【導(dǎo)讀】2020年上半年臨沂供應(yīng)土地有所回落，共推出土地量約為263萬平方米，總建筑面積約為394萬平方米。多開發(fā)商在各區(qū)域內(nèi)激烈爭(zhēng)奪相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地塊。居各個(gè)區(qū)之首，由此可以看出開發(fā)商對(duì)該區(qū)域的充滿信心。1-5月份，全市商品房銷售面積達(dá)，同比增長(zhǎng)%，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額13億元，其中商品住宅銷售面。積為，同比增長(zhǎng)%。2020上半年，臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“供銷兩旺”的局面。由于去年“90/70”政策的出臺(tái)和今年上半年剛性需求的集中爆發(fā)，臨沂市場(chǎng)上中小戶型集中放量，成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象，但。是在市場(chǎng)份額中只占了很小的一部分，供應(yīng)相對(duì)有限，后續(xù)開發(fā)需要周期，所以在臨沂市場(chǎng)出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的情況，由。所增加，但是價(jià)格依然會(huì)保持上漲的趨勢(shì)，或者始終在高價(jià)位區(qū)調(diào)整，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入新的高速發(fā)展時(shí)期。截至今年6月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到249家。展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年臨沂房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。該《通知》明確規(guī)定，單位職工牟取住房利益。

　　

【正文】 發(fā)區(qū)則主要是以商住及商業(yè)為主，住宅開發(fā)為輔。河?xùn)|與羅莊的土地供應(yīng)量的總和占整體供應(yīng)量的 10%。蘭山的土地供應(yīng)以商住為主，商業(yè)為輔，土地供應(yīng)主要集中在西部商貿(mào)區(qū)及涑河沿線。純住宅土地明顯供應(yīng)不足，只有 18萬平米，這表明政府在土地供應(yīng)上開始有所控制，也說明城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地，已經(jīng)呈現(xiàn)后備不足。但考慮前期的大量出讓，臨沂依然處于土地開發(fā)過剩的時(shí)期。但是南坊與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的放量，也在一定程度上昭示著政府對(duì)新區(qū)的建設(shè)還依然是通過土地轉(zhuǎn)賣買回收資金。 從上市土地的性質(zhì)看，商住及住宅所占的比例明顯要高出商業(yè)用地，但是商業(yè)用地也出現(xiàn)了非常明顯的放量。這與政府城市建設(shè)與區(qū)域規(guī)劃是密不可分的，但是短期內(nèi)商業(yè)供應(yīng)過于密集也會(huì)帶來供應(yīng)過大的現(xiàn)象，從而影響市場(chǎng)上產(chǎn)品的消化。 河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 上市土地 15宗 1220314平米 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 2 7 6 面積 122225平米 ? 按區(qū)域劃分： ? 蘭山出讓結(jié)果 23宗 平米 4． 2）南坊成為土地供應(yīng)焦點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)尚待提高 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 7 12 4 面積 126122平米 河?xùn)| 出讓土地結(jié)果 5宗 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 4 1 0 面積 45854平米 0平米 2 0 0 7 年上半年土地出讓性質(zhì)分析36%41%23%住宅商住商業(yè)羅莊 土地出讓結(jié)果 5宗 175178平米 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 2 1 2 面積 84835平米 39648平米 按區(qū)域劃分： 蘭山 出讓土地結(jié)果 23宗 河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 土地出讓結(jié)果 8宗 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 0 6 2 面積 0平米 南坊 土地出讓結(jié)果 