年重慶建工白鶴林項目地塊價值分析與區(qū)域狀況初探地塊價值分析地產(chǎn)價格-在線瀏覽
2024-08-04 21:25本頁面
【正文】 地塊區(qū)域非住宅類的城市化發(fā)展步子相對較遲緩，除與高新區(qū)相適應(yīng)的廠房、展覽區(qū)、科研院所的發(fā)展較快，諸如商務(wù)寫字樓，及商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展尤其處在低層次上。 （二）、交通功能 傳統(tǒng)干道石楊路，長期以來就是連接重慶主城城區(qū)的兩個中心區(qū)沙坪壩與楊家坪的交通主動脈成渝高速公路的通車，改變了該區(qū)域從過境地變成重要交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域，從而改變了原陳家坪區(qū)域的城市格局。 （三）、居住功能 地塊周邊的居住區(qū)，日漸擴(kuò)大，居住人口逐漸增多，居住氛圍漸已濃厚，不僅已成為事實，且得到人們口碑的認(rèn)同。 我們看到，本區(qū)域居住人口密度大，傳統(tǒng)居家與新型居家相混合混合，城市人口與非城市人口混合，本地人與外地人相混合，富裕階層與失業(yè)階層相混合，城巾化進(jìn)程正處在發(fā)展初期，個別區(qū)域呈小片區(qū)狀或線狀成熟化，大片區(qū)域 (特別是高速公路沿線 )還待高新區(qū)的發(fā)展而發(fā)展。從建筑形態(tài)的存在而言普遍較低檔，形式老舊，稍為新式的建筑 (如南方花園 C3C4C5 區(qū)、一城新界、帝豪名都等 )也在重復(fù)舊有格凋，缺少現(xiàn)代風(fēng)格的浸染。按地塊定位和特征 將區(qū) 中國最大管理資源中心 域的居住、餐飲、辦公、交往等城市生活形態(tài)納入?yún)^(qū)域現(xiàn)狀及成長的趨勢。 區(qū)域城市化程度雖高卻體現(xiàn)在較低層面上的城市居住特色，街區(qū)的景觀主要由各個臨街業(yè)主自發(fā)定位裝飾，沒有明顯的主題、定位和街區(qū)的現(xiàn)代城市型景觀規(guī)劃，沒有真正意義上的高尚住宅區(qū)內(nèi)外空間及及環(huán)境的體現(xiàn)。 （四）、商業(yè)功能 從城市化重要標(biāo)志的商業(yè)方面，陳家坪地區(qū)有較早形成的臨街機(jī)電市場，渝州交易城等低檔次的初級商業(yè)，高新區(qū)園區(qū)內(nèi)餐飲、娛樂業(yè)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá)。 （五）、城市功能發(fā)展展望 在向高等級城市化發(fā)展的進(jìn)程中，本區(qū)域具備天然優(yōu)勢。 地塊更有遠(yuǎn)期重慶高新區(qū)建成后，陳家坪作為高新區(qū)中心地帶的前景，都將成為重慶城市重心西移的利好心理預(yù)期。 二、地塊區(qū)域研究結(jié)論 在現(xiàn)有開發(fā)項目中居住類的市場狀況好于其他項目，無論從對區(qū)域人口居住認(rèn)可度，還是居住氛圍的現(xiàn)狀看，這里既不具備大型商業(yè)的地塊屬性，又無成型的商務(wù)環(huán)境，在大量的住宅區(qū)即將連城一片時，把握城市化進(jìn)程與城市街區(qū)功能的轉(zhuǎn)型期，維系區(qū)域住宅發(fā)展的主流，使地塊的居住屬性，既從社會口碑上，又從城市發(fā)展進(jìn)程上獲得其必然歸宿。 三、地塊街區(qū)功能綜述 中國最大管理資源中心 地塊所處位置決定了相鄰街區(qū)功能特征，同時附屬于地塊區(qū)域的城市功能。 為達(dá)致本地塊價值的最大化，輔助商業(yè)門面的設(shè)置是同一片區(qū)內(nèi)開發(fā)商均會重點(diǎn)考慮的因素，但地塊位置特征同時制約作商業(yè)經(jīng)營的類別與容量，如何吸引除片區(qū)地塊固有居住人群以外的其他人流，直接影響商業(yè)鋪面的價值與經(jīng)營。 四、地塊的街區(qū)功能配合 針對地塊確立的居住功能為主導(dǎo)，則相應(yīng)公共功能區(qū)，以休 閑活動為主與大街區(qū)的交通功能、商業(yè)文化功能結(jié)合。 同時，地塊商業(yè)街區(qū)功能不僅要考慮臨近地塊周邊項目的整體商業(yè)氛圍形成的街區(qū)有利條件，而且應(yīng)從屬于居住功能和街區(qū)人流節(jié)點(diǎn)相適應(yīng)的要求，并不擾亂居住區(qū)特色。當(dāng)該片區(qū) 3000－ 4000 人入住后帶動這里的休閑消費(fèi)形態(tài)時，周邊居民將受到極大誘惑，對地塊及周邊的商業(yè)形態(tài)有 直接的影響。在前面的分析中已有所提及，這里簡單歸納，以供投資方根據(jù)自身經(jīng)驗及實際，予以權(quán)衡考慮。 區(qū)域日漸濃厚的居家氛圍。 住宅區(qū)的連片已成事實。 地勢平坦，地塊本身落差小，片區(qū)化已成雛形。 片區(qū)地塊直 入交通路網(wǎng)需三家開發(fā)商協(xié)調(diào)一致，并且只能在地塊上就地予以解決。 建筑退道路紅線太多，凈用地面積減少。 區(qū)域城市配套（包括教育）雖完整，卻無較高檔次，對高層次的吸引力缺少說服力。 ．．．．．． 第三部分 物業(yè)定位及價格分析 一、區(qū)域地產(chǎn)格局 由于政府的大力支持和扶持，高新區(qū)在短短幾年內(nèi)取得了巨大的飛躍，已形成了較為成熟的高新區(qū)商務(wù)中心，加上國內(nèi)外上百家知名企業(yè)的進(jìn)駐，已 是整個區(qū)域逐步走向成熟、完善的階段。而中小樓盤如新銳地帶、一城新界、高創(chuàng)錦業(yè)商務(wù)樓等以各自的特色吸引目標(biāo)客戶群。 二、區(qū)域配套及物 業(yè)分布 中國最大管理資源中心 渝高泰和家園美茵河谷石橋鋪陳家坪晨光百貨躍華超市山城超市萬昌商場國際商業(yè)大廈騫博數(shù)碼廣場泰興電腦城重啤集團(tuán)南亞家俱城和平大酒店富麗大酒店渝高廣
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