南京市鼓樓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析(已修改)
2025-06-26 16:27 本頁面
【正文】 南京市鼓樓區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 南京主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與趨勢(shì) 南京的 主城區(qū)樓盤由于市場(chǎng)供應(yīng)量少，目前價(jià)位并未下跌，有的還在上漲，不過，開發(fā)商已經(jīng)開始控制供應(yīng)體量和推出節(jié)奏。像 3 月 23 日的黑龍江路一樓盤，當(dāng)天只推出 80 套房，只占總盤的1/5。據(jù) 我們分析 ， 2020 年南京主城樓盤的上市量可能只有 80 萬平方米左右，只占全年供應(yīng)的 1/10，可以預(yù)見的是，主城區(qū)住宅價(jià)格很難下跌，但銷售速度不會(huì)太快。 市場(chǎng)房源數(shù)量雖然放大，但成交量卻未同步上漲 。南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處曾新駿助理說，目前二手房明顯供大于求，從房 產(chǎn)局每月月末舉辦的二手房交易會(huì)來看，看房的多，買的人少。當(dāng)初用作投資的次新房和新空房上市量很大 ； “ 相當(dāng)部分投資者已明白了樓市不是一個(gè)可無限炒作的市場(chǎng) ， 特別是二手房市場(chǎng)的交易雙方都為個(gè)人，資金鏈和心理狀況都不比開發(fā)商強(qiáng)，新政的沖擊也就比較大。 南京房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)因素仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過中央政府控制導(dǎo)致的下跌可能。 “城東南鐵路外延、機(jī)場(chǎng)拆遷，江寧、仙林板塊迎來春天；過江隧道、三橋四橋確定，進(jìn)一步提升房?jī)r(jià)上漲空間??”“ 況且股市跌至谷底，其他投資渠道也不暢，樓市仍將被投資者看好” ， “考慮到土地增值、貨幣升值等因素，房?jī)r(jià)上 漲若低于 7%就相當(dāng)于貶值， 因此未來兩年南京房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，預(yù)計(jì)漲幅 10% 12%”。 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與分析： 南京 市城中 板塊商品住宅因其特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和土地的稀缺性，今年以來的累計(jì)成交均價(jià)已經(jīng)超過了 7000 元／平方米。 我們分析 認(rèn)為， 該板塊住宅均價(jià)年內(nèi)還會(huì)有一定的上漲空間 。 南京市 城中 均價(jià) 2020年 3 月份 比 1 月份上漲 771元 根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年元月 1 日到 3 月份上旬 ，全市商品住宅的可售套數(shù)共有不足 2． 1 萬套，成交套數(shù)有 2700 多套；全市商品住它當(dāng)年累計(jì)均價(jià)每平方米 5303 元。比 1 月份的每平方米 5145元僅上漲 158元。 從板塊的情況看 ， 2020 年 3 月 累計(jì)均價(jià)最高的城中板塊為每平方米 7193 元。比全市均價(jià)高出 1890元。城中板塊的這個(gè)均價(jià)，比 今年 1 月份的每平方米 6422 元，上漲了 771 元。也就是說，城中板塊的房?jī)r(jià)僅僅在 1 個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，漲幅就達(dá)到了 12％。 南京市 其 它 各板塊 2020 年 一季度 以來累計(jì)每平方米的成交均價(jià) ： 城東 5935 元、城南 4855 元、城北 4993 元、河西 6007 元、江寧 3515 元、浦口 2769 元、六合 3435 元 。 與 2020 年 年前 相比，這幾個(gè)板塊的房?jī)r(jià)均有小幅上揚(yáng)。 [分析 ] 城中板塊的商品住它價(jià)格漲幅最大，但交量卻不是 十分理想 。 根據(jù)資料中 顯示 ： 城中板塊的可售套數(shù)還有 3825 套， 現(xiàn) 成交套數(shù)為 457 套。 南京市土地市場(chǎng)概況和分析 在 從 南京市的 土地市場(chǎng)情況看 ，城中板塊近來出讓的土地，將來建成的房子上市 ， 價(jià)格都會(huì)在每平方米 1 萬元上下。 例 ： 正在掛牌之中的同仁街附近薛家巷的一塊地，按照其 5500 萬元的起價(jià)來算，僅土地價(jià)格每平方米就在 7000 元以上了，這其中的前期拆遷費(fèi)用還要由開發(fā)商承擔(dān)。 2020 年主城區(qū)明城墻以內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地出讓量?jī)H占到全市當(dāng)年土地出讓量的 2％ ， 2020 年可供的土地又十分有限。