【導(dǎo)讀】本文為丹桂花園項目開發(fā)前期市場調(diào)查報告。場，北距火車站公里，南距大湖中心公園公里。從周邊來看，西南面為。三星級賓館——安慶市迎賓館，四周均為已開發(fā)或在建的居住區(qū)。調(diào)查、分析，以供甲方?jīng)Q策參考。安慶經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，發(fā)展前景十分廣闊。境內(nèi)地貌多樣，氣候溫和，開發(fā)性。工業(yè)已形成國家大型企業(yè)—安慶石油化工總廠為依托的石油化學(xué)工業(yè)，以。及機電、輕紡、建材等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，是安徽省重要化工、輕紡基地。安慶交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。安慶港1986年被辟為國家一類口岸，慶長江公路大橋已經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)立項。公里并連接市區(qū)。安慶民航已開通北京、上海、廣州、廈門航線。隨著我國西部大開發(fā)政策的實施，安慶正面臨新的發(fā)展機遇。止2020年第一季度，居民消費價格總指數(shù)為，累計上升%。價及翹尾因素的影響，食品與醫(yī)療保健、個人用品類和中藥材類價格漲幅較大，及維修服務(wù)、交通和通信、居住類分別下降%、%、%和%。

　　

【正文】 206 國道都在附近。 市政、生活配套 安慶市政、生活配套較完善，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、煤氣、網(wǎng)絡(luò)等配套基本上滿足了市區(qū)需要。開發(fā)區(qū)地段缺少商業(yè)生活街道，教育設(shè)施不如市區(qū)完善，雖然具有石化四小、菱北小學(xué)、安慶九中等學(xué)校，但是當(dāng)?shù)鼐用裣Ｍ优M入重點中小學(xué)校，這個方面還存在一定的劣勢。 房產(chǎn)品 目前，安慶已開發(fā)和待開發(fā)的樓盤不少。但是，樓內(nèi)配套不夠完善，如幾乎沒有物業(yè)管理、很少配置車庫。大部分樓盤定位不清晰，個性不鮮明，理念模糊，外觀相似。 出售情況 安慶市場的住宅小區(qū) ，一旦建成，還是很有市場的。大部分樓盤都比較緊俏。在所走訪的樓盤當(dāng)中，很多樓盤 80%已經(jīng)銷售完畢，但是也存在極少數(shù)銷售不夠好的樓盤。這證明了安慶房產(chǎn)市場還是具有一定空間的。 商鋪：住宅底下的商鋪一般沒有住宅緊俏，有些地方的住宅銷售完畢但是還存在大量的商鋪未出售。 車庫配比 由于受經(jīng)濟發(fā)展的限制，在所走訪的樓盤當(dāng)中，有很多是沒有配備車庫的，大多數(shù)小區(qū)只是配備了自行車和摩托車車庫，收取一定的費用，小車庫還是極少具有的，即使配備小車庫大多數(shù)是只租不賣。具備小車庫的小區(qū)，一般價格比房價高 20%左右。 比例（% ）8%89%3%有小車位有自行車庫無任何車位 戶型面積 戶型一般集中在 80 ㎡ — 200 ㎡不等，其中主要戶型在 90 ㎡ — 150 ㎡之間。當(dāng)?shù)鼐用癖容^熱衷于大面積戶型。 商鋪面積也大小不一，范圍在 30 ㎡ — 300 ㎡不等。更多商鋪面積是集中在100 ㎡以內(nèi)。 價格水平 （ 1）住宅。安慶市內(nèi)住宅主要價格集中在 1800 元 /㎡左右，最高可賣到 2800元 /㎡；開發(fā)區(qū)一般集中在 1400 元 /㎡；下屬八縣的價格基本上保持在 1000 元 /㎡以下，大部分集中在 800— 900 元 /㎡，其中別墅價格在 1200 元 /㎡左右；長江南岸的池州地區(qū) 價格基本上保持在 1500 元 /㎡左右。 地理位置 均價（元 /㎡） 最高價（元 /㎡） 最低價（元 /㎡） 安慶市 1880 2700 1100 安慶開發(fā)區(qū) 1400 1700 980 望江縣 900 1200 700 太湖縣 850 1100 680 潛山縣 880 1200 700 懷寧縣 800 980 700 桐城市 980 1280 880 樅陽縣 820 1100 770 宿松縣 900 1250 750 岳西縣 840 1080 680 池州地區(qū) 1400 1700 1100 （ 2）商鋪。安慶地區(qū)商鋪價格起伏比較大，處于市中心的價格可以賣到10000 多元 /㎡，基本價格保持在 8000 元 /㎡左右，開發(fā)區(qū)價格一般在 7000 元 /㎡左右。下屬縣城最低只有 1100 元 /㎡，是在懷寧的大王廟市場，最高的要數(shù)岳西的天堂鎮(zhèn)老街，達到 10000 元 /㎡，總體來說，八縣的基本價格水平在 4000 元 /㎡左右。池州地區(qū)的商鋪價格一般在 6000 元 /㎡左右。 物業(yè)管理 安慶大多數(shù)物業(yè)管理都是按照每戶 20 元 /月計算。調(diào)查中了解到，最好的物業(yè)是回祥小區(qū)，其價格也是如此。還有一些是按照面積來計算的，一般是 每平方米每個月 元左右，下屬縣城基本價格也是這樣。 