【正文】 目 錄 一、上半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 A、預(yù)售分析表 B、上半年商品房市場供應(yīng)分析 C、住宅市場銷售情況分析 二、上半年土地供求狀況分析 三、上半年房地產(chǎn)廣告投放媒體分析 四、上半年區(qū)域市場微觀簡析 一、綜述 ?? 2020年上半年臨沂供應(yīng)土地有所回落，共推出土地量約為 263 萬平方米，總建筑面積約為 394萬平方米。住宅用地面積約為 117 萬平方米。各區(qū)域出讓的地塊位置均以區(qū)域中心以外為主，大部分地塊位置比較偏僻，雖然如此，但是仍然引得眾多開發(fā)商在各區(qū)域內(nèi)激烈爭奪相對優(yōu)質(zhì)的地塊。商業(yè)地塊的供應(yīng)量從整個土地供應(yīng)規(guī)模來看，有所增加。南坊供應(yīng)土地面積居各個區(qū)之首，由此可以看出開發(fā)商對該區(qū)域的充滿信心。 ?? 15月份，全市商品房銷售面積達 ，同比增長 %，實現(xiàn)商品房銷售額 13億元，其中商品住宅銷售面積為 ，同比增長 %。 2020 上半年，臨沂市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“供銷兩旺”的局面。與去年同期相比，在成交量和成交均價都一定的增長。同時由于去年“ 90/70”政策的出臺和今年上半年剛性需求的集中爆發(fā)，臨沂市場上中小戶型集中放量，成為市場追捧的對象，但是在市場份額中只占了很小的一部分，供應(yīng)相對有限，后續(xù)開發(fā)需要周期，所以在臨沂市場出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的情況，由于有效供應(yīng)不足，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，直接導致了今年上半年銷售價格上漲較快，預(yù)計進入下半年以后，雖然上市量將會有所增加，但是價格依然會保持上漲的趨勢，或者始終在高價位區(qū)調(diào)整，臨沂房地產(chǎn)市場將會進入新的高速發(fā)展時期。 ?? （一） 宏觀經(jīng)濟 房產(chǎn)經(jīng)濟 截至今年 6月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到 249家。今年上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的態(tài)勢，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資 ，商品房施工總面積 555萬平方米，竣工面積 114萬平方米；僅市區(qū)上半年銷售商品房 10894套，建筑面積 89萬平方米，交易額 ，平均價格為每平方米 2438元，與去年基本持平。 房地產(chǎn)投資完成 ，其中，商品房建設(shè)投資完成 ，增長 %。房屋施工面積 ，商品房銷售面積 。 人均可支配收入：上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5930元，增長 ％。其中，工資性收入 ，增長 %；經(jīng)營性收入 ，增長 %。城鎮(zhèn)居民人均生活消費性支出 ，增長 18%。收入穩(wěn)步提高，市場物價也穩(wěn)步上升。 市場經(jīng)濟 固定資產(chǎn)投資：規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 308億元，增長 ％。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資 6億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)投資 ，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)投資 ，增長 ％。 從供應(yīng)主體看：臨沂地處魯南核心城市，商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)達城市，近幾年來，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛來到臨沂，尋求新的發(fā)展，比如：魯商、前田等實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量涉足臨沂市。這些外來的房地產(chǎn)開發(fā)商擁有外地成功的運作經(jīng)驗，是實力雄厚的開發(fā)商，他們在產(chǎn)品的概念和營銷的思路上都有相當獨到的見解。隨著臨沂市招商引資力度的不斷加大，作為蘇州市房地產(chǎn)市場主體的地產(chǎn)開發(fā)商正在自身發(fā)展中更加理性和成熟。 ?? 從需求規(guī)?？矗航陙恚R沂市經(jīng)濟快速增長， GDP 和人均 GDP 呈上升趨勢，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。臨沂市城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，將帶動住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級的需要，同時，隨著近幾年外地來臨沂工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證臨沂市房地產(chǎn)業(yè)在未來的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。 ?? 從市場價格看：這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，臨沂商品房價格走勢相對平穩(wěn)，但是從需求來看，今年上半年臨沂市大多數(shù)樓盤銷售情況良好，前兩年積壓的購房需求在今年開始釋放，房地產(chǎn)市場需求量在不斷增加；另外，綜合臨沂市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計下半年臨沂房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。當前，要進一步調(diào)整好結(jié)構(gòu)，堅持面向百姓、面向市場、面向未來的指導思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問題，完善廉租房制度，規(guī)范物業(yè)管理，推廣應(yīng)用節(jié)能材料，實現(xiàn)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。