【導(dǎo)讀】2020年末，全市戶(hù)籍總?cè)丝跒?24萬(wàn)人。其中，市區(qū)人口315萬(wàn)人，四縣（市）人。口409萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為‰。城市恩格爾系數(shù)為%，村鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)%。長(zhǎng)春屬于中型欠發(fā)達(dá)城市，在吉林省具有絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)性?xún)?yōu)勢(shì)，成為吉林省的核心。投資方面的統(tǒng)計(jì)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資始終保持20%左右的穩(wěn)步增長(zhǎng)。2020年1-9月長(zhǎng)春全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值元，比上年同期增長(zhǎng)%。第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%。以上數(shù)據(jù)可以看出，長(zhǎng)春市2020年1-9月中產(chǎn)業(yè)比重出現(xiàn)較大調(diào)整。產(chǎn)值70%以上的汽車(chē)工業(yè)因成本上升，銷(xiāo)量下降出現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難。其中建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比往年有所增幅，但。增量及速度放緩。個(gè)長(zhǎng)春市的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與消費(fèi)能力，這是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。除遇到重大政治因素外，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)整體發(fā)展的良好勢(shì)頭短時(shí)間將不可逆轉(zhuǎn)。所以從這個(gè)角度看長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還是比較廣闊的。萬(wàn)平米到288萬(wàn)平米的跨越，總體增長(zhǎng)量翻了倍，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸行漸穩(wěn)。

　　

【正文】 一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象是，與青島正衰敗的傳統(tǒng)商業(yè)中心中山路 類(lèi)似，長(zhǎng)春的主要產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售項(xiàng)目主要出現(xiàn)在該區(qū)域，代表性的項(xiàng)目是金座購(gòu)物休閑廣場(chǎng)和中韓友誼大廈，定價(jià)很高，體量很大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景不明，銷(xiāo)售情況不算理想，投資前景更是迷茫。 紅旗街商業(yè)中心 以工農(nóng)大路和紅旗街交會(huì)處為中心的區(qū)域，包括和光路、富錦路以及工農(nóng)大路和紅旗街的部分路段。 工農(nóng)大路以前實(shí)際上是長(zhǎng)春的醫(yī)療中心，大小醫(yī)院比鄰。隨著歐亞商都的經(jīng)營(yíng)良好和輻射力，亞細(xì)亞、時(shí)代購(gòu)物等的設(shè)立、以及沿富錦路密集分布的小型餐飲、購(gòu)物專(zhuān)賣(mài)、酒吧等，逐漸形成該區(qū)塊的商業(yè)中心。該區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)在于由于比鄰大小南湖，屬于長(zhǎng)春的 高尚居住區(qū)，該區(qū)塊聚集了大部分的高收入人群。 該區(qū)塊的消費(fèi)以中檔為重要特征，除滿足本區(qū)塊人口消費(fèi)外，還能吸引其它區(qū)塊的中檔消費(fèi)需求客戶(hù)。 位于歐亞商都 8 樓的數(shù)碼城是目前覆蓋整個(gè)長(zhǎng)春的數(shù)碼消費(fèi)中心，隨著長(zhǎng)江路科技城的經(jīng)營(yíng)，客戶(hù)也在逐漸被分流（長(zhǎng)江科技城的生意逐漸好轉(zhuǎn)），但買(mǎi)電腦到歐亞的意識(shí)在長(zhǎng)春消費(fèi)者中的印象比較深刻，隨著百腦匯的開(kāi)業(yè)，這一點(diǎn)會(huì)逐漸被強(qiáng)化。 該區(qū)塊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金分布比較凌亂，最高的出現(xiàn)在亞細(xì)亞、歐亞相對(duì)的街左右兩側(cè)和紅旗街與富錦路交匯處，部分小門(mén)面租金高達(dá) 30 元 /日 /平方米使用面積，稍 微偏一 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 些的地方租金則很低，不足 5 元 /日 /平方米使用面積。 