(qū)氛圍值得重點(diǎn)關(guān)注，隨著幾大小區(qū)與周邊各項(xiàng)目群形成的區(qū)域城市化發(fā)展進(jìn)程，內(nèi)遷科研院所和高新區(qū)聚集的 IT 業(yè)科技群，會(huì)逐漸拉動(dòng)區(qū)域整體繁榮水平的大進(jìn)步。 （二）、北面景觀描述 北面主要是華宇花園與南方花園 D 區(qū)的住宅區(qū)，近處為成渝高速公路隔離，高層遠(yuǎn)景有石橋鋪以遠(yuǎn)的城市景觀，不過 20 層以上有可能見到較遠(yuǎn)處的火葬場(chǎng)高煙囪。 （三）、市政配套設(shè)施 因地塊緊鄰城市主干公路和廠區(qū)，使本地塊基本具備七通（電、氣水、通訊、地下 中國最大管理資源中心 管網(wǎng)、有線電視、市政道路）等配套條件。南向與熱水瓶 廠垃圾堆之間有一道污水排放溝，最大相 對(duì)高差約 10 米。 總用地面積（紅線范圍）： ㎡，合約 20 畝） 建設(shè)凈用地： 因項(xiàng)目地塊緊鄰成渝高速公路，按市 政規(guī)劃要求，本地塊作為成渝高速公路綠化帶須保護(hù)性退讓建筑紅線由成渝高速公路中心線向用地縱深范圍延伸至 66 米處，也即公路綠化將占用約 4971 ㎡，實(shí)際建設(shè)可凈用地面積僅為： ㎡，合約 畝。若需改變其 用途，必須作競(jìng)價(jià)公示。地塊地形相對(duì)西面．北面地勢(shì)稍高。 地質(zhì)條件 : 地質(zhì)條件憑知覺觀察與重慶其他地區(qū)相比無特殊性（粘土為主），最后以相關(guān)勘測(cè)單位提供的資料為準(zhǔn)。近處陳家坪轉(zhuǎn)盤，一城新界、 西客站、華宇大廈、帝豪名都等 建筑形體有現(xiàn)代特征，并不構(gòu)成 視覺污染，臨近門面的雜亂將因 大川傲達(dá)及一城兩個(gè)項(xiàng)目的新建 而改善。高層景觀可看到陳庹路快速干道 （四）、西面
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