【導(dǎo)讀】業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。地面積萬平方公里，占珠三角經(jīng)濟區(qū)面積的1/4?；葜菔菑V東省的歷史文化名城，在古代即有?東坡曾寓居惠州三年。惠州的自然資源尤其是旅游資源非常豐富。全市具有旅游開發(fā)潛力的景點共有。風(fēng)景名勝及自然保護區(qū),擁有?北回歸線上的綠洲?——惠州西湖，還有全國特有的。海龜自然保護區(qū)等。統(tǒng)構(gòu)成的立體交通和通信網(wǎng)絡(luò)。來增長新高，與2020年相比，4年年均增長（下同）%。外貿(mào)出口120億美元，4年累計實際吸收外商直接投資億美元，引進世。界500強企業(yè)14家。1995年1996年1997年1998年1999年2020年2020年2020年2020年2020年2020年。度排惠州各區(qū)縣前列。增長作為拉動惠州經(jīng)濟發(fā)展的核心策略的惠州來說，對其經(jīng)濟發(fā)展貢獻率較為突出。自9月以后消費的增幅也突破20％大關(guān)，與大亞灣區(qū)齊頭并進。從數(shù)據(jù)顯示看，惠陽區(qū)固定資產(chǎn)投資增長率名列惠州各縣區(qū)第二，僅次于博羅縣；社會消費品零售總額增長速度與大亞灣齊頭并進。由于博羅縣歷年固定資產(chǎn)投資額較

　　

【正文】 層以下的住宅，對于12 層至 18 層的住宅次之。 政府公務(wù)員、企業(yè)高層管理人員 年齡 3045 歲，文化層次較高，初次臵業(yè)和二次臵業(yè)均有，對價格比較敏感，消費比較理性，對細節(jié)比較關(guān)注。 對項目的要求（要點）： ? 關(guān)注價格及首付金額； ? 關(guān)注項目品質(zhì)及產(chǎn)品設(shè)計； ? 需求主要以小 3 房為主，兩房為輔。對使用率，朝向都很關(guān)心； ? 對園林設(shè)計是否有水景，配套設(shè)施是否完善頗為關(guān)注； ? 對社區(qū)文化和物業(yè)管理有有一定認識性。 個體老板 年齡以 3540 歲居多，文化層次參差不齊，有極強的經(jīng)濟意識和豐富的社會經(jīng)驗，對價格很敏感，有多次臵業(yè)經(jīng)驗，消費比較理性。 對項目的要求（要點）： ? 交通方便，便于打理生意。 ? 經(jīng)濟實力雄厚，部分人員有二次臵業(yè)的經(jīng)驗。 ? 希望景觀、配套、人文社區(qū)、安全性、私密性較好。 ? 小企業(yè)主希望面積、總價中等。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 32 ? 中型企業(yè)主希望面積較大，價格適中。 ? 由于經(jīng)商的原因，該部分客戶十分看中自己居住的項目在惠陽市的高端形象。中小企業(yè)主希望通過自己所購買樓盤的高端形象，彰顯個人實力。 其他區(qū)域 香港 /惠州客戶 該部分客戶屬于與惠陽有 ? 三緣 ? 關(guān)系的香港 /惠州人。該部分客戶主要是因工作緣、親緣、生活緣等經(jīng)常到惠陽，對于優(yōu)美的小區(qū)景觀，高檔休閑配套、高品質(zhì)社區(qū)和精致建筑的喜歡而購房，其購房目的既有自住，亦有投資。關(guān)注景觀、配套、人文氛圍、安全性和私密性。由于香港的居住習(xí)慣，決定其在戶型面積上將傾向中小面積而總價中等的戶型。而惠州人則傾向中大面積的產(chǎn)品。 大亞灣客 戶 在大亞灣工作的外來大型企業(yè)的中高層管理者，經(jīng)濟實力雄厚，價格承受力較高，在大亞灣原本租房，因需要解決長期居住問題而購房，向往景觀、配套、人文氛圍、安全性、私密性最佳的居住環(huán)境。希望社區(qū)形成高尚圈、文化層。其購賣的樓盤能夠體現(xiàn)其現(xiàn)在的身份地位。由于國外居住習(xí)慣的影響，該部分客戶樂于購買面積較大的戶型。只要項目硬件過關(guān)，對價格要求不高。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 33 三、 項目價格定位 價格定位戰(zhàn)略考慮 ? 參照周邊同類同質(zhì)樓盤的市場價格； ? 實現(xiàn)短期內(nèi)高比例的銷售目的，快速回籠資金； ? 以絕對高品質(zhì)、綜合性價比盡快搶占市場，給區(qū)域市場形成一種震 撼； ? 運用低開高走的價格策略，保證項目前期平穩(wěn)銷售，為后期銷售留下一定的升值空間，在整體銷售進程中逐步實現(xiàn)項目均價。 