15宗 1125008平米 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 11 2 2 面積 716590平米 220491平米 109406平米 按性質(zhì)分： 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 27 20 14 面積 1117709平米 1297920平米 上半年，成交土地 2638344平米計(jì) 56宗地，南坊的成交土地最大，占到總成交量的 42%達(dá)到 1125008平米，住宅是其土地供應(yīng)的最主要部分，占南坊成交總面積的64%，羅莊與河?xùn)|的成交率非常高，而經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的上市土地的流拍較高，這與該區(qū)域的整體氛圍依然沒有形成，投資者信心不足有必然的聯(lián)系。蘭山的土地流拍主要集中在涑河沿線，這主要是由于政府在土地開發(fā)上所開出的一些附加條件讓很多開發(fā)商無法承受，另外，整個(gè)片區(qū)未來的發(fā)展形勢(shì)走勢(shì)并不明朗。 附件：臨沂最新基準(zhǔn)地價(jià) 序號(hào) 土地級(jí)別 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 1 一級(jí) 1495 860 490 2 二級(jí) 1174 712 283 3 三級(jí) 920 477 193 4 四級(jí) 534 380 145 5 五級(jí) 338 169 133 6 六級(jí) 150 142 臨沂市人民政府關(guān)于公布臨沂市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知蘭山、羅莊、河?xùn)|區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，臨沂高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，縣級(jí)事業(yè)單位，市七大企業(yè)集團(tuán)公司，各高等院校： 臨沂市城區(qū) ，已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議討論通過，省國(guó)土資源廳魯國(guó)土資字[2020]170號(hào)文正式批準(zhǔn)?，F(xiàn)公布如下： 一、臨沂市城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地級(jí)別劃分 (一 )商業(yè)、住宅用地劃分為六級(jí) 一級(jí)地位于蘭山區(qū)：涑河與沂河交匯處～臨沂衛(wèi)?！A聯(lián)商廈～通達(dá)路水田橋南～水田路與商城路交匯處～解放路與商城路交匯處～汽車總站～體育場(chǎng)～沂蒙文化大廈～金雀山車站～工程機(jī)械廠～沂河西岸。 二級(jí)地位于蘭山區(qū)一級(jí)地外：涑河與沂河交匯處～沿涑河向西～副食品批發(fā)市場(chǎng)～再生資源公司～塑料、土雜市場(chǎng)～通達(dá)路水田橋～自行車市場(chǎng)～地礦七隊(duì)～王莊車站～啟陽(yáng)路與商城路交匯處～七中～熱電廠～榮華大酒店～八一路與平安路交匯處～田園大酒店～勞保廠向西到中丘路～公路技?！屎游靼?。 三級(jí)地分三片。第一片位于蘭山區(qū)二級(jí)地外：涑河與沂河交匯處～十里堡村東與祊河交匯處～會(huì)展中心～市綢絲廠～蘭山中學(xué)～建材市場(chǎng)～汽配城～華泰大廈～鐵路與陷泥河交匯處～鐵路與沂河西岸交匯處；第二片位于羅莊區(qū)：礦務(wù)局技校一陶瓷商城～羅莊鎮(zhèn)電廠～美華瓷廠～湖西崖小崗南～礦務(wù)局技校；第三片位于河?xùn)|區(qū)政府～市肉聯(lián)廠西～雙橋路與鐵路交匯處～二○五公路與鐵路交匯處～沂河與楊莊東西路交匯處～沂河西岸與鳳凰大街交匯處～九曲中學(xué)～區(qū)政府。 附件：臨沂最新基準(zhǔn)地價(jià) 四級(jí)地位于三級(jí)地外，分四片。第一片位于蘭山區(qū)：葛家王平莊村東與祊河交匯處～八里屯村東～前韋家屯～小婁莊～趙家紅埠寺～后崗頭～鋼鐵廠～鐵路與陷泥河交匯處～前盛莊～機(jī)床加工廠～電廠鐵路專用線北～蘭山、羅莊區(qū)界與鐵路專用線交匯處～小埠東攔河壩；第二片位于羅莊區(qū)：電力鐵塔廠～柯來利食品廠～礦務(wù)局電廠西～沈泉莊～公路收費(fèi)站～華光裝飾玻璃廠～雙龍路與羅七路交匯處～開發(fā)區(qū)辦公大樓～湖西崖三村西～湖西崖二村～雙月園學(xué)校南～電力鐵塔廠；第三片位于河?xùn)|區(qū)：沂河桃園路交匯處～孟家于埠村～范家于埠～九曲鎮(zhèn)養(yǎng)豬場(chǎng)～沭埠嶺村～鞏家村～鞏家村界與鐵路交匯處～鐵路與沂河?xùn)|岸交匯處～沂河桃園路交匯處；第四片位于南坊片：橋坊村～蔣家寨、西曲沂村界與祊河交匯處～鎮(zhèn)中心中學(xué)～銅材廠～謝家宅村～七德村～橋坊村。 五級(jí)地位于四級(jí)地外，分三片。