這樣，臨沂的房地產(chǎn)市場才會有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。 今年上半年，隨著商品房銷售形勢的回暖，臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升，臨沂房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍不斷擴大。房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 市場分析 （二）政策法規(guī) 國家政策 《 2020 國土資源部工作要點 》 政策 2020年 1 月 8 日，國土資源部印發(fā) 《 2020 年國土資源工作要點 》 。 《 要點 》 明確嚴格落實土地管理和耕地保護責任制成為2020 年土地政策的重點，同時還要求嚴格土地利用計劃考核，凡實際用地超計劃的，按規(guī)定扣減下一年度計劃指標。其中，最突出的一點是規(guī)定指標分配要適當壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，保證確實必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施用地。對各地工業(yè)用地指標的縮減從另一方面也“收緊”土地供應(yīng)的閘門。 背景 “建設(shè)用地總量增長過快，低成本工業(yè)用地過度擴張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止”這是去年 9 月在 《 國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 》 中對我國土地工作下的定論。其中特別指出工業(yè)用地問題嚴重，一些地方政府靠賣地為生。為了徹底根除這種狀況，去年年底國土資源部連續(xù)出臺了 《 工業(yè)用地出讓最低價標準 》 和 《 工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度 》 兩大政策，對工業(yè)用地進行調(diào)控。 2020 年 12 月 27 日，國土資源部下發(fā)了 《 全國工業(yè)用地出讓最低價標準 》 ，首次為我國各地區(qū)的工業(yè)用地劃定了最低出讓標準，遏制地方政府低價賣地的行為。同時還實行了工業(yè)用地招、拍、掛的制度，提高了工業(yè)用地獲取門檻。 主要內(nèi)容 ?? 落實嚴格土地管理和調(diào)控的各項政策，加快土地利用和管理方式的轉(zhuǎn)變。除了嚴格落實責任制和各地領(lǐng)導負責人問責制度外，還要求注重發(fā)揮經(jīng)濟手段的作用。經(jīng)濟手段主要包括以下幾種：調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費；提高城鎮(zhèn)土地使用稅；將土地出讓收入納入地方財政預(yù)算等。繼續(xù)深入研究土地利用規(guī)劃中的重大問題，有序推進土地利用總體規(guī)劃修編前期工作，對部分土地供需矛盾突出的省、市開展規(guī)劃局部調(diào)整試點。加強計劃對農(nóng)用地（耕地）轉(zhuǎn)用規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)的控制和引導，將建設(shè)占用未利用地納入計劃管理。 職工購買單位地價方今起必須交個稅 內(nèi)容： 2020 年 3 月 1 日，財政部、國家稅務(wù)總局出臺了 《 關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅的通知 》 。該 《 通知 》 明確規(guī)定，“對于單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照‘工資、薪金所得’項目繳納個人所得稅”。 相關(guān)政策回顧： 1998 年國務(wù)院 《 關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，提出了住房分配貨幣化的改革目標，要求在全社會范圍內(nèi)停止實物分房。 2020 年，建設(shè)部會同監(jiān)察部、國土資源部又聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知”，明確一律停止審批黨政機關(guān)合作建房項目，嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。 政策背景 近年來房地產(chǎn)市場價格不斷攀升，許多擁有土地、資源或者資金雄厚的事業(yè)單位和企業(yè)自己建設(shè)或購買住房低價賣給員工。由于賣給員工的價格通常低于單位購買的價格，因此相當于給員工一種“補貼”，該政策主要是針對這一“補貼”征收個稅。 政策評述 政策原意在于實現(xiàn)社會公平、降低低價房的壟斷福利本質(zhì)現(xiàn)階段，有能力集資建房或者出售低價房給職工的單位都屬于壟斷行業(yè)或者國家事業(yè)單位，其較高的薪酬待遇本身就引起了社會諸多爭議。在房價高企的今天，薪酬待遇高的企業(yè)反倒是能夠享受單位提高的低價房，其實質(zhì)是享受了過多的壟斷福利，不免引起社會更多的非議。因此有必要采取一定的措施實現(xiàn)社會公平。 政策實施有使特權(quán)購房合法之嫌 早在 1998 年全面叫停實物分房以來，部分手中握有土地資源的事業(yè)單位、企業(yè)紛紛采取單位自建房以低價出售給員工。實際上無論是集資建房還是單位自建經(jīng)濟適用房，均在于可以以劃撥形式，零地價取得國有土地，這之中往往包含了不合理的特權(quán)。而此政策的實施，無疑有使此隱性特權(quán)合法化之嫌。 政策實施難度較大，且易滋生新的腐敗 對于單位是否在按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，需要逐一進行核實，有比較大的工作難度。而且，有關(guān)部門同時規(guī)定：國家機關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工應(yīng)支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。在這兩種情況下，其實都存在著滋生腐敗的可能性。 中華人民共和國物權(quán)法審議通過 內(nèi)容 《 物權(quán)法 》 是確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，是調(diào)整財產(chǎn)關(guān)系的重要法律。 