南京市鼓樓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 業(yè)中學(xué) 1 所，民辦中學(xué) 3 所 )； (3)小學(xué) 32 所，在校學(xué)生 27356 人； (4)幼兒園 54 所，入園幼兒 14033 人。綠化率為％。小區(qū)配備有中央空調(diào)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)等。 項(xiàng)目地址： 戴家巷內(nèi) 項(xiàng)目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓區(qū) 售樓處地址： 虎踞北路 77 號(hào) 開發(fā)公司 南京航空瑞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目均價(jià)： 價(jià)格未最后定 （ 6600元 /M2） 建筑類型： 普通公寓、聯(lián)排別墅 裝修情況： 裝修 開盤時(shí)間： 預(yù)計(jì)與 05年 5月下旬 去化率 預(yù)訂不詳 金陵大公館 江蘇五岳房地產(chǎn)公司在南瑞路和黑龍江路交匯處開發(fā)的金陵大公館項(xiàng)目。目前該項(xiàng)目推出 4 套樣板間，其中 2 套為 132平方米的樣板間， 1 套為 98 平方米的樣板間， 1 套為 145 平方米的樣板間。整棟建筑采用花崗巖外立面，中德合資蒂森豪華電梯， 8 米挑高大堂，超五星級(jí)公共裝修，中央空調(diào)系統(tǒng)等。戶型面積平均在 116 平方米 /套。項(xiàng)目占地面積 公頃，擬建住宅 萬平方米，容積率為 ，綠化率達(dá)到了 50%。小區(qū)內(nèi)共建有四幢獨(dú)立別墅及一幢多層錯(cuò)層式高檔公寓。園 內(nèi)住宅面積從 147 平米到 430 平米左右不等，可以滿足不同消費(fèi)者的需求。緊臨金源太古城，周邊有大型酒店、超市，配套齊全；這里僅有的 4 座單體別墅也是近年來難得一見的珍品，而今后城區(qū)內(nèi)更罕有這樣； **物業(yè)管 理公司：南京恒久物業(yè)發(fā)展有限公司 **銷售價(jià)格：獨(dú)立別墅 14500 元 /M2；多層疊式 8500 元 /M2； 項(xiàng)目 S w o t分 析 優(yōu)勢(shì)（ S） 地處人文中心區(qū)域，屬于當(dāng)?shù)厝诵哪恐械摹案咧钡貐^(qū) 本案位于 鼓樓 區(qū)。 城市開發(fā)進(jìn)程 隨著城市開發(fā)進(jìn)程的加快，將推動(dòng)住宅市場(chǎng)的需求比重，其集中吸納效應(yīng)將進(jìn)有效支撐 區(qū)域主流市場(chǎng)有序發(fā)展，性價(jià)比較高的住宅產(chǎn)品將為區(qū)域客戶所廣泛接受 項(xiàng)目所在板塊的開發(fā)前景 項(xiàng)目以城市中心為主體 ,輔助商業(yè) ,居住 ,休閑為一體的區(qū)域 。另一方面由于離生活區(qū)域較遠(yuǎn)，因此公交線路還不是十分便利，出行極為不便。 本案所處的位置雖然屬于 鼓樓 區(qū)，但是南京市的開發(fā)量不少，因此本案輻射范圍內(nèi)的客源有 許多已被分流出去，象南京周邊的各兒歌區(qū)域已分占了需求市場(chǎng)，而本案的入市將面臨的一個(gè)重要問題即為挖掘客戶資源。 土地成本無優(yōu)勢(shì) == 無價(jià)格優(yōu)勢(shì) 本案的土地價(jià)格比同類地段的價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì)，所以計(jì)算出的銷售單價(jià)也沒有低價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。 客戶層分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查收 集的資料，結(jié)合本案優(yōu)劣勢(shì)，考量區(qū)域規(guī)劃及前景，我們預(yù)估的目標(biāo)市場(chǎng)如下 ： 年齡 25 歲以下 2535 3545 45 以上 5% 30% 45% 20% 職業(yè) 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 教師 白領(lǐng) 工薪階層 公務(wù)員 投資客 其他 20% 10% 40% 5% 15% 5% 5% 特征 A、 區(qū)域 ： 面向全市，以中心城區(qū)為主。本案位 于城市中心。 E、 購房動(dòng)機(jī) ： 多為二次購房，其對(duì)物業(yè)的形象雖然較為關(guān)注，更重要的還是產(chǎn)品本身（如面積、價(jià)格、環(huán)境等）。 