長春地產(chǎn)調(diào)研報告房市分析(參考版)
2025-05-12 22:16本頁面
【正文】 南郡 水云天 長春最合適居住的景觀房項目（靠近紅旗商圈） 地址：延安大路，湖西路 開發(fā)商：香港南益集團(tuán) 業(yè)態(tài)：湖景住宅 介紹：項目規(guī)劃用地： 10 萬平米，總建筑面積 18 萬平米，容積率 ，建筑密度 18%；共規(guī)劃 15 棟多層及小高層住宅 /一梯兩戶 /全電梯設(shè)計 銷售單價： 4000 到 6000， 6000 為可看到南湖的； 銷售模式： 銷售情況：銷售情 況良好 項目點評：項目是目前長春最受人注目的住宅，靠近紅旗商圈和桂林商圈，處于長春最大的綠色帶中間。 亞泰 項目點評：該項目已接近現(xiàn)房，但目前商業(yè)、寫字樓部分都基本滯壓在手上，商業(yè)現(xiàn)已被迫停止銷售，寫字樓部分仍在對外銷售，不過銷售緩慢。銷售情況不佳。該項目推廣、營銷力度非常大，長春人基本都知道該項目。 結(jié)構(gòu)：全框架結(jié)構(gòu) 業(yè)態(tài)： 16 層為百貨（目前處于招商中，進(jìn)度緩慢）， 7 層至 33 層為五星級寫字樓和四星級酒店 銷售單價： 一層均價： 22000 元左右 二層均價： 15000 元左右 三層均價： 12000 元左右 四層：不售，自營 五層：不售，自營 六層：不售，自營 銷售模式：十年返租，年 10%回報 銷售情況：據(jù)稱銷售達(dá) 80%左右（ 1 樓， 3 樓），但現(xiàn)實中詢問時，很多好位置都可以選擇。寫字樓面積： 9 萬平方米左右。不保證投資收益，投資風(fēng)險比較大，但也實現(xiàn)了部分銷售。在地下，重新裝修的水平很差，地面部分重做，頂部不變，已經(jīng)破舊。 銷售情況：整體需要出售的部分約 70%，分兩期出售，現(xiàn)在出售的是一期，已 出售了一部分，但整體的出售比例很小。大多已經(jīng)出租，近期開業(yè)，但租金較低，根據(jù)銷售提供的數(shù)據(jù)測算在 6%左右的收益，不固定。 該區(qū)域是的商業(yè)以沿街網(wǎng)點為主，是年輕人的主要購物場所，近期剛開出一家梅龍鎮(zhèn)購 物廣場，生意一般。 該區(qū)塊目前的商業(yè)就大大的集中在歐亞、亞細(xì)亞之間，時代的人明顯少，總體來講，紅旗街（窄）的商業(yè)氛圍比工農(nóng)大路（寬）的商業(yè)氛圍好，到百腦匯及我們所看中項目所處的地段已處于人流明顯減少的區(qū)域（百腦匯和省醫(yī)院中間的公交點分流了相當(dāng)一部分人流） 桂林路商業(yè)中心 —— 年輕人的時尚與潮流 是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合圍的區(qū)域，以同志街和桂林路交會處為中心。 位于歐亞商都 8 樓的數(shù)碼城是目前覆蓋整個長春的數(shù)碼消費中心，隨著長江路科技城的經(jīng)營，客戶也在逐漸被分流（長江科技城的生意逐漸好轉(zhuǎn)），但買電腦到歐亞的意識在長春消費者中的印象比較深刻，隨著百腦匯的開業(yè)，這一點會逐漸被強化。該區(qū)塊的優(yōu)勢在于由于比鄰大小南湖，屬于長春的 高尚居住區(qū)，該區(qū)塊聚集了大部分的高收入人群。 工農(nóng)大路以前實際上是長春的醫(yī)療中心，大小醫(yī)院比鄰。 一個比較有趣的現(xiàn)象是，與青島正衰敗的傳統(tǒng)商業(yè)中心中山路 類似，長春的主要產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售項目主要出現(xiàn)在該區(qū)域，代表性的項目是金座購物休閑廣場和中韓友誼大廈，定價很高，體量很大，商業(yè)經(jīng)營前景不明，銷售情況不算理想，投資前景更是迷茫。 政府試圖重新塑造該區(qū)域的商業(yè)，通過專業(yè)服務(wù)（比如說 IT 賣場），高層次的大眾服務(wù)商業(yè)（比如說沃爾瑪）等渠道，但收效不大。 西區(qū)位于寬城區(qū)，人民大街以西，是火車站前遼寧路、杭州路、漢口大街所圍成的區(qū)域。 站前商業(yè)中心 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 由站前商業(yè)東區(qū)和站前商業(yè)西區(qū)組成。 重慶路商業(yè)中心 比鄰長春城市核心 人民廣場，以人民大街、永安街、北安路、西安大路所圍成的區(qū)域，以及重慶路兩側(cè)。銷售的商鋪以小區(qū)底商為主，單價是住宅的 倍到 2 倍左右，在銷的大型商場并不多見，并且多處于火車站商圈（沒落商圈，經(jīng)營困難），采用反租形式，銷售單價相對非常高，銷售情況均不算順利。 