【導(dǎo)讀】天津衛(wèi)津路項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

　　

【正文】 ，估計(jì)步行客流僅占統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的 10%左右。 ， 非過(guò)往人流。 6 點(diǎn)左右停止?fàn)I業(yè)，故世博手機(jī)交易市場(chǎng)夜間數(shù)據(jù)缺失。 分析： 本項(xiàng)目所處衛(wèi)津路是車輛南北交通的主干道，過(guò)往車流密集，公交換乘乘客聚集，但步行客流較少且多為過(guò)路客，能否吸引有效客源駐足將是本案商業(yè)部分的關(guān)鍵點(diǎn)。 地點(diǎn) 時(shí)間段 9： 30—— 10： 30 2： 30—— 3： 30 18： 30—— 19： 30 本案 人次 /分鐘 人次 /分鐘 33 人次 /分鐘 世博手機(jī)交易市場(chǎng) 人次 /分鐘 8 人次 /分鐘 / 28 REPORT 二、項(xiàng)目 swot 分析與評(píng)定 優(yōu)勢(shì)（ strength） ，供需兩旺，發(fā)展前景良好 2．本項(xiàng)目地處中環(huán)線內(nèi)，位于天津市中心配套設(shè)施齊全 3．毗鄰交通主干道（衛(wèi)津路、鞍山道），周邊出行條件良好，道路交通成熟 視臺(tái)等機(jī)構(gòu)，商業(yè)氛圍有望得到有效體現(xiàn)； 劣勢(shì)（ weakness） 1．項(xiàng)目臨近地帶內(nèi)多為舊廠房和老式住宅，周邊環(huán)境不甚理想； 2．車流量遠(yuǎn)多于人流量，有效客源流量不足，需要吸引消費(fèi)客源來(lái)此； 3. 非居住密集區(qū)域，常住人口不多，對(duì)日常商業(yè)項(xiàng)目操作有一定難度； 機(jī)遇（ opportunity） 區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)處于上升勢(shì)態(tài)，有多處新建項(xiàng)目，可有效拉動(dòng)區(qū)域市場(chǎng) 軌道交通 3 號(hào)線正在規(guī)劃中，鄰近本項(xiàng)目有 3 號(hào)線的南開大學(xué)站，屆時(shí)出行將更為便利； 29 REPORT 威脅（ threat） （ 匯名、佳怡），將會(huì)分散投資客戶 ，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大； ，可供選擇經(jīng)營(yíng)的商業(yè)類型有限 綜合評(píng)定： 本案地段優(yōu)越，周邊可依托機(jī)構(gòu)部門較多，同時(shí)交通便捷是不可多得的黃金地段。就目前的商業(yè)及生活配套發(fā)展?fàn)顩r而言，該地區(qū)尚處于起步發(fā)展階段，展望 2020 年建成的 3 號(hào)軌道交通，我部門認(rèn)為該案上升空間頗大，是一個(gè)有較大操作空間的項(xiàng)目。 30 REPORT 三、價(jià)格定位 1. 一一 層層 商商 業(yè)業(yè) 物物 業(yè)業(yè) 定價(jià)思路： 市場(chǎng)比較法（ market parison approach）通過(guò)周邊類似物業(yè)的市場(chǎng)租賃價(jià)格確定本物 業(yè)的租賃價(jià)格 收益還原法（ ine capitalization approach）以正常的租賃收益折現(xiàn)為本物業(yè)當(dāng)前的合理市場(chǎng)售價(jià) 定價(jià)原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 定價(jià)測(cè)算過(guò)程： a． 可比實(shí)例的選取 比較項(xiàng)目 坐落 地段檔次 用途 結(jié)構(gòu) 交易日期 交易情況 租賃樓層 租賃價(jià)格 （元 /m2。月） 百腦匯 鞍山西道、白堤路 2 級(jí) IT產(chǎn)品專賣 框架 正常 1 層 370 麥購(gòu) 濱江道 1 級(jí) 化妝品及首飾 框架 正常 1 層 990 女人街 南門外 大街 3 級(jí) 服裝及小商品 框架 正常 1 層 300 31 REPORT b．調(diào)整與修正系數(shù) 修正項(xiàng)目 交易情況修正 交易日期 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 租賃價(jià)格調(diào)整值 實(shí)物狀況 區(qū)位狀況 （元 /m2。月） 百腦匯 100/100 100/100 100/100 100/200 185 麥購(gòu) 100/100 100/100 100/100 100/300 330 女人街 100/100 100/100 100/100 100/150 200 考慮到百腦匯與本案相鄰較近且均為商住結(jié)合項(xiàng)目故所占權(quán)重為 70%， 麥購(gòu)與女人街各占 15% 故本案月租金為： 185*70%+330*15%+200*15%=209 元 / V=A/Y*[11(1+Y)n] V收益法評(píng)估價(jià)格 A項(xiàng)目年凈收益 Y房地產(chǎn)報(bào)酬率 n收益年限 項(xiàng)目年總收入（出租率 80%）： 209*12*90%= 元 /m2 項(xiàng)目年運(yùn)營(yíng)成本計(jì)算： 元 /m2 維修費(fèi)：指為保證建筑物正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用，按項(xiàng)目年 總收入的 2%計(jì)為 元 /m2 管理費(fèi)：指對(duì)出租物業(yè)進(jìn)行必要管理所需的費(fèi)用，按項(xiàng)目年總收入的 2%計(jì)為 元 /m2 32 REPORT 房產(chǎn)稅：按項(xiàng)目年總收益的 12%計(jì)為 元 /m2 營(yíng)業(yè)稅及附加：按項(xiàng)目年總收益的 %計(jì)為 元 /m2 保險(xiǎn)費(fèi)：房產(chǎn)所有人為使物業(yè)避免意外損失所投保的費(fèi)用，按建筑重置價(jià)格的 %計(jì)為 元 /m2 其中建筑重置單價(jià)取 