年重慶建工白鶴林項目地塊價值分析與區(qū)域狀況初探地塊價值分析地產價格-資料下載頁
2025-05-23 21:25本頁面
【導讀】若需改變其用途，必須作競價公示。形，除南端與熱水瓶廠接壤方向略微外凸呈弧線形外，幾乎為正方形。外，其余三面均為低洼地帶，高差大約在3－5米。排放溝，最大相對高差約10米。為臨近廠區(qū)道路及圍墻隔離。單位提供的資料為準。其他社會公眾配套將待區(qū)域實地勘查后另行提供。北面主要是華宇花園與南方花園D區(qū)的住宅區(qū)，近處為成渝高速公路隔離，相關政府機關、事業(yè)單位，效益良好的成長性企業(yè)會在2年內成為重慶。這從南方花園中的各種休閑娛樂的發(fā)展態(tài)勢以及諸如。發(fā)生過重大飲水衛(wèi)生事故。據(jù)環(huán)境檢測部門公布的數(shù)據(jù)，本區(qū)域空氣環(huán)境指數(shù)基本上維持在國。狀況正常無污染。特別是成渝高速公路，雖然作為零公里的起點處，尚。會治安狀況令人堪憂。重慶成渝高速公路的主要客運中心之一，能通往渝西腹地及進入四川境內的重要通道。因此地塊直入交通狀況形同死路。這將是本地塊交通動線組織必須考慮的重點課題。
【正文】 和挑戰(zhàn)。 受項目地塊價值制約，同時，基于開發(fā)商自身發(fā)展戰(zhàn)略考量，我們初 步判斷本地塊較適宜的物業(yè)特征應是： 滿足年輕白領首次置業(yè)需要的中檔型住宅； 高層圍合布局是必然，現(xiàn)代建筑風格； 以中小戶型為主、面積控制在 120 ㎡以內； 地塊北面物業(yè)類型應以高層商務公寓（底層商業(yè)門面）為主，使價值最大化； （二）、價格定位 從上述物業(yè)均價分布看，中檔物業(yè)價位水平在 1500－ 1800 元／㎡水平，其地段位置、均明顯優(yōu)于本項目，受制于建筑用地和規(guī)劃指標，本地塊在小區(qū)環(huán)境營造上將難有發(fā)揮余地和空間，交通、配套、自然景觀等方面亦無明顯優(yōu)勢可言。 由此可見，本地塊住宅價格水平相對于市場可接受程度而言 ，清水房建面均價當在1800 左右；商務公寓均價也難超過 2300 元／㎡；商業(yè)門面價格水平在 3200 元左右。 附：典型性類比項目物業(yè)參數(shù)對照 一城新界主要經濟技術指標： 用地面積： 23畝， 建筑面積： 10萬㎡ 建面均價： 2600元／㎡（夾層戶型） 郡都彩舍主要經濟技術指標： 用地面積： ㎡ 建筑面積： 35500㎡ 套面均價： 2900元（精裝修，送全套家電） 心巢雅居主要技術經濟指標： 用地面積： 12365㎡ 建筑面積： 52376㎡ 建面均價： 1950元／㎡ 第四部分、地塊投資價值模擬與建議 一、本項目 投資模擬（參考） 基于以上初步市場研究，并在無細分市場研究前提下，對地塊投資價值作如下假設和模擬。 （一）、總投資（假設） 中國最大管理資源中心 項目開發(fā)成本（成本假設）： 1200 元／㎡ 土地成本： 40 萬元／畝 （土地性質由工業(yè)用地改變?yōu)樽≌玫兀?，總面積 20 畝，約合 800 萬元。 建筑規(guī)模： 33533 ㎡（容積率暫按 4 計算） 經計算，項目靜態(tài)總投資約為： 萬元＋ 800 萬元＝ 萬元 （二）、銷售總收入 假定： 商務公寓占 25％約 ㎡ ,銷售單價 2300 元／㎡； 商業(yè)門面占 5％約 ㎡，銷售單 價 3200 元／㎡； 住宅占 70％約 ㎡，銷售單價 1800 元／㎡。 則項目完全銷售，可實現(xiàn)銷售總收入約為： 萬元＋ 萬元＋ 萬元＝ 萬元。 （三）、銷售利潤及投資毛利率 銷售利潤約： 萬元－ 萬元＝ 萬元 投資毛利率： 247。 萬元＝ % 二、地塊投資價值建議 盡管在以上理想化的假設情形下，該地塊能贏得 25％以上的投資毛利率，但實際操作過程中尚有諸多不確定因素如：區(qū)域城市規(guī)劃及相鄰其它 建設項目情況的不確定性、建筑最終審批容積率、轉變土地使用性質后的最終出讓價格、相鄰項目在物業(yè)定位和目標市場選擇上的重疊、直入交通道路的協(xié)調等等，均勢必會直接或間接影響項目市場價值預期的判斷，加之現(xiàn)場周邊環(huán)境造成的視覺形象影響，非但不利于前期客戶儲備，入市后還可能遇到意想不到的銷售阻力。 其次，我們認為建工房產發(fā)展戰(zhàn)略當是：整合一切相關資源，以項目塑造企業(yè)品牌，迅速積累市場開發(fā)業(yè)績、規(guī)模、經驗、管理、人才、資金等資源優(yōu)勢，形成企業(yè)核心競爭力與可持續(xù)發(fā)展能力，擠身重慶房地產開發(fā)企業(yè)前列。對于這樣的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 不但要求有長遠的目標規(guī)劃，而且步履要務實穩(wěn)健，有階段性的工作重點。無疑，公司的第一個重要的地產項目“麗水菁苑”，顯然是當前以及今后相當長時間內苦心經營的關鍵，公司市場形象的初步建立，經驗、人才、資金等資源的初步積累，都要靠項目的成功運作來達成；與此同時，積極著手足夠量的可開發(fā)土地儲備也毋庸贅言。 中國最大管理資源中心 因此，即使本地塊在經過審慎的可行性研究后予以投資，但 20 畝的占地面積，體量最多 5 萬方，其規(guī)模和營銷時間上均不足以對建工房產的企業(yè)品牌所在及長遠發(fā)展產生戰(zhàn)略性影響。換言之，對于投資該地塊意義并不大，最多只能是在實 施土地籌備戰(zhàn)略時的一個過渡性項目，本著速戰(zhàn)速決的經營思想，在戰(zhàn)術上以“短、平、快”的銷售速度迅速實現(xiàn)資金回籠或許才是明智之選。 重慶東禾廣告有限公司 2020
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