該區(qū)塊目前的商業(yè)就大大的集中在歐亞、亞細(xì)亞之間，時(shí)代的人明顯少，總體來(lái)講，紅旗街（窄）的商業(yè)氛圍比工農(nóng)大路（寬）的商業(yè)氛圍好，到百腦匯及我們所看中項(xiàng)目所處的地段已處于人流明顯減少的區(qū)域（百腦匯和省醫(yī)院中間的公交點(diǎn)分流了相當(dāng)一部分人流） 桂林路商業(yè)中心 —— 年輕人的時(shí)尚與潮流 是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合圍的區(qū)域，以同志街和桂林路交會(huì)處為中心。與紅旗商圈距離不遠(yuǎn)。 該區(qū)域是的商業(yè)以沿街網(wǎng)點(diǎn)為主，是年輕人的主要購(gòu)物場(chǎng)所，近期剛開(kāi)出一家梅龍鎮(zhèn)購(gòu) 物廣場(chǎng)，生意一般。 四、針對(duì)性物業(yè)調(diào)研 興恒 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售 地址：重慶路、重慶胡同、崇智街交會(huì)中心的住宅地下負(fù)一層 開(kāi)發(fā)商：興恒集團(tuán) 業(yè)態(tài)：農(nóng)改超，集合了菜市、超市、小吃為一體 銷(xiāo)售單價(jià)：以鋪位的位置和功能為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，算到使用面積， 3~8 萬(wàn) /平方 銷(xiāo)售模式：產(chǎn)權(quán)式分割。大多已經(jīng)出租，近期開(kāi)業(yè)，但租金較低，根據(jù)銷(xiāo)售提供的數(shù)據(jù)測(cè)算在 6%左右的收益，不固定。租賃合同一年一簽，不提供風(fēng)險(xiǎn)保障，稅費(fèi)自理，銷(xiāo)售人員鼓勵(lì)逃稅。 銷(xiāo)售情況：整體需要出售的部分約 70%，分兩期出售，現(xiàn)在出售的是一期，已 出售了一部分，但整體的出售比例很小。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：一個(gè)跨掉的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，進(jìn)行翻新改造。在地下，重新裝修的水平很差，地面部分重做，頂部不變，已經(jīng)破舊。單價(jià)高，已經(jīng)達(dá)或超過(guò)到長(zhǎng)春市商業(yè)核心區(qū)門(mén)面房的價(jià)格。不保證投資收益，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，但也實(shí)現(xiàn)了部分銷(xiāo)售。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 金座休閑廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春金座房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 商業(yè)管理：長(zhǎng)春金座購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司 項(xiàng)目東西長(zhǎng)度（珠江路）： 70 米左右 項(xiàng)目南北長(zhǎng)度（人民大街）： 100 米左右 總建筑面積： 150000 平方米。寫(xiě)字樓面積： 9 萬(wàn)平方米左右。商場(chǎng)面積： 6 萬(wàn)平 方米左右。 結(jié)構(gòu)：全框架結(jié)構(gòu) 業(yè)態(tài)： 16 層為百貨（目前處于招商中，進(jìn)度緩慢）， 7 層至 33 層為五星級(jí)寫(xiě)字樓和四星級(jí)酒店 銷(xiāo)售單價(jià)： 一層均價(jià)： 22000 元左右 二層均價(jià)： 15000 元左右 三層均價(jià)： 12000 元左右 四層：不售，自營(yíng) 五層：不售，自營(yíng) 六層：不售，自營(yíng) 銷(xiāo)售模式：十年返租，年 10%回報(bào) 銷(xiāo)售情況：據(jù)稱(chēng)銷(xiāo)售達(dá) 80%左右（ 1 樓， 3 樓），但現(xiàn)實(shí)中詢(xún)問(wèn)時(shí)，很多好位置都可以選擇。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目地段不能說(shuō)很適合經(jīng)營(yíng)高檔百貨和商務(wù)樓，站前商圈以中低檔商業(yè)為主，消費(fèi)群以低檔消費(fèi)群為主，因此該項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng) 營(yíng)前景并不理想。該項(xiàng)目推廣、營(yíng)銷(xiāo)力度非常大，長(zhǎng)春人基本都知道該項(xiàng)目。 中韓友誼大廈 擬產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售，后中止 地址：遼寧路 5 號(hào)，火車(chē)站旁 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春中韓友誼會(huì)館有限公司 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 業(yè)態(tài)：尚未明確，原定為第一街百貨，現(xiàn)對(duì)外不明確，估計(jì)是百貨業(yè)態(tài) 項(xiàng)目介紹： 建筑規(guī)模： 平方米 占地面積： 6000 平方米 層數(shù)規(guī)劃：地下一層（直接與長(zhǎng)春火車(chē)站出口相同），地上 20 層， 寫(xiě)字樓部分：寫(xiě)字樓為塔式結(jié)構(gòu)， 6 樓以上為寫(xiě)字樓，從 平方，單價(jià)：41005100 元 /㎡，主力戶(hù)型 在 4360 ㎡，沒(méi)有返租，預(yù)計(jì)租金為 1 元 /㎡ /天。