【正文】 商住 寫(xiě) 字樓 配套 設(shè)施 會(huì)議室、商務(wù)中心、健身中心 會(huì)議室、商務(wù)中心 銀行、省政府政務(wù)中心 八大配套中心 會(huì)議室、商務(wù)中心、健身中心 酒店 ,銀行 ,寬帶 ,休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 備注 515 層為商住 ,14 層為商鋪 ,一層 :16500元 /㎡ ,二層11500 元 /㎡ ,三層 7500 元 /㎡ ,四層 7000 元 /㎡ ,商鋪購(gòu)買(mǎi)要求必須在 1000㎡以上 .車(chē)位售價(jià) :18 萬(wàn) /個(gè) . 采用全鋼結(jié)構(gòu)，點(diǎn)式玻璃和進(jìn)口鋁復(fù)板幕墻。 案名 長(zhǎng)春銀座 吳太商務(wù) 中心 銀座 B 座 長(zhǎng)春昆侖 太平洋 大廈 建設(shè)大廈 春鐵大廈 地點(diǎn) 長(zhǎng)江路 57 號(hào) 勝利大街 8 號(hào) 長(zhǎng)江路 52 號(hào) 長(zhǎng)白路 34 號(hào) 黑水路 16 號(hào) 長(zhǎng)春大街與廣州路交匯處 遼寧路 7 號(hào) 產(chǎn)品 規(guī)劃 地下 11 層 地上 1 層 地上 22 層 地上 13 層 地上 18 層 地上 23 層 地上 36 層 地下 2 層 地上 25 層 工程 進(jìn)度 2002年 10月入住 2020/11/8 入住 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 入住 現(xiàn)房 戶型 面積 31～ 200 45166 32166 33166 5297 \\3 ㎡ 58158 價(jià)格 3300 元 /㎡ 出租 ㎡ 36503950 25603200 18502200 5200 元 /㎡ 10～ 21F,均價(jià)5400 元 /㎡ 1980— 2300 租 /售率 95% 租 70% 85% 95% 90% 售 30% 95% 用途 12 層門(mén)市 311 層商務(wù)套房 319 層為寫(xiě)字間 電梯寫(xiě)字樓 商住公寓 商用住宅 1021 層寫(xiě)字間對(duì)外銷(xiāo)售 13 層為商場(chǎng) 425 為商住公寓 配套 設(shè)施 寬帶、 5A 智能、游泳池、棋牌室 會(huì)議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,商務(wù)中心健身中心 會(huì)議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,職工餐廳 ,商務(wù)中心 寬帶 ,職工餐廳 ,商務(wù)中心 無(wú) 會(huì)議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,商務(wù)中心 空中花園，寬帶，客服中心 備注 2001 年復(fù)工，鋼骨結(jié)構(gòu)，第一個(gè)小戶型投資性產(chǎn)品，銷(xiāo)售異?；鸨?824 層為高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字間，寫(xiě)字間規(guī)劃面積為 90 平方米－ 140 平方米。 該樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售具體比例不詳，但估計(jì)不高于 60%，目前對(duì)外公布租金為 元 /日 /平方米， 40%空置，最容易租出的為 50 平方米以下戶型， 100 平米以上戶型多數(shù)空置，主要入駐企業(yè)中，相當(dāng)部分是將該物業(yè)作為營(yíng)業(yè)用途的美容美體、旅游咨詢等小公司，純辦公用途不強(qiáng)。鼎盛國(guó)際】，采用兩年租約，年返 10%的方式銷(xiāo)售，該樓地段 、配套、檔次等均屬上乘，銷(xiāo)售模式也屬先進(jìn)，并且現(xiàn)在已經(jīng)為現(xiàn)房銷(xiāo)售了，但從去年 10 月開(kāi)盤(pán)至今，銷(xiāo)售出去 50%左右，不算理想。各寫(xiě)字樓空置嚴(yán)重。 三、區(qū)域調(diào)研 朝陽(yáng)區(qū)是長(zhǎng)春的商業(yè)、文化中心，區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分布于四個(gè)主要區(qū)域，分別是重慶路商圈、站前商圈、紅旗路商圈、桂林路商圈，四個(gè)區(qū)域各具特色。我們認(rèn)為該區(qū)域的發(fā)展前景是適量的大眾消費(fèi)（滿足周邊大量的低收入居住群），重點(diǎn)發(fā)展批發(fā)市場(chǎng)。 該區(qū)塊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金分布比較凌亂，最高的出現(xiàn)在亞細(xì)亞、歐亞相對(duì)的街左右兩側(cè)和紅旗街與富錦路交匯處，部分小門(mén)面租金高達(dá) 30 元 /日 /平方米使用面積，稍 微偏一 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 些的地方租金則很低，不足 5 元 /日 /平方米使用面積。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：一個(gè)跨掉的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，進(jìn)行翻新改造。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目地段不能說(shuō)很適合經(jīng)營(yíng)高檔百貨和商務(wù)樓，站前商圈以中低檔商業(yè)為主，消費(fèi)群以低檔消費(fèi)群為主，因此該項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng) 營(yíng)前景并不理想。