【導(dǎo)讀】天津衛(wèi)津路項目調(diào)研報告

　　

【正文】 ，估計步行客流僅占統(tǒng)計數(shù)據(jù)的 10%左右。 ， 非過往人流。 6 點左右停止?fàn)I業(yè)，故世博手機交易市場夜間數(shù)據(jù)缺失。 分析： 本項目所處衛(wèi)津路是車輛南北交通的主干道，過往車流密集，公交換乘乘客聚集，但步行客流較少且多為過路客，能否吸引有效客源駐足將是本案商業(yè)部分的關(guān)鍵點。 地點 時間段 9： 30—— 10： 30 2： 30—— 3： 30 18： 30—— 19： 30 本案 人次 /分鐘 人次 /分鐘 33 人次 /分鐘 世博手機交易市場 人次 /分鐘 8 人次 /分鐘 / 28 REPORT 二、項目 swot 分析與評定 優(yōu)勢（ strength） ，供需兩旺，發(fā)展前景良好 2．本項目地處中環(huán)線內(nèi)，位于天津市中心配套設(shè)施齊全 3．毗鄰交通主干道（衛(wèi)津路、鞍山道），周邊出行條件良好，道路交通成熟 視臺等機構(gòu)，商業(yè)氛圍有望得到有效體現(xiàn)； 劣勢（ weakness） 1．項目臨近地帶內(nèi)多為舊廠房和老式住宅，周邊環(huán)境不甚理想； 2．車流量遠(yuǎn)多于人流量，有效客源流量不足，需要吸引消費客源來此； 3. 非居住密集區(qū)域，常住人口不多，對日常商業(yè)項目操作有一定難度； 機遇（ opportunity） 區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場投資開發(fā)處于上升勢態(tài)，有多處新建項目，可有效拉動區(qū)域市場 軌道交通 3 號線正在規(guī)劃中，鄰近本項目有 3 號線的南開大學(xué)站，屆時出行將更為便利； 29 REPORT 威脅（ threat） （ 匯名、佳怡），將會分散投資客戶 ，市場風(fēng)險加大； ，可供選擇經(jīng)營的商業(yè)類型有限 綜合評定： 本案地段優(yōu)越，周邊可依托機構(gòu)部門較多，同時交通便捷是不可多得的黃金地段。就目前的商業(yè)及生活配套發(fā)展?fàn)顩r而言，該地區(qū)尚處于起步發(fā)展階段，展望 2020 年建成的 3 號軌道交通，我部門認(rèn)為該案上升空間頗大，是一個有較大操作空間的項目。 30 REPORT 三、價格定位 1. 一一 層層 商商 業(yè)業(yè) 物物 業(yè)業(yè) 定價思路： 市場比較法（ market parison approach）通過周邊類似物業(yè)的市場租賃價格確定本物 業(yè)的租賃價格 收益還原法（ ine capitalization approach）以正常的租賃收益折現(xiàn)為本物業(yè)當(dāng)前的合理市場售價 定價原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則 定價測算過程： a． 可比實例的選取 比較項目 坐落 地段檔次 用途 結(jié)構(gòu) 交易日期 交易情況 租賃樓層 租賃價格 （元 /m2。月） 百腦匯 鞍山西道、白堤路 2 級 IT產(chǎn)品專賣 框架 正常 1 層 370 麥購 濱江道 1 級 化妝品及首飾 框架 正常 1 層 990 女人街 南門外 大街 3 級 服裝及小商品 框架 正常 1 層 300 31 REPORT b．調(diào)整與修正系數(shù) 修正項目 交易情況修正 交易日期 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 租賃價格調(diào)整值 實物狀況 區(qū)位狀況 （元 /m2。月） 百腦匯 100/100 100/100 100/100 100/200 185 麥購 100/100 100/100 100/100 100/300 330 女人街 100/100 100/100 100/100 100/150 200 考慮到百腦匯與本案相鄰較近且均為商住結(jié)合項目故所占權(quán)重為 70%， 麥購與女人街各占 15% 故本案月租金為： 185*70%+330*15%+200*15%=209 元 / V=A/Y*[11(1+Y)n] V收益法評估價格 A項目年凈收益 Y房地產(chǎn)報酬率 n收益年限 項目年總收入（出租率 80%）： 209*12*90%= 元 /m2 項目年運營成本計算： 元 /m2 維修費：指為保證建筑物正常使用每年需支付的修繕費用，按項目年 總收入的 2%計為 元 /m2 管理費：指對出租物業(yè)進(jìn)行必要管理所需的費用，按項目年總收入的 2%計為 元 /m2 32 REPORT 房產(chǎn)稅：按項目年總收益的 12%計為 元 /m2 營業(yè)稅及附加：按項目年總收益的 %計為 元 /m2 保險費：房產(chǎn)所有人為使物業(yè)避免意外損失所投保的費用，按建筑重置價格的 %計為 元 /m2 其中建筑重置單價取 1200 元 / m2 租賃中介費：按中介成功后首月租金的 5%計為 元 / m2 A(項目年凈收益 )：年總收入 年運營成本 = 元 / m2 Y(房地產(chǎn)報酬率 ):根據(jù)銀行 1 年期固定資產(chǎn)貸款利率 %+風(fēng)險調(diào)整系數(shù) %=8% n（收益年限） ：本項目為商業(yè)房產(chǎn)，收益年限以產(chǎn)權(quán)證 50 年計 V（評估價格） ： =A/Y*[11(1+Y)n]= 元 /m2 考慮到市場價格的波動，價格定位建議上下浮動 5%即 本案一層商業(yè)物業(yè)均價區(qū)間為 20200—— 18140元 /m2之間 33 REPORT 2. 二二 層層 商商 業(yè)業(yè) 物物 業(yè)業(yè) 定價思路： 市場比較法（ market parison approach）通過周邊類似物業(yè)的市場銷售價格確定本物業(yè)的銷售價 格 定價原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則 定價測算過程： a． 可比實例的選取 比照案例 比較因素 本案 佳怡公寓 時代奧城 麥購 交易時間 交易情況 正常 正常 正常 正常 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 繁華程度 一般 一般 較差 極高 交通條件 較好 較好 好 極好 實物狀況 臨街狀況 臨交通干道 臨交通干道 臨社區(qū)步行街 臨商圈步行街 內(nèi)部格局 不詳 356— 966m2 35— 165m2 25— 70m2 樓層 2F 2F 2F 2F 內(nèi)外裝修 簡裝 簡裝 簡裝 簡裝 交易價格 / 10250 18000 23500 34 REPORT b． 調(diào)整與修正系數(shù) 比照案例 比較因素 佳怡公寓 時代奧城 麥購 交易時間 100/100 100/100 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 繁華程度 100/100 100/95 100/150 交通條件 100/100 100/95 100/130 實物狀況 臨街狀況 100/100 100/120 100/140 內(nèi)部格局 100/95 100/130 100/100 樓層 100/100 100/100 100/100 內(nèi)外裝修 100/100 100/100 100/100 修正系數(shù) 比準(zhǔn)價格 10789 12785 8608 由于佳怡國際公寓與本案僅一墻之隔且目前正在銷售，具有較高的可替代性故而所占權(quán)重為 60% 時代奧城與本案距離較近分 配權(quán)重 25%，麥購分配權(quán)重 15% 本案二層商業(yè)物業(yè)價格 =10789*60%+12785*25%+8608*15%= /m2 考慮到市場價格的波動，價格定位建議上下浮動 5%即 本案二層商業(yè)物業(yè)均價區(qū)間為 10400—— 11500元 /m2之間 3. 住住 宅宅 物物 業(yè)業(yè) ：： 由于周邊市場正有佳怡國際公寓現(xiàn)房銷售，同時考慮到本案住宅體量較小，均價定為 5600元 /m2 35 REPORT 四、定位建議： 由于本案處于非步行客流的主通道，而且周邊各類商業(yè)設(shè)施已較齊備，若從事常規(guī)性的商業(yè)產(chǎn)品招商銷售必會有相當(dāng)?shù)氖袌隹剐?。如本案鄰近的極玖購物中心 在地理位置上雖比本案更有優(yōu)勢，但因從事日常用品類的百貨經(jīng)營與海光寺家樂福處于同業(yè)競爭而最終停業(yè)。因此我部門建議本項目商業(yè)部分必須依托周邊高校、電臺等辦公機構(gòu)，發(fā)揮交通便捷及換乘乘客多的優(yōu)勢，以專業(yè)類主題市場的姿態(tài)入市，以吸引客源。以下是我部提出的三種物業(yè)定位以供參考 ? 圖書城： 周邊高校林立，而且來往人流多為各高校師生，如在此處建立大型圖書市場將有望吸引全天津各大專院校的師生前來閱讀購書?？蓞⒖忌虾悄Ｊ交驁D書批發(fā)市場模式。 ? 高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園： 利用當(dāng)前大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)，高校教師和科研機構(gòu)外向發(fā)展的需要，將本案建設(shè) 成為商辦合一的項目。以辦公工作室與產(chǎn)品展示鋪位結(jié)合，推廣銷售。可參考上海世茂商城或同濟科技園模式。 ? 休閑娛樂廣場： 以周邊住戶、辦公機構(gòu)職員及高校師生為客戶依托，滿足他們?nèi)粘２惋媻蕵返男枨螅瑩?jù)我部考察目前天津尚無此類面對中檔客戶的休閑娛樂廣場形態(tài)。可參考上海大學(xué)城弘基休閑廣場模式。