【導(dǎo)讀】析，從而分析出項目的市場定位。視并進(jìn)一步實施。各級政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了一。系列積極的利好政策。銀行對按揭的成數(shù)和年限也空前地放。從成交均價看，多層樓盤的均價僅有%輕微。等，以保證房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。若在環(huán)境、配套設(shè)施等方面考慮周全，對香港退休的。公務(wù)員有著較大的吸引力，將其作為度假養(yǎng)老之用。邊緣的優(yōu)秀樓盤，遠(yuǎn)離鬧市，享受自然之樂。積超過100萬平方米，總投資超過20億元。綠化率在35%以上。其最具特色的是擁有面積。達(dá)萬平方米的巨型會所。發(fā)了深圳華孚后，所實施的品牌擴張戰(zhàn)略的結(jié)果。強有力的宣傳攻勢，使碧桂園首次發(fā)售就空前成功。程被證實最受歡迎的戶型。米至284平方米，有二房二廳到六房兩廳等復(fù)式單位。深圳保利心語有2000多人的物業(yè)管理隊伍，整個社區(qū)。管理、氣勢雄偉的屋村入口等專業(yè)手法在當(dāng)時均超過同行。蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場，在香港的首期銷售獲得成功。另一方面，“居住區(qū)”定位使發(fā)展商著力開

　　

【正文】 生物環(huán)境的營造方面，空氣陽光關(guān)系到人 的生活質(zhì)量，宏利河畔花園充分考慮了住宅的朝向和光照，設(shè)計了落地式窗戶和寬陽臺，增大了采光面積和透氣量。 （四）和諧的色彩搭配 宏利河畔花園根據(jù)深圳人的顏色喜好、地理環(huán)境和“地中海小城”的總體建筑風(fēng)格，確定墻身為淺黃色，屋頂采用絳紅色，門窗采用咖啡色為基調(diào)，從而使整個小區(qū)給人以清爽、明快的感覺。并注意地面的軟化色彩處理，將固定色彩與可變色彩進(jìn)行合理搭配。 （五）有效地控制了環(huán)境污染 宏利河畔花園在充分控制污染方面考慮到了三方面的問題： 垃圾處理：小區(qū)內(nèi)設(shè)立了多 功能的垃圾處理站。 污水排放：通過管道和泵站排入污水處理站，集中進(jìn)行無害化處理后排放。 車輛污染控制：主要包括尾氣、噪音和安全問題，整個小區(qū)設(shè)立合理人車分流系統(tǒng)。 五、樣板房及營銷中心的裝飾 宏利河畔花園進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段時，其中很重要的內(nèi)容是樣板房及營銷中心的裝飾，樣板房的裝飾有著很強的示范作用，能潛移默化引導(dǎo)小區(qū)居民的生活方式。我們專門聘請有名的裝飾專家對樣板房進(jìn)行多種風(fēng)格的設(shè)計比較，最后確定為清新明快的后現(xiàn)代主義裝飾風(fēng)格。在公開發(fā)售期間，看 樓人員一進(jìn)入樣板房就被創(chuàng)新的設(shè)計、雅致的格調(diào)所深深吸引， 爭相打聽裝修商的情況，表示買房后要選擇這樣的風(fēng)格。 營銷中心在項目的銷售過程中體現(xiàn)出相當(dāng)重要的作用。在距宏利河畔花園發(fā)售前五個月，一座面積超 2000 平方米，高三層，全面演繹地中海風(fēng)情的營銷中心，在宏利河畔花園東大門落成，明快的色調(diào)、經(jīng)典的造型、優(yōu)良的品質(zhì)，先聲奪人地樹立起了良好的口碑。營銷中心內(nèi)的裝飾更能給人親切、清新的感覺，從座椅圍臺、展板、噴畫墻、圍幔、沙盤模型、超大屏幕彩電、觸摸屏系統(tǒng)，到接待臺資料擺放處，處處體現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的精品意識和品牌形象，激發(fā)著看樓人員的購買欲望。 六、小區(qū)生活方式引導(dǎo)（美 的生活方式） 在總體平面的規(guī)劃設(shè)計階段，宏利河畔花園就將“以人為本、以人為尊”的設(shè)計理念落實到平面和空間布局之中，完善超前的公建配套設(shè)施，中心庭園的休憩廣場，為住戶之間鄰里交流提供了輕松的場所。