【正文】 口片區(qū)改造完成后，將徹底改變目前擁擠雜亂的現(xiàn)狀，街區(qū)環(huán)境會得到根本的改善，加上新建的眾多高層建筑，區(qū)域的整體形象將得到極大程度的提升。 輕軌通車后將為較場口區(qū)域保證 30 萬左右的日人流量，大大提升較場口商圈的人氣和流動消費力。 較場口眾多高層住宅建成后，將新增不下 10 萬平方米的商務空間，新增商務人士將不下 1 萬人，這也將在很大程度 上提高較場口商圈的固定消費力。 項目位于十八樓民俗風貌區(qū)和百子巷片區(qū)之間，百子巷片區(qū)改造后將形成較場口區(qū)域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風貌區(qū)建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點，兩者能夠切實提高項目的區(qū)位價值，并帶來更多的人氣和商機。 三、項目綜合評價 （一）區(qū)位及口岸 區(qū)位 （ 1）優(yōu)勢 如前所述，較場口按規(guī)劃改造完成后將成為一個新 11 的商業(yè)中心，并且 規(guī)劃起點比較高， 功能非常豐富，極具特色。 （ 3）小結 雖然較場口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。尤其是一些對人流量依賴性很強的大眾型業(yè)態(tài)，比如中檔百貨，就不十分適合在本項目經營。尤其是和平路以上樓層，難以滿足部分業(yè)態(tài)的經營需要，如大賣場，對中檔百貨來說，也略微偏小。 （ 3）其他 項目兩棟塔樓的核心筒使裙房在使用劃分上受到一定的限制。 附：項目裙樓層高指標 樓層 負 5— 負 1 1 210 層高（米） （ 2）項目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業(yè)態(tài)選擇 13 上受到一定的限制。有 5 臺垂直電梯可供 5 層以上裙房使用，配置標準比較超前。 （四）項目綜合評價 通過上述分析我們可以看出： 項目有一定的綜合吸引力 項目緊鄰較場口步行街，商業(yè)價值比較明顯，隨著較場口的改造和輕軌的通車，口岸價值比較還將得到進一步的提升。 和其他商業(yè)物業(yè)比較，優(yōu)勢不突出 解放碑商圈的商業(yè)體量已經非常大，并且經營水平也是重慶各個主城區(qū)中最高的，競爭非常激烈。同時區(qū)域內大規(guī)模的開發(fā)建設使商業(yè)物業(yè)供應量較大，相對于 合景、國貿中心（聚富項目）以及即將開發(fā)的 14 城市之冠，項目在口岸條件上并不占優(yōu)勢，在另一方面，商家目前對較場口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。 四、項目定位原則 由于項目自身條件不具備絕對優(yōu)勢，因此在運作過程中必須注重兩個原則： 一是業(yè)態(tài)的差異化，二是經營方式的差異化 ，通過商家的經營特色保證項目的市場前景。我們認為，有一些業(yè)態(tài)或經營方式在重慶目前還處于相對的空白點，并且其經營要求和項目的自身條件也比較切合，可以作為項目的定位方向，我們將其整合為四套定位方案，并將各自定位依據(jù)及租售收益預測整理如后。但是從另一方面看，重慶有龐大的高收入人群，高檔百貨的消費力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。 （ 2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強，并且能夠為人氣和物業(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應該放棄百貨。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在 3000 平方米左右，且針對的目標消費群體相對固定，對自然人流的依賴程度比較低，與項目自身條件非常切合。 16 （ 5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受能力比較強；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區(qū)域形象，有利于向相關部門爭取相關的優(yōu)惠措施。 樓層設置： 比較合理的樓層選擇是裙房 15 層。 (2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。 招商及經營模式： (1)比較合理的招商及經營模式 是 對高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經營。 （二）輔助業(yè)態(tài) 17 中型專業(yè)市場 （ 1）定位依據(jù) A、按照較場口規(guī)劃，本項目位置不在步行街范圍內 ，車流和貨流的組織比較便利，對于貨流往往比較大的專業(yè)市場來說，這是一個比較有利的先天條件。 C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經營檔次不能太低。 B、在入口各自獨立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產生負面影響。 （ 3）招商及經營模式 18 A、對于醫(yī)藥超市商家來說，比較合理的招商及經營模式是整體招商，裝修及經營管理由其自行負責。 高檔餐飲、俱樂部 （ 1）定位依據(jù) A、重慶目前餐飲 市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點、定位偏高檔的餐飲經營都比較好，如天天魚港。 B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復合保健、娛樂、商務洽談、頂級商務餐飲為一體的高檔休閑中心。 C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費者，和高檔百貨在經營中形成良新互補。 B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費服務領域，營業(yè)額和產值和零售業(yè)不在一個水平線上，并且當前在項目所在地經營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設于商業(yè)價值相對較低的高樓層。 B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產權的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭取實現(xiàn)整層銷售。 20 B、建議項目裙樓增設一部分車庫，一方面是由于項目自身需要，另一方面是因為周邊新建物業(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預計有較大的成長空間。 B、負三、四樓凈菜超市難以整體消化，設置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。 寫字樓 （ 1）定位依據(jù) A、較場口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個比較好的商務口 岸，項目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場需求。 C、項目裙房商家也需要一些辦公空間，項目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。 （ 3）推廣模式 建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積 劃分在 80120 平方米之間。 車輛中興路進入車庫，取車可以從 A 棟大堂乘辦公電梯直達車庫，非常便利。 高檔餐飲、俱樂部通過 5 部專屬電梯直達，配置標準已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。 靠近 1 軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在 2 噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。 應考慮設中央空調，強度在 180 大卡 /平方米以上。 —— 后述內容所有的租金均取租賃期內平均值，已考慮租金遞增因素。 —— 租金及售價定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關數(shù)據(jù)詳見附件二。 重慶投資戶能夠接受的回報率大致 為 78%，投資回收期按靜態(tài)計算約為 13— 15 年，因此我們建議，建筑面積租金在 50元 /平方米以上的賣場按年租金的 13倍定價，建筑面積在 50（含 50）元 /平方米以下的賣場按年租金的 14 倍定價，前者略高。 參照對象為龍寰農貿市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為 5 萬元 /個，銷售情況非常好，在較段時間內實現(xiàn)銷售率 100%，考慮到本項目的口岸相對較好， 平均售價取 6 萬元 /個計算，可實現(xiàn)銷售收入 億。 根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約 24 為 7300 元，按照 14 年收回投資計算，其合理售價應為 11萬元 /個。與車庫合計 12676 萬元。 由于本項目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場經營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金 55 元 /平方米。 （ 6）高檔餐飲、俱樂部 對該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界 C 區(qū)）租金調查，其 28 樓建筑面積平均月租金約為 45元 /平方米，考慮到其經過長時間市場培育 ，本項目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在 40 元 /平方米。 備注： 高檔餐飲、俱樂部也計劃引進一個商家整體經營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產，其資產價值和表中確定的售價大致相當。 定位依據(jù) （ 1）香港是整個亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領了流行和時尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應，潛在的追隨群體很大。 （ 3）如果我們在項目內構件一個“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根