【導(dǎo)讀】中凱集團(tuán)南匯繁榮花園項目。上海易居房地產(chǎn)研究院上海廣延路140號郵編：200072電話：56388686. ©2020年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有第1頁

　　

【正文】 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 23 頁 5．項目定位 物業(yè)類型定位 區(qū)域內(nèi)新增公寓由以往多層占主導(dǎo)向多層小高層混合社區(qū)轉(zhuǎn)變 ，同時依據(jù)本項目 的容積率來看，本項目的適宜 建設(shè) 為 多層、 小高層 、高層 的混合性社區(qū)。 商業(yè) 立足于周邊居民社區(qū)和園區(qū)，輻射整個周浦鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域，集餐飲娛樂、社區(qū)服務(wù)，主題型購物街區(qū)等，提供完全 生活 配套服務(wù) 。 本項目物業(yè)類型定位建議 物業(yè)類型 占地面積 （平方米） 比例 建筑面積 （平方米） 面積比 容積率 多層 64341 61% 64341 47% 1 小高層 19302 18% 30884 22% 高層 19302 18% 38604 28% 2 商業(yè) 2847 3% 3700 4% 合計 105792 100% 137529 100% 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 24 頁 面積配比建議 目前周康板塊的商品公寓供應(yīng)面積段主力為 90100平方米的傳統(tǒng)兩房和 110130平方米 的房型。其次是 90平方米以下的房型，而 140 平方米以上的房型供應(yīng)最少。市場供求主力將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?110130 平方米的緊湊三房。 周浦板塊競爭個案面積配比 表 樓盤名稱 一房 兩房 三房 四房 面積 （平米） 比例 （ %) 面積 （平米） 比例 （ %) 面積 （平米） 比例 （ %) 面積 （平米） 比例 （ %) 綠地 東上海一期 / / 90110 50 120130 50 / / 中邦城市 花園一期 / / 91100 19 110140 81 龍威茗庭 / / 60120 54 110150 44 190200 2 龍澤家園 一期 6070 100% 本項目建議，采用少量四房針對對大面積住宅有需求的客戶；針對區(qū)域的三房客戶群，建議三房控制在 125~135m2 之間，主要的產(chǎn)品開發(fā)以功能套型為主要產(chǎn)品開發(fā)方向，主力戶型以兩房為主，兩房面積在 8590m2 之間。 本項目面積配比建議 房型 面積 (平方米 ) 比例 一房 5565 7% 兩房 8590 45% 三房 125135 45％ 四房 140165 3% 合計 100% 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 25 頁 銷售周期 預(yù)估 取得預(yù)售證的標(biāo)準(zhǔn) 商品房預(yù)售工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)為：七層以下（含七層）的商品房項目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）的商品房項目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。 銷售周期預(yù)估 建議項目由南向北開發(fā)、低密度物業(yè)先行開發(fā)，多層－小高層－高層 — 商業(yè) 逐次開發(fā)。 按照 07 年 年底 拿地，區(qū)域月平均銷售 3500 平米的銷售速度預(yù)估， 預(yù)計整個開發(fā)周期為 4 年。 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 一期 多層 開發(fā) 銷售 二期 小高層 開發(fā) 銷售 三期 高層 開發(fā) 銷售 四期 商業(yè) 開發(fā) 銷售 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 26 頁 價格定位建議 住宅現(xiàn)時價格 ? 市場比較法：運(yùn)用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。 根據(jù)板塊在售項目具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，遴選了不同的項目樣本。 目前研究區(qū)域內(nèi)在售項目重點(diǎn)競 爭個案為中邦城市、綠地東上海、龍威名庭，所以定價選取這三個項目進(jìn)行比較。 本案價格推算 =以項目 A為參考的定價 A權(quán)重 +以項目 B為參考的定價 B權(quán)重 =8811元/平方米 根據(jù)市場價格擬合，本項目住宅產(chǎn)品的現(xiàn)時價格水平應(yīng)該在 8800 元 /平方米 商業(yè) 現(xiàn)時價格 周浦 整體商業(yè)租金范圍根據(jù)地段、進(jìn)深、經(jīng)營品種等各類因素的不同而有差異，大致范圍在— 元 /㎡ /天，考慮到本項目的產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模大盤的影響力及未來一段時間內(nèi)商業(yè)租金形勢，綜合考慮項目周邊環(huán)境因素，預(yù)計本項目商業(yè)街租金為 2 元 / ㎡ / 天 根據(jù)當(dāng)前 周浦 一般街鋪的回報率 7%來測算，將本項目未來租金折現(xiàn)可得 理論均價 ： 售價 =日租金 365/回報率 =10428 元 /㎡ 根據(jù)收益還原，本項目商業(yè)產(chǎn)品的現(xiàn)時價格水平（按商業(yè)街兩層均價計）應(yīng)該在 10428元 /平方米 比較內(nèi)容 權(quán) 重 中邦城市 綠地東上海 龍威名庭 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 1 1 區(qū)域位臵 1 外部環(huán)境 社區(qū)景觀 1 立面設(shè) 計 1 1 房型設(shè)計 配套設(shè)施 1 1 主題提煉 1 合計 100% 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 27 頁 定價修 正 ? 修正思路： 區(qū)域增長率定價法 由于本項目從開發(fā)到銷售完畢預(yù)計要 35年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預(yù)測。由此我們選擇使用區(qū)域房地產(chǎn)市場的復(fù)合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內(nèi)的價格做出科學(xué)的預(yù)估。 ? 年均復(fù)合增長率 年份 2020 年 1 月 2020 年 12 月 年度價格（元 /平米） 7040 7428 周康板塊 住宅價格年均復(fù)合增長率 =（ 7428/7040） ^（ 1/2） 1=% （ 這里我們選擇了住宅市場宏觀調(diào)控階段 05年的住宅價格為基礎(chǔ)價值，以后上升至今 2020年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共 2 年） 項目定價 多層 產(chǎn)品定價： 9100 元 /m2 本項目住宅銷售時間預(yù)計為 2020 年 3 季度至 2020 年 3 季度，取銷售均價時點(diǎn)為 2020 年 1季度，距離現(xiàn)行定價時點(diǎn)為 16 個月，采納年平均復(fù)合增長率。 項目預(yù)期銷售均價為 8800（ 1＋ %） ^16/12=9120 元 /m2 小高層 產(chǎn)品定價： 9300 元 /m2 本項目住宅銷售時間預(yù)計為 2020 年 2 季度至 2020 年 1 季度，取銷售均價時點(diǎn)為 2020 年 4季度，距離現(xiàn)行定價時點(diǎn)為 25 個月，采納年平均復(fù)合增長率。 項目預(yù)期銷售均價為 8800（ 1＋ %） ^25/12=9306 元 /m2 高層 產(chǎn)品定價： 9500 元 /m2 本項目住宅銷售時間預(yù)計為 2020 年 3 季度至 2020 年 1 季度，取銷售均價時點(diǎn)為 2020 年 4季度，距離現(xiàn)行定價時點(diǎn)為 37 個月，采納年平均復(fù)合增長率。 項目預(yù)期銷售均價為 8800（ 1＋ %） ^37/12=9559 元 /m2 商業(yè)產(chǎn)品定價： 12000 元 /㎡ 商業(yè)街的預(yù)期價格價格以每年 5% ， 距現(xiàn)行定價時點(diǎn)約 3 年 。 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 28 頁 遞增至上市預(yù)期均價為 10428（ 1＋ 5%） ^3=12071 元 /m2