價格定位考慮因素 ? 位臵交通狀況 ? 周邊環(huán)境 ? 商服配套設(shè)施 ? 規(guī)模 ? 景觀 ? 戶型結(jié)構(gòu) ? 園林 /會所 ? 物業(yè)管理 本項目價格制定原則和方法 目的：制定核心均價 ? 區(qū)域市場價格調(diào)研、走勢判斷 ? 選取可比樓盤，通過影響價格的各因素調(diào)差，得到本項目比價 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 34 ? 計算可比樓盤的加權(quán)平均值，得到核心均價。 可比樓盤選取原則： ? 同區(qū)域或不同區(qū)域同類型、同檔次在售樓盤（競爭物業(yè)） ? 依據(jù)上述原則和方法，運用市場比較法，建議本項目 各類型物業(yè)的核心均價。 ? 由于現(xiàn)選取可比物業(yè)及價格，與未來市場狀態(tài)或會存在差異，故本價格只適宜價格預(yù)估和經(jīng)濟效益分析，以做項目判斷之用。 可比項目參考 項目價位的實現(xiàn)與銷售速度密切相關(guān)，有效地控制銷售進程能保證將物業(yè)的價值發(fā)揮到最高效果，從而達到良好的銷售率和銷售速度，保證投資的回收與利潤的取得。根據(jù)市場比較法，及上述的定價影響因素，可比性物業(yè)對比如下表： 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 35 可比樓盤因素修正表 比較方面 具體內(nèi)容 比較標(biāo)的 參照物業(yè)名稱 本項目 麗江花園 隆基天地 廣場明珠 本因坊寶家園 地理位置（ 45） 環(huán) 境（ 15） 升值潛力 2 3 2 2 2 生活氛圍 1 3 2 1 2 人文環(huán)境 1 1 1 1 1 自然環(huán)境 1 3 2 2 1 治安狀況 1 1 1 1 1 區(qū)域印象 1 1 1 1 1 小區(qū)環(huán)境 1 3 1 1 1 交通（ 10） 交通車輛 4 4 4 4 4 道路管網(wǎng) 6 6 6 6 6 配套（ 10） 教育 2 4 4 4 2 購物 2 3 3 3 2 醫(yī)療 1 2 1 1 1 休閑 1 1 1 1 1 景觀（ 10） 4 10 6 5 3 樓盤本體素質(zhì)（ 35） 規(guī)劃設(shè)計（ 15） 朝向 7 7 5 7 4 結(jié)構(gòu) 5 5 3 4 3 每梯戶數(shù) 2 3 1 1 2 小區(qū)規(guī)模 2 5 3 2 3 設(shè)備 (智能化、等 ) 2 2 2 2 1 裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗等） 3 2 3 3 2 外觀 2 2 1 1 1 車位 2 3 2 1 1 層高 2 3 3 2 3 實用率 2 3 2 1 3 物業(yè)管理（ 5） 品牌 2 3 1 1 1 收費 1 1 1 1 1 特別服務(wù) 1 1 1 1 1 其它 （ 15） 推廣情況 5 4 4 3 2 工程形象 3 6 5 5 5 入伙時間 3 5 5 5 5 合 計 72 100 77 73 66 權(quán) 重 100% 15% 20% 20% 45% 均 價 4203 5200 4800 4500 3780 備注：廣場明珠及本因坊由于銷售時間較早，均價以當(dāng)前二手房價格為準。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 36 價格確定 通過以上參考價格，我司認為：依據(jù)市場趨于理性發(fā)展趨勢，考慮到周邊區(qū)域市場的慘烈競爭，參照周邊同類同質(zhì)樓盤的市場價格，保證短 期內(nèi)高比例的銷售目的，回籠資金， 本項目實收價格可定于 4200 元 /平方米（折后價） 。 注：此價格是在現(xiàn)有市場基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目目前的特征通過市場比較法得出。由于市場及項目的逐步變化，項目本身所具有的素質(zhì)資源也將隨之變化，因為影響項目定價的因素是一個不定值。受環(huán)境影響，在一定時間內(nèi)，本項目的價格浮動率也將較大。