20xx年度安徽合肥樓盤調(diào)研報(bào)告(doc)-房市分析-資料下載頁
2025-08-05 14:33本頁面
【導(dǎo)讀】2020年4月，正是柳綠花紅之時(shí)。我們借合肥科園市調(diào)之機(jī)，考察了合肥的２５個(gè)樓盤。在此，我們選取其中有代表性的12個(gè)樓盤作歸納。性研究，與各位同仁共享。因?yàn)轫?xiàng)目所在區(qū)域，我們僅選擇了上述五個(gè)區(qū)域作為研究，其他幾個(gè)區(qū)域在合肥房地產(chǎn)狀況中加以研究。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前在售、發(fā)區(qū)要旺，且積淀了濃厚的人文氣息，這些為該區(qū)的樓盤營造了自然景觀與人文環(huán)境并優(yōu)的絕佳條件。而蜀山則是依靠其美麗的生態(tài)資源贏得開發(fā)商的青睞，目前蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)眾多。合肥地產(chǎn)市場已開始關(guān)注建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格。無疑地，這是沉睡了近十年的合肥地產(chǎn)開始蘇醒的重要標(biāo)志。、從樓盤檔次來看，檔次拉開距離較遠(yuǎn)，客戶選擇性較大。本”是所有樓盤應(yīng)該遵循的一個(gè)準(zhǔn)則，否則必?cái)o疑。合肥市場平均戶型面積可說是出奇地偏大，整體平均戶型面積約130平方米左右。新加坡花園城等以豪宅定位的樓盤，平均戶型面積都在180平方米。
【正文】 定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者，除了滿足居住外，一旦發(fā)現(xiàn)具有升值潛力的樓盤，就會(huì)進(jìn)行投資，這也是小戶型商務(wù)公寓熱銷的原因。 （ 2 ）部分上海溫州的私人企業(yè)主。 2 、買家職業(yè)特征 ? 公司企業(yè)高管管理人員 ? 中小企業(yè)老板 ? 地方政府員 ? 金融業(yè)高收人士 ? 教師及專家類技術(shù)人員 ? 在合肥有親戚或業(yè)務(wù)關(guān)系的周邊區(qū)域經(jīng)商人士 3 、買家消費(fèi)特征 （ 1 ）經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，并有固定收入。 （ 2 ）注重交通便利，生活配套齊全，對(duì)環(huán)境及文化品質(zhì)有較高要求。 （ 3 ）戶型上講究適當(dāng)豪華適用。 七、營銷特色 概念的運(yùn)用 A、 大打 “ 聯(lián)盟 ” 牌， “ 聯(lián)盟 ” 成為合肥地產(chǎn)一道燦爛的風(fēng)景。合肥近年地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢吸引了深圳及上海很多知名地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的加盟，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造輝煌 , 因此品牌“聯(lián)盟”成為合肥地產(chǎn)的一道亮牌。 B 、 “ 水景概念 ” 成樓市大賣點(diǎn)。金色池塘、新加坡花園以及柏景灣等具有一定檔次的樓盤，無一不是借“水”升風(fēng)，千方百計(jì)創(chuàng)造水景條件，借此提升樓盤檔次。 C 、教育概念成了一大旗號(hào)。新華學(xué)府花園、夢(mèng)園小區(qū)等借幼兒園大做文章，提出 了“三語”教育的口號(hào)，使語言教育有了新的涵意；而新加坡花園設(shè)置了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，打出了“新加坡模式”教育的招牌。 賣場特點(diǎn) （ 1 ）售樓處大多設(shè)在樓盤附近及位置醒目處。 （ 2 ）比較關(guān)注售樓處的功能分區(qū)。一般分為陳列區(qū)和接洽區(qū)。陳列區(qū)所列內(nèi)容比較完善，分模型和樓書兩種。對(duì)于戶型，大多有立體模型，并布置了家具。而接洽區(qū)則一般會(huì)抬高一個(gè)地面層高，上一級(jí)臺(tái)階，劃分出另一空間，布置桌椅等。 （ 3 ）存在的問題是售樓處與樣板房的聯(lián)系不緊密，大多要經(jīng)過漫長的路程才能到達(dá)樣板間，且售樓員及現(xiàn)場的導(dǎo)示 也不甚明確。 公關(guān)促銷活動(dòng) 公關(guān)和促銷活動(dòng)，相對(duì)而言，對(duì)公關(guān)活動(dòng)比較關(guān)注，而促銷活動(dòng)則相當(dāng)弱化。 所了解的公關(guān)促銷活動(dòng)主要有如下一些： ? 在開盤日舉行舞獅表演。 ? 舉行有獎(jiǎng)競猜活動(dòng)，采取現(xiàn)場抽獎(jiǎng)的方式，猜中有獎(jiǎng)。 ? 舉行晚會(huì)，表演文藝節(jié)目，中間穿插有獎(jiǎng)問答、互動(dòng)游戲等節(jié)目，設(shè)置轎車大獎(jiǎng)吸引人流。 4 、采用雙層大巴車隊(duì)在各大街小巷進(jìn)行宣傳。 促銷活動(dòng)目前甚少，是以后可以大做文章的題材。目前主要的促銷活動(dòng)有： 折扣。使用率極低，只有個(gè)別樓盤有微量折扣。 優(yōu)先選房優(yōu)惠 卡。目前有鳳凰城和繁華世家采用了這種形式，反響較好。 八、暢、滯銷樓盤分析 （一）、暢銷樓盤原因分析 合肥地產(chǎn)市場目前銷售情況較好，具有很好的市場容量。從上述 12 個(gè)樓盤看，最暢銷的當(dāng)數(shù)繁華世家、金色池塘、新家坡花園和新華學(xué)府、麗景碧雅、綠城桂花園等樓盤。 暢銷原因主要有下述： 地理位置理想，所在區(qū)域大環(huán)境好，周邊配套齊全。如麗景碧雅，位處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地段，坐擁其得天獨(dú)厚的成熟配套，且與豪宅東?；▓@一路之隔，與東?；▓@相比，無意中提升了其性價(jià)比。 定位準(zhǔn)確：目標(biāo)客戶準(zhǔn)確，且產(chǎn)品在戶型設(shè) 計(jì)、價(jià)格定位、生活配套等方面都有很強(qiáng)的針對(duì)性。如繁華世家，其戶型、價(jià)格與市場得到了完整的統(tǒng)一，因此備受市場青睞。 在園林景觀設(shè)計(jì)上獨(dú)樹一幟，其園林除了具有較強(qiáng)的觀賞性外，更強(qiáng)化了人的可參與性以及人與自然的和諧共生關(guān)系。金色池塘和新加坡花園無疑是其典范作品，其獨(dú)特的園林景觀是贏得消費(fèi)群體的最大砝碼。 （二）、滯銷樓盤原因分析 在 12 個(gè)樓盤當(dāng)中，最滯銷的當(dāng)數(shù)東?；▓@了。分析其原因主要有如下： 產(chǎn)品與市場脫節(jié)嚴(yán)重。東?；▓@是深圳東?；▓@的拷貝，其戶型定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等完全照抄了深圳東?；▓@的原形， 沒有考慮合肥消費(fèi)群的生活習(xí)慣和消費(fèi)能力，在價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)上都不能滿足合肥消費(fèi)群的需求，因此，該樓盤從 2020 年現(xiàn)樓開盤，其銷售率一直徘徊不前，成為合肥地產(chǎn)市場失敗的案例。 戶型配比失調(diào)。從滯銷的戶型看，大多為超出消費(fèi)者需要的大戶型，一定程度地影響了整個(gè)樓盤的銷售。其中以 150 平方米以上的三房和 180 平方米的四房最為典型。 銷售不力。沒有采取有效的公關(guān)和促銷活動(dòng)，也是其滯銷的原因之一。
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