第一片位于蘭山區(qū)和羅莊區(qū)：祊河與角沂莊南村界交匯處～硯臺(tái)嶺村南～市農(nóng)科所東～南沙埠莊村～杭頭村～劉家三崗～潘莊村西～大白衣莊～前崔家莊村～朱陳北村～朱陳西南村～朱張橋西北村～趙家壩～老屯煤礦～臨沂礦務(wù)局～東風(fēng)煤礦～沈泉莊養(yǎng)豬場(chǎng)～臨沂發(fā)電廠～呂家圩子南村界與沂河交匯處～小埠東攔河壩；第二片位于河?xùn)|區(qū)：沂河與規(guī)劃北外環(huán)交匯處～東張官莊～坡埠～西蘭墩村西～芝麻墩村西～沂濱水泥廠北～后朱汪村～后朱汪村向西與沂河交匯處；第三片位于南坊片：蔣家寨～小朱夏～大朱夏～東南曲坊～南坊第一中學(xué)～鄭城子村西～柳青河與青年路交匯處～前七溝村西橋～動(dòng)植物園～橋坊村。 六級(jí)地在五級(jí)地以外的區(qū)域。 臨沂市上半年房地產(chǎn)廣告投放方式解析 監(jiān)控時(shí)間 1月 3日 6月 30日 一、平面媒體監(jiān)測(cè) 注：以下統(tǒng)計(jì)以 《 沂蒙晚報(bào) 》 、 《 魯南商報(bào) 》 、 《 齊魯晚報(bào) 》 三大媒介為主， 《 房產(chǎn)信息 》 、 《 廣播電視報(bào) 》 為輔 上半年報(bào)紙廣告投放比例分析60%23%17%沂蒙晚報(bào)魯南商報(bào)齊魯晚報(bào)二、網(wǎng)絡(luò)媒體監(jiān)測(cè) 注：以臨沂房產(chǎn)網(wǎng)為主 三、其他媒體監(jiān)控 注：臨沂電視臺(tái)、新波浪公共樓宇傳媒 廣告投放版面及表現(xiàn)形式 沂蒙晚報(bào) 報(bào)花 1/4版面 1/2版面 整版 跨版 頻次 157 32 27 148 19 比例 42% % 7% % 5% 魯南商報(bào) 報(bào)花 1/4版面 1/2版面 整版 跨版 頻次 18 21 14 89 6 比例 12% % 10% % 4% 齊魯晚報(bào) 報(bào)花 1/4版面 1/2版面 整版 跨版 頻次 0 9 26 71 5 比例 0 8% 23% 64% % 從上面分析我們可以看到，沂蒙晚報(bào)的房產(chǎn)廣告的頻次約占到魯南商報(bào)與齊魯晚報(bào)的總合多。作為臨沂的市民報(bào)，該報(bào)紙的廣告效應(yīng)很大，但是齊魯晚報(bào)的廣告閱讀度也很高，不過關(guān)注度不夠，另外也需要提出的是臨沂日?qǐng)?bào)的廣告效果被明顯低估。作為黨政機(jī)關(guān)報(bào)，其宣傳效應(yīng)沒有被充分挖掘，尤其是定位高端的樓盤。 房產(chǎn)信息：整版 72期 廣播電視報(bào)：整版 13次 半版 7次 上半年媒體投放區(qū)域分析84%5%10%0%1%蘭山南坊羅莊河?xùn)|日照區(qū)域名稱 推盤量 頻次 蘭山 35 524 南坊 2 31 羅莊 7 168 日照 5 17 上半年的總推盤量為 624個(gè)，其中蘭山占到了 71%的量，這表明目前蘭山依然為臨沂房產(chǎn)廣告消費(fèi)的主要區(qū)域。羅莊主要的廣告來自天鵝湖、觀天下及美澳花園等。而河?xùn)|則 1個(gè)沒有，這與整個(gè)片區(qū)范圍內(nèi)的樓盤過少，且不注重推廣營(yíng)銷有著直接的關(guān)系。 以上選擇， 82%為彩色硬廣。 臨沂房產(chǎn)網(wǎng)：橫條廣告 8次，其他形式 5次。 上半年廣告投放情況 上半年投放廣告的樓盤數(shù)量累計(jì) 45個(gè)（野樓盤除外）； 其中：住宅類 31個(gè)，商務(wù)類 4個(gè)，商鋪類 8個(gè)，外地樓盤 5個(gè)，基本為日照樓盤 上半年月份房地產(chǎn)廣告推盤量及發(fā)布頻次總量統(tǒng)計(jì)如下表 臨沂區(qū)域市場(chǎng)微觀分析報(bào)告 城中板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析 2020年上半年，城中板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售喜人，在銷售樓盤為富城 IBIH，城建時(shí)代廣場(chǎng)，河畔花園，中僑陽(yáng)光濠庭，馨園小區(qū)，美多商務(wù)花園等可銷售面積達(dá)到 40萬平米，除卻部分樓盤外，整個(gè)城中板塊銷售態(tài)勢(shì)都非常良好。 根據(jù)分析判斷，上半年城中板塊銷售旺盛主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) 購(gòu)買人群趨向多樣化： 城中板塊的一改以往主力人群同樣為城中原住民客戶，九縣及其他區(qū)域客戶成為城中板塊主力購(gòu)買人群。 供應(yīng)明顯不足：城中板塊的樓盤供應(yīng)過少，無法滿足消費(fèi)者的需求。 廣告效應(yīng)明顯： 市場(chǎng)廣告操作方法是否得當(dāng)，城中板塊顯露出來，銷售良好的樓盤多采用比較先進(jìn)的樓盤操作方法，而銷售較慢的樓盤，則依然延續(xù)以往的操作方法。 城市向心效應(yīng)： 作為臨沂的城市商業(yè)及政治、文化等中心區(qū)域，城中受到大批外來人員的追捧。有著其特殊的意義。 涑河區(qū)域初現(xiàn)端倪： 隨著涑河拆遷的不斷深入，涑河沿線出現(xiàn)一個(gè)比較大的熱潮，尤其是中僑陽(yáng)光濠庭及蘭亭水岸的熱銷，可以預(yù)見，三年內(nèi)涑河將成為臨沂房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。 