鼎盛國(guó)際 市區(qū)核心的寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合項(xiàng)目 地址：重慶路和人民大路的交匯處 開(kāi)發(fā)商：亞泰地產(chǎn) 業(yè)態(tài)： 16 樓商場(chǎng)， 7 層商務(wù)會(huì)所， 828 層辦公樓 銷(xiāo)售單價(jià)：均價(jià) 6000 元 /平方米 銷(xiāo)售模式：帶租約銷(xiāo)售， 2 年租約， 10%回報(bào) 銷(xiāo)售情況：去年 10 月份開(kāi)始銷(xiāo)售， 7 個(gè)月銷(xiāo)售 60% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于重慶路的中段，屬于繁華的商業(yè)區(qū)，大樓 16 層為亞泰富 苑購(gòu)物廣場(chǎng)（高檔購(gòu)物廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)），而且外觀恢宏大氣，項(xiàng)目配套齊全， 7 層為商務(wù)會(huì)所，設(shè)有恒溫游泳池，項(xiàng)目啟用之后有望成為重慶路上標(biāo)志性寫(xiě)字樓綜合項(xiàng)目。 銷(xiāo)售單價(jià)：原定為一樓 30000 元銷(xiāo)售單價(jià)，后對(duì)外宣稱(chēng)不銷(xiāo)售 銷(xiāo)售模式：原定為 5 年固定回報(bào)，年返 10% 銷(xiāo)售情況：初期嘗試接待過(guò)客戶，后因客戶量太少，現(xiàn)停止銷(xiāo)售。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 金座休閑廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春金座房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 商業(yè)管理：長(zhǎng)春金座購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司 項(xiàng)目東西長(zhǎng)度（珠江路）： 70 米左右 項(xiàng)目南北長(zhǎng)度（人民大街）： 100 米左右 總建筑面積： 150000 平方米。 四、針對(duì)性物業(yè)調(diào)研 興恒 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售 地址：重慶路、重慶胡同、崇智街交會(huì)中心的住宅地下負(fù)一層 開(kāi)發(fā)商：興恒集團(tuán) 業(yè)態(tài)：農(nóng)改超，集合了菜市、超市、小吃為一體 銷(xiāo)售單價(jià)：以鋪位的位置和功能為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，算到使用面積， 3~8 萬(wàn) /平方 銷(xiāo)售模式：產(chǎn)權(quán)式分割。隨著歐亞商都的經(jīng)營(yíng)良好和輻射力，亞細(xì)亞、時(shí)代購(gòu)物等的設(shè)立、以及沿富錦路密集分布的小型餐飲、購(gòu)物專(zhuān)賣(mài)、酒吧等，逐漸形成該區(qū)塊的商業(yè)中心。東區(qū)位于寬城區(qū)，人民大街以東，是火車(chē)站前東側(cè)長(zhǎng)白路、亞泰大街、珠江路，以及人民大街所圍成的區(qū)域。上城 高新區(qū) 萬(wàn)平米 4000 平方米 9000 元 /平 未定 未定 未定 長(zhǎng)春金座 寬城區(qū) 15 萬(wàn)平方 60000 平方米 1F: 萬(wàn)元 /㎡ 2F: 萬(wàn) 元 /㎡ 3F: 萬(wàn) 元 /㎡ 返租 10 年，年回報(bào) 10%。故東北三省的區(qū)域性經(jīng)營(yíng)組織選擇 長(zhǎng)春作為駐地辦事處的較少，本地經(jīng)銷(xiāo)商考慮輻射地區(qū)的可操作性，也都在外地設(shè)常駐機(jī)構(gòu)以滿足自身發(fā)展。投資客的多少一般是用來(lái)衡量此地段及產(chǎn)品是否有投資價(jià)值，而投資客關(guān)心的無(wú)非是他的投資能否順利回收。 項(xiàng)目周邊環(huán)境：時(shí)代大廈周邊配套設(shè)施齊全，是長(zhǎng)春市區(qū)的新中心，周邊有歐亞商都，省醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、建工學(xué)院、南胡公園、長(zhǎng)白山賓館、吉林電視臺(tái)、長(zhǎng)春電影城、西解放立交橋、省圖書(shū)館等。 分 析： 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 此區(qū)域臨近火車(chē)站和公路客運(yùn)中心，與外地區(qū)交通聯(lián)系便利， 吸引了大部分以手機(jī)、化妝品、小家電為主的中小代理商的注意； ? 長(zhǎng)江路電腦科技開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立，使本區(qū)域的注冊(cè)商戶享受開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠條件，對(duì)于中小寫(xiě)字樓的市場(chǎng)起到了一定促進(jìn)作用； ? 總價(jià)不高、等同住宅的摟揭首付、足夠的人流 和大量的商貿(mào)流動(dòng)，使站前區(qū)域的商住樓投資成為投資熱點(diǎn)區(qū)域，受到中小寫(xiě)字樓投資者的青睞； ? 此區(qū)域純寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)較少，大部分以商住樓形式進(jìn)入市場(chǎng)，成為站前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流。但與傳統(tǒng)商業(yè)中心相比存在較大差距。 周邊環(huán)境屬高檔商業(yè)區(qū)域，出租率較高。 商業(yè)用房方面，得利于長(zhǎng)春商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)很好，商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售較為正常，整體價(jià)格趨漲。 按國(guó)際慣例各國(guó)政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、合作建房這類(lèi)房子在前期配套等方面得到政府一些特惠