【導(dǎo)讀】為太行山，太岳山所環(huán)繞，構(gòu)成高原地形，通稱(chēng)“沁潞高原”，又稱(chēng)“上黨盆地”。山地、丘陵、盆地縱橫交錯(cuò)，海拔大都在800--1500米之間，最高的太岳山北臺(tái)頂，長(zhǎng)治屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，全年冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，雨熱同季。低氣溫為；7月份最熱，平均最高氣溫為。城市主要水域長(zhǎng)治是華北地區(qū)相對(duì)富水區(qū)，主要河流有海河流域的濁漳河、清漳河、衛(wèi)河，以及黃河流域的沁河、汾河支流。全市水資源總量為，其中地表水量為。公路通車(chē)總里程達(dá)。里程達(dá)到5741公里，經(jīng)過(guò)“十五”時(shí)期持續(xù)深入的結(jié)構(gòu)調(diào)整，百?gòu)?qiáng)、新百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷建成投產(chǎn)，傳統(tǒng)產(chǎn)。濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化?！笆濉睍r(shí)期，全市財(cái)政總收入年均增長(zhǎng)%，是建市以來(lái)增長(zhǎng)最快的時(shí)期，高。財(cái)政收入總量躍居全省第三。全年糧食生產(chǎn)遭受?chē)?yán)重旱災(zāi)的侵。畜牧業(yè)生產(chǎn)整體狀況良好?？偖a(chǎn)量，增長(zhǎng)%；牛奶產(chǎn)量，增長(zhǎng)%；鮮蛋產(chǎn)量，

　　

【正文】 度提高，住房投入比率大幅度增長(zhǎng)。 目前，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有以富有人群為對(duì)象的住宅區(qū)，除神農(nóng)云海苑項(xiàng)目外，也沒(méi)有審批任何別墅住宅項(xiàng)目。 、 住宅市場(chǎng)的目標(biāo)客戶(hù)群 從住房銷(xiāo)售情況可以看出，現(xiàn)階段長(zhǎng)治市住房銷(xiāo)售尚有一定市場(chǎng)，主要需求項(xiàng)目檔次與人群收入狀況有直接關(guān)系。 從長(zhǎng)治市居民的住房需求，大量的是經(jīng)濟(jì)適用類(lèi)商品房，其次是中大 面積住房，中小面積住房和別墅也有一定的需求。 目前，長(zhǎng)治市住宅建筑大多為中等商品房，大面積高檔房和小面積經(jīng)濟(jì)房數(shù)量較少，沒(méi)有真正意義上的別墅房。 、 住宅市場(chǎng)的戶(hù)型特點(diǎn) A、建筑戶(hù)型呈多元化、檔次呈上升趨勢(shì)。 B、高層電梯樓進(jìn)入建筑市場(chǎng)，且發(fā)展較快。 C、越來(lái)越注重社區(qū)環(huán)境建設(shè)，包括綠化占地比例與健身設(shè)施配套。 D、社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)同步。 、 住宅市場(chǎng)的配套特證 市政配套設(shè)施齊全，水、電、煤氣、閉路、電話(huà)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等均已布管、布線(xiàn)，將解決項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)需求，減少有關(guān)投入，增大利潤(rùn)空間。 、 住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售策略 交通 便利 增大了生活服務(wù)范圍，無(wú)論是到達(dá)市金融中心、郵電中心、商貿(mào)大廈，還是重點(diǎn)醫(yī)院、花卉市場(chǎng)、山水園 林， 還可以直達(dá)長(zhǎng)途汽車(chē)站和 火車(chē)站，成為長(zhǎng)治市區(qū)少有的擇優(yōu)公交線(xiàn)路， 對(duì)富裕人群具有較大吸引力。 、 住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 長(zhǎng)治市住戶(hù)市場(chǎng)廣闊，僅 2020 年竣工交付的住宅區(qū)就有 20 來(lái)處， 2020 年已知的在施工程不下 10 來(lái)處。 近年住宅的單戶(hù)面積大致在 70220 ㎡之間，以 120160 ㎡的戶(hù)型居多。 商品房單位建筑面積平均價(jià)格 1400－ 2200 元不等，綠化環(huán)境較好的住宅小區(qū)最高房?jī)r(jià)達(dá) 2600 元左右，單位建筑面積同比價(jià)格增幅達(dá) 30%左右。 住宅建筑區(qū)域仍以市區(qū)人口密度較高的地區(qū)為主，從市商貿(mào)中心區(qū)域漸次向周邊人口低密度區(qū)發(fā)展。南過(guò)解放街，東出東外環(huán)，北達(dá)北外環(huán)，西至二級(jí)路。 從銷(xiāo)售形勢(shì)看，期房預(yù)售達(dá) 40%以上，現(xiàn)房銷(xiāo)售尾盤(pán)在 20%左右。其中，位置較好、價(jià)位適中的樓盤(pán)銷(xiāo)售快，樓中樓式較大面積住宅、小面積住房及經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售見(jiàn)好；售價(jià)偏高，位置較偏的樓盤(pán)銷(xiāo)售較差，尾盤(pán)達(dá) 40%以上。 、 住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) A、短期內(nèi)整個(gè)售房市場(chǎng)看好。 目前，雖然存在空閑房產(chǎn)，但本地人群購(gòu)房欲望較高。 B、銷(xiāo)售價(jià)上揚(yáng)較快。 今年住宅房平米均價(jià)大多上漲 300400 元，上漲原因?yàn)椋和恋貎r(jià)格上漲，材料價(jià)格 (預(yù)估 )上漲，建筑質(zhì)量、建筑檔次的提高，各項(xiàng)費(fèi)用收取較高；更主要的是，住宅商品房市場(chǎng)見(jiàn)好，房?jī)r(jià)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用下升高。 C、銷(xiāo)售兩端缺口較大。