城西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析 根據(jù)臨房網(wǎng)調(diào)查顯示， 72%的客戶選擇在蘭山購(gòu)房，而其中傾向城西板塊占到整個(gè)需求人群的 37%，這主要與目前城西房?jī)r(jià)相對(duì)較低，且靠近商業(yè)市場(chǎng)有非常大的關(guān)系。 目前，該區(qū)域樓盤市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 消費(fèi)人群集中： 城西約 70%的客戶來自周圍的市場(chǎng)區(qū)域，這主要與其靠近市場(chǎng)區(qū)域，生活比較便利有關(guān)。 商業(yè)樓盤云集： 該區(qū)域集中了臨沂整個(gè)商貿(mào)市場(chǎng)，上半年有臨沂小商品城、家具城、燈具城、美多現(xiàn)代城等商業(yè)項(xiàng)目的成功發(fā)售。該區(qū)域集中了臨沂接近 90%的商業(yè)樓盤。 未來城市商貿(mào)中心，投資價(jià)值高： 作為臨沂未來的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價(jià)值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報(bào)率要高出很多。 濱河板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析 富人居住區(qū)漸成氣候： 上半年，隨著濱河國(guó)際及蘭亭水岸、開元上城等項(xiàng)目的熱銷，表明整個(gè)濱河其作為臨沂的富人居住區(qū)的氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂有錢或沒錢人的一種居住向往，根據(jù)臨房網(wǎng)上半年的消費(fèi)者分析，可得出經(jīng)濟(jì)可承受能力在 4000元 /平米住宅的客戶高達(dá) 82%意向?yàn)I河區(qū)域。 區(qū)域配套不完善： 作為濱河區(qū)域，雖然景觀系數(shù)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高值，但是其居住氛圍卻沒有完全形成，尤其是滿足社區(qū)居住的一系列配套設(shè)施如交通、文化、體育、商業(yè)等不能到位，其中最主要的是社區(qū)的配套商業(yè)匱乏。這在一定程度上讓不少傾向?yàn)I河區(qū)域的人心存顧慮。 面臨巨大銷售壓力： 大量濱河樓盤的透支性上市，導(dǎo)致整個(gè)板塊短期內(nèi)供應(yīng)過大，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。根據(jù)臨房網(wǎng)尺度地產(chǎn)中心統(tǒng)計(jì)，未來三年，濱河板快上市樓盤累計(jì)可達(dá) 400萬平米（含羅莊及河?xùn)|濱河區(qū)域），占臨沂未來供應(yīng)總量的 30%左右。 南坊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析 政府重視市場(chǎng)跟風(fēng)： 臨沂市政府決定將南坊規(guī)劃建設(shè)成為臨沂新的政治文化中心，并將市政府搬遷至南坊，這在一定程度上引導(dǎo)著資金投向改板塊。根據(jù)尺度地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，該區(qū)域的客戶以投資為主要目的占 %（含部分村改樓盤購(gòu)買客戶）。 規(guī)?；蟊P引導(dǎo)市場(chǎng)： 目前，南坊已經(jīng)取得預(yù)售許可證在進(jìn)行銷售的兩個(gè)樓盤，均為大盤，而政府前期拍賣的土地中，南坊占到住宅供應(yīng)的 42%，其中相當(dāng)一部分為數(shù)十萬平米的大盤，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)充分說明未來臨沂的住宅供應(yīng)將三分天下，而南坊將為其中。 價(jià)格脫離市場(chǎng)： 南坊目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過部分市區(qū)房?jī)r(jià)，這在一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)整個(gè)板塊的追捧，但是也存在一定的非理性認(rèn)識(shí)，該板塊已經(jīng)存在一定的泡沫。 河?xùn)|板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析 ： 打造河?xùn)|半壁江山： 政府提出打造河?xùn)|半壁江山的概念，其實(shí)也在一定程度上催動(dòng)一直沉寂的河?xùn)|房產(chǎn)有所動(dòng)作，作為與蘭山同樣擁有優(yōu)良河岸線的河?xùn)|，還占據(jù)了臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，雖然目前開發(fā)