【正文】 政策其價格必然低于商品房必然對商品房是一個沖擊。 、需求情況，持續(xù)上漲 050100150200250300銷售面積（萬㎡） 115 216 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 長春市房地產(chǎn)市場自 90年代末正式啟動至今消費市場經(jīng)歷的由產(chǎn)生到逐步成熟的過程，從單一的追求面積上的寬裕逐漸向物業(yè)品質綜合考慮靠攏，需求量也在不斷放量隨著城市經(jīng)濟環(huán)境的不斷提升，僅 2001 年到 2020 年期間，長春商品房交易實現(xiàn)了從 115萬平米到 288 萬平米的跨越，總體增長量翻了 倍，長春市房地產(chǎn)市場漸行漸穩(wěn)。 三產(chǎn)分析 單位 :億元 2020 年 19月 上年同期 增減 % 全市生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 交通運輸倉 儲及郵電通信業(yè) 批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè) 金融保險 房地產(chǎn)業(yè) 其它服務業(yè) 作為長春市支柱產(chǎn)業(yè)的汽車工業(yè)在 2020 年出現(xiàn)了負增長，這在近幾年還是頭一次出現(xiàn)，原因主要是由于整個中國汽車行業(yè)的競爭加劇所致，它的效益變化將直接影響到整個長春市的經(jīng)濟走勢與消費能力，這是一個不容忽視的問題。 長春三產(chǎn)分析 2020 年 19 月長春全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，比上年同期增長 %。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 長春地產(chǎn)調研報告 一、概述 宏觀環(huán)境調研 2020 年末，全市戶籍總人口為 724 萬人。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。但同時我們也應該看到房地產(chǎn) 業(yè)正逐步成為長春市的支柱型產(chǎn)業(yè)，在宏觀調控最為嚴格的 2020 年依舊表現(xiàn)出強勁的增長態(tài)勢。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 、價格上揚，步履穩(wěn)健 2002年2020年長春市商品房成交價格走勢圖 單位:元/平方米0100020003000400050006000住宅 2219 2314 2388 2620商業(yè)營業(yè)用房 3014 3767 4361 53002002年 2020年 2020年 2020年 長春市房價的波 動較小，基本呈上漲趨勢，分析其原因： 一是市區(qū)土地的稀缺性促進房價上漲。保障性住房得到政府的一些特惠政策其價格必然低于商品房這對長春商品房開發(fā)商的沖擊和壓力都非常大。不過長春商業(yè)地產(chǎn)的營銷成熟度大大提前于住宅與寫字樓，各種炒作手法盛行。 三層整體出售給市人才市場 ,4F9層成交均價在3500 元左右 . 共 530 套 寫字樓 101 高檔公寓 128 普通住宅 241 含地下室 10 本身純寫字樓物業(yè)只租不售，與銷售物業(yè)形成自身競爭 共 109 套， 20層以上部分現(xiàn)漲價，銷售緩慢。整個地區(qū)性商業(yè)氛圍還沒有形成，缺少大的金融 單位進駐；不具備良好的商業(yè)前景預期；沿線的規(guī)劃配套設施還沒有完全到位，影響更多的商家進駐； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) ? 寫字樓的投資者對大的經(jīng)濟發(fā)展前景不看好，首付多和較短的還款期限，使中長期投資者壓力增大，減少了對此類項目的投入。 紅旗商圈商務辦公氛圍不成熟，可以找到的寫字樓只有時代百貨上面的時代大廈寫字樓項目。項目交通情況：紅旗街是長春市除火車站、人民廣場外的第三個交通中轉地帶， 20 多條公交線路匯集于此。地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等都是投資客的考量重點，其中的任一環(huán)節(jié)有所 缺失都有會成為投資客回避的原因； 從市場構成看：隨著【亞泰這些因素都制約了長春寫字樓市場的進一步發(fā)展，是近年該 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 類項目發(fā)展緩慢的重要原因。 稅費自理 未定 地下 中韓友誼商廈 興恒 農(nóng)貿(mào)市場 金色華爾茲 綠園區(qū) 50000 平方米 10000 平方米 8000 元 /平方米 37 元 /平 /月 1． 2 元平 /月 地上 40 個 大眾花園 綠園區(qū) 萬平 6500 平方米左右 6500 元 /平方米 45 元 /平 /月 元 /平 /月 地上 60 個 中潤小區(qū) 綠園區(qū) 90000 平方米 30000 平方米 12000 元 /平方米 70 元 /平 /月 元 地上 40 個 天安第一城 2期 高新區(qū) 萬平 5000 平方米左右 8200 元 /平 /月 元 /平 /月 未定 小燕莎商場 朝陽區(qū) 4500 平 4000 ㎡ 只租不售 100 元 /平 /月 臨街 長春百盛購物 南關區(qū) 32000 平方米 30000 ㎡左右 只租不售 聯(lián)營 地下 100個 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 中心 亞泰富苑購物中心 南關區(qū) 46000 平方米 46000 平方米 只租不售 聯(lián)營 40 元 /月 /㎡ 300 個左右 萬達購物廣場 朝陽區(qū) 60000 ㎡左右 60000 平方米 外鋪 45000 左右，內鋪 20000 左右 扣點 地下 100個左右 梅瓏鎮(zhèn)購物中心 朝陽區(qū) 萬平 萬平 13000— 16000 元 /平 —— —— —— 整體來 說，長春商業(yè)比較發(fā)達，商貿(mào)產(chǎn)生的利稅成為長春出汽車產(chǎn)業(yè)外的主要來源之一。 西區(qū)位于寬城區(qū)，人民大街以西，是火車站前遼寧路、杭州路、漢口大街所圍成的區(qū)域。該區(qū)塊的優(yōu)勢在于由于比鄰大小南湖，屬于長春的 高尚居住區(qū)，該區(qū)塊聚集了大部分的高收入人群。大多已經(jīng)出租，近期開業(yè)，但租金較低，根據(jù)銷售提供的數(shù)據(jù)測算在 6%左右的收益，不固定。寫字樓面積： 9 萬平方米左右。 項目點評：該項目已接近現(xiàn)房，但目前商業(yè)、寫字樓部分都基本滯壓在手上，商業(yè)現(xiàn)已被迫停止銷售，寫字樓部分仍在對外銷售，不過銷售緩慢。 亞泰 結構：全框架結構 業(yè)態(tài)： 16 層為百貨（目前處于招商中，進度緩慢）， 7 層至 33 層為五星級寫字樓和四星級酒店 銷售單價： 一層均價： 22000 元左右 二層均價： 15000 元左右 三層均價： 12000 元左右 四層：不售，自營 五層：不售，自營 六層：不售，自營 銷售模式：十年返租，年 10%回報 銷售情況：據(jù)稱銷售達 80%左右（ 1 樓， 3 樓），但現(xiàn)實中詢問時，很多好位置都可以選擇。 銷售情況：整體需要出售的部分約 70%，分兩期出售，現(xiàn)在出售的是一期，已 出售了一部分，但整體的出售比例很小。 位于歐亞商都 8 樓的數(shù)碼城是目前覆蓋整個長春的數(shù)碼消費中心，隨著長江路科技城的經(jīng)營，客戶也在逐漸被分流（長江科技城的生意逐漸好轉），但買電腦到歐亞的意識在長春消費者中的印象比較深刻，隨著百腦匯的開業(yè)，這一點會逐漸被強化。 政府試圖重新塑造該區(qū)域的商業(yè)，通過專業(yè)服務（比如說 IT 賣場），