【導(dǎo)讀】湖州東接江蘇省吳江市、浙江省嘉興市；南連浙江省會杭州市；西鄰安徽省廣德、寧國兩縣；北靠江蘇省宜興市和太湖；與蘇州、無錫隔湖相望。東西長度最長126公里；南北最寬為90公里；即吳興、南潯兩區(qū)和長興、德清、安吉三縣；16個鄉(xiāng)、44個鎮(zhèn)、6個街道，總?cè)丝谌f人；其中長興縣人口萬人；市區(qū)轄吳興、南潯兩區(qū)，總?cè)丝谌f人；全市單位從業(yè)人員中企業(yè)131781人，事業(yè)47756人，機關(guān)21348人。2020年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15375元；全市農(nóng)村居民人均純收入7288元；列，其中購房和建房支出占總家庭支出的28%，食品支出占總支出的22%，其它分占8到4個點；全市商品房屋空置面積萬平方米，其中市區(qū)萬平方。平方米，分別比上年增加平方米和平方米。湖州市距杭州75公里、上海160公里、南京220公里；被譽為“東方小萊茵河”的長湖申航道；已開工建設(shè)的申蘇浙皖高速公路貫穿湖州全境；寧、寧蕪、新長線共同組成“長三角”鐵路網(wǎng)；從三產(chǎn)比例來看湖州現(xiàn)處。業(yè)面積4048平方米，零售額12111萬元。

　　

【正文】 。主要生產(chǎn)高檔小竹家具、毛竹家具、竹工藝品、竹亭、 中國最大管理資源中心 竹廊、竹牌坊、吊腳竹樓、室內(nèi)外竹木裝飾。同時生產(chǎn)竹樂 、道具。產(chǎn)品遠銷德國、美國、法國、意大利、日本、韓國等東南亞國家。 四、 XN47 地塊商業(yè)定位分析 （一）、 XN47 地塊項目概況 地理位置 該項目位于湖州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西南工業(yè)區(qū)，西沿二環(huán)西路，北沿正在建設(shè)中的二環(huán)南路，東面與南面均為規(guī)則中的城市道路。二環(huán)南路往東約 3 公里左右可直達湖州市區(qū)。 規(guī)劃用地 項目總規(guī)劃用地約 120 畝 ，其中住宅用地 40 畝 。 地形 本項目地塊總體為規(guī)則的四邊形， 沿二環(huán)南路長， 便于整體規(guī)劃，四面沿路，交通便捷。 地貌 本項目地塊目前多為農(nóng)田、水塘，地塊周邊 分布著農(nóng)民自建房等，整體感觀較為荒涼。 中國最大管理資源中心 管線狀況 本項目地塊原為農(nóng)村用地，給水、排水、電信、供電等管網(wǎng)線路基本上沒有。目前市政府有關(guān)部門正在預(yù)埋管線，完善管網(wǎng)等基本設(shè)施。 規(guī)劃設(shè)計條件 用地性質(zhì)： 在滿足分區(qū)應(yīng)配公共設(shè)施用地的前提下，本區(qū)區(qū)級 商 貿(mào) 、文化娛樂 、 成套住宅 及 辦公 用地可相互兼容。 區(qū)位環(huán)境 本項目地塊位于西南工業(yè)區(qū)的中心位置，地處西南工業(yè)區(qū)兩條交通干道西二環(huán)和南二環(huán)的交匯處。向西 公里直通火車站，向東 3 公里直通市區(qū)商業(yè)中心，沿二環(huán)路直接上 104 國道和杭寧高速公路，高速客運中心與 本項目隔路相望， 318 國道、長湖申航道和正在建設(shè)的申蘇浙皖高速公路均在半小時車程內(nèi)。便捷的交通非常有利于市場的物流進出、市場經(jīng)營人員及客戶的來往。 自然環(huán)境 東面：為規(guī)劃道路，路東為零散農(nóng)居點。整體感觀不佳。 西面：隔二環(huán)西路即為在建中的客運中心。 南面：農(nóng)居點，分布農(nóng)民自建房屋。 北面：臨建設(shè)中的二環(huán)南路，隔路為農(nóng)田，將規(guī)劃為該區(qū)域的 CBD。 中國最大管理資源中心 項目周邊交通狀況 東、南面道路：為 規(guī)劃中的城市次干道。 二環(huán)南路：是連接湖州市區(qū)和西南工業(yè)區(qū)的主要城市干道。路面寬約100 米。目前還在施工當(dāng)中。 二環(huán)西 路：道路較為寬闊，寬約 100 米，為雙向六車道，中間為景觀帶。 西塞山路：道路寬闊，東面連著城市繁華道路 —— 紅旗路，西面直通湖州火車南站。 （二） 、項目地塊的商業(yè)價值分析 項目商業(yè)區(qū)位的認識 不同的城市區(qū)位做不同的商業(yè)，因為商業(yè)有中心、帶、區(qū)的專業(yè)劃分，而中心還有商業(yè)中心、社區(qū)中心、小區(qū)中心、鄰里中心的劃分。因此在認識區(qū)位的同時還要結(jié)合城市總體的規(guī)劃和用地的規(guī)模及與城市的連接關(guān)系研究商業(yè)如何展開。 很顯然，目前本項目位于城市現(xiàn)有市場商業(yè)區(qū)內(nèi)，項目現(xiàn)實的商業(yè)規(guī)劃方向也應(yīng)該在這一方向展開。 項目周邊規(guī)劃 根據(jù)“現(xiàn)代新城”的目標定位， 項目所在的西南 區(qū)塊計劃經(jīng)過 4 年的 中國最大管理資源中心 開發(fā)建設(shè)，打造成為融商務(wù)辦公、大型娛樂、綜合住宅、醫(yī)院、學(xué)校、生態(tài)公園等為一體的湖州中心城市商務(wù)區(qū)。西南新區(qū)的開發(fā)是湖州市的一大重點工程，其整體開發(fā)骨干工程由“三路”、“六橋”和一個 30 萬平方米大型社區(qū)三大項目組成，計劃總投資 9 億余元。 目前，西南分區(qū)已經(jīng)形成了一個近 5 平方公里的市場群，以沿二環(huán)西路兩側(cè)及西塞山路以南為主要中心位置。湖州江南機動車交易市場一期、浙北農(nóng)產(chǎn)品交易中心和湖州江南糧油副食品綜合市場已建成營運。湖州物資調(diào)劑市場、湖州花鳥市場 、湖州 億豐建材國際城 等正在 建 或即將興建。西南 市場 群 前景 十分 看好。 項目可借用的資源 本項目的可借用的資源主要體現(xiàn)在以下幾個方面即合適的地價、良好的交通條件、規(guī)劃中未來城市副中心、開發(fā)商董事們成熟的建材行業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗、即將開通的湖州客運中心。 （三）、項目的市場定位 分析 本項目的市場定位主要依據(jù)政府部門對項目地塊的強制性規(guī)定；項目地塊的商業(yè)區(qū)位認識；地塊周邊規(guī)劃方向；項目地塊的規(guī)模；項目可借用的資源整合；對湖州商業(yè)總體運行背景和相關(guān)市場調(diào)查分析。 從前面的湖州宏觀經(jīng)濟運行資料（近幾年 GDP、固定資產(chǎn)投資 、財政收入變化）情況來看，湖州商貿(mào)業(yè)處于良好的發(fā)展階段，提升空間還很大。 中國最大管理資源中心 隨著傳統(tǒng)市場不斷整合，各種新型的商業(yè)業(yè)態(tài)會市場的變化而應(yīng)允而生。 鑒于湖州立豐項目開發(fā)商幾個董事的建材行業(yè)經(jīng)營背景，我司先對湖州全市建材市場的情況作一分析。 建材行業(yè)在和我國沿海發(fā)達地區(qū)是朝陽產(chǎn)業(yè)，每年大批的住宅樓盤直接推動行業(yè)的不斷做大。 如 05 年長三角地區(qū)用于房地產(chǎn)開發(fā)的投資高達3259 億元，其中湖州 億元，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)從 2020 年至2020 年上半年一直位居各行業(yè)之首。 05 年湖州全市本年施工住宅面積 萬 平方米，竣工住宅面積達 萬平方米，其中市區(qū) 萬平方米，如果按照每平方米 800 元中檔裝修來測算，市區(qū)將新增 39064 萬元的裝修費用。 這么大的市場、這樣良好的發(fā)展前景，孕育了建材裝飾市場的不斷壯大成熟。從湖州全市來看，每個區(qū)縣都有不同業(yè)態(tài)的建材市場涌現(xiàn)。如德清杭嘉湖大型家居市場、長興建材城、南潯建材市場、織里建材市場。從湖州中心城市建成區(qū)來看就有湖東陶瓷市場、沿威萊大街展開的建材家居市場及剛剛亮相的億豐國際建材城。 由此，可以推斷，在湖州市區(qū)再新上傳統(tǒng)的建材市場盡管有上面提到的項目資源等諸多 優(yōu)勢但無論從地塊的規(guī)模、將來市場的輻射力、同行業(yè)競爭、項目銷售、招商還是消費者的接受度都將面對很多棘手的問題。 不過行業(yè)業(yè)態(tài)會隨著宏觀經(jīng)濟和行業(yè)自身的發(fā)展、消費者收入的增加、消費心理的變化而有不斷提升發(fā)展的要求，誰最先把握了業(yè)態(tài)的發(fā)展方向，誰就將擁有更廣闊的商機。 通過對長三角一線城市建材市場業(yè)態(tài)的演變分析和湖州現(xiàn)實和潛在的消費需求，我們不難判斷出湖州建材市場業(yè)態(tài)的潛在發(fā)展方向，品牌化、 中國最大管理資源中心 服務(wù)佳、選擇多、環(huán)境優(yōu)的 大型倉儲式建材超市 必然是湖州建材行業(yè)市場新的選擇。 和建材市場發(fā)展一樣，湖州中心建成區(qū)其它市場也面 臨細分優(yōu)化的局面。受高額商業(yè)地產(chǎn)利潤的誘惑各路地產(chǎn)開發(fā)商紛至沓來，強占先機，圈地建房，一時間商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌。 從我司調(diào)查的情況來判斷，湖州中心建成區(qū)現(xiàn)有糧油副食品、五金機電、汽車配件、花鳥、農(nóng)副產(chǎn)品這些傳統(tǒng)的市場已經(jīng)比較成熟，且現(xiàn)有市場規(guī)模已經(jīng)很大。非常奇怪的是，非常非常傳統(tǒng)的服裝、鞋帽、針織、小商品批發(fā)市場規(guī)模卻很小。 為了挖掘商機，我們對湖州規(guī)模以上工業(yè)分行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值地區(qū)、行業(yè)進行對比分析。 《 05 年湖州統(tǒng)計年鑒》資料顯示，全市規(guī)模以上工業(yè)分行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值總計 7663651 萬元，其中制造業(yè) 6989180 元。 制造業(yè)中市區(qū)吳興區(qū)紡織業(yè) 749982 萬元，南潯區(qū)紡織服裝、鞋、帽制造業(yè) 215365 萬元，從中可以看出其對 原料的需求和產(chǎn)出規(guī)模 都非常大。 05 年市區(qū)限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售類值服裝鞋帽、針、紡織品類 230584 萬元，高居各行業(yè)之首。 2020 年 湖州 城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) 分別 為 %和 %， 顯示湖州市大多數(shù)人經(jīng)濟生活仍處于小康初期階段，對服裝、鞋帽、針織、小商品的消費還處在對價格敏感的時期。 應(yīng)該承認服裝、鞋帽、針織、小商品經(jīng)營的網(wǎng)點眾多，百貨商場、大型超市、便民超市、路邊店、小 商品零售和批發(fā)市場同時經(jīng)營；小商品的流通渠道復(fù)雜，改革開放幾十年最早興起的就是小商品的流通，多年的流 中國最大管理資源中心 通培育了眾多的廠商代理、經(jīng)銷及零售的營銷體系。 但我們同時應(yīng)注意到待開發(fā)項目獨特的交通樞紐位置和湖州商圈對周邊縣、區(qū)傳統(tǒng)上的吸引力。做商業(yè)是有著侵略性和掠奪性的。從很多城市的規(guī)劃來看，在客運車站位置設(shè)計服裝、鞋帽、針織、小商品批發(fā)市場是既有良好市場前景又有大量客戶的選擇，是符合市場經(jīng)營諸多要素的。 以上是我司在短短的時間內(nèi)通過資料查詢、市場實地調(diào)查后形成對地塊和項目定位的一些認識，希望能對項目市場定位決策提 供幫助。 杭州鋒行廣告有限公司 2020817