自然生態(tài)環(huán)境的營造引導(dǎo)住戶從房間走出來融入到小區(qū)的綠樹、花草和水景之中室外活動的增加，使得住戶之間的接觸機會頻繁，小區(qū)和諧文明之風(fēng)得以潛移默化。 國內(nèi)一流的物業(yè)管理公司導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，著力營造社區(qū)文化，定期組織住戶主題活動，使住戶在接觸中可以增進(jìn)了解，加深感情，從而使整個小區(qū)生活顯得和諧美好。 第三章 宏利河畔花園質(zhì) 量工期營銷 第一節(jié) 建筑材料選用提示 一、 首期海星居洋房組團交樓裝修方案 （一） 目前市場交樓標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)展趨勢 最近，我們帶著有關(guān)項目課題，突擊考察了麗江花園、祈福新村、廣州碧桂圓、金業(yè)花園等有關(guān)有代表性的樓盤，啟示很大。單從洋房室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)看，除麗江花園存在未裝修房這種交樓形式可供選擇外，其他樓盤的洋房都是以裝修好的樓或者主要以這種形式洋房出售。麗江花園還推出了兩種不同風(fēng)格的裝修房供客戶選擇，并且明碼標(biāo)價，如面積為 平方米、價格 36 萬元的房，裝修價為 18萬元（含家具、電器等）； 72 平方米、樓價為 萬元的房，裝 修價14 萬元（含家具、電器等）。與麗江花園幾乎相鄰的深圳保利心語，由于沒有未裝修這種交樓形式，裝修價沒有單獨列出，而是包含在樓價當(dāng)中。目前正值其入市初期，定價較低，與麗江相近面積的洋房售價（含裝修）只有 36 萬元和 20 萬元。祈福新村的裝修房比較簡單，洋房售價（相近面積，含裝修）約 36 萬元左右。 從裝修檔次看，所考察的樓盤都可以用中等和簡單（或普通）兩個檔次來包括。特別高檔的裝修款式?jīng)]有，而特別簡單的除毛坯房外也未看到，麗江花園售樓部的樣板房可作為中等檔次的代表，廳、臥房的地面采用了高檔次竹地板，廚房、廁所的墻 、頂都采用了藝術(shù)瓷片，加上潔具檔次較高，廳、廊做了吊頂，裝有筒燈，給人感覺較好，但臥房天花的石膏線及普通的柜、臺及一些細(xì)部處理粗糙，又使人覺得美中不足。 普通裝修房主要表現(xiàn)在其對地面的處理是采用普通釉面磚，這種地面處理效果使人覺得簡單、隨意、大眾化，但顯示不出檔次。廚、廁的裝修檔次與中檔接近，特別是一些潔具和平臺、水暖器的選用都很講究。祈福新村、深圳保利心語有部分房的地塊是采用復(fù)合木板地板。 此次考察的樣板房基本上只裝修地面，而面墻、天花處理得相當(dāng)簡單，基本上都采用仿瓷涂米，天花不做頂，石膏線也很少做，窗簾 盒和窗簾都未設(shè)；二是發(fā)展商在推出的樣板房中，地面基本上是以木地板為主，特別是深圳保利心語，還按木材的質(zhì)地不同分為三等，即復(fù)合板、竹地板、柚木板。木地板與其他材料相比，除檔次較高外，還有防地（濕）氣、干爽、舒適等優(yōu)點，是否會成為地面裝飾材料一個發(fā)展趨勢，我們應(yīng)予以關(guān)注；三是幾家發(fā)展商都在商住樓中設(shè)了樣板房，而不是單單在售樓部設(shè)樣板房。在售樓部設(shè)樣板房，氣 派、精美、也方便客戶參觀，但據(jù)說有些發(fā)展商為加強視覺效果，故意將樣板房的面積做大了一些，使其超過了實現(xiàn)商住樓的發(fā)展，因而使客戶覺得有騙人之虞，這是不是促使發(fā)展 商將樣板房直接做到商住樓中的原因，或者說將樣板房直接做到商住樓中讓客戶感覺到更實在，更可信？ （二） 宏利河畔花園業(yè)主調(diào)查統(tǒng)計 近期由公司售樓部組織一次問卷調(diào)查，其中有一個問題是“您對海岸花園裝修的要求是什么？”，選擇答案有四個，即 不裝修； 簡單裝修； 豪華裝修； 普通裝修。共收回答卷 20份，其中要求不裝修的 6 人，普通裝修 6 人，簡單裝修 3 人，豪華裝修 3 人，有 1 人要求選擇裝修套餐，還有 1 人未答此題。單從數(shù)字上看，以要求不裝修和普通裝修的人較多，各為 6 人，以要求簡單裝修的和豪華裝修的人較少，各為 3 人。但如果將 原來的分類打亂，只分為裝修和不裝修 2 類，則不裝修只有 6 人，而要求裝修卻達(dá) 13人，兩者之比是 。