價(jià)格組成表 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 價(jià)值權(quán)重 A、類比土地價(jià)值 —— 地段資源 A1 市政交通 15% A2 周邊環(huán)境（景觀、污染） 15% A3 市政配套 16% B、可提升價(jià)值比較 B1 建筑風(fēng)格及立面 10% B2 大堂與建材 8% B3 建筑布局和環(huán)藝 6% B4 小區(qū)內(nèi)配套和物業(yè)管理 8% B5 形象包裝和營銷策劃 5% B6 發(fā)展商品牌和實(shí)力 7% C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)制約因素 —— 經(jīng)濟(jì)、政策因素 10% 總價(jià) 100% 我們建議 本案主題概念的新提出 本案概念提出的原則 第一、 形成樓盤的獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的品牌形象 第二、 貫徹以人為本的開發(fā)目標(biāo)，為消費(fèi)者營造理想的生活方式和居住環(huán)境，促使消費(fèi)者對(duì)樓盤 理念及形象產(chǎn)生認(rèn)同，欣賞、崇尚，激發(fā)其購買欲望，并進(jìn)而對(duì)樓盤產(chǎn)生歸宿感、自豪感。我們希望創(chuàng)造一種優(yōu)雅舒適的居住空間，使居住者盡享綠色生態(tài)的健康活力及和諧溫馨的生活。 本案主題概念的必要性和價(jià)值： 1） 培育住宅生態(tài)環(huán)境是物業(yè)增值的關(guān)鍵 ： 業(yè)主與發(fā)展商并非簡(jiǎn)單的買賣關(guān)系，應(yīng)理解為合作關(guān)系，樓房的買賣應(yīng)建立在雙贏的目的上，買方而言，具有良好生態(tài)環(huán) 境的樓房不僅有利于自身健康，心情愉悅，而且可使 樓房具有增值潛力，而具有良好生態(tài)環(huán)境的住宅也是發(fā)展商樹立口碑的最具說服力的見證。 衛(wèi)生 ：居住環(huán)境保持空氣清新，對(duì)有害氣體的濃度 要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，供水系統(tǒng)應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，室外公共環(huán)境保持清潔。 我們力求為本案營造一種和諧的社區(qū)文化氛圍，使人們生活在 優(yōu)美的自然環(huán)境中，在和睦的親 情鄰里交往及高品位的生活環(huán)境中達(dá)到和諧溫馨的完美境界。針對(duì)獨(dú)生子女為主的國情，而采取適合其心理特點(diǎn)及弱點(diǎn)，親子空間的營造必須更有利于鍛煉獨(dú)生子女的適應(yīng)能力及培養(yǎng)互助友愛、積極參與、尊重他人的社會(huì)責(zé)任感。 詳細(xì)配備情況如下圖： 小區(qū)智能化系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 信息通訊系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) 電話通訊系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng) 小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng) 小區(qū)寬帶接入網(wǎng)系統(tǒng) 周界報(bào)警系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng) 家庭安防系統(tǒng) 電子尋更系統(tǒng) 公共及消防緊急廣播系統(tǒng) IC卡表具自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng) 小區(qū) IC卡一卡通系統(tǒng) 物業(yè)信息集成系統(tǒng) 小區(qū)電子公告系統(tǒng) 物業(yè)收費(fèi)及消費(fèi)系統(tǒng) 車庫管理系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 本案的推案建議 建議一：行銷 攻略 專業(yè)團(tuán)隊(duì) +品位案場(chǎng) +主力策劃 +輔助工具 專業(yè)的營銷隊(duì)伍： 市場(chǎng)部，策劃部，營銷部三為一體的團(tuán)隊(duì)，不但能準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，提出最合理的產(chǎn)品定位，還能在市場(chǎng)變化時(shí)最及時(shí)的調(diào)整策劃方向，改變營銷手段， 產(chǎn)品經(jīng)過專業(yè)化的包裝，管理， 達(dá)到推案時(shí)的阻力最小化； 建議二：媒體 推廣攻略 以綠色 .高品 位策略為主展開全方位、立體化廣告推廣攻勢(shì) * 通過大主題策略的轟動(dòng)效應(yīng)使本案的知名度得到迅速的提升，成為南京市的明星樓盤與頂級(jí)樓盤。 建議三： 實(shí)戰(zhàn)策略 ? 行銷 將行銷重點(diǎn)放在強(qiáng)推多層疊式 一 . 強(qiáng)力推出高檔多層疊式得到市場(chǎng)關(guān)注，有 效帶動(dòng)整盤進(jìn)入銷售。）
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