【正文】 價格脫離市場： 南坊目前的房價已經(jīng)超過部分市區(qū)房價，這在一定程度上反映了市場對整個板塊的追捧，但是也存在一定的非理性認(rèn)識，該板塊已經(jīng)存在一定的泡沫。根據(jù)尺度地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，該區(qū)域的客戶以投資為主要目的占 %（含部分村改樓盤購買客戶）。根據(jù)臨房網(wǎng)尺度地產(chǎn)中心統(tǒng)計，未來三年，濱河板快上市樓盤累計可達 400萬平米（含羅莊及河?xùn)|濱河區(qū)域），占臨沂未來供應(yīng)總量的 30%左右。這在一定程度上讓不少傾向濱河區(qū)域的人心存顧慮。 濱河板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析 富人居住區(qū)漸成氣候： 上半年，隨著濱河國際及蘭亭水岸、開元上城等項目的熱銷，表明整個濱河其作為臨沂的富人居住區(qū)的氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂有錢或沒錢人的一種居住向往，根據(jù)臨房網(wǎng)上半年的消費者分析，可得出經(jīng)濟可承受能力在 4000元 /平米住宅的客戶高達 82%意向濱河區(qū)域。該區(qū)域集中了臨沂接近 90%的商業(yè)樓盤。 目前，該區(qū)域樓盤市場呈現(xiàn)以下特點： 消費人群集中： 城西約 70%的客戶來自周圍的市場區(qū)域，這主要與其靠近市場區(qū)域，生活比較便利有關(guān)。 涑河區(qū)域初現(xiàn)端倪： 隨著涑河拆遷的不斷深入，涑河沿線出現(xiàn)一個比較大的熱潮，尤其是中僑陽光濠庭及蘭亭水岸的熱銷，可以預(yù)見，三年內(nèi)涑河將成為臨沂房地產(chǎn)開發(fā)的一個熱點區(qū)域。 城市向心效應(yīng)： 作為臨沂的城市商業(yè)及政治、文化等中心區(qū)域，城中受到大批外來人員的追捧。 供應(yīng)明顯不足：城中板塊的樓盤供應(yīng)過少，無法滿足消費者的需求。 上半年廣告投放情況 上半年投放廣告的樓盤數(shù)量累計 45個（野樓盤除外）； 其中：住宅類 31個，商務(wù)類 4個，商鋪類 8個，外地樓盤 5個，基本為日照樓盤 上半年月份房地產(chǎn)廣告推盤量及發(fā)布頻次總量統(tǒng)計如下表 臨沂區(qū)域市場微觀分析報告 城中板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析 2020年上半年，城中板塊的房地產(chǎn)市場銷售喜人，在銷售樓盤為富城 IBIH，城建時代廣場，河畔花園，中僑陽光濠庭，馨園小區(qū)，美多商務(wù)花園等可銷售面積達到 40萬平米，除卻部分樓盤外，整個城中板塊銷售態(tài)勢都非常良好。 以上選擇， 82%為彩色硬廣。羅莊主要的廣告來自天鵝湖、觀天下及美澳花園等。作為黨政機關(guān)報，其宣傳效應(yīng)沒有被充分挖掘，尤其是定位高端的樓盤。 臨沂市上半年房地產(chǎn)廣告投放方式解析 監(jiān)控時間 1月 3日 6月 30日 一、平面媒體監(jiān)測 注：以下統(tǒng)計以 《 沂蒙晚報 》 、 《 魯南商報 》 、 《 齊魯晚報 》 三大媒介為主， 《 房產(chǎn)信息 》 、 《 廣播電視報 》 為輔 上半年報紙廣告投放比例分析60%23%17%沂蒙晚報魯南商報齊魯晚報二、網(wǎng)絡(luò)媒體監(jiān)測 注：以臨沂房產(chǎn)網(wǎng)為主 三、其他媒體監(jiān)控 注：臨沂電視臺、新波浪公共樓宇傳媒 廣告投放版面及表現(xiàn)形式 沂蒙晚報 報花 1/4版面 1/2版面 整版 跨版 頻次 157 32 27 148 19 比例 42% % 7% % 5% 魯南商報 報花 1/4版面 1/2版面 整版 跨版 頻次 18 21 14 89 6 比例 12% % 10% % 4% 齊魯晚報 報花 1/4版面 1/2版面 整版 跨版 頻次 0 9 26 71 5 比例 0 8% 23% 64% % 從上面分析我們可以看到，沂蒙晚報的房產(chǎn)廣告的頻次約占到魯南商報與齊魯晚報的總合多。第一片位于蘭山區(qū)和羅莊區(qū)：祊河與角沂莊南村界交匯處～硯臺嶺村南～市農(nóng)科所東～南沙埠莊村～杭頭村～劉家三崗～潘莊村西～大白衣莊～前崔家莊村～朱陳北村～朱陳西南村～朱張橋西北村～趙家壩～老屯煤礦～臨沂礦務(wù)局～東風(fēng)煤礦～沈泉莊養(yǎng)豬場～臨沂發(fā)電廠～呂家圩子南村界與沂河交匯處～小埠東攔河壩；第二片位于河?xùn)|區(qū)：沂河與規(guī)劃北外環(huán)交匯處～東張官莊～坡埠～西蘭墩村西～芝麻墩村西～沂濱水泥廠北～后朱汪村～后朱汪村向西與沂河交匯處；第三片位于南坊片：蔣家寨～小朱夏～大朱夏～東南曲坊～南坊第一中學(xué)～鄭城子村西～柳青河與青年路交匯處～前七溝村西橋～動植物園～橋坊村。