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 37 第四部分：財務(wù)及敏感度分析 表 1： 項目開發(fā)總成本估算表 土地面積（萬平米） 計入容積率建筑面積（平方米） 134, 序號 項目名稱 計算公式 單價（元 /㎡）或費率 金額（萬元） 一 土地成本 6, 土地出讓金 1900 5, 土地交易費 土地出讓金 2% % 土地契稅 土地出讓金 4% % 土地登記費 拆遷管理費 土地使用稅 土地面積 3 元 /平米 二 項目建設(shè)前期工程費 地質(zhì)勘察測量費 建筑面積單價 土地測繪費 建筑規(guī)劃、園林設(shè)計費 建筑面積單價 規(guī)劃服務(wù)費 臨時供水供電 三 建筑安裝工程費 20, 建筑工程費 1, 20, 園林綠化費 占地面積 40％單價 四 不可預(yù)見費 建筑安裝工程費 2% % 五 管理費用 總地價 ％ % 六 其他費用 2, 土地配套費 建筑面積 100 元 /平米 1, 人防結(jié)建費 建筑安裝工程費 3% 3% 預(yù)算定額管理費 建筑安裝工程費 1‰ % 工程質(zhì)量監(jiān)督費 建筑安裝工程費 ‰ % 施工安全監(jiān)督費 建筑安裝工程費 ‰ % 工程監(jiān)理費 建筑安裝工程費 1% 1% 七 合計（不含土地成本） （二） ~（六 ） 23, 八 總開發(fā)成本 （一） +（七） 29, 項目成本單價（元 /㎡） 2, 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 38 表 2： 投資計劃表 序號 項目名稱 投資金額 2020 年 2020 年 一 土地成本 6, 6, 二 項目建設(shè)前期工程款 三 建安工程費 20, 20, 四 不可預(yù)見費 五 管理費 六 其 他費用 2, 1, 七 合計 29, 8, 20, 表 3： 項目銷售回款計劃表 銷售物業(yè)類型 計劃期 銷售面積 （平方米） 銷售比例 銷售單價 （元 /平方米） 銷售總額（萬元） 住宅 2020 年 108, 100% 4, 45, 合計 108, 100% 45, 表 4： 利潤表 序號 項目 計算公式 合計 2020 年 2020 年 1 銷售收入 45, 45, 2 開發(fā)成本 29, 8, 20, 3 銷售費用 銷售收入 2％ 4 財務(wù)費用 投資額貸款利率 營業(yè)稅 銷售收入 5％ 2, 2, 城市維護稅 營業(yè)稅 7％ 印花稅 銷售收入 % 土地增值稅 營業(yè)額預(yù)征 % 6 利潤總額 11, 11, 7 所得稅 按利潤額的 2%估算 2, 2, 8 稅后利潤 9, 9, 9 合計 9, 投資利潤率 ＝ % 資金利潤率 ＝ 109% 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 39 表 5： 現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計（萬元） 2020 年 （萬元） 2020 年 （萬元） 1 現(xiàn)金流入 45, 45, 銷售收入 45, 45, 2 現(xiàn)金流出 36, 9, 24, 建設(shè)期開發(fā)成本 29, 8, 20, 銷售費用 所得稅 2, 2, 財務(wù)費用 3 凈現(xiàn)金流量 11, 9, 20, 4 累計凈現(xiàn)金流量 9, 9, 表 6： 財務(wù)費用分析表 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 利息 0 0 匯兌凈損失 調(diào)劑外匯手續(xù)費 —— —— —— —— 金融機構(gòu)手續(xù)費 —— —— —— —— 其他財務(wù)費用 —— —— —— —— 合計 注：按一年貸款利率 %計算，并將 2020 年投入按一年完整計算。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 40 表 7： 敏感性分析表 因素變化情況 因素變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入（萬元） 總投資（萬元） 稅后利潤（萬元） 投資利潤率 資金利潤率 基本方案 45, 29, 9, % 109% 銷售收入變化 住宅銷售價格降低 10％ 40, 29, 5, % % 住宅銷售價格上升 10％ 49, 29, 12, % % 建安成本變化 建安成本降低 10％ 45, 27, 11, % % 建安成本上漲 10％ 45, 31, 7, % %