【文章內(nèi)容簡介】 ，宏觀調(diào)控下的住宅市場逐漸表現(xiàn)出了年度成交均價上漲受抑、漲幅減小的態(tài)勢。06 年 112 月的住宅成交均價最高點出現(xiàn)在 6 月，為 9230 元 /平方米；年底的均價比年初時的全年最低價高出了 36 個百分點，全年住宅市場成交均價表現(xiàn)出波動上揚的走勢。 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 9頁 競爭市場分析 區(qū)域 供應(yīng)分析 區(qū)域 土地供應(yīng)情況 南匯 的土地供應(yīng)以中低價配套商品房為主， 自 06 年開始經(jīng)營性土地的供應(yīng)開始增加，截至至 07 年 10 月經(jīng)營性土地的供應(yīng)達到 469084 平米。 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 住宅 供求 情況 南 匯區(qū) 05年 06年累計供應(yīng)量 692 萬平方米，成交量 283 萬平方米，供求比為 1： ，供應(yīng)遠大于成交。 從供求情況來看，區(qū)域商品房成交量變動幅度不大，基本保持在每季度 40萬平方米，成交相對平穩(wěn)；市場基本處于供大于求的狀態(tài)中，季度供求比保持在 1： 左右，區(qū)域商品房市場呈供遠大于求態(tài)勢。 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 2020 2020 年南匯區(qū)經(jīng)營性用地出讓情況35316918678469084010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002020 2020 2020 至今經(jīng)營性用地 （㎡）南匯區(qū)0 5 年 0 6 年商品房供求關(guān)系分布圖0 5 年一季度 0 5 年二季度 0 5 年三季度 0 5 年四季度 0 6 年一季度 0 6 年二季度 0 6 年三季度 0 6 年四季度萬平方米供應(yīng)量 成交量 供求比 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 10 頁 項目周邊未來三年的供應(yīng)量 ? 待開發(fā)土地－后續(xù)土地供應(yīng)量超過 220 萬平米，建筑類型以小高層、高層為主。 周康 板塊 待開發(fā)土地列表 地塊 地址 建筑面積 （平方米） 建筑類型 預(yù)計 上市時間 周浦鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū) 7號地塊 項目 東至咸塘港；南至筆化路；西至康沈路；北至陸家浜路 97179 多層、小高層 2020 圣鑫苑 4 號地塊 東至浦安路；南至川周路；西至周東路；北至沿船港 301808 多層、小高層 2020 周浦鎮(zhèn) 35 街坊8/5 丘地塊一期 項目 橫橋路 136 弄 11 支弄 40600 5棟多層 。10棟小高層 2020 東方晶華園 東至康沈路；南周浦路；西至中圓新村；北至漕溪公寓 56000 多層、小高層 2020 周浦鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū) 29號地塊一期 南匯區(qū)周浦鎮(zhèn) 118468 規(guī)劃不詳 2020 周 浦鎮(zhèn) 23 號地塊 東至普安路；西依周東路；南靠周鄧路；北傍關(guān)岳路 636400 小高層、高層 2020 明天華城項目 東至康沈公路；西依滬南公路，南靠周祝公路；北依繁榮路 748600 多層、小高層、高層 2020 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 11 頁 ? 在售 項目 后續(xù) 供應(yīng) 0810 年后續(xù)供應(yīng)約 198 萬方，建筑類型以多層、小高層為主。 周康 板塊 在售項目后續(xù)供應(yīng)列表 物業(yè)名稱 在售面積（平方米） 未推出面積（平方米） 康橋半島 8200 16200 中科大學(xué)村 20631 90000 中邦城市 128589 582000 綠洲康城二期 156082 543918 綠地東上海 18945 490000 美林小城 323517 26483 天臺星城 50235 109765 龍威茗庭 43595 7900 匯麗苑 21460 98540 康庭苑 37252 5053 寧怡苑 68405 11000 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 結(jié)論： 預(yù)計未來 23年后，隨著配套的逐漸成熟，周康板塊將進入真正的開發(fā)高潮，市場競爭將日趨激烈 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 12 頁 需求 分析 周康版塊 樓盤的銷售速度 區(qū)域品質(zhì)較好的樓盤價格 提升幅度較大，中邦城市的均價提升幅度最大，目前均價已達10862 元 /平米。 