第一片位于蘭山區(qū)：葛家王平莊村東與祊河交匯處～八里屯村東～前韋家屯～小婁莊～趙家紅埠寺～后崗頭～鋼鐵廠～鐵路與陷泥河交匯處～前盛莊～機床加工廠～電廠鐵路專用線北～蘭山、羅莊區(qū)界與鐵路專用線交匯處～小埠東攔河壩；第二片位于羅莊區(qū)：電力鐵塔廠～柯來利食品廠～礦務(wù)局電廠西～沈泉莊～公路收費站～華光裝飾玻璃廠～雙龍路與羅七路交匯處～開發(fā)區(qū)辦公大樓～湖西崖三村西～湖西崖二村～雙月園學(xué)校南～電力鐵塔廠；第三片位于河?xùn)|區(qū)：沂河桃園路交匯處～孟家于埠村～范家于埠～九曲鎮(zhèn)養(yǎng)豬場～沭埠嶺村～鞏家村～鞏家村界與鐵路交匯處～鐵路與沂河?xùn)|岸交匯處～沂河桃園路交匯處；第四片位于南坊片：橋坊村～蔣家寨、西曲沂村界與祊河交匯處～鎮(zhèn)中心中學(xué)～銅材廠～謝家宅村～七德村～橋坊村。第一片位于蘭山區(qū)二級地外：涑河與沂河交匯處～十里堡村東與祊河交匯處～會展中心～市綢絲廠～蘭山中學(xué)～建材市場～汽配城～華泰大廈～鐵路與陷泥河交匯處～鐵路與沂河西岸交匯處；第二片位于羅莊區(qū)：礦務(wù)局技校一陶瓷商城～羅莊鎮(zhèn)電廠～美華瓷廠～湖西崖小崗南～礦務(wù)局技校；第三片位于河?xùn)|區(qū)政府～市肉聯(lián)廠西～雙橋路與鐵路交匯處～二○五公路與鐵路交匯處～沂河與楊莊東西路交匯處～沂河西岸與鳳凰大街交匯處～九曲中學(xué)～區(qū)政府。 二級地位于蘭山區(qū)一級地外：涑河與沂河交匯處～沿涑河向西～副食品批發(fā)市場～再生資源公司～塑料、土雜市場～通達路水田橋～自行車市場～地礦七隊～王莊車站～啟陽路與商城路交匯處～七中～熱電廠～榮華大酒店～八一路與平安路交匯處～田園大酒店～勞保廠向西到中丘路～公路技校～沂河西岸。 附件：臨沂最新基準(zhǔn)地價 序號 土地級別 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 1 一級 1495 860 490 2 二級 1174 712 283 3 三級 920 477 193 4 四級 534 380 145 5 五級 338 169 133 6 六級 150 142 臨沂市人民政府關(guān)于公布臨沂市城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價的通知蘭山、羅莊、河?xùn)|區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)，臨沂高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，縣級事業(yè)單位，市七大企業(yè)集團公司，各高等院校： 臨沂市城區(qū) ，已經(jīng)市政府常務(wù)會議討論通過，省國土資源廳魯國土資字[2020]170號文正式批準(zhǔn)。 河?xùn)|經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 上市土地 15宗 1220314平米 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 2 7 6 面積 122225平米 ? 按區(qū)域劃分： ? 蘭山出讓結(jié)果 23宗 平米 4． 2）南坊成為土地供應(yīng)焦點，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)尚待提高 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 7 12 4 面積 126122平米 河?xùn)| 出讓土地結(jié)果 5宗 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 4 1 0 面積 45854平米 0平米 2 0 0 7 年上半年土地出讓性質(zhì)分析36%41%23%住宅商住商業(yè)羅莊 土地出讓結(jié)果 5宗 175178平米 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 2 1 2 面積 84835平米 39648平米 按區(qū)域劃分： 蘭山 出讓土地結(jié)果 23宗 河?xùn)|經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 土地出讓結(jié)果 8宗 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 0 6 2 面積 0平米 南坊 土地出讓結(jié)果 15宗 1125008平米 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 11 2 2 面積 716590平米 220491平米 109406平米 按性質(zhì)分： 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 27 20 14 面積 1117709平米 1297920平米 上半年，成交土地 2638344平米計 56宗地，南坊的成交土地最大，占到總成交量的 42%達到 1125008平米，住宅是其土地供應(yīng)的最主要部分，占南坊成交總面積的64%，羅莊與河?xùn)|的成交率非常高，而經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的上市土地的流拍較高，這與該區(qū)域的整體氛圍依然沒有形成，投資者信心不足有必然的聯(lián)系。 