2020年 3月 16日，在經(jīng)歷了七次審議，數(shù)易其稿之后，中華人民共和國物權(quán)法在第十屆全國人民代表大會上表決通過，國家主席胡錦濤簽署第 62號主席令予以公布。該部法律分為總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)、占有共 5編 19章 247條，自 2020年 10月 1日起施行。 審議過程 一審： 2002年 12月，九屆全國人大常委會第 31次會議，從法律上明確保護私有財產(chǎn) 二審： 2020年 10月，十屆全國人大常委會第 12次會議，完善保護私人財產(chǎn)法律制度 三審： 2020年 6月，十屆全國人大常委會第 16次會議，強調(diào)私有財產(chǎn)平等保護 四審： 2020年 10月，十屆全國人大常委會第 18次會議，房產(chǎn)三大變化 五審： 2020年 8月，十屆全國人大常委會第 23次會議，刪除有關(guān)居住權(quán)規(guī)定 六審： 2020年 10月，十屆全國人大常委會第 24次會議，嚴控農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 七審： 2020年 12月，十屆全國人大常委會第 25次會議，絕不保護非法財產(chǎn) 政策評述 住宅七十年使用權(quán)到期自動續(xù)期 物權(quán)法明確地規(guī)定了產(chǎn)權(quán)屬性，購房者擔心的問題將會不再存在，從而增強了購房者的信心。 物權(quán)法規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！痹擁椧?guī)定延長了住宅用地的使用年限，減少了 70年后為獲得土地使用權(quán)而支付的費用，提升了房屋的內(nèi)在價值。拆遷、征地應(yīng)當給予足額補償物權(quán)法對拆遷補償?shù)囊?guī)定一方面保護了擁有物權(quán)者的利益，在某種程度了維護了弱勢群體的權(quán)益，另一方面，這些規(guī)定可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時有可能延緩拆遷的進度進而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。 小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán) 隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。物權(quán)法從維護業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分如電梯等公用設(shè)施和綠地等公用場所享有共有和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法還對小區(qū)內(nèi)的車庫、車位的歸屬，業(yè)主委員會的職能，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的關(guān)系等，作了規(guī)定。條款對開發(fā)企業(yè)會造成一定的負面影響，但規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，從而為整個行業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了依據(jù)。 規(guī)范不動產(chǎn)登記 權(quán)屬登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動聯(lián)系在一起的。不動產(chǎn)的登記，就是要把不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的事實登記在登記簿上。物權(quán)法的相關(guān)條款有利于抑制開發(fā)商欺詐行為、預(yù)防“一房二主”、規(guī)范登記流程與收費標準等多項與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的民生問題。 國家主管部門醞釀商品房預(yù)售款專戶管理 內(nèi)容 包括建設(shè)部等有關(guān)部門正在醞釀將商品房預(yù)售款專項帳戶管理，但是政策最終出臺和落實時間目前尚不明確。如果政策實施，又將是一次多部門協(xié)調(diào)、聯(lián)動，并可能對房地產(chǎn)市場帶來重要影響的調(diào)控。 所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。對預(yù)售款進行專戶管理的目的是有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，而使廣大購房人蒙受損失。 背景 廣州市在全國最早實行商品房預(yù)收款專戶管理。廣州市于一九九九年正式施行商品房預(yù)售款監(jiān)控。廣州市商品房預(yù)售款監(jiān)控全額全程系統(tǒng)在去年啟用，十六家商業(yè)銀行與該系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。目前已有四百七十個商品房項目納入監(jiān)控系統(tǒng)，每套商品房每期應(yīng)繳售樓款的時間及金額，全被實時監(jiān)控。 深圳在 2020年底出臺類似政策，規(guī)定：預(yù)購人交付的定金、保證金、預(yù)售款等各種款項預(yù)售人不得自行收取，只能用于本項目預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等。 政策評述 完善預(yù)售制度之舉 今年兩會期間，有 33位人大代表提案，建議取消商品房預(yù)售制度。 2020年 8月 15日，央行在 《 2020年中國房地產(chǎn)金融報告 》 中也曾提出：由于很多市場風險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度，建議取消房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷。但建設(shè)部明確表態(tài)國家近期不會取消商品房預(yù)售制度。不過預(yù)售制度存在的種種問題卻不容忽視，建設(shè)部醞釀商品房預(yù)售款專項帳戶管理制度，實際上是對實行 10多年的房地產(chǎn)預(yù)售制度的完善。 專項帳戶管理模式與問題 商品房預(yù)售款專項賬戶管理改變了預(yù)售款完全由開發(fā)商支