【正文】 議室 商務中心 商務中心、健身中心 銀行、商務中心 商務中心 商務會所，恒溫游泳池 備注 因售價太高只售出3 戶，現(xiàn)在以出租為主。 分 析： ? 市政府欲在解放大路沿線建長春市乃至東北的金融商務一條街，吉林省政府的政務中心已入住中吉大廈，對于解放大路沿線的發(fā)展有了較大促進。高層商務住宅部分暫無法辦理產(chǎn)權登記，客戶自行辦理，需另外補交出讓金。 4 部ＯＴＩＳ電梯， 2 部消防樓梯。此類樓盤有：國際大廈、吉發(fā)廣場、中銀大廈、光明商務大廈等；這些居于良好商務區(qū)域的寫字間由銷售轉向租賃，可見長春市的產(chǎn)權寫字間市場容量不大； 從客戶構成看：已售客戶中有超過 60%的用戶是以自用為主，投資客較少。 從區(qū)域經(jīng)濟影響力看：由于長春所在區(qū)域的地緣影響力不夠，無法獲得跨省級的區(qū)域管轄能力，被傳統(tǒng)意識上的沈陽和哈爾濱兩地所取代。 商鋪調研 物業(yè)名稱 區(qū)域 建筑面積 商業(yè)部分面積 銷售價格 租金（回報） 物業(yè)管理費 車位情況 萬科上東區(qū) 二道區(qū) 18 萬平米 3000 平方米 9000 元 /平 未定 未定 臨街停車 融創(chuàng) 站前商業(yè)中心 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 由站前商業(yè)東區(qū)和站前商業(yè)西區(qū)組成。 工農(nóng)大路以前實際上是長春的醫(yī)療中心，大小醫(yī)院比鄰。 該區(qū)域是的商業(yè)以沿街網(wǎng)點為主，是年輕人的主要購物場所，近期剛開出一家梅龍鎮(zhèn)購 物廣場，生意一般。不保證投資收益，投資風險比較大，但也實現(xiàn)了部分銷售。銷售情況不佳。 南郡 水云天 長春最合適居住的景觀房項目（靠近紅旗商圈） 地址：延安大路，湖西路 開發(fā)商：香港南益集團 業(yè)態(tài)：湖景住宅 介紹：項目規(guī)劃用地： 10 萬平米，總建筑面積 18 萬平米，容積率 ，建筑密度 18%；共規(guī)劃 15 棟多層及小高層住宅 /一梯兩戶 /全電梯設計 銷售單價： 4000 到 6000， 6000 為可看到南湖的； 銷售模式： 銷售情況：銷售情 況良好 項目點評：項目是目前長春最受人注目的住宅，靠近紅旗商圈和桂林商圈，處于長春最大的綠色帶中間。該項目推廣、營銷力度非常大，長春人基本都知道該項目。在地下，重新裝修的水平很差，地面部分重做，頂部不變，已經(jīng)破舊。 該區(qū)塊目前的商業(yè)就大大的集中在歐亞、亞細亞之間，時代的人明顯少，總體來講，紅旗街（窄）的商業(yè)氛圍比工農(nóng)大路（寬）的商業(yè)氛圍好，到百腦匯及我們所看中項目所處的地段已處于人流明顯減少的區(qū)域（百腦匯和省醫(yī)院中間的公交點分流了相當一部分人流） 桂林路商業(yè)中心 —— 年輕人的時尚與潮流 是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合圍的區(qū)域，以同志街和桂林路交會處為中心。 一個比較有趣的現(xiàn)象是，與青島正衰敗的傳統(tǒng)商業(yè)中心中山路 類似，長春的主要產(chǎn)權式商鋪銷售項目主要出現(xiàn)在該區(qū)域，代表性的項目是金座購物休閑廣場和中韓友誼大廈，定價很高，體量很大，商業(yè)經(jīng)營前景不明，銷售情況不算理想，投資前景更是迷茫。 重慶路商業(yè)中心 比鄰長春城市核心 人民廣場，以人民大街、永安街、北安路、西安大路所圍成的區(qū)域，以及重慶路兩側。 在售價方面，以光明大廈、中山花園為代表的新一代寫字間已突破 6000 元 /平方米大關，但實際銷售并不樂觀，銷售不到三成。 從潛在客源看：長春地區(qū)整個經(jīng)濟環(huán)境及投資者對經(jīng)濟景氣的預期，也是人們進行投資與否的關鍵。 分析 從產(chǎn)品形式上看：純寫字樓銷售較好的項目，除地段優(yōu)勢明顯外，周邊都有完善的 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 功能配套存在，自身服務性設施齊全。樓前、樓后有 5000 平方米休閑廣場，可用于停車 。由博大華夏房地產(chǎn)經(jīng)紀公司全程營銷代理 吳太集團投資四億建造 ,只租不售 ,大部分寫字樓設施是吉林省內最先進的 . 緊臨長江路步行街 ,吳太商務中心對面 ,二棟塔樓 .16 層為圖書音像城 ,613 為商住公寓 .