從上市土地的性質(zhì)看，商住及住宅所占的比例明顯要高出商業(yè)用地，但是商業(yè)用地也出現(xiàn)了非常明顯的放量。但考慮前期的大量出讓，臨沂依然處于土地開發(fā)過剩的時期。蘭山的土地供應(yīng)以商住為主，商業(yè)為輔，土地供應(yīng)主要集中在西部商貿(mào)區(qū)及涑河沿線。 3． 6）供應(yīng)面積分析：蘭山繼續(xù)為供應(yīng)冠軍， 120平方米成消費“分水嶺” 200 7年上半年土地供應(yīng)分析28%31%6%31%4%蘭山南坊羅莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)河?xùn)|上半年臨沂市土地供求狀況分析 上半年供應(yīng)土地按區(qū)域劃分： 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 10 14 6 面積 647329平米 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 11 11 2 面積 716590平米 :393171平米 109406平米 南坊 上市土地 24宗 1219167平米 上半年出讓土地類型分析25%43%32%住宅商住商業(yè)河?xùn)| 上市土地 6宗 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 4 2 0 面積 45854平米 0平米 4． 1）供應(yīng)量持續(xù)過大，住宅持續(xù)放量，商業(yè)異軍突起 蘭山 上市土地 30宗 1073593平米 羅莊 上市土地 6宗 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 2 2 2 面積 154506平米 39648平米 按上市土地的性質(zhì)分： 土地性質(zhì) 住宅 商住 商業(yè) 宗數(shù) 28 39 17 面積 1120595平米 1909322平米 1441639平米 從上圖我們可以發(fā)現(xiàn)， 2020年上半年臨沂市上市掛牌土地 81宗，其中南坊與河?xùn)|經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的土地整體供應(yīng)量大，各占到整個供應(yīng)量的 3895690的 31%，其中南坊主要以住宅土地供應(yīng)為主，商住土地為輔，而經(jīng)濟開發(fā)區(qū)則主要是以商住及商業(yè)為主，住宅開發(fā)為輔。超過上半年供應(yīng)量的 1/3，屬于供大于求。具體看來， 90平方米以下的小戶型有 4262套， 90平方米 120平方米供應(yīng)量供應(yīng)量為 1683套，數(shù)量基本與上半年的成交比例一致，依然占據(jù)主要的消費面積。未來，房產(chǎn)的激烈競爭將圍繞在蘭山及濱河區(qū)域開展。 90平方米 120平方米商品房總成交面積 ，總價，均價 2361元，戶型與價格都處于中間階層。（右圖） )成交建筑面積分析 :90平米占據(jù)半壁江山，超大戶型價格偏高 2020 年上半年銷售金額分析11%18%52%19%90 平方米以下90 120 平方米120 180 平方米180 平米 上半年， 120180平米成交面積為 36萬平方米，成交金額為 10億元，占到總成交額的 52%，平均價格為 2601元，占據(jù)了整個房產(chǎn)消費的半壁江山。而 90平方米 120平方米之間的中等戶型成交商品住宅 1470套，占總比例的 18%，傳統(tǒng)的 120平方米 180平方米的大戶型成交 2502套，占總成交量的 31%，其中 120140平米占據(jù)成交套數(shù)絕大比例，這也體現(xiàn)，臨沂目前的消費依然未發(fā)生太大改變，主流的二次置業(yè)依然以大戶型為主要選擇對象。 2020 年上半年商品房成交面積分析44%18%31%7%90 平方米以下90 120 平方米90 120 平方米180 平米 上半年， 90平米以下的住宅成交套數(shù)最高，這是二季度大批量小戶型上市所帶來的影響，商品住宅成交 3512套，占到總成交量的 44%，這批次的主要消費群體集中在首次置業(yè)者上。（右圖） 2020 年上半年銷售面積分析73%20%7% 0%蘭山羅莊河?xùn)|開發(fā)區(qū)★ 雖然變化很小，但是我們也發(fā)現(xiàn)，蘭山上半年商品成交面積超過 64萬平方米，雖然在銷售面積上依然占 73%，但是卻在整個比例中下降，而羅莊雖然成交面積只有 18萬平米，河?xùn)|與開發(fā)區(qū)總計成交面積約 ，但是其在銷售面積比例上有了一定的上升，這主要是由于蘭山小戶型供應(yīng)上漲迅速，而羅莊與河?xùn)|的確的住宅供應(yīng)依然為中大戶型占據(jù)絕對的優(yōu)勢。 上半年銷售金額分析78%16%6% 0%蘭山羅莊