【正文】 目地塊所在區(qū)域李滄區(qū)下王埠地段的參考協(xié)議出讓價(jià)格為70萬(wàn)元 /畝，項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元左右，投資利潤(rùn)率為 %。 投資測(cè)算指標(biāo) 每畝地價(jià)（萬(wàn)元） 開發(fā)投資總額 （萬(wàn)元） 銷售收入 （萬(wàn)元） 利潤(rùn)總額 （萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率 （ %） 估算地價(jià) 80 基準(zhǔn)地價(jià) 60 協(xié)議地價(jià) 70 投資評(píng)估部 Investmentamp。青島積極貫徹落實(shí)中央的宏觀調(diào)控政策，有效地抑制了固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，也較好地保持了房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 1999年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，增長(zhǎng)幅度基本成兩位數(shù)增長(zhǎng)，但較之 1999 年增幅有所回落。Assessment Page 5 of 24 青島市商品房供求 20202020 年青島 市商品房 供需比為 1： ，供應(yīng)略大于需求。隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房的需求有所的增加，其商品房供求關(guān)系在 2020 年得以改變， 2020年 14月青島商品房首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局 面。Assessment Page 6 of 24 李滄區(qū)市場(chǎng)研究 區(qū)域位置 項(xiàng)目所在區(qū)域 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，位于東經(jīng) 120 度 26分，北緯 36度 10 分。東西長(zhǎng)約14公里，南北長(zhǎng)約 11 公里。 區(qū)域規(guī)劃 按照規(guī)劃，李滄區(qū) 308 國(guó)道以東 34平方公里的土地上將崛起一個(gè) “ 青島中央居住區(qū) ” 。按照規(guī)劃，這個(gè)地產(chǎn)新區(qū)的總建筑面積約 500萬(wàn)平方米，既有商品房也有經(jīng)濟(jì)適用住房。 由 于 李滄區(qū)城市配套完善速度很快， 使 李滄區(qū)房產(chǎn)整體價(jià)值 有很大的 提升，李滄東部也有了成為新中檔居住區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、地塊優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 ? 區(qū)域環(huán)境較差，北部地區(qū)集中了一些污染工業(yè)，環(huán)境污染較嚴(yán)重。 ? 價(jià)格優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)是本地區(qū)樓盤的主要賣點(diǎn)。 2020 年 李滄區(qū) 是青島樓市的熱點(diǎn)板塊之一，經(jīng)濟(jì)適用房引來(lái)買家無(wú)數(shù)，樓盤價(jià)格成功突破 4000 元／平方米，尤其是李滄區(qū)政府 去年 公布的李滄東部新區(qū)的規(guī)劃 ，使得 李滄的 “ 村莊形象 ” 得到了徹底的顛覆 。Assessment Page 7 of 24 3. 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)分析 2020 年青島市政府公布了市內(nèi)四區(qū) —— 市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和李滄區(qū)的城市國(guó)有土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目地塊位于李滄區(qū)金水路以南、三零八國(guó)道以西，屬于青島市居住用地五級(jí)地范疇。 居住用地五級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)土地樓 板價(jià)為 800 元 /平方米，按照項(xiàng)目地塊的具體區(qū)位、地塊形狀以及交通條件等對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，則參考的基準(zhǔn)地價(jià)折合每畝地價(jià)為 60 萬(wàn)元 /畝（青島市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見附件 ）。Assessment Page 8 of 24 協(xié)議出讓土地價(jià)格分析 2020 年下半年，青島市通過(guò)協(xié)議方式出讓土地 120 余幅。 其中，李滄區(qū)協(xié)議出讓土地 17幅，其中涉及到住宅用地的地塊 10 幅，經(jīng)初步考察分析，選取和本項(xiàng)目具有可比性的地塊 4幅，詳見下表： 協(xié)議出讓 時(shí)間 土地位置 土地用途 土地面積（ m2） 成交總價(jià) （萬(wàn)元） 每畝地價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 買受人單位 2020610 唐山路以南 居住 青島新紀(jì)元置 業(yè)有限公司 2020712 唐山路以北 居住 青島裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020830 中嶗路 1005號(hào) 居住 29229 青島商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)有限公司 2020830 重慶中路 居住 78869 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 由上表分析，本區(qū) 域 2020 年的住宅用地協(xié)議出讓價(jià)格大致在 5085 萬(wàn)元 /畝之間，考慮項(xiàng)目的地理位置、交通條件、區(qū)域環(huán)境以及配套設(shè)施等因素后，本項(xiàng)目參考的協(xié)議出讓價(jià)格在 70萬(wàn)元 /畝左右。 投資評(píng)估部 Investmentamp。 故計(jì)算公式為： 土地價(jià)格＝預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤(rùn) 研究分析依據(jù) 分析依據(jù) ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； ? 中華人民共和國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； ? 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； ? 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《財(cái)務(wù)制度》； ? 