金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告房市分析-在線瀏覽
2025-07-27 00:26本頁(yè)面
【正文】 ........................................................ 12 建設(shè)投資估算 ................................................................................................... 12 不確定性分析 ................................................................................................... 13 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ................................................................................................... 13 企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 2 頁(yè) 一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽(yáng)南路以西、龍?jiān)绰?以南、板橋東路以北。土地面積 142868 平方米，土地用途為居住。東面是山陽(yáng)居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商場(chǎng)。 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 項(xiàng)目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨(dú)立式低密度住宅 , 建筑密度多層 30%，非獨(dú)立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 項(xiàng)目總建筑面積 平方米，住宅部分 平方米，其中多層 平方米，別墅 31131 平方米；車位部分 23030 平方米，配套 1500 平方米。 此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有： 上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計(jì)管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。 企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 4 頁(yè) 二、市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況 金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道，現(xiàn)有人口 55 萬(wàn)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。黃浦江支 流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年 13 季度 金山 區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長(zhǎng) %，增速比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn) ，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過(guò)24%。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展8 0 .19 2 .41 1 6 .91 2 .3 %1 5 .5 %2 4 .3 %0501001502001 2002 20200 .0 %1 0 .0 %2 0 .0 %3 0 .0 %G D P ( 億元) 增長(zhǎng)率 2020 年 19 月份金山區(qū) 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng)企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 5 頁(yè) %。其原因主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼 續(xù)了 去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年 19 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開(kāi)工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂(lè)觀。 固定資產(chǎn)投資 0501002001 2002 2020固定資產(chǎn)投資( 億元) 房地產(chǎn)投資額( 億元) 居民生活水平 2020 年金山區(qū)城鎮(zhèn) 職工年平均收入 18500 元，比上年增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均收入 4832元，比上年增長(zhǎng) ％。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率 ％。 19 月份 ，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 0501001502001 2002 2020施工面積(萬(wàn)m2) 竣工面積(萬(wàn)m2) 板塊特征 根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)情況來(lái)看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 2773 套，已銷售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 1319 套，去化率為 %。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在 35004500 元 /平方米，均價(jià)在 4000 元 /平方米左右。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 25 萬(wàn)平方米，共 2492 套，已售 萬(wàn)平方米，共 740 套，去化率為30%。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在30004200 元 /平方米，均價(jià)在 3500 元 /平方米左右。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米， 共 5770 套，已銷售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 2215 套，去化率為 38%。 企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 7 頁(yè) 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 。 而金山 區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的 平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。 這 說(shuō)明 金山 區(qū)的住房需求還是很可觀的。 2001 年 金山 區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2002 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2020 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %。 再?gòu)臋M向比較看， 2020 年 上海市 十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山 區(qū)為 億元 ， 相差 20 億元 ；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。 從上述三方面看， 金山 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好 。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤(pán)的中高檔居住區(qū)。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近企業(yè) ()大量管理資料下載 共 1
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