供地量大幅減少，土地成本又上去了，房?jī)r(jià)自然也會(huì)跟著漲 。 盡管房產(chǎn)部門人士預(yù)計(jì) 2020 年 南京 市房?jī)r(jià)不會(huì)超過去年 11． 5％的漲幅，但 在 2020年 3 月份，城中板塊房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)達(dá)到 15％ ，均價(jià)將會(huì)達(dá)到 8000 元 ／平方米。在以新街口、山西路等地形成的主城商業(yè)圈向外輻射的 3 公里內(nèi)， 10 年以下房齡的房子售價(jià)不會(huì)低于 6000 元／平方米， 10 年以上房齡的房子售價(jià)不會(huì)低于 4000 元／平方米。 [分析 ] 根據(jù)我們的調(diào)查分析我們有理由 認(rèn)為，目前城中地塊價(jià)格還沒有達(dá)到最大化。今年城中板塊的樓盤上市量 又不大，因此，房?jī)r(jià)還會(huì)有 1000元到 2000 元的上漲空間。 南京市鼓樓區(qū)概況 鼓樓區(qū) ，南京市中心城區(qū)之一，江蘇省黨政軍首腦機(jī)關(guān)所在地。她東接新街口，西越秦淮河，直抵長(zhǎng)江之濱，南面是漢中路和漢中門，北面是挹江門和中央門。 全區(qū)總面積 平方公里，總?cè)丝?64 萬人。轄 7 個(gè)街道辦事處， 2 個(gè)村委會(huì)， 90 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。區(qū)內(nèi)林木 蔥郁，景色秀美。府弟苑囿，星羅棋布?，F(xiàn)代建筑，鱗次櫛比。交通便利，通訊發(fā)達(dá)。自然風(fēng)光與人文景觀，融為一體。 鼓樓區(qū)轄區(qū)內(nèi)有南京大學(xué)、河海大學(xué)等大專院校 23 所；江蘇省社會(huì)科學(xué)院、南京水利科學(xué)研究所等 省、市科研單位 58 家；大型企業(yè) 33 家，外國(guó)駐華商社、辦事機(jī) 28 家；省人民醫(yī)院、鼓樓醫(yī)院等綜合、?？漆t(yī)院 10 所；金陵飯店、南京飯店等四、五星級(jí)賓館 10 余家；省廳級(jí)機(jī)關(guān) 98 個(gè)。區(qū)內(nèi)住有副省、副兵團(tuán)以上干部 104 人， 兩院院士 35 人。全區(qū) 1/4 以上人口具有大專以上文化程度。 追溯歷史，鼓樓區(qū)所在地，是南京文明的 搖籃。迄今發(fā)現(xiàn)最早的南京地區(qū)原始村落遺址，就在鼓樓崗之西的北陰陽營(yíng)，距今約 5000~6000 年前。公元前 333 年，楚威王置金陵邑，筑城于長(zhǎng)江邊石頭山上，就在今清涼山之側(cè)，這就是南京歷史上建置之始。 人類歷史的文明足跡，給鼓樓區(qū)留下眾多名勝古跡。殿宇巨宅，古樸輝煌。樓閣飛檐，錯(cuò)落有致。粉墻黑瓦，交相輝映。從烏龍?zhí)杜系念侓敼?，到清涼山麓的崇正書院，從思想家魏源?小卷阿 到畫家龔賢的 掃葉樓 ，從近代的 魯迅園 到歐美風(fēng)格的民國(guó)使館官邸群，無不展示鼓樓區(qū)域自古人文薈萃、鐘靈毓秀。 金陵新八景中，鼓樓區(qū) 獨(dú)占其五： 清涼環(huán)翠 、 摩天金陵 、 鼓樓晨曦 、 傘塔霽雪 、 丁山雄姿 。而 318 米的江蘇南京廣播電視塔，國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)的五臺(tái)山中心，以及寓教于樂的國(guó)防園等一批現(xiàn)代化建筑也給鼓樓區(qū)備增光彩。 鼓樓區(qū)近年來以 稅源經(jīng)濟(jì)是全區(qū)事業(yè)的生命線，社區(qū)建設(shè)是城區(qū)工作永恒主題 為工作總體發(fā)展思路，努力貫徹 科教興區(qū)，三產(chǎn)興區(qū)，江東城市化，城市現(xiàn)代化 四大戰(zhàn)略，已逐步形成科教與商貿(mào)并舉；房地產(chǎn)業(yè)，旅游服務(wù)和信息咨詢?nèi)愣α⒌牧己脩B(tài)勢(shì)。 一街帶全區(qū)，全區(qū)創(chuàng)文明 的創(chuàng)建文明城區(qū)活動(dòng)，方興未艾。 一、 面積與位置： 全區(qū)行政區(qū)域面積 平方公里，其中主城區(qū) 平方公里，河西新區(qū) 平方公里，東以中山路、中央路為界與玄武區(qū)為鄰，南以漢中門大街 及其西延道路為界與建鄴區(qū)接壤，西、北兩面以長(zhǎng)江夾江、護(hù)城河、大橋南路、挹江門古城墻為界與下關(guān)區(qū)相連。 二、 行政建制： 鼓樓區(qū)人民政府現(xiàn)轄 7 個(gè)辦事處。轄區(qū)內(nèi)有 93 個(gè)居民委員會(huì)， 2 個(gè)村民委員會(huì)。 附表：各辦事處下屬行政建制、管轄?wèi)魯?shù) ； 辦事處名稱 行政區(qū)域面積 社區(qū)居委會(huì)數(shù) 村委會(huì)數(shù) 管轄?wèi)魯?shù) 華僑路 平方公里 13 24236 寧海路 平方公里 16 30730 湖南路 平方公里 16 28592 中央門 平方公里 17 32821 挹江門 平方公里 10 23983 江 東
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