銷(xiāo)售情況不佳。 銷(xiāo)售單價(jià)：原定為一樓 30000 元銷(xiāo)售單價(jià)，后對(duì)外宣稱(chēng)不銷(xiāo)售 銷(xiāo)售模式：原定為 5 年固定回報(bào)，年返 10% 銷(xiāo)售情況：初期嘗試接待過(guò)客戶(hù)，后因客戶(hù)量太少，現(xiàn)停止銷(xiāo)售。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目已接近現(xiàn)房，但目前商業(yè)、寫(xiě)字樓部分都基本滯壓在手上，商業(yè)現(xiàn)已被迫停止銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓部分仍在對(duì)外銷(xiāo)售，不過(guò)銷(xiāo)售緩慢。 世紀(jì)鴻源大廈 市區(qū)核心的住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓綜合項(xiàng)目 地址：西安大道 8 號(hào)，大連萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)正對(duì)面 開(kāi)發(fā)商：金鶴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（政府關(guān)系良好 ，專(zhuān)為政府造辦公大樓） 業(yè)態(tài)：地下 16 層為商場(chǎng)（擬經(jīng)營(yíng)女人主體高檔百貨）， 7 至 30 層 2/3 為酒店式公寓， 1/3為寫(xiě)字樓；酒店式公寓為住宅產(chǎn)權(quán)，但只有 50 年（有預(yù)售證） 銷(xiāo)售單價(jià)：商場(chǎng)不對(duì)外銷(xiāo)售，正對(duì)外招商，招商租金共開(kāi)價(jià)是 5 樓達(dá) 280 元 /月 /平， 1 樓為 800 元 /月 /平左右；住宅均價(jià) 5500，每層相差 50 元 銷(xiāo)售模式：住宅承諾對(duì)外代理租賃，可作為辦公用房用（吸引投資人），但不簽署任何合同 銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況較好 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該物業(yè)所處地段是非常適合作頂級(jí)寫(xiě)字樓的，而開(kāi)發(fā)商選擇了大部分作為住宅銷(xiāo)售，也充分可看出 長(zhǎng)春的寫(xiě)字樓市場(chǎng)是有價(jià)無(wú)市，開(kāi)發(fā)商寧可選擇更穩(wěn)妥的住宅模 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 式（雖然不正規(guī)，只有 50 年產(chǎn)權(quán)，擦邊球），也不愿意選擇可能銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)更高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 亞泰鼎盛國(guó)際 市區(qū)核心的寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合項(xiàng)目 地址：重慶路和人民大路的交匯處 開(kāi)發(fā)商：亞泰地產(chǎn) 業(yè)態(tài)： 16 樓商場(chǎng)， 7 層商務(wù)會(huì)所， 828 層辦公樓 銷(xiāo)售單價(jià)：均價(jià) 6000 元 /平方米 銷(xiāo)售模式：帶租約銷(xiāo)售， 2 年租約， 10%回報(bào) 銷(xiāo)售情況：去年 10 月份開(kāi)始銷(xiāo)售， 7 個(gè)月銷(xiāo)售 60% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于重慶路的中段，屬于繁華的商業(yè)區(qū)，大樓 16 層為亞泰富 苑購(gòu)物廣場(chǎng)（高檔購(gòu)物廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)），而且外觀恢宏大氣，項(xiàng)目配套齊全， 7 層為商務(wù)會(huì)所，設(shè)有恒溫游泳池，項(xiàng)目啟用之后有望成為重慶路上標(biāo)志性寫(xiě)字樓綜合項(xiàng)目。 南郡 水云天 長(zhǎng)春最合適居住的景觀房項(xiàng)目（靠近紅旗商圈） 地址：延安大路，湖西路 開(kāi)發(fā)商：香港南益集團(tuán) 業(yè)態(tài)：湖景住宅 介紹：項(xiàng)目規(guī)劃用地： 10 萬(wàn)平米，總建筑面積 18 萬(wàn)平米，容積率 ，建筑密度 18%；共規(guī)劃 15 棟多層及小高層住宅 /一梯兩戶(hù) /全電梯設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售單價(jià)： 4000 到 6000， 6000 為可看到南湖的； 銷(xiāo)售模式： 銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情 況良好 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目是目前長(zhǎng)春最受人注目的住宅，靠近紅旗商圈和桂林商圈，處于長(zhǎng)春最大的綠色帶中間。