按揭方式 安慶市：首付 30%~40%，銀行 15 年按揭。下屬縣城：首付 50%或更多，銀行 15 年按揭。南岸：首付 30%~40%，銀行 15 年按揭。 項目綜合（ SWOT）分析 0100020003000400050006000700080009000安慶市 安慶開發(fā)區(qū) 八縣 池州 目前，安慶市場上已經(jīng)具有數(shù)量相當(dāng)多的住宅且正在開發(fā)的項目也很多，但真正有檔次的樓盤卻不多。位于開發(fā)區(qū)的項目競爭對手比較多，周圍有很多類似的在建小區(qū)。但是整個安慶市場，特別是開發(fā)區(qū)市場，大多數(shù)樓盤都很相似，沒有突出的閃光點。 對比這些樓盤，可以對項目進行一個初步的綜合分析。 優(yōu)勢（ Strength） 本地塊位于開發(fā)區(qū)，根據(jù)安慶市的整體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)將成為未來的安慶市中心，政府等相關(guān)部門已經(jīng)遷至附近。 本項目地塊相鄰安慶光彩大市場，處于開發(fā)區(qū)中有利地段。開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)良，一般比較安靜適合居住。 創(chuàng)新性概念的提出，有利于個性品牌的樹立。 經(jīng)營管理層具備超前的策劃思想，有利于項目的品牌化拓展。 在規(guī)劃設(shè)計上，提出了綠文化、綠色消費觀的理念。 戶型設(shè)計上偏重于大戶型，這正適合當(dāng)?shù)鼐用竦目谖丁? 開發(fā)商屬于浙江，與本地的開發(fā)商相比具有一定的優(yōu)勢，其主要表現(xiàn)在經(jīng)營觀念和創(chuàng)建良好的人居 文化上。 劣勢（ Weakness） 周邊缺少比較正規(guī)的商業(yè)街道，沒有大規(guī)模的商業(yè)群，影響居民生活消費； 項目總體量不足，難以形成規(guī)模效應(yīng)。外觀形象不夠突出，難以形成個性化； 周邊人流量偏少，商業(yè)缺乏科技含量，不適宜商鋪推廣； 周圍眾多住宅樓盤同時開發(fā)，形成一個激烈的競爭環(huán)境。 機會（ Opportunity） 安慶房產(chǎn)市場處于不成熟階段，地方政府對房產(chǎn)政策寬松并積極鼓勵。老 百姓生活水平的提高有利于房產(chǎn)的銷售。 光彩大市場的紅火有利于開發(fā)區(qū)小商品經(jīng)濟的發(fā)展，其市場內(nèi)的生意 人多為外地人，而根據(jù)調(diào)查我們了解到，很多的在光彩市場的生意人愿意在附近購買住房，如回祥小區(qū)內(nèi)的基本住戶均為光彩市場的商人，所以，針對這一特點，我們可以拉攏一批外地的商人作為消費對象。 本地居民習(xí)慣生活在市中心，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市中心的雜亂環(huán)境比較嚴(yán)重，更多的老百姓傾向于在相對比較安靜的開發(fā)區(qū)購買住房。 開發(fā)區(qū)是未來的安慶市中心地帶，政府的整體規(guī)劃有利于本項目的銷售宣傳。 威脅（ Threat） 宏觀政策，宏觀調(diào)控，市場漸趨理性與成熟，消費心理的微妙變化，可能會對項目的推廣與銷售造 成一些負(fù)面影響。 項目周邊眾多雷同的項目正在開發(fā)，有的已經(jīng)開發(fā)完畢，其對該項目產(chǎn)生一定的威脅。如康來特家苑、星光佳園等。 本項目屬外地企業(yè)開發(fā)，可能會出現(xiàn)一些不確定的不利因素。 根據(jù)以上調(diào)查情況，結(jié)合項目自身的開發(fā)理念，現(xiàn)給出以下一些初步建議，供甲方參考： 堅定品牌開發(fā)理念，走精品化、個性化拓展之路； 進一步細分市場，鎖定個性化目標(biāo)群體； 項目所處區(qū)域為開發(fā)區(qū)，周邊競爭項目也很多，且都比較相似，因此，想要銷售出成績，就必須樹立與眾不同的銷售觀念。促銷方式上力求靈活多變，力氣新穎獨特。 引獨特目標(biāo)群體，建議將主要目標(biāo)群體鎖定為安慶市內(nèi)以及處于光彩市場的商人。針對這些人群，做針對的調(diào)查，做針對的促銷。 由于開發(fā)區(qū)特殊的地理環(huán)境，外來人口較多，一般居住居民比較擔(dān)心安初步建議 全等問題，因此，要做好物業(yè)管理措施，加強宣傳物業(yè)管理的優(yōu)勢。 加強戶型的宣傳，建議準(zhǔn)顧客與其他樓盤進行比較，大面積的戶型適合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?，而本項目的特點就是戶型都比較大，正適應(yīng)了這一需求。 由于周圍商業(yè)氛圍不是很濃，估計一樓商鋪銷售情況應(yīng)該比較良好，處于二樓的商鋪，可以考慮做單一的規(guī)模市場。在這點上，比照光彩市場，避 免與其發(fā)生經(jīng)營項目上的沖突，導(dǎo)致商鋪銷售成績下滑。 宣傳過程中建議使用精美的樓書與夾報，這個對當(dāng)?shù)鼐用窬哂泻艽鬀_擊效果，使他們的腦海中形成對本項目良好的觀念。