大面積高檔房和小面積經(jīng)濟(jì)房因數(shù)量較少，呈緊俏狀態(tài)。多層樓的高層次也因優(yōu)惠多多，成為暢銷(xiāo)熱點(diǎn)。反之，高層次的高檔房、常規(guī)型高價(jià)房、低密度人群地區(qū)房成為銷(xiāo)售弱點(diǎn)。 D、別墅房?jī)H是樓中樓的代名詞，現(xiàn)房、期房均未具備別墅的環(huán)境特點(diǎn)。但因樓中樓緊跟社會(huì)時(shí)尚，被中高收入階 層看好，價(jià)位適中的也較暢銷(xiāo)。 、 知名項(xiàng)目 的綜合分析 06 年 全市商品房 開(kāi)竣工面積 及結(jié)構(gòu)； 項(xiàng) 目 本年度面積 增長(zhǎng)率（ %） 在建 面積 1056579 萬(wàn) m2 竣工面積 37899 萬(wàn) m2 53 銷(xiāo)售面積 41281 萬(wàn) m2 空置面積 萬(wàn) m2 空置率 銷(xiāo)售金額 4646 萬(wàn)元 全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類(lèi)型的價(jià)格情況； 全市主要發(fā)展商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況，包括開(kāi)發(fā)量、竣工量、銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額； 三級(jí)市場(chǎng)交易情況； 該市的品牌營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)及代理項(xiàng)目 ： 該市的主要品牌中介商及門(mén)店數(shù)量： 該市上年度二手房成交量及同比增幅，上季度成交量及同比增幅 小結(jié)點(diǎn)評(píng) 房地產(chǎn)的總體開(kāi)發(fā)量和成交量較上年同期的 上升 /下降 幅度 % 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) % 占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 22％ 其中，商品住宅開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比 上升 /下降 ％； 全市商品房買(mǎi)賣(mài)成交 萬(wàn)套， 萬(wàn)平方米， 同比分別 上升 /下降 ％、 ％： 其中，商品現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)成交 萬(wàn)套， 萬(wàn)平方米， 同比分別增 長(zhǎng) /下降 ％和 ％； 商品期房預(yù)售成交 萬(wàn)套， 萬(wàn)平方米， 同比分別增長(zhǎng) /下降 ％、 ％； 固定資產(chǎn)投資總額為 億元，較上年增長(zhǎng) %，消費(fèi)指數(shù)為 ， 房地產(chǎn)投資總體增長(zhǎng)幅度 低于 /高于 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度 成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度 高于 /低于 消費(fèi)水平的增長(zhǎng)幅度 以上數(shù)據(jù)采集同時(shí)附上該城市十一五計(jì)劃完成目標(biāo) 三 、 法律 /政策 環(huán)境調(diào)查 1 該 省、市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。 如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房 地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。 2 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 四 、消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 城市人口數(shù)量 戶(hù)籍人口 萬(wàn)人，常住人口萬(wàn)人 ，“十一五”目標(biāo) 萬(wàn)人 人口結(jié)構(gòu)與購(gòu)買(mǎi)力 常住人口的收入狀況分析 城市常住人口可支配消費(fèi)及住房消費(fèi)支出比例 流動(dòng)人口的數(shù)量與消費(fèi)支出 重點(diǎn)區(qū)域 周邊人口的文化層次、消費(fèi)習(xí)慣 重點(diǎn)區(qū)域 周邊人口居住氛圍與居住習(xí)慣 客戶(hù)消費(fèi)目的 A、解決基本居住需求（一次置業(yè)） B、改善居住環(huán)境（二次置業(yè)） C、投資出租 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)住宅消費(fèi)的選擇因素排序 A、 價(jià)格 B、 位置 C、 交通 D、 環(huán)境 E、 產(chǎn)品質(zhì)量 F、 戶(hù)型 G、 社區(qū)配套 H、 產(chǎn)品附加值 I、 開(kāi)發(fā)商實(shí)力、品牌、服務(wù) J、 其它 小結(jié)點(diǎn)評(píng) 五 、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況 ： 包括 近期 土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格 六 、調(diào)查結(jié)論 A、 從總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 B、 從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)對(duì) 投資 的影響分析 C、 從人們生活、消費(fèi)觀念的改變對(duì) 投資 的影響分析 D、 從政府規(guī)劃對(duì) 投資 的影響分析 E、 從區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)對(duì) 投資 的影響分析 F、 從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)狀及趨勢(shì)對(duì) 投資 的影響 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè)