上海市房地產(chǎn)金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告房市分析-資料下載頁
2025-06-06 21:33本頁面
【導(dǎo)讀】金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告
【正文】 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計 100% / / / 通過上面的比較可以得 出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在 38184038 元 /平方米之間，取其均值 3900 元 /平方米。 比較項目 A B C 比較系數(shù) 比較價格 4200 4200 4000 市場參考價格 4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低 200 元 /平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在 4600 元/平方米。 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 12 頁 五、財務(wù)效益 銷售收入測算 ? 根據(jù)前面的定價，多層按照 3900 元 /平方米，別墅 按照 4600 元 /平方米測算； ? 車庫地上部分按照 24000 元 /個計算，地下部分按照 36000 元 /平方米計算； ? 計算建筑面積按照 157155 平方米計算。 銷售收入估算表 序號 項目名稱 金額（元） 面積（ m2） 單價（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計 29,939,000 三、 合計 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計 658,784,392 元。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號 項目 金額（元） 單價（元 /m2） 計算面積 (m2) 備注 一、 土地費用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費 182,156,700 1,275 142,868 85 萬 /畝， 215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年， 1 元 /年 /m2 帶征地費用 13,420,000 22 萬 /畝， 61 畝 二、 前期費用 69,148,200 440 157,155 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 13 頁 前期規(guī)費 52,175,460 332 157,155 前期工程費用 13,043,865 83 157,155 其他前期費用 3,928,875 25 157,155 三、 建安工程 172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修 125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程 47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎(chǔ)配套費 1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費 54,689,940 348 157,155 六、 后期成本 5,343,270 34 157,155 小計 514,979,931 七、 間接費用 40,910,006 不可預(yù)見費 15,449,398 (一 )—— (六 )的 3% 財務(wù)費用 25,460,608 60%,一年 ,8%利率 八、 合計 555,889,937 3,537 157,155 ? 財務(wù)費用按照建設(shè)總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計算。 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個項目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。 不確定性分析 敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動 10%和 20%情況下的項目收益情況。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時本項目才可行。因此，本項目的風(fēng)險性較大。 敏感度分析表 銷售價格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟效益評價 從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 14 頁 銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。從敏感度分析來看，本項目風(fēng)險性較大。故本項目從經(jīng)濟上不可行。 損益表 序號 項目 金額（元） 一、 銷售收入 658,784,392 二、 建設(shè)總投資 555,889,937 三、 銷售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤 44,221,695 七、 投資收益率 %
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