【正文】 鼎盛國際 市區(qū)核心的寫字樓、商業(yè)綜合項目 地址：重慶路和人民大路的交匯處 開發(fā)商：亞泰地產(chǎn) 業(yè)態(tài)： 16 樓商場， 7 層商務會所， 828 層辦公樓 銷售單價：均價 6000 元 /平方米 銷售模式：帶租約銷售， 2 年租約， 10%回報 銷售情況：去年 10 月份開始銷售， 7 個月銷售 60% 項目點評：本項目位于重慶路的中段，屬于繁華的商業(yè)區(qū)，大樓 16 層為亞泰富 苑購物廣場（高檔購物廣場，已開業(yè)），而且外觀恢宏大氣，項目配套齊全， 7 層為商務會所，設有恒溫游泳池，項目啟用之后有望成為重慶路上標志性寫字樓綜合項目。 銷售單價：原定為一樓 30000 元銷售單價，后對外宣稱不銷售 銷售模式：原定為 5 年固定回報，年返 10% 銷售情況：初期嘗試接待過客戶，后因客戶量太少，現(xiàn)停止銷售。 項目點評：該項目地段不能說很適合經(jīng)營高檔百貨和商務樓，站前商圈以中低檔商業(yè)為主，消費群以低檔消費群為主，因此該項目的商業(yè)經(jīng) 營前景并不理想。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 金座休閑廣場 產(chǎn)權式商鋪銷售 開發(fā)商：長春金座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)管理：長春金座購物廣場有限公司 項目東西長度（珠江路）： 70 米左右 項目南北長度（人民大街）： 100 米左右 總建筑面積： 150000 平方米。 項目點評：一個跨掉的農貿市場，進行翻新改造。 四、針對性物業(yè)調研 興恒 農貿市場 產(chǎn)權式商鋪銷售 地址：重慶路、重慶胡同、崇智街交會中心的住宅地下負一層 開發(fā)商：興恒集團 業(yè)態(tài)：農改超，集合了菜市、超市、小吃為一體 銷售單價：以鋪位的位置和功能為定價標準，算到使用面積， 3~8 萬 /平方 銷售模式：產(chǎn)權式分割。 該區(qū)塊的商業(yè)網(wǎng)點租金分布比較凌亂，最高的出現(xiàn)在亞細亞、歐亞相對的街左右兩側和紅旗街與富錦路交匯處，部分小門面租金高達 30 元 /日 /平方米使用面積，稍 微偏一 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 些的地方租金則很低，不足 5 元 /日 /平方米使用面積。隨著歐亞商都的經(jīng)營良好和輻射力，亞細亞、時代購物等的設立、以及沿富錦路密集分布的小型餐飲、購物專賣、酒吧等，逐漸形成該區(qū)塊的商業(yè)中心。我們認為該區(qū)域的發(fā)展前景是適量的大眾消費（滿足周邊大量的低收入居住群），重點發(fā)展批發(fā)市場。東區(qū)位于寬城區(qū)，人民大街以東，是火車站前東側長白路、亞泰大街、珠江路，以及人民大街所圍成的區(qū)域。 三、區(qū)域調研 朝陽區(qū)是長春的商業(yè)、文化中心，區(qū)內商業(yè)主要分布于四個主要區(qū)域，分別是重慶路商圈、站前商圈、紅旗路商圈、桂林路商圈，四個區(qū)域各具特色。上城 高新區(qū) 萬平米 4000 平方米 9000 元 /平 未定 未定 未定 長春金座 寬城區(qū) 15 萬平方 60000 平方米 1F: 萬元 /㎡ 2F: 萬 元 /㎡ 3F: 萬 元 /㎡ 返租 10 年，年回報 10%。各寫字樓空置嚴重。故東北三省的區(qū)域性經(jīng)營組織選擇 長春作為駐地辦事處的較少，本地經(jīng)銷商考慮輻射地區(qū)的可操作性，也都在外地設常駐機構以滿足自身發(fā)展。鼎盛國際】，采用兩年租約，年返 10%的方式銷售，該樓地段 、配套、檔次等均屬上乘，銷售模式也屬先進，并且現(xiàn)在已經(jīng)為現(xiàn)房銷售了，但從去年 10 月開盤至今，銷售出去 50%左右，不算理想。投資客的多少一般是用來衡量此地段及產(chǎn)品是否有投資價值，而投資客關心的無非是他的投資能否順利回收。 該樓盤實現(xiàn)銷售具體比例不詳，但估計不高于 60%，目前對外公布租金為 元 /日 /平方米， 40%空置，最容易租出的為 50 平方米以下戶型， 100 平米以上戶型多數(shù)空置，主要入駐企業(yè)中，相當部分是將該物業(yè)作為營業(yè)用途的美容美體、旅游咨詢等小公司，純辦公用途不強。 