【正文】 建安工程費(fèi)： 萬元 洋房成本一覽表： 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 土建 500 樁基礎(chǔ) 100 水電安裝 120 ☆消防 60 通訊 10 室外配套 130 煤氣 15 對講系統(tǒng) 15 電視 6 鋁合金窗 60 外墻及室內(nèi)初裝修 100 合計(jì) 1116（合計(jì) 22041 萬元） 別墅：在洋房基礎(chǔ)上增加 150 元 /平方米，為 1266元 /平方米，共 萬元。 ５、 因本項(xiàng)目的規(guī)劃方案尚可未最 后確定，根據(jù)目前有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作以下模擬（需以最后規(guī)劃方案為準(zhǔn)核定有關(guān)數(shù)據(jù)）。 ４、 因會所、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施為本項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)不可或缺的因素，需在前期投資中反映，故在此計(jì)入成本。 ２、 有關(guān)成本的明細(xì)核算科目基本參照和沿用公司的數(shù)據(jù)。 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 價(jià)值提升 價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度 碧桂園 祈福新村 美的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)度 經(jīng)濟(jì)、政策因素 5% 1 市場定位和產(chǎn)品 40% 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 小區(qū)配套和物業(yè)管理 20% 1 形象包裝和營銷策劃 20% 1 1 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 5% 1 1 發(fā)展商品 10% 1 牌和實(shí)力 總計(jì) 100% 1 綜合以上分析，宏利河畔花園在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后，總體可提升價(jià)值約為：洋房 3500~4500 元 /平方米，別墅 4500 元 /平方米。 實(shí)現(xiàn)了它的市場目標(biāo)。但并非完美。 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 ? 高于當(dāng)?shù)仄骄?，施工迅速、質(zhì)量優(yōu)良。 形象包裝和營銷策劃 ? 碧桂園的成功，首先是營銷策劃和形象包裝的成功。 ? 有與其市場定位相吻合的較完備的配套，以鄉(xiāng)野式度假休閑設(shè)施和祈福學(xué)校為代表。 小區(qū)配套和物業(yè)管理 ? 首創(chuàng)碧桂園貴族式學(xué)校，以成熟的完備的社區(qū)配套彌補(bǔ)了外部配套的劣勢。定位于港澳外銷市場和珠三角的富裕階層。每一期都較前期有所提高。 ? 面臨國內(nèi)房地產(chǎn)由 2020 年的復(fù)蘇至 2020 年的調(diào)整 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 ? “給你一個(gè)五星級的家”，以市場定位準(zhǔn)確取勝，定位與珠三角的富裕階層和港澳外銷市場，居家功能為主，兼顧度假功能。 ? 后期工程經(jīng)在香港樓市泡沫破裂的沖擊。事實(shí)上，發(fā)展商的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、項(xiàng)目形象包裝水平和營銷策劃水平，或者說發(fā)展商利用外在資源創(chuàng)造好的項(xiàng)目產(chǎn)品和業(yè)績的能力，才是品牌樹立的根本。碧桂園和祈福村目前仍在開發(fā)之中，其后期的良好業(yè)績，無疑是其良好品牌形象的一種延續(xù)。 營銷的高層境界是品牌營銷。 規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認(rèn)可的根本。對于期房來說，項(xiàng)目包裝和營銷策劃顯得尤為重要。 ４） 形象包裝和營銷策劃 項(xiàng)目價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于 銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。事實(shí)證明，中高檔住宅的業(yè)主對物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅業(yè)主。 ３） 小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。 事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)的低谷期，規(guī)劃成功的樓盤，比規(guī)劃差的樓盤更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 除經(jīng)濟(jì)、政策等不可控因素之外，決定中高檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。但由于居民對整體經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期保守的緩沖作用，諸利 好政策對于中高檔住宅市場來說，刺激并不會很大。