稅費自理 未定 地下 中韓友誼商廈 興恒 農(nóng)貿(mào)市場 金色華爾茲 綠園區(qū) 50000 平方米 10000 平方米 8000 元 /平方米 37 元 /平 /月 1． 2 元平 /月 地上 40 個 大眾花園 綠園區(qū) 萬平 6500 平方米左右 6500 元 /平方米 45 元 /平 /月 元 /平 /月 地上 60 個 中潤小區(qū) 綠園區(qū) 90000 平方米 30000 平方米 12000 元 /平方米 70 元 /平 /月 元 地上 40 個 天安第一城 2期 高新區(qū) 萬平 5000 平方米左右 8200 元 /平 /月 元 /平 /月 未定 小燕莎商場 朝陽區(qū) 4500 平 4000 ㎡ 只租不售 100 元 /平 /月 臨街 長春百盛購物 南關(guān)區(qū) 32000 平方米 30000 ㎡左右 只租不售 聯(lián)營 地下 100個 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 中心 亞泰富苑購物中心 南關(guān)區(qū) 46000 平方米 46000 平方米 只租不售 聯(lián)營 40 元 /月 /㎡ 300 個左右 萬達(dá)購物廣場 朝陽區(qū) 60000 ㎡左右 60000 平方米 外鋪 45000 左右，內(nèi)鋪 20000 左右 扣點 地下 100個左右 梅瓏鎮(zhèn)購物中心 朝陽區(qū) 萬平 萬平 13000— 16000 元 /平 —— —— —— 整體來 說，長春商業(yè)比較發(fā)達(dá)，商貿(mào)產(chǎn)生的利稅成為長春出汽車產(chǎn)業(yè)外的主要來源之一。 商鋪調(diào)研 物業(yè)名稱 區(qū)域 建筑面積 商業(yè)部分面積 銷售價格 租金（回報） 物業(yè)管理費 車位情況 萬科上東區(qū) 二道區(qū) 18 萬平米 3000 平方米 9000 元 /平 未定 未定 臨街停車 融創(chuàng) 在售價方面，以光明大廈、中山花園為代表的新一代寫字間已突破 6000 元 /平方米大關(guān)，但實際銷售并不樂觀，銷售不到三成。而在建的寫字間均以出售為主，租金未定。這些因素都制約了長春寫字樓市場的進(jìn)一步發(fā)展，是近年該 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 類項目發(fā)展緩慢的重要原因。 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力看：由于長春所在區(qū)域的地緣影響力不夠，無法獲得跨省級的區(qū)域管轄能力，被傳統(tǒng)意識上的沈陽和哈爾濱兩地所取代。 從潛在客源看：長春地區(qū)整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境及投資者對經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期，也是人們進(jìn)行投資與否的關(guān)鍵。商住樓和純寫字樓用途的混淆，是長春寫字樓市場持續(xù)低迷的重要原因； 從銷售手段看：長春地產(chǎn)營銷的手法還是比較成熟先進(jìn)的，寫字樓中已經(jīng)開始頻繁使用帶租約銷售的形式，比如【亞泰地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等都是投資客的考量重點，其中的任一環(huán)節(jié)有所 缺失都有會成為投資客回避的原因； 從市場構(gòu)成看：隨著【亞泰此類樓盤有：國際大廈、吉發(fā)廣場、中銀大廈、光明商務(wù)大廈等；這些居于良好商務(wù)區(qū)域的寫字間由銷售轉(zhuǎn)向租賃，可見長春市的產(chǎn)權(quán)寫字間市場容量不大； 從客戶構(gòu)成看：已售客戶中有超過 60%的用戶是以自用為主，投資客較少。 分析 從產(chǎn)品形式上看：純寫字樓銷售較好的項目，除地段優(yōu)勢明顯外，周邊都有完善的 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 功能配套存在，自身服務(wù)性設(shè)施齊全。據(jù)開發(fā)商宣傳稱，以 100 平方米的寫字間為例，可以一次性將這套寫字間回租給開發(fā)商（當(dāng)然要比市場價格低一些），每月可收租金大概在 3000 元左右，但最終未落實。項目交通情況：紅旗街是長春市除火車站、人民廣場外的第三個交通中轉(zhuǎn)地帶， 20 多條公交線路匯集于此。 4 部ＯＴＩＳ電梯， 2 部消防樓梯。樓前
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