項目周邊環(huán)境：時代大廈周邊配套設施齊全，是長春市區(qū)的新中心，周邊有歐亞商都，省醫(yī)院、中醫(yī)學院、建工學院、南胡公園、長白山賓館、吉林電視臺、長春電影城、西解放立交橋、省圖書館等。 824 層為高級商務寫字間，寫字間規(guī)劃面積為 90 平方米－ 140 平方米。 分 析： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) ? 此區(qū)域臨近火車站和公路客運中心，與外地區(qū)交通聯(lián)系便利， 吸引了大部分以手機、化妝品、小家電為主的中小代理商的注意； ? 長江路電腦科技開發(fā)區(qū)的設立，使本區(qū)域的注冊商戶享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠條件，對于中小寫字樓的市場起到了一定促進作用； ? 總價不高、等同住宅的摟揭首付、足夠的人流 和大量的商貿流動，使站前區(qū)域的商住樓投資成為投資熱點區(qū)域，受到中小寫字樓投資者的青睞； ? 此區(qū)域純寫字樓項目供應較少，大部分以商住樓形式進入市場，成為站前寫字樓市場的主流。 案名 長春銀座 吳太商務 中心 銀座 B 座 長春昆侖 太平洋 大廈 建設大廈 春鐵大廈 地點 長江路 57 號 勝利大街 8 號 長江路 52 號 長白路 34 號 黑水路 16 號 長春大街與廣州路交匯處 遼寧路 7 號 產(chǎn)品 規(guī)劃 地下 11 層 地上 1 層 地上 22 層 地上 13 層 地上 18 層 地上 23 層 地上 36 層 地下 2 層 地上 25 層 工程 進度 2002年 10月入住 2020/11/8 入住 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 入住 現(xiàn)房 戶型 面積 31～ 200 45166 32166 33166 5297 \\3 ㎡ 58158 價格 3300 元 /㎡ 出租 ㎡ 36503950 25603200 18502200 5200 元 /㎡ 10～ 21F,均價5400 元 /㎡ 1980— 2300 租 /售率 95% 租 70% 85% 95% 90% 售 30% 95% 用途 12 層門市 311 層商務套房 319 層為寫字間 電梯寫字樓 商住公寓 商用住宅 1021 層寫字間對外銷售 13 層為商場 425 為商住公寓 配套 設施 寬帶、 5A 智能、游泳池、棋牌室 會議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,商務中心健身中心 會議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,職工餐廳 ,商務中心 寬帶 ,職工餐廳 ,商務中心 無 會議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,商務中心 空中花園，寬帶，客服中心 備注 2001 年復工，鋼骨結構，第一個小戶型投資性產(chǎn)品，銷售異常火爆。但與傳統(tǒng)商業(yè)中心相比存在較大差距。 解放大路沿線已聚集了不少商住和寫字間，該區(qū)域調研： 案名 星宇名座 光大大廈 中吉大廈 21 世紀國際商務總部 長春國際商務中心 權石中心 地點 建設廣場西側 解放大路 121 號 解放大路 62 號 解放大路 868 號 解放大 路 36 號 亞泰大街與解放大路交匯處 產(chǎn)品 規(guī)劃 地上 15 層， 地下 2 層 地上 25 層 地下 2 層 地上 28 層 地上 23 層， 地下 1 層 地上 22 地下 1 地上 18 地下 2 工程 進度 9 月底交工 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2020 年 10 月交工 現(xiàn)房 價格 38504500 元 租金 元 /㎡ /天，不含電費 元 /㎡ /天 34505000 元 27703850 45005000 租 /售率