供過于求的市場形勢自然不利于房地產(chǎn)項(xiàng) 目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。目前世界經(jīng)濟(jì)受日元疲軟和東南亞金融風(fēng)暴余波的影響，總的預(yù)期偏于保守；中國內(nèi)地遭受百年不遇的廣泛性的洪水災(zāi)害，經(jīng)濟(jì)增長能否保證 %，尚是一個(gè)疑問。 經(jīng)濟(jì)，政策因素對項(xiàng)目價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)的影響，表現(xiàn)在市場預(yù)期和市場供求關(guān)系的變化上。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。 １） 宏觀經(jīng)濟(jì)、形勢政策是較重要的外部因素。 ３、 周邊樓盤土地價(jià)值因素類比 類比因素 美的項(xiàng)目 碧桂園 祈福新村 東城花園 說明 地段資源綜合 0 + + 0表示以美的為比較基準(zhǔn)， +表示比美的優(yōu)地理位置 0 + + + 自然環(huán)境 0 + ++ 人文環(huán)境 0 0 0 0 交通條件 0 0 0 0 地塊規(guī)模 0 + + 市政配套 0 0 越， — 表示比美的差 不可控制污染、干擾因素 0 + + + 表示少， — 表示嚴(yán)重 正常成本綜合 洋房 1350 元左右 /平方米，別墅 2000 元左右/平方米 洋房平均樓面地價(jià) 250 元 /平方米 別墅平均樓面地價(jià) 800 元 /平方米 洋房平均建安成本 1100 元 /平方米 別墅平均建安成本 1200 元 /平方米 項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)價(jià)值 洋房最低售價(jià) 3898 3909 1800 洋房最高售價(jià) 6759 5230 別墅最低售價(jià) 4684 別墅最高售價(jià) 11137 ４、 本地塊性質(zhì)決定的土地基本價(jià)值 綜合以上分析，宏利河畔花園地塊的類比價(jià)值在 1800— 2500 元 /平方米。正是這些地段資源，決定了該項(xiàng)目地塊基本土地價(jià)值。在同一價(jià)值圈內(nèi)，具有更 多自然景觀資源、擁有更便利的市政配套、環(huán)境污染更少的地段，將是更具有競爭力的地段。它實(shí)際上是一個(gè)“資源”的概念。 ２、 決定土地價(jià)值的核心因素 —— 地段資源 地段第一！ 這是房地產(chǎn)行業(yè)的金科玉律。 四、項(xiàng)目價(jià)值分析 （一） 類比土地價(jià)值的概念 １、 類比土地價(jià)值的概念 類比 土地價(jià)值是指在正常的市場條件和規(guī)劃水平下，某地塊與周邊同一價(jià)值圈內(nèi)同類檔次項(xiàng)目地塊相比，所具備的土地比較價(jià)值。與整體園林綠化相結(jié)合，空插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)品位。 ２、 單體戶型定位 根據(jù)主力客戶群的定位度 身定造，洋房以三房二廳二衛(wèi) 100 平方米左右為主力戶型，別墅以 五房三廳二室五衛(wèi) 300 平方米為主力戶型。圍合式布局是充分實(shí)現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化綠化空間的最有效方式之一。洋房主調(diào)采用地中海摩納哥海濱公寓酒店細(xì)膩、明朗的風(fēng)格；而別墅應(yīng)采用多種風(fēng)格的古典類型，每棟別墅都具備精彩的個(gè)性，使別墅區(qū)成為一個(gè)經(jīng)典建筑藝術(shù)的博覽會。主要對象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕?、建材交易的老板；?dāng)?shù)亟?jīng)營花卉、養(yǎng)殖場的老板；深圳及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員；在深圳投資的港人以及深圳籍的港澳同胞，海外僑胞。主要對象有以下幾種：深圳知名企業(yè)（美的、科龍、蜆華、 萬家樂、新力等企業(yè)）中的中高級白領(lǐng)階層和銷售精英；在當(dāng)?shù)剜]電、金融、醫(yī)療部門就職的白領(lǐng)人士；當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體經(jīng)營、小規(guī)模加工生產(chǎn)的私營企業(yè)主；廣州南部及港澳地區(qū)以休閑度假或投資房產(chǎn)以保值增值的極少數(shù)人士。 主力客戶群定位 １） 地域：以深圳市為中心輻射的珠江三角洲為主，其他地區(qū)及港澳外銷市場為輔。從項(xiàng)目定位的角度講，要注意以下要素。 深圳市政府關(guān)于住宅建設(shè)的以上承諾，代表了深圳居民住宅需求的基本方向，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)在基本要求的基礎(chǔ)上，精雕細(xì)刻，向市場提供富有個(gè)性的真正為市場接收的產(chǎn)品。在綠化建設(shè)中，要堅(jiān)持深圳的“水鄉(xiāng)”特色，著重在“山”、“水”、“路”方面做文章。各鎮(zhèn)在消化完現(xiàn)有空置用地之前，不得再新征商住用地。今后不準(zhǔn)賣地給住戶自己建設(shè)，只能代建或統(tǒng)建。重點(diǎn)包括如下內(nèi)容。 ④ 規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理、中介服務(wù)等管理工作不力，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 ② 分散建設(shè)比較嚴(yán)重，影響 了環(huán)境效益和社會效益。 ①普通自建房 ②別墅等豪華自建房 ③普通商品房 ④中高檔洋房 ⑤別墅等豪華商品房 2） 北滘鎮(zhèn) —— 深圳市各類代表性住宅的主要特點(diǎn) ①市場定位 樓盤類型 市場定位 普通自建房 自用 別墅等豪華自建房 自用 普通商品房 企業(yè)普通職工 中高檔洋房 企業(yè)中高級管理員工、港澳外 銷市場 別墅等豪華商品房 企業(yè)高 層管理人員、私營老板、港澳外銷市場 ②建筑風(fēng)格 樓盤類型 建筑風(fēng)格、選材 普通自建房 無風(fēng)格意識，選材從經(jīng)濟(jì)角度考慮 別墅等豪華自建房 張揚(yáng)富貴的深圳式風(fēng)格，選材考究、與眾不同 普通商品房 無風(fēng)格意識，選材普通 中高檔洋房 外銷盤復(fù)制香港式大型屋村風(fēng)格，選材上注重與建筑風(fēng)格本身的匹配 別墅等豪華商品房 外銷盤復(fù)制香港式大型屋村風(fēng)格，選材上注重與建筑風(fēng)格本身的匹配 ③建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營造 樓盤類型 建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營造 普通自建房 無規(guī)劃意識、無小區(qū)概念 別墅等豪華自建房 高密度兵營式布局，無所謂環(huán) 藝和公共生活空間 普通商品房 鴿籠式、火柴盒式的建筑布局和共享空間 中高檔洋房 注重環(huán)藝和生活空間的營造，但建筑布局普遍死板 別墅等豪華商品房 注重環(huán)藝規(guī)劃和生活空間的營造，但建筑布局普遍死板 ④戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配 樓盤類型 戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配 普通自建房 依傳統(tǒng)需要設(shè)計(jì) 別墅等豪華自建房 自取所需 普通商品房 建成之后，已經(jīng)落后 中高檔洋房 外銷盤多從度假角度考慮，以小巧實(shí)用為主 別墅等豪華商品房 較合理，可參考 ⑤物業(yè)管理 樓盤類 型 物業(yè)管理 普通自建房 無 別墅等豪華自建房 有，本地化 普通商品房 處于原始狀態(tài)的物業(yè)管理 中高檔洋房 典型港式管理 別墅等豪華商品房 典型港式管理 ２、 北滘鎮(zhèn) —— 深圳市居民住宅需求分析 １） 政府對提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平將采取的措施 根據(jù)深圳市劉世宜副市長在全市房地產(chǎn)工作會議上的講話，深圳市房地產(chǎn)市場主要存在以下問題： ① 商住用地開發(fā)量過大，商品房總量供過于求。表現(xiàn)在居民的住宅消費(fèi)習(xí)慣上，當(dāng)?shù)鼐用褓彽刈越ǚ课莸膫鹘y(tǒng)習(xí)慣依然十分盛行，房地產(chǎn)開發(fā)各自為政，小區(qū)規(guī)劃意識淡薄，小區(qū)規(guī)模小等。 （二）深圳市居民住宅供給 —— 需求分析 １、 北滘鎮(zhèn) —— 深圳市各類代表性居民住宅情況分析 １） 北滘鎮(zhèn) —— 深圳市具有代表性的幾類住宅 深圳市是一個(gè)從傳統(tǒng)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)過工業(yè)化后形成的高度工業(yè)化城鎮(zhèn)。 ６） 防洪堤外不許建成商品房以及本身的再加固，增加了成本。 ４） 地塊屬于河流灘涂用地，地基工程需更多資金。 ２） 河涌污水源的處理增加較大成本。 ３） 附近不存在影響視覺景觀的不利因素。 （六） 地塊本身的優(yōu)劣分析 １、 優(yōu)勢 １） 可充分借用北江和河涌來營造小區(qū)的獨(dú)特水 景，形成濱江風(fēng)情社區(qū)。 ４、 金融服務(wù) 發(fā)展商與深圳市農(nóng)村信用社已簽訂了入住協(xié)議，為樓宇按揭和住戶金融服務(wù)提供了方便。因此本項(xiàng)目需配套一所高水準(zhǔn)的學(xué)校。 （五） 市政配套條件 １、 購物 項(xiàng)目離鎮(zhèn)中心與市中心均有一段距離，居家購物不甚方便，項(xiàng)目 需規(guī)劃超市、肉菜市場等商業(yè)設(shè)施。 ２） 105 國道與三樂路的立交橋的即將修建，將形成良好的空中景觀。 （四） 交通條件 １、 地塊周圍的交通條件 本地塊直接連接廣珠公路和三樂公路，距廣州 30 分鐘的車程，距深圳、珠海約 一小時(shí)的車程，距地塊約 10 多分鐘車程的深圳港每日有多次直達(dá)香港、澳門的水上航線，交通便利，深圳市中心每 5 分鐘有一趟車開往本地塊。 ２、 噪音污染 因地塊的東部和北部為連接珠三角的主要交通干道 —— 廣珠公路和三樂公路、往來的機(jī)動車輛產(chǎn)生的噪音對未來小區(qū)的污染較為嚴(yán)重。綜合而言，環(huán)臨景觀條件不算最佳，但其優(yōu)勢在于可充分利用北江資源進(jìn)行地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出目前深圳當(dāng)?shù)貥潜P尚未有的小區(qū)內(nèi)獨(dú)特水景。 ３） 廣東四大名園之一的清暉園，距地塊僅 10分鐘車程，因其獨(dú)特園林藝術(shù)和深厚的文化積淀，一直是當(dāng)?shù)氐挠斡[勝地。 ５、 人文、歷史景觀 １） 深圳市依山傍水，山色靈秀，水網(wǎng)縱橫，現(xiàn)今還保留著不少具有嶺南特色的民居，錯(cuò)落分布于河岸，構(gòu)成了具有典型珠三角地域特色的水鄉(xiāng)風(fēng)貌，成為本項(xiàng)目的大景 觀背景。 ４、 右方景觀（西方） 主要為北滘當(dāng)?shù)氐木用褡越?