層高 為市區(qū)內唯一 . 緊臨路步行街 ,13 層為大連一家商場 ,418 層為商住公寓 . 原規(guī)劃為星級酒店兩棟， 因資金問題改為住宅出售。由第一太平戴維斯物管，置身于商貿、文化、金融為一體的繁華區(qū)域。 以人民廣場為中心，西安大路沿線的早期商務辦公區(qū)域寫字樓調研： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 案名 光明商務 大廈 中銀大廈 百聚商務 廣場 新世紀 鴻源廣場 潤天國際 國際大廈 亞泰鼎盛國際 地點 西安大路 336 號 西安大路 11號 安達街 2 號 西安大路 8 號 西安大路與康平街交匯處 西安大路與同志街交匯處 重慶路和人民大街的交匯處 產(chǎn)品 規(guī)劃 地上 24 層 地上 25 層 地 上 9 層 地下 3 層 地上 28 層 地上 25 層 地上 24 層 1— 6 層購物中心， 7層商務會所 8— 28 層商住用房 工程 進度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 期房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 經(jīng)營 方式 7至 15層 /天 。 住宅方面整體正常，價格、開發(fā)量和成交量均穩(wěn)步上漲。 、供求逐漸趨于平衡 經(jīng)過 0 02 年的過量開發(fā)，許多開發(fā)已清楚認識到市場需求與供給關系， 2020 年長春市場的開發(fā)量與需求量已基本持平。 除遇到重大政治因素外，長春市房地產(chǎn)整體發(fā)展的良好勢頭短時間將不可逆轉。汽車工業(yè)產(chǎn)值 同比下降 %。 長春屬于中型欠發(fā)達城市，在吉林省具有絕對的領導性優(yōu)勢，成為吉林省的核心。城市恩格爾系數(shù)為 %，村鎮(zhèn)恩格爾系數(shù) %。第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值仍持續(xù)穩(wěn)步增長狀況，第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，第二產(chǎn)業(yè)下降的主要原因是占工業(yè)總產(chǎn)值 70%以上的汽車工業(yè)因成本上升，銷量下降出現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營困難。 借鑒沈陽市的發(fā) 展路徑可以看出長春市的房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的比例尚處于成長期，行業(yè)發(fā)展前景看好，距離國際慣例的 10%尚有較大的差距，所以長春市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還是比較大的。房價漲幅速度為何稱之為步履穩(wěn)健，這一點不難理解，由于長春市的中低檔樓盤體量較大，因此整體抑制了商品房的漲幅速度。 整體分析 長春作為吉林省會城市及老牌的工業(yè)城市，房地產(chǎn)還處于發(fā)展的初期階段，近幾年發(fā)展較快，但受限于舊城區(qū)內可開發(fā)面積不多，拆遷成本大，整體開發(fā)量一直不大，目前整體已呈現(xiàn)發(fā)展速度放緩甚至有小幅回落。作為項目調研的需要，我們對紅旗商圈的寫字樓也作為重點分析。 解放大路沿線已聚集了不少商住和寫字間，該區(qū)域調研： 案名 星宇名座 光大大廈 中吉大廈 21 世紀國際商務總部 長春國際商務中心 權石中心 地點 建設廣場西側 解放大路 121 號 解放大路 62 號 解放大路 868 號 解放大 路 36 號 亞泰大街與解放大路交匯處 產(chǎn)品 規(guī)劃 地上 15 層， 地下 2 層 地上 25 層 地下 2 層 地上 28 層 地上 23 層， 地下 1 層 地上 22 地下 1 地上 18 地下 2 工程 進度 9 月底交工 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2020 年 10 月交工 現(xiàn)房 價格 38504500 元 租金 元 /㎡ /天，不含電費 元 /㎡ /天 34505000 元 27703850 45005000 租 /售率 80% 80% 80% 90% 80% 未開盤 用途 商住 寫字樓 寫字樓 超 5A 寫字樓