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； ? 《青島市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》。Assessment Page 10 of 24 成本計(jì)算依據(jù) ? 本項(xiàng)目中估算所采用的貨幣單位為人民幣； ? 項(xiàng)目貸款的年利率取 10%； ? 本次評(píng)估 基準(zhǔn)收益率確定為 12%； ? 項(xiàng)目開發(fā)成本包含（土地費(fèi)用除外）： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 1 建安工程費(fèi) 建安費(fèi) 小高層 1000元 2 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、三通 一平、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等 按建安工程費(fèi)的 7% 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 接外電、接外水、有線電視接入、 綠化工程等 按建安工程費(fèi)的 10%計(jì)提 4 公共配套設(shè)施 居委會(huì)、幼兒園、托兒所、派出所、 停車場(chǎng)等 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 5 開發(fā)期稅費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、維修基金等 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 6 其它工程費(fèi)用 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 、監(jiān)理費(fèi)、 竣工測(cè)量費(fèi)、勞保統(tǒng)籌 等 按建安工程費(fèi)的 4%計(jì)提 7 開發(fā)間接費(fèi)用 工資 、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi) 并入到管理費(fèi)用中 8 管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用等 按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提 9 銷售費(fèi)用 銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)及 其他 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 11 不可預(yù)見費(fèi) 按建安工程費(fèi)的 2%計(jì)提 除土地費(fèi)用外，共計(jì) 11 大項(xiàng)，其計(jì)算方式嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。Assessment Page 11 of 24 銷售價(jià)格制定依據(jù) 截至 2020 年 6月李滄區(qū)目前有 3個(gè)商品房樓盤在售。百通馨苑與本地塊的地理位置相近，目前開發(fā)為第一期，推出多層住宅，整體均價(jià) 4000 元 /m2（注： 2020年開始銷售）。 南嶺風(fēng)情位于 重慶北路 、南嶺四路，建筑形態(tài)包括多層和低層住宅，其中多層均價(jià)為 3800 元 /m2。 項(xiàng)目開發(fā)定位 地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 土地面積： 60 畝 土地用途：居住 規(guī)劃容積率： 萬(wàn)平方米 /公頃 總建筑面積： 48000 平方米 本項(xiàng)目占地面積 60 畝，考 慮到項(xiàng)目的一定劣勢(shì)，本報(bào)告建議規(guī)劃容積率為，總建筑面積 萬(wàn)平方米。 預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 2年，其中銷售周期 12 個(gè)月。Assessment Page 12 of 24 項(xiàng)目投資收入分析 參考周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格，本項(xiàng)目的小高層定價(jià)為 4000 元 /平方米，則測(cè)算出總銷售收入為 19200 萬(wàn)元。 項(xiàng)目開發(fā)成本分析 參考青島市的基準(zhǔn)地價(jià) 60 萬(wàn)元 /畝，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 說(shuō)明 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 48000 銷售平均價(jià)格 元 /平方米 4000 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 1 建筑安裝工程 費(fèi)用 萬(wàn)元 住宅小高層 萬(wàn)元 4800 單位建筑面 積 元 /平方米 1000 2 土地價(jià)格 萬(wàn)元 3708 土地樓板價(jià) 元 /平方米 750 包括土地出讓金及土地契稅 3% 3 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 336 占建安費(fèi)用 比例 % 7 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬(wàn)元 480 占建安費(fèi)用 比例 % 10 5 公共配套設(shè)施 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用 比例 % 6 開發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元 單位建筑面 積 元 /平方米 包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)255 元 /平方米和維修基金 元 /平方米 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 平均單價(jià)（元 /平方米） 總 價(jià)（萬(wàn)元） 1. 銷售收入 19200 小高層 4000 19200 2. 營(yíng)業(yè)稅金及附 加 1056 投資評(píng)估部 Investmentamp。 可見在土地基準(zhǔn)價(jià)格條件下，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。Assessment Page 14 of 24 土地評(píng)估方案 根據(jù)土地基礎(chǔ)價(jià)格，按基礎(chǔ)土地報(bào)價(jià)方案（方案 3）每畝地價(jià)（ 60 萬(wàn)元 /畝）以177。 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 1 土地報(bào)價(jià)（單價(jià)） 萬(wàn)元 /畝 50 55 60 65 70 75 80