周康板塊公寓 價格及去化分析 表 所屬梯隊 樓盤名稱 目前均價 （元 /平米） 去化速度 平米 套 /月 第一梯隊 中邦城市 10862 5537 44 綠洲康城 10116 4137 35 綠地東上海 8812 2962 27 第二梯隊 美林小城 5820 5145 51 天臺星城 6643 1185 11 龍威茗庭 6805 2050 18 第三梯隊 匯麗苑五期 4708 1127 14 寧怡苑 5237 2819 25 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 目標(biāo)客戶 周康板塊住宅市場的客源以本地住戶為主；亦有部分周邊村、鎮(zhèn)的改善型客戶遷入板塊內(nèi)；預(yù)計未來至 2020年人口導(dǎo)入 將達到 約 21 萬（不包括四高小區(qū)人口）。加上對市區(qū)購房者的吸引，未來人口對房產(chǎn)的需求旺盛，人口導(dǎo)入成為拉升板塊的重要 因素 。 ? 本地客源非常集中，周、康兩鎮(zhèn)各具特色 周 浦 舊城改造 正在 的持續(xù)進行，當(dāng)?shù)鼐用窀纳?住宅的 需求 非常旺盛。周浦鎮(zhèn)作為具有素有“小上海”稱號的老鎮(zhèn)，現(xiàn)代化的商業(yè)配套也很齊全，導(dǎo)致相當(dāng)具有“戀土情節(jié)”的被動遷居民原拆原回、就近臵業(yè)。而康橋則是南匯開發(fā)最早的鎮(zhèn)，在大力進行鎮(zhèn)區(qū)改造的同時，逐步被打造成了 低密度高檔居住區(qū) ，受浦東新區(qū)大力開發(fā)的輻射影響，康橋生活區(qū)也日益，本地客源關(guān)注比例無周浦的高。 ? 世博動遷居民購房首選 又受浦東工作白領(lǐng)青睞 世博會動遷迫使浦東三林板塊的大量居民重新臵業(yè)，作為上海動遷三大區(qū)域，即江橋，顧村和周浦之一的周浦鎮(zhèn)吸引了三林地區(qū)的大量剛性需求。 而康橋公寓市場則吸引的主要是浦東及鄰近區(qū)域 工作的非本土白領(lǐng)，鄰近公司方便、對南匯康橋無認(rèn)知抗性、資金相對比較寬裕，可承受月還 5000元 /平方米左右的貸款，折合 10 年期，總共可貸 45 萬，則該客群可承受總價在 65 萬左右。 近幾年該區(qū)域住宅項目的大量開 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 13 頁 發(fā)并建成， 各類配套諸如 申花足球?qū)W校、上海劍橋?qū)W院等 學(xué)校 的建成和投入使用，使得區(qū)域內(nèi)的配套日漸成熟和完善 ，對于此類客群的吸引力進一步激增。 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 客源構(gòu)成 本地住戶 周邊改善型 園區(qū)導(dǎo)入 ? 園區(qū)導(dǎo)入客源 ， 約 占10%。 周邊村、鎮(zhèn)改善型客戶，約占 20%。 區(qū)內(nèi)本地自住客戶，約占 70%。 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 14 頁 周康板塊0 5 0 7 年住宅成交均價走勢圖01000200030004000500060007000800005年第一季度05年第二季度05年第三季度05年第四季度06年第一季度06年第二季度06年第三季度06年第四季度07年第一季度07年第二季度07年第三季度元/ 平方米 價格 分析 價格 走勢 從 2020年的情況看，周康公寓市場成交均價又基本回暖，并且震蕩上漲，對于 5月新政的出臺，對整 體市場價格的增長應(yīng)當(dāng)構(gòu)不成抑制，至 6 月，成交均價達到 5396 元 /平方米，已經(jīng)和去年調(diào)控前基本持平，目前的成交均價基本保持在 7075 元 /平方米。 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 中凱 集團 南匯繁榮花園 項目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有