1200 元 / m2 租賃中介費(fèi)：按中介成功后首月租金的 5%計(jì)為 元 / m2 A(項(xiàng)目年凈收益 )：年總收入 年運(yùn)營(yíng)成本 = 元 / m2 Y(房地產(chǎn)報(bào)酬率 ):根據(jù)銀行 1 年期固定資產(chǎn)貸款利率 %+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù) %=8% n（收益年限） ：本項(xiàng)目為商業(yè)房產(chǎn)，收益年限以產(chǎn)權(quán)證 50 年計(jì) V（評(píng)估價(jià)格） ： =A/Y*[11(1+Y)n]= 元 /m2 考慮到市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，價(jià)格定位建議上下浮動(dòng) 5%即 本案一層商業(yè)物業(yè)均價(jià)區(qū)間為 20200—— 18140元 /m2之間 33 REPORT 2. 二二 層層 商商 業(yè)業(yè) 物物 業(yè)業(yè) 定價(jià)思路： 市場(chǎng)比較法（ market parison approach）通過(guò)周邊類似物業(yè)的市場(chǎng)銷售價(jià)格確定本物業(yè)的銷售價(jià) 格 定價(jià)原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 定價(jià)測(cè)算過(guò)程： a． 可比實(shí)例的選取 比照案例 比較因素 本案 佳怡公寓 時(shí)代奧城 麥購(gòu) 交易時(shí)間 交易情況 正常 正常 正常 正常 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 繁華程度 一般 一般 較差 極高 交通條件 較好 較好 好 極好 實(shí)物狀況 臨街狀況 臨交通干道 臨交通干道 臨社區(qū)步行街 臨商圈步行街 內(nèi)部格局 不詳 356— 966m2 35— 165m2 25— 70m2 樓層 2F 2F 2F 2F 內(nèi)外裝修 簡(jiǎn)裝 簡(jiǎn)裝 簡(jiǎn)裝 簡(jiǎn)裝 交易價(jià)格 / 10250 18000 23500 34 REPORT b． 調(diào)整與修正系數(shù) 比照案例 比較因素 佳怡公寓 時(shí)代奧城 麥購(gòu) 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 繁華程度 100/100 100/95 100/150 交通條件 100/100 100/95 100/130 實(shí)物狀況 臨街狀況 100/100 100/120 100/140 內(nèi)部格局 100/95 100/130 100/100 樓層 100/100 100/100 100/100 內(nèi)外裝修 100/100 100/100 100/100 修正系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格 10789 12785 8608 由于佳怡國(guó)際公寓與本案僅一墻之隔且目前正在銷售，具有較高的可替代性故而所占權(quán)重為 60% 時(shí)代奧城與本案距離較近分 配權(quán)重 25%，麥購(gòu)分配權(quán)重 15% 本案二層商業(yè)物業(yè)價(jià)格 =10789*60%+12785*25%+8608*15%= /m2 考慮到市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，價(jià)格定位建議上下浮動(dòng) 5%即 本案二層商業(yè)物業(yè)均價(jià)區(qū)間為 10400—— 11500元 /m2之間 3. 住住 宅宅 物物 業(yè)業(yè) ：： 由于周邊市場(chǎng)正有佳怡國(guó)際公寓現(xiàn)房銷售，同時(shí)考慮到本案住宅體量較小，均價(jià)定為 5600元 /m2 35 REPORT 四、定位建議： 由于本案處于非步行客流的主通道，而且周邊各類商業(yè)設(shè)施已較齊備，若從事常規(guī)性的商業(yè)產(chǎn)品招商銷售必會(huì)有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)抗性。如本案鄰近的極玖購(gòu)物中心 在地理位置上雖比本案更有優(yōu)勢(shì)，但因從事日常用品類的百貨經(jīng)營(yíng)與海光寺家樂(lè)福處于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)而最終停業(yè)。因此我部門建議本項(xiàng)目商業(yè)部分必須依托周邊高校、電臺(tái)等辦公機(jī)構(gòu)，發(fā)揮交通便捷及換乘乘客多的優(yōu)勢(shì)，以專業(yè)類主題市場(chǎng)的姿態(tài)入市，以吸引客源。以下是我部提出的三種物業(yè)定位以供參考 ? 圖書城： 周邊高校林立，而且來(lái)往人流多為各高校師生，如在此處建立大型圖書市場(chǎng)將有望吸引全天津各大專院校的師生前來(lái)閱讀購(gòu)書?？蓞⒖忌虾悄Ｊ交驁D書批發(fā)市場(chǎng)模式。 ? 高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園： 利用當(dāng)前大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)，高校教師和科研機(jī)構(gòu)外向發(fā)展的需要，將本案建設(shè) 成為商辦合一的項(xiàng)目。以辦公工作室與產(chǎn)品展示鋪位結(jié)合，推廣銷售。可參考上海世茂商城或同濟(jì)科技園模式。 ? 休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)： 以周邊住戶、辦公機(jī)構(gòu)職員及高校師生為客戶依托，滿足他們?nèi)粘２惋媻蕵?lè)的需求，據(jù)我部考察目前天津尚無(wú)此類面對(duì)中檔客戶的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)形態(tài)?？蓞⒖忌虾４髮W(xué)城弘基休閑廣場(chǎng)模式。