若將要求裝修的分為普通和豪華兩類，則普通（含簡單裝修）和豪華裝修（含裝修套餐）之比為 。這一調(diào)查結(jié)果與平時我們對客戶的交談結(jié)果是接近的，也與前面各發(fā)展商大都以推出普通交樓標(biāo)準(zhǔn)的做法相吻合的，即處理地面、墻面等基礎(chǔ)工作為主要內(nèi)容方案的裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，較易得到業(yè)主的接受。 （三） 各種交樓方案的優(yōu)劣比較 １、 不裝修方式 １） 優(yōu)點 a、 交樓方式簡單，環(huán)節(jié)清晰，業(yè)主本身的投訴減少； b、 業(yè)主可完全按照自己的意愿設(shè)計裝修款式、風(fēng)格； c、 在裝 修價格方面因為自身參與，比較放心。 ２） 缺點 a、 由于裝修隊素質(zhì)不一，可能造成二次裝修漏水、下水道阻塞等問題，或今后維護(hù)上的其他問題； b、 裝修時間難統(tǒng)一，有些業(yè)主可能將購房閑置一段時間再來裝修，鬧得已入住鄰居不安，影響環(huán)境； c、 業(yè)主本身較辛苦，費時費力，不如已裝修房輕松。 ２、 豪華型裝修 １） 優(yōu)點 a、 一步到位，交鑰匙工程，客戶什么細(xì)節(jié)都不用做即可入住； b、 客戶在入住前或選型之前完全了解裝修檔次，風(fēng)格，投訴減少； c、 由于裝修檔次較高，給人感覺良好，有可能促使客戶產(chǎn)生沖動性購房，從而增加銷量； d、 可將裝修資金并入購房款中，一并實行銀行按揭 ，從而減少一次支付大量裝修款的壓力。 ２） 缺點 a、 裝修投入較多，對于發(fā)展商來說，負(fù)擔(dān)較重，風(fēng)險也較大，一旦不被業(yè)主看好，可能造成損失，甚至造成房子暫時銷不出去； b、 裝修一步到位，業(yè)主想調(diào)整的空間就沒有了； c、 豪華裝修一般費用較高，客戶是否承受得起，發(fā)展商一般在操作上都是謹(jǐn)慎的。 ３、 普通型裝修 所謂普通型裝修，是將隔墻廚廁、陽臺等基礎(chǔ)性工作完成的一種裝修方式，它是想通過發(fā)展商來承擔(dān)其中工作量大、耗料大、有可能穿墻打洞的一些工作環(huán)節(jié)，一方面減少業(yè)主收樓后的裝修內(nèi)容和工作環(huán)節(jié)，方便物業(yè)管理另一方面也照顧一部分想錦上添花的業(yè)主 進(jìn)一步改進(jìn)，其優(yōu)缺點是： １） 優(yōu)點 a、 發(fā)展商投入資金少，風(fēng)險減少； b、 室內(nèi)感覺，家的感覺增強，購樓即可入住，若要改進(jìn)可慢慢實施，時間上從容得多； c、 留有進(jìn)一步改進(jìn)的空間，業(yè)主還可根據(jù)個人的喜好、習(xí)慣進(jìn)行改進(jìn)，花費不大，對環(huán)境的影響也不太大。 ２） 缺點 唯一的缺點是不能從根本上解決二次裝修的問題， 有些業(yè)主可能還會根據(jù)個人的愛好而增加裝修內(nèi)容，對周圍業(yè)主造成影響，但只要強化管理，影響可能不會太大。 （四） 宏利河畔花園宜選方案 綜上所述，各裝修標(biāo)準(zhǔn)各有利弊，而業(yè)主要求各異，眾口難調(diào)，綜合考慮各方面的因素，我們宜采取一個普通裝修的標(biāo)準(zhǔn) 和價格，再在此基礎(chǔ)上提供菜單（即套餐）服務(wù)的辦法，試詳述如下： 假設(shè)樣板房按如下標(biāo)準(zhǔn)裝修而成，裝修價為 8 萬元（按100 萬平方米面積，每平方米裝修價 800元計）； 門窗：戶門用實心超級防盜門，裝配名廠豪華門鎖，室內(nèi)其他門選用水曲柳木門，配固力球型門鎖；陽臺用高級鋁合金推拉式落地玻璃門；窗用鋁合金窗框。 內(nèi)墻：廳、房抹 ICI；衛(wèi)生間、廚房鑲砌高級瓷磚。 天花：廳、房抹 ICI；衛(wèi)生間、廚房頂?shù)蹩郯逄旎ā? 地面：樓面廳、房鋪高檔竹木地、做連角線；衛(wèi)生間、廚房鋪耐磨防滑釉面磚；陽臺鋪耐磨防滑釉面磚，設(shè)有洗衣機給排水位 。 衛(wèi)生設(shè)施：采用高級浴缸、洗手盆、坐廁；并配備浴鏡，毛巾架、紙巾架、冷熱水喉、抽氣扇。 廚房設(shè)施：配高級大理石臺面，連不銹鋼洗碗盆、高級組合式廚柜，配送抽油煙機。 水電：全部電線入墻安裝。每戶供應(yīng)足夠電力、配送全屋燈具、開關(guān)、插座、每戶安裝獨立水電表。 電話：客廳及主人房均安裝有入墻國際直撥（ IDD）電話插座。 電視：客廳及主人房均安裝有入墻有線電視接收插座。 （以上裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修價格未經(jīng)核實，只是假設(shè)） 依據(jù)這一基本裝修標(biāo)準(zhǔn)，再依據(jù)主要裝修材料的不同分成 800 元 /平方米及 600 元 /平方米兩個檔次，每個檔 次都附有 A、 B、 C、 D、 E 五個調(diào)整方案或菜單供業(yè)主選擇，這五個菜單分別只針對基本方案中的某一款項進(jìn)行變動，如 A菜單是將廳的木地板換成釉面磚，其余不變； B 菜單是改動廳陽臺推拉門； C是天花全部吊頂； D 是部分吊頂； E是取消浴缸，增加整體浴室等，調(diào)整一項，按每項的造價對整體價格進(jìn)行調(diào)整和扣減，兩個檔次和每檔次的 5 個類型，任由業(yè)主自定，于一個月至二個月前將選定的款式及預(yù)定金交給公司，由公司統(tǒng)一安排組織實施。這樣的整體裝修檔次和風(fēng)格，客戶都可依據(jù)兩個樣板房（即 800 元 /平方米和 600 元/平方米造價）進(jìn)行把握，只是局部變 化。整體造價業(yè)主同樣可根據(jù)自身經(jīng)濟情況來確定。 （五） 操作辦法 公司組建一個裝飾工程隊，掛靠在工程部，設(shè)隊長 1人，質(zhì)檢管理員 2 人，實行隊長負(fù)責(zé)制，其他人員由隊長組閣。 公司對裝飾隊的管理人員只發(fā)基本工資，其余從靠所完成的工程任務(wù)中提成，裝飾工程隊視工程質(zhì)量大小設(shè)若干個施工小組，各小組人員包括木工、泥瓦工、電工、油漆工、管道工等，按計時工處理，即有工作量有工作任務(wù)時，領(lǐng)取定額工資，無工程任務(wù)時，公司不負(fù)任何義務(wù)和責(zé)任，或者說，施工組只是掛靠在裝飾工程隊下的，由裝飾工程隊全過程監(jiān)理的乙方隊伍。財務(wù)部為裝飾隊單獨設(shè)立帳號 ，負(fù)虧不負(fù)盈，且每項工程應(yīng)提取微量的風(fēng)險儲備金。其管理模式可參考社會上包工隊的管理辦法。施工組不直接向業(yè)主收費，而由公司統(tǒng)一收取，統(tǒng)一購買原材料，按計劃戶數(shù)由施工小組領(lǐng)用安裝。通過建立嚴(yán)格的管理辦法和處罰制度來控制進(jìn)度和裝修質(zhì)量。 裝飾費用可分?jǐn)側(cè)敕课菰靸r之中，但另有單獨的明細(xì)帳，必要時供業(yè)主備查，對已經(jīng)售出的毛坯房，只有通過裝修方案的優(yōu)良，價格的合理等因素來吸引他們重新選擇裝修。 裝修的主要工作流程如下： （六） 幾點建議 １、 采用裝修到一定程度或 普通裝修的方式交樓，比完全不裝修（或豪華裝修）要好，但普通裝修的內(nèi)容因為是基礎(chǔ)性的，比較難于修改，因此在實施前一定要征得業(yè)主認(rèn)可，配合菜單一起，供業(yè)主選定。 ２、 在選定菜單的同時，客戶也可自定或選定更高檔次的裝修方案交由房產(chǎn)公司實施，但費用可據(jù)實核算，房產(chǎn)公司可不盈利，以承擔(dān)義務(wù)、服務(wù)的方式承擔(dān)裝修任務(wù)，主要促使其提前裝修。因為很多業(yè)主不業(yè)主參觀樣板房、了解裝修 業(yè)主選定菜單、交款、簽署施工協(xié)議 裝飾工程隊安排計劃 方式小組按標(biāo)準(zhǔn)施工 工程隊監(jiān)督 竣工驗收 公司支付工人工資 業(yè)主監(jiān)督 交付使用 及時裝修，主要是時間和精力顧不過來。 ３、 采用這種交樓方式，對已購樓的 20 位業(yè)主也無影響，若他們要求按上述標(biāo)準(zhǔn)裝修，只要追加幾萬元資金即可，有費用明細(xì)賬目可查，他們也會放心。實在要 自己裝修，因戶數(shù)有限，影響也不大。 ４、 以后的交樓標(biāo)準(zhǔn)不能再以不裝修房形式出售，而應(yīng)把裝修檔次、裝修價格告訴客